Vlastníctvo zaväzuje: Práva a povinnosti spojené s vlastníctvom na Slovensku

Vlastníctvo je jedným zo základných práv garantovaných Ústavou Slovenskej republiky. Táto séria článkov sa zameriava na rôzne aspekty vlastníctva, od správneho formulovania platobných podmienok pri kúpe nehnuteľnosti až po povinnosti spojené so správou bytového domu. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o právach a povinnostiach, ktoré vyplývajú z vlastníctva na Slovensku.

Kúpa nehnuteľnosti a hypotéka

V súčasnosti je jedným z najbežnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny nehnuteľnosti (alebo jej časti) zaplatenie z prostriedkov poskytnutých hypotekárnou bankou na základe zmluvy o hypotekárnom úvere. V zmluvnom vzťahu s hypotekárnou bankou vystupuje len hypotekárna banka (v pozícii veriteľa) a kupujúci (v pozícii dlžníka). Výška hypotekárnych úverov, ktoré sa poskytujú na účely kúpy nehnuteľnosti, sa spravidla pohybuje v rozmedzí niekoľkých desiatok tisícov až stotisícov eur.

To, že nehnuteľnosť bude zaťažená záložným právom v prospech hypotekárnej banky, znamená, že v prípade, ak by si kupujúci neplnil riadne a včas svoj záväzok splácať splátky hypotekárneho úveru, tak by hypotekárna banka mohla pristúpiť k výkonu záložného práva - napr. predať nehnuteľnosť na dražbe. Hypotekárna banka z uvedených dôvodov spravidla vyžaduje, aby bolo zriadené záložné právo v jej prospech na danú nehnuteľnosť ešte predtým, ako prevedie sumu hypotekárneho úveru predávajúcemu.

Keďže hypotekárna banka vyžaduje zriadenie záložného práva ešte predtým, ako poskytne hypotekárny úver kupujúcemu, je potrebné, aby zmluvu o zriadení záložného práva uzatváral s hypotekárnou bankou vlastník nehnuteľnosti, t.j. predávajúci. Zmluvu o zriadení záložného práva môže s hypotekárnou bankou uzatvoriť len aktuálny vlastník nehnuteľnosti. Vlastníkom nehnuteľnosti pritom až do času povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy zostáva predávajúci. Samotné uzavretie kúpnej zmluvy, či zaplatenie kúpnej ceny nemá totiž žiadny vplyv na prevod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho.

Predávajúci ako vlastník nehnuteľnosti v týchto prípadoch uzatvára s hypotekárnou bankou, ktorá poskytne hypotekárny úver kupujúcim, zmluvu o zriadení záložného práva. Zmluvu o záložnom práve podpisujú však všetky tri strany (banka, vlastník a dlžník). Aby hypotekárna banka nadobudla záložné právo, je potrebný jeho vklad do katastra nehnuteľností. Za týchto okolností je totiž už hypotekárna banka chránená tým, že ak by poskytnutý hypotekárny úver nebol riadne a včas splatený, mohla by na základe zriadeného záložného práva danú nehnuteľnosť napríklad predať na dražbe. Tým by sa jej vrátili (minimálne sčasti) finančné prostriedky poskytnuté ako hypotekárny úver.

Prečítajte si tiež: ŤZP so sprievodcom: Čo potrebujete vedieť

Samozrejme, nie je vylúčené, aby si hypotekárna banka určila aj iné podmienky, len za ktorých splnenia poskytne hypotekárny úver. Všetky tieto skutočnosti je pritom dôležité zohľadniť aj pri určení spôsobu úhrady kúpnej ceny v kúpnej zmluve. Ten totiž musí v týchto prípadoch vychádzať predovšetkým z podmienok dohodnutých v zmluve o hypotekárnom úvere, resp.

