Kataster Nehnuteľností, Občiansky Zákonník a List Vlastníctva: Rozdiely a Súvislosti

Úvod

Kataster nehnuteľností, občiansky zákonník a list vlastníctva sú pojmy, s ktorými sa bežne stretávame v súvislosti s realitami. Pre porozumenie vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam je však nevyhnutné poznať ich vzájomný rozdiel a súvislosti. Tento článok sa zameriava na objasnenie týchto pojmov a ich významu v slovenskom právnom systéme.

Kataster Nehnuteľností: Evidencia a Ochrana Práv

Kataster nehnuteľností je systém, ktorý slúži na určenie, súpis a popis nehnuteľností. Tvoria ho katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území. Jeho hlavným cieľom je ochrana práv k nehnuteľnostiam, daňové a poplatkové účely, oceňovanie nehnuteľností, ochrana poľnohospodárskeho a lesného pôdneho fondu, tvorba a ochrana životného prostredia, ochrana nerastného bohatstva, ochrana národných a ostatných kultúrnych pamiatok, ako aj chránených území a prírodných výtvorov, ako aj na budovanie ďalších informačných systémov o nehnuteľnostiach.

V katastri sa evidujú:

• Katastrálne územia
• Pozemky
• Stavby spojené so zemou pevným základom
• Byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory
• Chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky
• Práva k nehnuteľnostiam

Zápisy do Katastra: Vklad, Záznam a Poznámka

Zákon rozoznáva tri druhy zápisov do katastra: vklad, záznam a poznámku.

• Vklad má právotvorné účinky. To znamená, že právo k nehnuteľnostiam vyplývajúce zo zmluvy vzniká, mení sa alebo zaniká až povolením vkladu. Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, dohody alebo písomného vyhlásenia vkladateľa o vložení nehnuteľnosti do majetku právnických osôb, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností. Vlastnícke právo prechádza na nadobúdateľa dňom rozhodnutia o povolení vkladu. Ak však ide o prevod bytu alebo nebytového priestoru podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• Záznam má na rozdiel od vkladu iba evidenčné účinky. Zapisujú sa ním práva k nehnuteľnostiam, ktoré už vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklepom na verejnej dražbe alebo na základe verejnej či inej listiny (napr. zápis dedičského osvedčenia). Záznamom sa ďalej zapisujú práva k nehnuteľnostiam osvedčené notárom, ako aj práva k nehnuteľnostiam vyplývajúce z nájomných zmlúv, zo zmlúv o prevode správy majetku štátu alebo z iných skutočností svedčiacich o zverení majetku obce alebo správy majetku vyššieho územného celku, a to na základe verejnej listiny, príp. iných listín. Katastrálny úrad vykoná záznam buď bez návrhu, alebo na návrh vlastníka alebo inej oprávnenej osoby.
• Poznámka slúži iba na dočasné vyznačenie skutočností týkajúcich sa nehnuteľnosti alebo osoby (napr. predbežné opatrenie súdu o zákaze nakladať s nehnuteľnosťou). V tejto súvislosti spomenieme ešte plombu, ktorá má preventívny účinok a ak je zapísaná v liste vlastníctva, signalizuje, že zapísané právo podlieha určitej zmene (napr. vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností).

Katastrálne Konanie

Na katastrálne konanie je príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa dotknutá nehnuteľnosť nachádza. Ak sa zápis práv k nehnuteľnostiam vkladom týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode viacerých okresných úradov, je príslušný konať o celom návrhu ktorýkoľvek z príslušných okresných úradov. Okresný úrad, ktorý o návrhu koná, bezodkladne upovedomí o začatí konania dotknutý okresný úrad a zašle mu jedno vyhotovenie rozhodnutia o povolení vkladu. Katastrálne konanie možno vykonať písomne listinným spôsobom alebo elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Občiansky Zákonník: Právny Rámec Vlastníctva

Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov) je základný právny predpis upravujúci občianskoprávne vzťahy, vrátane vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Vyplýva to z § 133 ods. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. Upravuje podmienky nadobúdania, držby, užívania a nakladania s nehnuteľnosťami.

