Kataster nehnuteľností a Občiansky zákonník: Vzájomný vzťah a jeho aspekty

Úvod

Kataster nehnuteľností a Občiansky zákonník sú dva právne inštitúty, ktoré sú neoddeliteľne spojené a vzájomne sa ovplyvňujú. Kataster nehnuteľností ako verejný register eviduje údaje o nehnuteľnostiach, ich vlastníkoch a iných právach k nim. Občiansky zákonník upravuje majetkové vzťahy medzi osobami, vrátane vlastníctva a iných vecných práv k nehnuteľnostiam. Tento článok sa zameriava na preskúmanie vzájomného vzťahu medzi katastrom nehnuteľností a Občianskym zákonníkom, s dôrazom na praktické aspekty a judikatúru súdov.

Vzťah špeciality a generality

Reštitučné predpisy majú vo vzťahu k všeobecným predpisom, akým je Občiansky zákonník, povahu špeciálnej úpravy. Tento vzťah sa riadi zásadou lex specialis derogat legi generali, čo znamená, že tam, kde existuje špeciálna úprava, nemožno použiť všeobecnú úpravu. Existencia špeciálnej úpravy umožňuje uplatniť nárok na vrátenie veci, ak sú splnené zákonné podmienky. To potvrdzuje aj rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 4 Cdo 300/2008 zo dňa 27. 10.

Príklad z praxe: Reštitučné nároky a Občiansky zákonník

Okresný súd Žilina rozhodol rozsudkom z 3. apríla 2007, č.k. 12 C 479/1995-159, o povinnosti žalovaného vydať žalobkyni parcely KN X.X. a KN X.X. a zaplatiť náhradu trov konania. Súd dospel k záveru, že nárok žalobkyne na vydanie nehnuteľností vyplýva z ustanovenia § 4 ods. 2 písm. h/ zákona č. 282/1993 Z.z. o zmiernení niektorých majetkových krívd spôsobených cirkvám a náboženským spoločnostiam. Súd argumentoval tým, že zmluvy pri prevode vlastníctva predmetných nehnuteľností uzatváral namiesto žalobkyne S., ktorý nemal kompetenciu na zmenšenie jej majetku.

Krajský súd v Žiline však na odvolanie žalovaného 1/ rozsudok súdu prvého stupňa zmenil a žalobu žalobkyne zamietol. Krajský súd poukázal na to, že nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom kúpnej zmluvy, neprešla do vlastníctva štátu alebo obce, ale do vlastníctva fyzickej osoby, a až následne táto fyzická osoba previedla nehnuteľnosť do vlastníctva právneho predchodcu žalobcu. V zmysle § 2 ods. 1 reštitučného zákona však muselo ísť o prvotný prevod veci z oprávnenej osoby na štát alebo obec.

Tento príklad ilustruje, ako sa pri rozhodovaní o reštitučných nárokoch aplikujú špeciálne predpisy (reštitučné zákony) v kontexte všeobecných predpisov (Občiansky zákonník). Súdy musia posudzovať platnosť právnych úkonov, prechod vlastníctva a splnenie podmienok pre vydanie nehnuteľností podľa oboch typov predpisov.

Prečítajte si tiež: Súvislosti katastra a LV

Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov

Ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka upravuje zákonné predkupné právo spoluvlastníkov. Ak jednu vec vlastní viacero osôb, ide o podielové spoluvlastníctvo. Každý spoluvlastník má dispozičné právo k svojmu spoluvlastníckemu podielu, čo znamená, že ho môže zaťažiť záložným právom, určiť závetného dediča alebo predať. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom. Spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj podiel, je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom.

Ponuka na odkúpenie podielu

Podľa komentára I. Feketeho: „K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote, samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať na účinné prijatie ponuky.“ Ak má o kúpu podielu záujem viacero spoluvlastníkov, nie je dôležité, aký veľký je ich podiel. Až v prípade, ak spoluvlastníci nemajú záujem o kúpu podielu, môže ho spoluvlastník predať tretej osobe. Kupujúcemu (tretej osobe) nemôže byť podiel prenechaný za nižšiu sumu alebo za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov.

Výnimky zo zákonného predkupného práva

Existuje výnimka, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní, a to v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe. Ak spoluvlastník opomenie svoju povinnosť ponúknuť podiel ostatným spoluvlastníkom, títo môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa § 40a Občianskeho zákonníka.

Nároky pri porušení predkupného práva

Právna teória a prax rozlišujú tri rozdielne nároky, ktoré si môže oprávnený spoluvlastník uplatniť v prípade, že jeho predkupné právo bolo porušené:

1. Právo domáhať sa priamo od nadobúdateľa, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej (§ 603 ods. 3 OZ). Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať nadobúdateľovi výzvu.
2. Ak si nadobúdateľ nesplní túto ponukovú povinnosť, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde, aby bol jeho prejav vôle v tomto smere nahradený súdnym rozhodnutím (NS ČR, sp. zn.
3. Domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti právneho úkonu medzi spoluvlastníkom, zaviazanou osobou a nadobúdateľom, ak si nesplní nadobúdateľ túto povinnosť dobrovoľne.

Dohoda o neuplatňovaní predkupného práva

Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo. Takáto dohoda je v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 11.02.2004, sp. zn.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Predkupné právo k pozemku

Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. Ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom. Ak by niektorý zo spoluvlastníkov mal záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov. Následne musí byť spísaná kúpna zmluva s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov.

Možnosťou je aj vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu.

Zmluvné predkupné právo k pozemku

Vo vzťahu k pozemku je možné dojednať aj zmluvné predkupné právo. Predkupné právo k pozemku môže mať povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.

Osobitná právna úprava poľnohospodárskych pozemkov

Na poľnohospodárske pozemky sa vzťahuje osobitná právna úprava. Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou.

Predkupné právo nájomcu

Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ Zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Zmluva o kúpe prenajatej veci

Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. „Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu.

Uplatnenie predkupného práva

Ak sa vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkým podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že príjme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu. Dobu, do ktorej je v prípade uplatnenia predkupného práva potrebné vyplatiť kúpnu cenu je možné dojednať. Ak doba dokedy sa má predaj uskutočniť nie je dohodnutá, je oprávnená osoba povinná nehnuteľnosť vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.

Predkupné právo pri darovaní spoluvlastníckeho podielu

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. O predmetný rozsudok sa opiera aj rozsudok Krajského súdu v Trnave č. k. 11 Co 108/2011-96 z 21. marca 2012.

Slovenská odborná literatúra (Fekete, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011) zas uvádza: “Ustanovenie § 140 OZ, ktoré upravuje nakladanie spoluvlastníka so svojím podielom na veci, je treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods.

Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 “z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu.

Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv. Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom.

tags: #kataster #nehnutelností #a #občiansky #zákonník #vzťah