Ak bude kúpna cena (resp. jej časť) hradená z hypotekárneho úveru, v kúpnej zmluve by malo byť uvedené aj to, že hypotekárny úver hypotekárna banka prevedie priamo na účet uvedený predávajúcim. Uvedené znamená, že hypotekárny úver nebude vyplácaný na účet kupujúcim, ktorý by túto sumu následne vyplácali predávajúcemu, ale hypotekárna banka ju prevedie priamo na účet predávajúceho. Je taktiež vhodné, aby si zmluvné strany v kúpnej zmluve vyššie uvedené ustanovenie doplnili ešte aj o povinnosť oboch zmluvných strán poskytovať si navzájom súčinnosť potrebnú na to, aby hypotekárna banka poskytla kupujúcim hypotekárny úver.

Obdobne by sa zmluvné strany mali dohodnúť aj na postupe v prípade, ak niektorá zmluvná strana odstúpi od kúpnej zmluvy. Uvedené ustanovenie chráni predávajúceho pred nepriaznivými následkami situácie, keď by kupujúci porušil svoju povinnosť zaplatiť kúpnu cenu alebo by od zmluvy odstúpili. Rovnako je dôležité, aby si zmluvné strany dohodli, čo v prípade, ak bude predávajúci podľa kúpnej zmluvy (napríklad po odstúpení od zmluvy ktoroukoľvek zmluvnou stranou) povinný vrátiť platbu, ktorú kupujúci uhradil z prostriedkov hypotekárneho úveru. Je totiž potrebné (a hypotekárna banka to spravidla aj vyžaduje), aby sa v takýchto prípadoch na vrátenie takejto platby zo strany kupujúceho predávajúcemu vyžadoval predchádzajúci súhlas hypotekárnej banky.

Napríklad: "V prípade, ak bude podľa tejto Zmluvy, na jej základe alebo v súvislosti s ňou Predávajúci povinný vrátiť Kupujúcemu platbu, ktorú zaplatil Kupujúci na základe tejto Zmluvy z prostriedkov úveru poskytnutého Hypotekárnou bankou, Predávajúci túto platbu Kupujúcemu vráti len v prípade, ak dá Hypotekárna banka ako záložný veriteľ Predávajúcemu na to písomný súhlas (súhlas s vrátením kúpnej ceny). Predávajúci má právo požadovať, aby Kupujúci zabezpečil od záložného veriteľa dokument, z ktorého bude zrejmé, aká je výška sumy, ktorú je potrebné uhradiť, aby došlo k vystaveniu kvitancie na výmaz záložného práva zriadeného na Predmet prevodu. Výška tejto sumy musí byť vo výške sumy, ktorú je Predávajúci povinný vrátiť Kupujúcemu z titulu zrušenej zmluvy, v opačnom prípade Predávajúci nie je povinný vrátiť poskytnutú sumu."

Nehnuteľnosť zaťažená záložným právom

V praxi rovnako častým prípadom je aj situácia, keď predávajúci predáva svoju nehnuteľnosť, ktorá je ale zaťažená záložným právom. Nie je v záujme kupujúcich kúpiť nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom (iným ako je záložné právo zriadené v prospech hypotekárnej banky poskytujúcej hypotekárny úver kupujúcim) a v niektorých prípadoch sú prevody vlastníckeho práva za takýchto okolností aj vylúčené. Je preto potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na úhradu dlhov predávajúceho, čo bude mať za následok aj zánik záložného práva záložného veriteľa predávajúceho (ako dlžníka).

Prečítajte si tiež: Internet pre seniorov od Telekomu

Ak kupujúci hradí kúpnu cenu (resp. jej časť) prostredníctvom hypotekárneho úveru, je potrebné v kúpnej zmluve presne špecifikovať, aká časť kúpnej ceny bude použitá na vyplatenie dlhu predávajúceho voči jeho záložnému veriteľovi.