Vlastnícke Právo

Vlastnícke právo je jedným z najdôležitejších práv v občianskom práve. Vlastník má právo svoj majetok držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Toto právo je však obmedzené zákonom a nesmie byť vykonávané v rozpore s dobrými mravmi.

Spoluvlastníctvo

Ak je vlastníkom nehnuteľnosti viac osôb, hovoríme o spoluvlastníctve. Spoluvlastníctvo môže byť podielové alebo bezpodielové.

• Podielové spoluvlastníctvo znamená, že každý zo spoluvlastníkov má určený podiel na nehnuteľnosti.
• Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) možno všeobecne definovať ako spoločenstvo vlastníckych práv oboch manželov k veciam, ktoré manželia nadobudli počas trvania ich manželstva. Základným charakteristickým znakom tohto majetkového spoločenstva je to, že manželia nemajú kvantitatívne určený podiel na vlastníckom práve k spoločnej veci. Vzhľadom na bezpodielovosť tohto spoluvlastníctva platí zásada rovnosti manželov v tomto spoločenstve vlastníckych práv. Je podmienené vznikom a trvaním manželstva.

Vecné Bremená

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Na prvý pohľad sa javí, že pri ich uzatváraní sa nevyskytujú žiadne problémy alebo nezrovnalosti, osobitne, ak ide spravidla o veľmi jednoduché dokumenty. Napriek tomu, že na základe vecného bremena si môžu strany účinne upraviť rozličné vzájomné právne vzťahy, hlavným nedostatkom tohto inštitútu je minimalistická právna úprava a faktická nezrušiteľnosť vecného bremena ex lege. Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ (zákonodarcom považovaný za prioritný) je zmluva. Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy (vrátane zmluvy o zriadení vecného bremena) je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa podľa § 44 ods. 2 OZ považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Prakticky to znamená, že akceptant prijíma návrh na uzavretie zmluvy ako celok. Tento návrh preto musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, musí byť adresovaný konkrétnej osobe a zároveň z neho musí byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy, ktorá sa prijíma. Na prijatie sa spravidla vyžaduje iba vyhlásenie o prijatí návrhu. Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa v zmysle § 46 ods. 2 OZ nevyžaduje pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Preto bude postačovať, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo- právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov (Obchodný zákonník, právna úprava nakladania s majetkom štátu prípadne verejno-právnych inštitúcií a podobne). Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností. Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ)[2] inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ). Požiadavka písomnej formy zmluvy o zriadení (resp. aj zmene a zrušení) vecného bremena pritom a contrario vyplýva aj z § 30 ods. 4 KZ, keďže v opačnom prípade by nebolo možné zmluvu pripojiť ako prílohu k návrhu na vklad. V dôsledku toho by nemohlo dôjsť k vzniku vecného bremena. K písomnej forme zmluvy o zriadení vecného bremena sa v súlade s § 42 ods. Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Jednou zmluvou môžu byť tiež zriadené viaceré vecné bremená. V tomto prípade je nutné pri príprave a podaní návrhu na vklad práv do katastra zohľadniť § 30 ods. 5 KZ, podľa ktorého musia byť predmetom návrhu na vklad všetky právne úkony, ktoré obsahuje predkladaná zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, keďže je s ním spojený celý rad právnych následkov. Predovšetkým je potrebné k tomuto dňu vyhodnocovať spôsobilosť subjektov disponovať konkrétnou nehnuteľnosťou. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom.