Duplicitné Zápisy Vlastníctva v Katastri Nehnuteľností: Problémy a Riešenia

História evidovania nehnuteľností a vlastníckych práv k nim je na Slovensku pomerne komplikovaná. Časté legislatívne zmeny, neprededenie nehnuteľností a nedôslednosť zápisov do vtedajšej pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností majú za následok rôzne komplikácie. Jednou z takýchto komplikácií je duplicita zápisu vlastníckeho práva. Tento článok si priblíži, čo to duplicita je, aké sa s ňou spájajú problémy a akými spôsobmi ju možno odstrániť.

Čo je Duplicitný Zápis Vlastníctva a Prečo Vzniká?

Duplicitný zápis vlastníctva nastáva, ak ste vlastníkom pozemku a na jednom liste vlastníctva ste zapísaný ako vlastník vy a na inom liste vlastníctva niekto iný. Alebo ste majiteľom pozemku parcely registra „C“, ktorá sa prekrýva s parcelou registra „E“, ktorej majiteľom je iná osoba. Alebo ste spoluvlastníkom pozemku, ktorý má v súčte viac spoluvlastníckych podielov ako je celok (1/1). V prípade podielového spoluvlastníctva je súčet spoluvlastníckych podielov k jednej nehnuteľnosti viac ako 1/1 (napr. pri parcelách registra „E“ a „C“, ktoré sa úplne alebo sčasti prekrývajú sú zapísaní rôzni vlastníci.

Hlavnú zásluhu na vzniku duplicitného vlastníctva má najmä historická právna úprava, v dôsledku ktorej mal zápis práv k nehnuteľnostiam do pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností v rokoch 1951 až 1992 iba deklaratórne účinky. Neoznámenie vzniku, zmeny alebo zániku vlastníckeho práva nebolo spájané s výraznými sankciami, a preto vôľa vlastníkov notifikovať príslušné orgány o zmene vlastníckeho práva nebola vysoká, čo prirodzene viedlo k nedôslednosti zápisov. Nehnuteľnosti sa tak viackrát predeďovali, opakovane sa uzatvárali prevodové zmluvy s viacerými osobami, pozemky sa v teréne rozčleňovali nepresnými meraniami (tzv. krokárske náčrty) alebo sa napr. vydávali dokumenty (tzv. prídelové listiny), ku ktorým sa nevytvoril grafický podklad (katastrálna mapa). To všetko malo za následok chaos v evidovaní nehnuteľností a vznik s tým súvisiaceho duplicitného, resp. viacnásobného vlastníctva.

Dôsledky Duplicitného Zápisu

Kataster nehnuteľností sa v súčasnosti vyznačuje zásadou materiálnej publicity, podľa ktorej platí, že údaje katastra nehnuteľnosti sú hodnoverné a záväzné, ak sa nepreukáže opak. Uvedené okrem iného súvisí s tým, že ak orgán katastra zistí, že niektorej z nehnuteľností svedčí duplicitné, resp. viacnásobné vlastníctvo, je povinný o tejto skutočnosti informovať. Robí to tak, že na liste vlastníctva - v časti B zapíše tzv. poznámku o spochybnení hodnovernosti údajov katastra[1] (nazývanú aj ako poznámka spornosti), ktorá znie napr. nasledovne: „Hodnovernosť údajov vlastníckeho práva k pozemku registra E-KN parc. č. 1 bola spochybnená duplicitou vlastníctva k pozemku registra C-KN parc. č. 2 v k. ú. Predmetná poznámka má obmedzujúci charakter, čo znamená, že osoby, v prospech ktorých svedčí zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností nemôžu s nehnuteľnosťou disponovať (nemôžu ju napr. previesť, či zaťažiť vecným bremenom alebo záložným právom).

• Vkladové konanie: Ak je na kataster doručená listina, ktorá sa zapisuje vkladom (napr. prevodová zmluva), príslušný okresný úrad vkladové konanie preruší a účastníkov konania vyzve, aby predložili (a) súdne rozhodnutie, z ktorého vyplýva, ktorý z duplicitných vlastníkov je skutočným vlastníkom alebo (b) aby podali na súd žalobu o určenie vlastníckeho práve a jej podanie preukázali.
• Záznamové konanie: Ak je na kataster doručená záznamová listina, postup okresného úradu záleží od toho, či listina vychádza z údajov katastra alebo nie. Ak je napr. doručený exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva a týka sa osoby vlastníka, ktorý je aktuálne zapísaný na liste vlastníctva, tak kataster takúto listinu zapíše. Ak je napr. doručené uznesenie o dedičstve, ktoré sa však nedotýka osoby vlastníka aktuálne zapísaného na liste vlastníctva, orgán katastra záznam v zmysle § 36a ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.
• Zápis poznámky: Ak je na kataster doručená listina na zápis poznámky, okresný úrad takúto poznámku bez ďalšieho zapíše.