V prípade, ak je prevádzaná nehnuteľnosť zaťažená iným záložným právom, nebude teda celá suma poskytnutá ako hypotekárny úver prevedená na účet predávajúceho. Prvá časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu (napríklad úveru) predávajúceho. Táto suma musí byť vždy vo výške uvedenej v tzv. vyčíslení, ktoré na požiadanie predávajúceho vystaví záložný veriteľ pohľadávky (spravidla banka ktorá poskytla predávajúcemu úver) k určitému dňu. K tomuto dátumu musí byť úver splatený. Na základe splatenia úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu - teda súhlas s výmazom záložného práva. Následne (obvykle) predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností záznamom, k čomu sa priloží kvitancia.

Príklad: "- sumu vo výške € (slovom: eur) prevedie hypotekárna banka na účet Predávajúceho IBAN: __, ktorá sa použije na vyplatenie úveru poskytnutého Predávajúcemu spoločnosťou __, a.s., IČO: __,so sídlom: __, (ďalej len „Záložný veriteľ“), na základe čoho Záložný veriteľ Predávajúceho po vyplatení celej pohľadávky (zostatku) vystaví „Súhlas s výmazom záložného práva“ zriadeného v prospech nej podľa V-__, ktorý sa spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho podľa tejto zmluvy alebo tesne pred ním, podá na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor."

Ako je uvedené v tomto príklade, jednoznačne možno odporučiť, aby zmluvné strany v kúpnej zmluve uviedli, že predávajúci sa zaväzuje predložiť kupujúcemu originál dokladu preukazujúceho zostatok dlhu (napr. úveru) u záložného veriteľa (napr. banky) predávajúceho. Ak by totiž boli v kúpnej zmluve uvedené iné sumy ako tie, ktoré zodpovedajú skutočnosti, dlh predávajúceho by nemusel byť splatený a preto by aj záložné právo, ktorým bola nehnuteľnosť zaťažená, trvalo aj naďalej.

Licenčná zmluva na predmety priemyselného vlastníctva

V zmysle Obchodného zákonníka, licenčnou zmluvou na predmety priemyselného vlastníctva oprávňuje poskytovateľ nadobúdateľa v dojednanom rozsahu a na dojednanom území na výkon práv z priemyselného vlastníctva. Nadobúdateľ sa zaväzuje na poskytovanie určitej odplaty alebo inej majetkovej hodnoty. Priemyselné vlastníctvo je podskupinou duševného vlastníctva, ktorá zahŕňa tie typy duševného vlastníctva, ktoré majú priemyselné využitie. Osobitným predmetom priemyselného vlastníctva sú označenia pôvodu výrobkov a zemepisné označenia. Licenčná zmluva sa preto nebude aplikovať pre oblasti, ktoré nemajú povahu priemyselných hmotných statkov.

Prečítajte si tiež: Vdovský dôchodok - čo by mali zamestnávatelia vedieť

Licenčnou zmluvou nedochádza k prevodu týchto vyššie uvedených práv z ich majiteľa na nadobúdateľa, ale dochádza k tzv. nepravému prevodu práva, pri ktorom poskytovateľ neprestáva byť „majiteľom“ poskytovaného práva, ale v prospech nadobúdateľa zriaďuje právo na využitie predmetu licencie, čím mu legálne dovoľuje (z latinského licere - dovoliť) výkon konkrétne vymedzeného práva z priemyselného vlastníctva. Výkon práva z licenčnej zmluvy je právom derivatívnym, t. j. odvodeným od absolútneho práva poskytovateľa ako majiteľa a nositeľa práva. Na oprávnenie na výkon práv, ktoré nie sú predmetom priemyselného vlastníctva, ale sú chránené autorským zákonom, napr. na softvér, sa vzťahuje autorská licencia.