[4] Dovtedy vyvolala len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou. „Špecifická povaha návrhu na vklad spočíva v tom, že tento je súčasne podaním podľa § 19 správneho poriadku, na základe ktorého sa začína vkladové konanie, ako i právnym úkonom v zmysle § 34 Občianskeho zákonníka vyjadrujúcim vôľu účastníka vkladovej zmluvy, aby ohľadom nej nastúpili nielen obligačné, ale i vecnoprávne účinky (viď Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava : C. H. Beck, 2021, s. 369). To znamená, že ak účastník zmluvy o prevode nehnuteľností na jej základe nepodal návrh na vklad, alebo takýto návrh na vklad nebol podaný iným účastníkom zmluvy, nedošlo zo strany zmluvných strán k vyjadreniu vôle, aby k obligačným účinkom zmluvy následne nastúpili aj účinky vecnoprávne.“ (Rozsudok NSS SR zo dňa 24. 2. 2022, sp. zn. Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom. V zmysle nálezu Ústavného súdu ČR, sp. zn. IV. ÚS 201/96 (www.nalus.cz), návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote, pretože ani uplynutie času nemôže nič zmeniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle.[5] „Katastrálny zákon a ani iný právny predpis neustanovuje vo všeobecnosti lehotu, v rámci ktorej by mal byť podaný návrh na vklad. Táto lehota nevyplýva ani z § 47 Občianskeho zákonníka, ktorý sa na zmluvné nadobúdanie práv k nehnuteľnostiam nevzťahuje. To však neznamená, že účastníci zmluvy môžu kedykoľvek následne podať návrh na vklad s tým, že môžu s úspechom očakávať povolenie vkladu na základe doloženej vkladovej zmluvy. Čím je doba medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad dlhšia, tým je väčšie aj riziko nastúpenia takých skutkových alebo právnych okolností, ktoré vo svojich následkoch znemožnia povolenie vkladu (skutkovou okolnosťou je napr. Aj keď neexistuje právna povinnosť ani lehota na podanie návrhu na vklad, aj prezentované rozhodnutie naznačuje viaceré problematické situácie, ktoré môžu vzniknúť medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Ich následkom bude prekážka vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností. Generálne problematickou situáciu je predovšetkým zmena v majetkovej podstate oprávnených alebo povinných nehnuteľností.[7] Ak ide napríklad o zmenu v oprávnených nehnuteľnostiach (zmena výmer, parcelných čísiel a podobne), pri ktorých nedôjde k zániku oprávnenej nehnuteľnosti alebo k zmene okolností, za ktorých bolo zriadené vecné bremeno (napríklad právo prechodu cez nehnuteľnosti, ak oprávnená nehnuteľnosť nadobudne toto právo z novopostavenej verejnej komunikácie), možno túto situáciu vyriešiť uzavretím dodatku k pôvodnej zmluve o zriadení vecného bremena. Problematickými bývajú aj situácie, kedy dôjde k zmene v osobe oprávneného alebo povinného vecného z bremena alebo k zmenám majetkovej podstaty v dôsledku ktorej sa novým vlastníkom zaťaženého pozemku stane iná osoba. V takomto prípade je potrebné, aby nový vlastník deklaroval vlastným úkonom vôľu byť viazaný skôr uzavretou zmluvou - a to vo forme osobitného vyhlásenia resp. Obdobná situácia môže nastať v prípade, ak sa pri zmluve o zriadení vecného bremena in rem stala oprávnená nehnuteľnosť vlastníctvom tretej osoby, oprávnená nehnuteľnosť zanikla alebo z pôvodnej nehnuteľnosti vzniklo viacero nových nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve viacerých osôb. Rovnako je potrebné zohľadniť, že ak v zmysle § 584 OZ dôjde k splynutiu práva s povinnosťou (záväzkom) v jednej osobe, zanikne právo i povinnosť (záväzok). Ak teda dôjde k nadobudnutiu oprávneného pozemku oprávneným z vecného bremena in personam, vecné bremeno zaniká.

List Vlastníctva: Doklad o Vlastníckych Vzťahoch

List vlastníctva je verejná listina, ktorá slúži ako doklad preukazujúci vlastnícke vzťahy k nehnuteľnosti. Obsahuje informácie o vlastníkovi (vlastníkoch), o nehnuteľnosti (jej popis, výmera, parcelné číslo) a o ťarchách, ktoré na nehnuteľnosti viaznu.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Štruktúra Listu Vlastníctva

List vlastníctva sa skladá z troch častí:

• Časť A: Majetková podstata - obsahuje údaje o nehnuteľnosti (parcelné číslo, výmera, druh pozemku, popis stavby).
• Časť B: Vlastníci a iné oprávnené osoby - obsahuje údaje o vlastníkovi (vlastníkoch) alebo iných oprávnených osobách (napr. pri vecnom bremene).
• Časť C: Ťarchy - môžu byť zapísané informácie, ktoré poukazujú na obmedzenie využitia nehnuteľností (napr. záložné právo k nehnuteľnosti).