Možnosti Odstránenia Duplicitného Zápisu

Duplicitný zápis vlastníctva je síce neželaným, avšak riešiteľným javom. Možnosti nápravy sú tri a každá má svoje pozitíva aj negatíva.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

1. Dohoda Duplicitných Vlastníkov

Duplicitní vlastníci môžu uzavrieť dohodu, v ktorej určia, ktorí z nich bude výlučným vlastníkom nehnuteľnosti alebo aká bude výška sporných spoluvlastníckych podielov, prípadne spornú časť pozemku odčlenia geometrickým plánom a určia, kto je vlastníkom novovytvorenej parcely. Dohoda býva spravidla uzavretá podľa § 51 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) ako nepomenovaná zmluva alebo podľa § 585 Občianskeho zákonníka ako dohoda o urovnaní.

Dohoda musí spĺňať náležitosti podľa § 42 ods. identifikáciu nehnuteľnosti. Podpisy účastníkov dohody musia byť úradne overené. Na zápis dohody do katastra nehnuteľností je potrebné podať návrh na vklad a zaplatiť správny poplatok vo výške 66 Eur (prípadne 33 Eur, ak sa podáva elektronicky).

Nepomenovaná zmluva

Nepomenovaná (inominátna) zmluva je každý zmluvný vzťah zmluvných strán, ktorý nie je ako osobitný typ zmluvy upravený v zákone. V rámci princípu zmluvnej voľnosti dáva § 269 ods. 2 ObchZ, ako aj § 51 a § 491 ods. 1 OZ, zmluvným stranám možnosť dohody o obsahu ich vzťahu tak, ako im vyhovuje. Zmluvné strany vytvárajú obsah zmluvy samy a môžu pritom použiť niektoré ustanovenia z upravených zmlúv v Obchodnom zákonníku. Zmluvné strany môžu použiť nepomenovanú zmluvu v prípadoch, ak právne predpisy neupravujú daný zmluvný vzťah, ktorý chcú strany uzavrieť. Môže to byť aj pri zmluvnom vzťahu, ak konkrétny upravený zmluvný typ nevyhovuje ich potrebám.

2. Súdne Určenie Vlastníckeho Práva

V prípade, ak sa duplicitní vlastníci nevedia dohodnúť, je nutné, aby niektorý z nich podal na súd žalobu o určenie vlastníckeho práva. Právoplatné rozhodnutie orgán katastra zapíše záznamom, čím sa odstráni duplicita. Môže ísť aj o uznesenie súdu o schválení zmieru.

Neplatí sa tu správny poplatok ako je to v prípade dohody, avšak je potrebné zaplatiť súdny poplatok za podanie žaloby vo výške 99,50 Eur a prípadné trovy konania. Spory o určenie vlastníckeho práva bývajú zložité a časovo náročné, preto treba počítať s tým, že tento spôsob odstránenia duplicity bude zdĺhavý.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

3. Oprava Chyby v Katastrálnom Operáte

Osobitnú úpravu odstránenia duplicity predstavuje inštitút opravy chyby v katastrálnom operáte upravený v § 59 ods. 2 písm. c) Katastrálneho zákona. Podmienkou je, že v katastri nehnuteľností už existuje poznámka o duplicitnom vlastníctve, resp. nejde o opravu chyby podľa § 59 ods. 2 písm. Konanie o oprave chyby sa začína na návrh alebo z podnetu samotného orgánu katastra.

Návrh môže podať ten, koho práva sú duplicitným zápisom dotknuté, musí obsahovať náležitosti podľa § 24 ods. 1 Katastrálneho zákona a podpisy navrhovateľov musia byť v tomto prípade úradne overené. Správny poplatok sa za podanie takéhoto návrhu neplatí.

Ak okresný úrad zistí duplicitu zápisu z vlastnej činnosti, postupuje tak, že dotknutým vlastníkom zašle oznámenie o začatí katastrálneho konania, uvedenie v ňom na základe akých skutočností ide o duplicitný zápis, navrhne spôsob odstránenia duplicity a vyzve vlastníkov, aby na kataster zaslali písomný súhlas s overenými podpismi, pokiaľ s navrhovaným spôsobom odstránenia duplicitného zápisu súhlasia.

Bez ohľadu na to, či orgán katastra koná na návrh alebo z úradnej povinnosti, je povinný rozhodnúť do 30 dní, v odôvodnených prípadoch do 90 dní odo dňa začatia konania, resp. zistenia chyby.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

tags: #kataster #nepomenovana #zmluva #judikatura