Správa bytových domov

Zákon č. 268/2007 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov priniesol zmenu aj do spravovania bytového domu. Byty, ktoré vlastníme, sú súčasťou bytových domov, ktoré si vyžadujú starostlivosť tak ako každý iný majetok (či vo výlučnom, alebo spoločnom vlastníctve). So spravovaním spoločného majetku sú spojené problémy, pretože sa predsa len vyžaduje spoločný prejav vôle viacerých vlastníkov v súvislosti s nakladaním so spoločnou nehnuteľnosťou. Zateplenie domu, rekonštrukcia strechy a výstavba podkrovných bytov, výmena okien a vchodových dverí, výmena či oprava výťahov, oprava kotlov a plochých striech, rekonštrukcie či opravy krovov, výsadba zelene pred domom atď.

V ostatnom období pribudlo a stále rastie počet spoločenstiev vlastníkov bytov. Prevažne je to dôsledok nespokojnosti a problémov vlastníkov bytov so správou, ktorá sa javí vlastníkom drahá, neprehľadná, neefektívna.

Právny režim a spôsoby spravovania

Možné spôsoby spravovania bytových domov sú ošetrené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších noviel. Podľa tohto zákona bytové domy môže spravovať buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, alebo iná právnická alebo fyzická osoba - správca.

Na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy domu. Na správu v jednom dome môže byť uzavretá zmluva len s jedným správcom alebo len jedna zmluva o spoločenstve. Zároveň treba pamätať na to, že nie je možné dohodnúť jeden zo spôsobov správy na vchod, vždy musí byť jednotná správa na bytový dom. Zároveň ale platí, že spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov.

Spoločenstvo vlastníkov bytov

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je priehľadnejšia, prijateľnejšia a právne najčistejšia forma správy. Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba - podnikateľ, ktorý má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe spoločného rozhodnutia uskutočneného hlasovaním vlastníkov.

Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších zmien a doplnení, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok.

Spoločenstvo:

• rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný predpis. Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
• je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke.
• zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré vznikli pri výkone správy, a to až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome.
• môže za splnenia zákonom stanovených podmienok uzavrieť zmluvu o úvere na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu.

Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra združení vedeného krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva. Návrh na zápis do tohto registra je povinný podať vlastník domu do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností alebo splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zmene správy domu.

Stanovy spoločenstva

Okrem zmluvy o spoločenstve prax odporúča, aby sa praktická činnosť vlastníkov bytov riadila stanovami a predpismi, ktoré prijme spoločenstvo. Stanovy poskytujú detailnejšie informácie o spôsobe fungovania spoločenstva, o právach a povinnostiach orgánov a funkcionárov spoločenstva, o spôsobe vedenia porád spoločenstva a výkonného výboru. Môžu stanoviť aj ďalšie detaily o fungovaní spoločenstva. Stanovy majú byť prijaté na základe rozhodnutia väčšiny členov spoločenstva a nesmú byť v rozpore so zmluvou o spoločenstve. Môžu obsahovať napr. dátum výročnej schôdze vlastníkov, vymedzenie práv a zodpovednosti orgánov spoločenstva, domový poriadok a pod.

Zmena formy správy a registrácia spoločenstva

V prípade zmeny formy správy je súčasťou návrhu aj výpoveď zmluvy o výkone správy správcovi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Prekážkou konania o registrácii spoločenstva nie je plynutie výpovednej lehoty pri skončení platnosti zmluvy o výkone správy. S účinnosťou od 1. 10. 2007 sa spoločenstvá vlastníkov bytov registrujú na obvodných úradoch miestne príslušných podľa miesta ich sídla. Register je verejný zoznam vedený obvodným úradom.

Zápisu do registra podlieha i zmena alebo zánik zapisovaných skutočností. Návrh na zápis zmeny zapisovaných skutočností je povinný podať predseda spoločenstva ako štatutárny orgán spoločenstva do 15 dní odo dňa, keď nastali zmeny. Ak bol návrh podaný oneskorene, zmenu alebo zánik zapisovaných skutočností na základe tohto návrhu správny orgán nezapíše.