Získanie Listu Vlastníctva

Katastrálny odbor okresného úradu na požiadanie a po zaplatení správneho poplatku vo výške 8 eur vyhotovuje na právne účely výpis listu vlastníctva. V súčasnosti je možné získať list vlastníctva aj online, prostredníctvom internetu. Viete dostať aj cez on-line internet.

Vyhľadávanie Informácií o Nehnuteľnostiach Online

Ak máte prístup na internet, v internetovom vyhľadávači si zadáte “úrad geodézie”- otvorí sa hlavná stránka Úradu geodézie, kartografie a katastra a na webovej stránke skgeodesy.sk sa zobrazia všetky odkazy na stránky, cez ktoré môžete nehnuteľnosti vyhľadávať. Všetky katastrálne mapy sú už digitálne. Na portáli ZBGIS nájdete nielen všetkých vlastníkov nehnuteľností, ale aj približnú výšku budovy. Web s názvom Mapový klient ZBGIS nahradil niekdajšiu Mapku, je v ňom oproti nej oveľa viac informácií. Na katasterportal.sk stačí, ak poznáte číslo podania, ale na Portáli CICA musíte mať číslo listu vlastníctva alebo meno vlastníka a tam podania, ktoré sa doručujú na katastrálne odbory okresných úradov, či už v listinnej alebo v elektronickej podobe, nie sú evidované. CICA neobsahuje ani grafiku, je len záložné riešenie, ak by katasterportál “spadol”. Mapový portál ZBGIS je prepojený s registrom adries ministerstva vnútra. Máme prepojené tri informačné portály - elektronické služby katastra nehnuteľností a základnú bázu geografického informačného systému. To sú informačné systémy, kde sú rôzne údaje a sú prepojené tak, ako keby ste mali vrstvu ZBGIS a katastra a ďalšiu vrstvu adries.

Kataster Portál a Možnosti Vyhľadávania

Na katasterportal.sk si môžete overiť, či nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem, nie je založená v prospech banky. Môžete si to overiť priamo na katastrálnom odbore alebo webovej stránke katasterportal.sk či na záložnom portáli CICA. Tam si aj banky pred poskytnutím úveru overujú, či bolo na nehnuteľnosti zapísané v ich prospech záložné právo.

Na katastri sa evidujú parcely registra C - na mape sa ohraničujú čiernou čiarou - a parcely registra E - sú vyznačené zelenou. Ak pri parcele registra C ohraničenej čiernou farbou je údaj, že vlastník tam nie je - “nezaložený list vlastníctva”, v takom prípade sa približovaním treba dostať na ďalšiu vrstvu registra E to sú pôvodné parcely, vyznačené sú zelenou farbou, a keď si kliknete na hociktorú parcelu, zobrazí vám vlastníka alebo viacerých vlastníkov. Teda jeden veľký celok nemusí mať vlastníka, ale malé políčka vyznačené zelenou ich už majú. Každá malá parcelka má vyznačeného vlastníka - to sú pôvodné mapy, ktoré sú súčasťou katastra. Ak je na liste vlastníctva parcela registra E a chcete ju kúpiť, geodet Ondrej Kozlovský upozorňuje, že ju bude potrebné dať geodetom zamerať a vyhotoviť geometrický plán na určenie vlastníckych práv, inak parcela nemá určené lomové body hranice.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Ak chcete zistiť, v akom štádiu je konanie o povolení vkladu zmluvy do katastra, môžete ísť na webovú stránku katasterportal.sk, ktorý sa začal prevádzkovať ako prvý, ešte v roku 2004 a od roku 2007 je bezplatný.

