Kataster nehnuteľností v Rakúsku: Kompletný prehľad pre Slovákov

Rakúsko sa stáva čoraz obľúbenejšou destináciou pre Slovákov, ktorí hľadajú nové možnosti bývania, či už kvôli práci, štúdiu, alebo vyššej životnej úrovni. S rastúcim dopytom po nehnuteľnostiach v Rakúsku je dôležité, aby sa slovenskí občania oboznámili s tamojším systémom katastra nehnuteľností, právnymi predpismi a postupmi pri kúpe a prevode nehnuteľností. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o katastri nehnuteľností v Rakúsku, s dôrazom na praktické informácie a porovnanie so slovenským systémom.

Úvod do katastra nehnuteľností v Rakúsku

Kataster nehnuteľností v Rakúsku je verejný register, ktorý obsahuje informácie o všetkých nehnuteľnostiach v krajine. Slúži ako základný zdroj informácií pre vlastníkov, kupujúcich, predávajúcich, banky, úrady a ďalšie zainteresované strany. Kataster obsahuje údaje o vlastníctve, rozlohe, polohe, type nehnuteľnosti, ako aj o prípadných ťarchách, vecných bremenách alebo iných obmedzeniach.

Prístup k informáciám v katastri nehnuteľností

V Rakúsku je prístup k informáciám v katastri nehnuteľností spoplatnený. Návštevu katastra nehnuteľností sprístupňuje štát za malý poplatok, ktorý sa musí zaplatiť súdu, notárovi alebo právnikovi.

Porovnanie so systémami v iných krajinách

Slovenský kataster nehnuteľností je jedným z najotvorenejších informačných systémov o nehnuteľnostiach. Právna úprava zverejňovania údajov katastra na internete sa najviac podobá na českú. V Českej republike sa poplatky platia za úradný výpis poskytnutý buď v papierovej podobe alebo elektronicky diaľkovým prístupom, ktorý obsahuje všetky informácie o právnych vzťahoch k nehnuteľnosti. Poplatok sa môže líšiť podľa rozsahu výpisu.

V Maďarsku kataster nehnuteľností spravuje ministerstvo poľnohospodárstva a katastrálne úrady Maďarska. Registrovaní používatelia, ako sú štátne orgány, banky, právnici, notári, obecné úrady, realitní makléri a podobne majú prístup k online službám (TAKARNET) maďarského katastra nehnuteľností od roku 2003. Používatelia online katastra nehnuteľností majú bezplatný prístup k obmedzenému množstvu údajov. Táto bezplatná služba však obsahuje len opisné údaje o nehnuteľnostiach, čo je prvá časť listu vlastníctva. V databáze je možné vyhľadávať podľa čísla parcely alebo adresy nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

V Poľsku je prístup do katastra bezplatný. Katastrálny portál je online platforma, ktorá funguje už od roku 2004. Na tomto portáli si každý, kto má prístup na internet, môže zadarmo pozrieť potrebné údaje.

Kúpa nehnuteľnosti v Rakúsku: Krok za krokom

Kúpa nehnuteľnosti v Rakúsku sa riadi rakúskym právnym poriadkom a platnými predpismi spolkovej krajiny, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Slovenskí občania môžu nadobudnúť rakúske nehnuteľnosti do osobného vlastníctva bez väčších komplikácií.

1. Výber nehnuteľnosti a predbežná zmluva (Kaufanbot)

Akonáhle si kupujúci zvolí nehnuteľnosť, podpíše s predávajúcim predbežnú zmluvu (Kaufanbot). Väčšinou sa to zaobíde bez zaplatenia rezervačného poplatku, ale pri podpise je už potrebné mať všetky prostriedky na kúpu k dispozícii, pretože táto zmluva je už právne záväzná a zvyčajne jej splnenie nemožno podmieniť neskorším získaním hypotéky. Pokiaľ kupujúci od tejto záväznej zmluvy odstúpi, musí zaplatiť väčšinou okolo 5% z kúpnej ceny plus náklady a dane. Táto istina tu figuruje namiesto rezervačného poplatku.

2. Kontrola dokumentácie a kúpna zmluva (Kaufvertrag)

Potom notár alebo určený advokát vykoná kontrolu dokumentácie a vlastníctva v katastri a spíše kúpnu zmluvu (Kaufvertrag). Keď ju obe strany podpíšu, zaregistruje ju notár na katastri nehnuteľností.

3. Finančné zabezpečenie a prevod peňazí

Väčšinou do týždňa od podpisu kúpnej zmluvy musí kupujúci previesť peniaze na zaistený účet u notára alebo povereného advokáta.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

4. Registrácia zmluvy a odovzdanie nehnuteľnosti

Keď je vybavená registrácia zmluvy na katastri, čo trvá spravidla 2 až 4 týždne, dôjde k odovzdaniu apartmánu.

Úloha makléra, advokáta a notára

V Rakúsku je bežným štandardom, že realitné obchody sprostredkúva takmer vždy maklér. Ak tu chce Slovák kúpiť nehnuteľnosť, je viac ako pravdepodobné, že kvôli inému právnemu poriadku a mnohým odlišným postupom pri transakcii nejakého makléra vyhľadá. Ten si za svoju prácu samozrejme vypýta nejakú províziu, no na rozdiel od Slovenska tu funguje štýl vyplácania provízie trochu inak. Jedná sa hlavne o jej výšku, ktorá je zákonom stanovená na maximálne 3% z kúpnej ceny nehnuteľnosti, pričom vždy sa dá dohodnúť aj na nižšej odmene v závislosti od celkovej sumy realitného obchodu.