Prevod vlastníctva a záväzky

Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Náležitosti zapísané v registri sú účinné voči každému odo dňa vykonania zápisu do registra.

Hospodárenie spoločenstva

Hospodárenie správcovských organizácií vrátane spoločenstva sa riadi podľa zákona o účtovníctve a podľa zákona o dani z príjmov. Možnosť kontroly hospodárenia spoločenstva či správcu poskytuje vlastníkom ustanovenie § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z., podľa ktorého správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (t. j. majetok vlastníkov) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu.

Konkurz spoločenstva

Spoločenstvo ako právnická osoba sa môže dostať do konkurzu v dôsledku svojho úpadku. Podľa zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii je spoločenstvo ako potenciálny dlžník povinné predchádzať úpadku a v prípade jeho hrozby je povinné urobiť vhodné a primerané opatrenia na jeho odvrátenie (§ 4). Ak sa napriek racionalizačným opatreniam nepodarí úpadok vyriešiť, je predseda spoločenstva ako jeho štatutár povinný podať návrh na vyhlásenie konkurzu do 30 dní, odkedy sa dozvedel alebo mohol dozvedieť pri zachovaní odbornej starostlivosti o svojom úpadku (§ 11 ods. 2).

Povinnosti spoločenstva

Medzi najdôležitejšie povinnosti spoločenstva patrí ochrana zvereného majetku, zvyšovanie jeho hodnoty, šetrenie nákladov na jeho prevádzku a zabezpečenie takého stavu zvereného majetku, ktorý by neohrozoval bezpečnosť osôb, ktoré v ňom bývajú alebo sa nachádzajú v ňom, prípadne v jeho blízkosti. Spoločenstvo tiež zodpovedá za dodržiavanie legislatívnych predpisov a stanov. Spoločenstvo však nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný hnuteľný majetok.

Vlastníctvo zaväzuje

Vlastníctvo zaväzuje, čo znamená, že vlastník (a rovnako aj spoluvlastník) je povinný sa o svoju vec riadne starať. Vlastníctvo k nehnuteľnosti sa preukazuje predovšetkým výpisom z listu vlastníctva. V jeho časti B (vlastníci) sa nachádza meno osoby, ktorá je vlastníkom alebo spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Platí, že údaje na liste vlastníctva sú hodnoverné a záväzné, pokiaľ sa nepreukáže opak (a to sa môže preukázať napr. v súdnom konaní). V časti C listu vlastníctva, kde sa zapisujú záložné práva, vecné bremená a predkupné práva. Prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti sa prevádzajú na nadobúdateľa aj ťarchy. Preskúmať treba aj iné zápisy, ak sú také na liste vlastníctva (napr. poznámky rôznych typov) a pod. Nie všetky ťarchy sa ale evidujú v katastri. Rôzne rozvody najmä súvisiace s dodávkou energií a vody často na liste vlastníctva zapísané nie sú.

Každého v dome nepochybne vždy trápia viac iné spoločné časti a zariadenia. Platí však, že bez ohľadu na to, či výťah, alebo iné spoločné časti a zariadenia domu priamo používate a bez ohľadu na to, aký majú vplyv na váš byt, ste ich spoluvlastníčkou a ak sa užíva celý dom, je potrebné aj všetky spoločné časti a zariadenia domu udržiavať, opravovať a čas od času aj vymeniť. Na tejto údržbe, opravách a prípadných výmenách sa spoluvlastníci podieľajú práve prostredníctvom povinných príspevkov do fondu opráv. O výške príspevkov rozhodujete ako vlastníci bytov a nebytových priestorov zákonom predpísaným spôsobom demokratickým hlasovaním. Na prijatie rozhodnutia je určený minimálny potrebný počet hlasov, takže sa nemôže stať, že o výške príspevkov rozhodne len určitá malá skupina vlastníkov.

tags: #k #comu #zavazuje #vlastnictvo