Elektronické Služby Katastra

Ak máte občiansky s aktivovaným čipom a čítačkou, môžete uzatvoriť zmluvu elektronicky a rovnako i podať návrh na vklad elektronicky. Prostredníctvom portálu katasterportal. sk môžete na e-formulári podať aj oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad. Pri jeho podaní sa platí 66 a pri urýchlení 266 eur. Ak však návrh podáte elektronicky, platíte o polovicu menej a pri podaní zamýšľaného návrhu na vklad ušetríte ďalších 15 eur. Všetky portály sú živé a na všetkých sú rovnaké údaje, ktoré sú každých 24 hodín aktualizované. Vždy po 18. Službu je možné aktivovať prostredníctvom e-občianskeho s čítačkou. Aktivuje sa cez portál úradu geodézie, kde kliknete na dlaždicu Portál ESKN - Elektronické služby katastra nehnuteľností + Prejsť na web. Po prihlásení je potrebné vyplniť formulár. Služba s využitím e-občianskeho na sledovanie vlastných nehnuteľností nie je spoplatnená. Úrad geodézie upozorňuje, že prostredníctvom e-občianskeho je možné využívať všetky e-služby, na ktoré je potrebné prihlásenie e-občianskym s aktivovaným čipom. Ak vlastník nehnuteľnosti má e-občiansky, môže nakladať s nehnuteľnosťou uzatvorením e-zmluvy. Taktiež môže podať návrh na vklad elektronicky a v tomto prípade sa poplatok za návrh na vklad znižuje.

Zmeny v Prístupe k Údajom z Katastra

Doteraz si mohol ktokoľvek na internete bezplatne a anonymne pozrieť, kto vlastní akú nehnuteľnosť na Slovensku. Táto možnosť sa však čoskoro skončí. Dôvodom pripravovaných zmien je zvýšenie bezpečnosti. Nové pravidlá prichádzajú rok po veľkom kybernetickom útoku. Už nebude stačiť len pár klikov na internete, prístup k údajom bude obmedzený. Úrad geodézie, kartografie a katastra pripravil návrh nového zákona, ktorý má sprehľadniť a zjednodušiť pravidlá v katastri nehnuteľností. Po novom sa má podávanie žiadostí zjednodušiť a niektoré lehoty sa skrátia. Najväčšou zmenou však bude spôsob prístupu k údajom z katastra cez internet. Po novom sa už bez prihlásenia nedostanete k informáciám o nehnuteľnostiach. Cieľom je väčšia ochrana osobných údajov. Nové pravidlá katastra zavedú povinnú registráciu a prihlásenie, aby sa zlepšila ochrana osobných údajov vlastníkov nehnuteľností. Prístup k údajom cez kataster bude po novom možný len po overení totožnosti, a to napríklad cez elektronický občiansky preukaz alebo cez špeciálnu registráciu na portáli. Špeciálny, rozšírený účet získajú len právnici, banky, úrady alebo ďalšie osoby, ktoré údaje z katastra potrebujú na výkon svojej práce. Za tento prístup sa bude platiť paušálny poplatok. Novinkou je aj to, že kataster si bude evidovať každé jedno prihlásenie do systému. Bude teda jasne vidieť, kto a kedy si informácie vyhľadal. Používateľ môže požiadať o zrušenie svojho účtu na katastrálnom portáli kedykoľvek. Ak majiteľ účtu zomrie alebo firma zanikne, o zrušenie účtu môže požiadať aj jeho nástupca. Informácie o tom, kto a kedy systém používal, sa uchovávajú len na určitý čas. Po tejto lehote sa údaje anonymizujú alebo úplne vymažú.

Rozdiel Medzi Katastrom a Listom Vlastníctva

Pre vysvetlenie rozdielu medzi nimi je potrebné sa vrátiť do minulosti. V minulosti existovali vložkách v pozemkovej knihe. Historicky, kataster slúžil na určenie, súpis a popis nehnuteľností, zatiaľ čo list vlastníctva slúžil ako doklad o vlastníckych právach. Dnes sú tieto funkcie prepojené a kataster nehnuteľností obsahuje aj údaje o vlastníkoch a ťarchách.

tags: #kataster #nehnutelností #občiansky #zákonník #list #vlastníctva