Pokiaľ sa kupujúci a predávajúci v zásade dohodnú na transakcii, nastáva z právneho hľadiska azda najzávažnejší problém. Predávajúci má záujem previesť svoje vlastníctvo na nehnuteľnosti na kupujúceho až potom, keď mu bude zaručené, že obdrží kúpnu cenu. Kupujúci má naopak záujem, vyplatiť kúpnu cenu predávajúcemu až v tom momente, keď mu bude zaručené, že získa (nezaťažené) vlastníctvo na nehnuteľnosti. Táto dilema sa z právneho hľadiska rieši cez systém dôverníckej správy. Pred uzavretím dohody si zmluvní partneri vyberú dôverníka (advokát alebo notár), ktorý sa voči nim zaviaže kúpnu cenu previesť na predávajúceho len pod podmienkou, že kupujúci získa vlastníctvo na nehnuteľnosti za dohodnutých podmienok. Dôverník (advokát alebo notár) je fakticky vždy aj osoba, ktorá zriaďuje kúpnu zmluvu a vykonáva zápis nového vlastníka do katastra.

Poplatky a dane pri kúpe nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku je potrebné rátať s nasledovnými nákladmi:

• Provízia makléra: maximálne 3 % (plus 20 % DPH) z kúpnej ceny
• Odmena advokáta alebo notára: približne 1-2 % (plus 20% DPH) z kúpnej ceny
• Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti: 3,5 % kúpnej ceny
• Poplatok za zápis do katastra: 1,1 % kúpnej ceny
• Drobné poplatky (notárske overenie a kataster): približne € 250,00 až € 400,00
• Poplatok za zápis hypotéky do katastra: 1,2 % hodnoty hypotéky (ak sa financuje hypotékou)

Záväzná ponuka na nehnuteľnosť (verbindliches Kaufanbot)

Pokiaľ sa kupujúci rozhodol pre konkrétnu nehnuteľnosť, väčšinou dá maklér kupujúcemu podpísať záväznú ponuku („verbindliches Kaufanbot“), ktorá obsahuje údaje o nehnuteľnosti a kúpnu cenu, ale aj údaje týkajúce sa ostatných nákladov (výška daní, provízia makléra, poprípade advokáta alebo notára, ktorý prevod vykoná a výška jeho odmeny). Akonáhle kupujúci takúto záväznú ponuku podpíše a predávajúci ju prijme, kupujúci už v zásade nemá možnosť od dohody odstúpiť. Podpis takejto záväznej ponuky si preto treba dobre zvážiť.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Kúpna zmluva (Kaufvertrag)

Kúpna zmluva upravuje práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho a je potrebná na zápis do katastra. Správne napísaná kúpna zmluva individuálne prispôsobená na konkrétnu nehnuteľnosť a konkrétnych zmluvných partnerov je nevyhnutná. Chyby v kúpnej zmluve môžu mať závažné (právne) následky. Kúpnu zmluva by mala obsahovať nasledovné prvky:

• Popis nehnuteľnosti; pokiaľ boli dohodnuté nejaké osobitné vlastnosti nehnuteľnosti, treba ich v zmluve ustanoviť
• Ustanovenia o kúpnej cene
• Nezaťaženosť nehnuteľnosti; respektíve akým spôsobom sa zaťaženosť nehnuteľnosti (napríklad hypotéka, nájomné zmluvy, iné vecné bremená, atď.) odstráni
• Záruka
• Stanovený deň prevzatia nehnuteľnosti
• Stanovený deň, ku ktorému prechádzajú náklady a povinnosti na kupujúceho
• Eventuálne predkupné právo
• Eventuálne právo spätnej kúpy
• Eventuálne odkladný účinok (v prípade potreby dodatočných povolení)
• Ustanovenia o úhrade nákladov

Kúpa bytu

Vlastníctvo bytu je podľa rakúskeho práva spoluvlastníctvo na nehnuteľnosti spojené s exkluzívnym užívacím právom na konkrétnom byte. Podmienky spoluvlastníctva na nehnuteľnosti sú v normálnych prípadoch ustanovené v zmluve o bytovom vlastníctve („Wohnungseigentumsvertrag“). Základ tejto zmluvy tvorí znalecký posudok o úžitkovej hodnote všetkých bytov v dome.

Kúpa pozemku alebo domu a územné plány

Pred kúpou pozemku alebo domu by sa mal kupujúci oboznámiť s príslušnými ustanoveniami stavebného práva. V Rakúsku spadá stavebné právo do kompetencie jednotlivých spolkových krajín. Každá spolková krajina má svoj vlastný plán funkčného využitia plochy („Flächenwidmungsplan“). Tento plán v zásade definuje využívanie každého pozemku.

Kúpa ešte nepostaveného domu

Pri kúpe ešte nepostaveného domu alebo bytu od dodávateľa stavieb existujú určité špecifiká. Našťastie existuje v Rakúsku zákon o zmluvách s dodávateľmi stavieb („Bauträgervertragsgesetz“). Tento zákon chráni kupujúceho a ustanovuje rôzne opatrenia, ktoré dodávateľ stavieb musí nutne dodržať.

Kontrolné otázky pred kúpou nehnuteľnosti

Na záver ponúkame kontrolný zoznam najdôležitejších právnych otázok, ktoré by si mal záujemca o nehnuteľnosť ešte pre uzavretím záväznej zmluvy položiť:

• Komu patrí nehnuteľnosť? Existuje jeden alebo viacero vlastníkov? Potrebuje vlastník prípadne dodatočný súhlas na predaj?
• Nachádzajú sa na nehnuteľnosti bremená (napríklad hypotéky, vecné bremená, práva na používanie, nájomné zmluvy, zákaz predaja, atď.)?
• Existujú verejno-právne obmedzenia (napríklad ochrana pamiatok, ochranná zóna)?

tags: #kataster #nehnutelností #Rakúsko #informácie