Kataster úverov na Slovensku: Aktuálny stav a dopady na hypotéky

Nefunkčný katastrálny úrad a s tým spojené obmedzenia v poskytovaní hypotekárnych úverov predstavujú aktuálnu výzvu pre slovenský finančný trh. Tento článok sa zameriava na aktuálnu situáciu, jej dopady na schvaľovanie a čerpanie úverov, a tiež na kroky, ktoré banky a štát podnikajú na zmiernenie negatívnych dôsledkov.

Aktuálna situácia a jej príčiny

Problémy s katastrálnym úradom začali rozsiahlym kybernetickým útokom, ktorý zasiahol informačný systém katastrálnych odborov okresných úradov. V dôsledku toho boli pracoviská katastrálnych odborov dočasne zatvorené, čo spôsobilo značné obmedzenia v činnosti úradu. Slovenská banková asociácia (SBA) upozornila, že kvôli nefunkčnosti katastra nie je možné vykonávať kľúčové úkony, ako sú prevody vlastníckych práv, zápisy a výmazy záložných práv alebo zriadenie a zrušenie vecných bremien.

Dopady na hypotekárne úvery

Hoci schvaľovací proces hypotekárnych úverov vo väčšine bánk prebieha štandardným spôsobom a banky vedia vypracovať aj celú zmluvnú dokumentáciu k podpisu, najväčším problémom je samotné čerpanie hypotekárnych úverov. Banky majú presne stanovené podmienky na uvoľnenie schválených prostriedkov, ktoré má klient uvedené vo svojej úverovej zmluve. Podmienkou čerpania je štandardne potvrdený návrh na vklad a list vlastníctva s plombou, ku ktorým sa aktuálne klienti nevedia dostať. Banka si splnenie podmienok overuje na katastrálnom portáli, akceptuje aj originál listu vlastníctva s okrúhlou pečiatkou katastra ak ho vie dodať.

Klienti môžu mať komplikácie aj s plnením podmienok po čerpaní úveru, kedy má klient povinnosť do určitej lehoty doniesť do banky dokumenty potvrdzujúce splnenie účelu úveru, pričom mu za nesplnenie podmienok môžu hroziť sankcie od banky. Taktiež financie, ktoré sú napríklad v úschove u notára alebo na vinkulačných účtoch v bankách sú blokované.

Problémom môže byť aj vypracovanie znaleckých posudkov, nakoľko znalci pracujú s údajmi z katastra a do znaleckých posudkov dávajú dokumenty z katastra. Pri podaní žiadosti o úver banka akceptuje aj starší list vlastníctva nie však viac ako 10 rokov. Podmienky čerpania ostávajú bez zmeny. Je možné až po splnení podmienok uvedených v úverovej zmluve. - LV s plombou s číslom katastrálneho konania uvedeného na návrhu na vklad záložného práva. Schvaľovanie žiadostí prebieha štandardným spôsobom. V špecifických prípadoch, kedy je potrebné overenie aktuálneho stavu na katastri nebude možné žiadosť posúdiť. Pokračovať sa bude až po obnovení služieb katastra.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Postup bánk a riešenia pre klientov

Banky na Slovensku aj počas problémov s katastrom nehnuteľností pokračujú v prijímaní a spracovaní žiadostí o hypotéky. Možnosť ich čerpania je však naďalej obmedzená, kým katastrálny systém nezačne fungovať naplno. Finančné domy sú v tejto súvislosti pripravené predĺžiť lehoty alebo odpustiť poplatky za ich nedodržanie v prípade čerpania či záujmu o predčasné splatenie.

Niektoré banky akceptujú ako náhradu za list vlastníctva s plombou papierové potvrdenie o Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností s číslom konania a originál listu vlastníctva, oba dokumenty musia byť aktuálne a s pečiatkou úradu.

V prípade, že klient nemôže úver predčasne splatiť k dátumu obnovy fixácie úrokovej sadzby z dôvodu nefunkčnosti katastra nehnuteľností, po obnovení jeho činnosti bude môcť o predčasné splatenie úveru požiadať znovu. Banka si v takomto prípade nebude nárokovať uhradenie poplatku spojeného s predčasným splatením.

Obnovenie činnosti katastra

Od 13. januára sa obnovila činnosť na 24 odborov katastra a služby budú poskytovať len za okresy vo svojej pôsobnosti. Postupne začnú fungovať pracoviská aj na ďalších okresných úradoch, o čom bude občanov informovať ministerstvo vnútra.

Až začiatkom januára začali na portáli Cica pribúdať aktuálne údaje z katastra. Prostredníctvom tohto portálu si možno prehliadať informácie z katastra nehnuteľností. Informácie, ktoré si možno pozrieť, sú aktuálne k pondelku 24. Portál Cica je zatiaľ prístupný len zo Slovenska a stále nefungujú viaceré online služby katastra.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Ako sa vyhnúť komplikáciám a čo robiť, ak už nastali?

1. Komunikujte so svojou bankou: Informujte sa o aktuálnych podmienkach a možnostiach čerpania úveru. Zistite, aké alternatívne doklady banka akceptuje.
2. Overte si stav katastra: Sledujte informácie o obnovení činnosti katastrálnych úradov vo vašom okrese. Využívajte dostupné online služby, ako je portál Cica, ak sú už funkčné.
3. Buďte trpezliví: Situácia si vyžaduje trpezlivosť a pochopenie. Banky sa snažia nájsť riešenia a minimalizovať dopady na klientov.
4. Ak máte termíny, kontaktujte banku: Ak máte stanovené termíny na splnenie podmienok úverovej zmluvy, kontaktujte banku a dohodnite sa na predĺžení lehoty alebo iných úpravách.
5. Pripravte si potrebné dokumenty: Ak kataster vo vašom okrese už funguje, získajte potrebné potvrdenia a doklady v papierovej podobe.

Alternatívy k hypotéke

Pokiaľ riešite bývanie a potrebujete financie, alebo si potrebujete požičať väčšiu sumu na akýkoľvek iný účel, najbežnejšou formou je hypotéka, americká hypotéka alebo hypotéka pre mladých. Hypotéka je druh úveru, ktorý je zabezpečený záložným právom, nehnuteľnosť však nemusí byť vo vašom vlastníctve. Založiť je možné napríklad rodičovský dom, alebo nehnuteľnosť vo vlastníctve inej osoby.

Hypotéka môže mať lehotu splatnosti od 1 roka do 30 rokov, výnimočne v niektorých až do 40 rokov. Tu však pozor, lebo čím dlhšiu lehotu splatnosti majú hypotéky, tým je síce nižšia mesačná splátka, ale na úrokoch preplatíte viac. Výška hypotéky závisí od vašich možností splácať mesačnú splátku z vášho príjmu a od ceny nehnuteľnosti, ktorú banke založíte. Hypotéka môže byť účelová, to znamená, že banke musíte vydokladovať použitie peňazí (kúpna zmluva, faktúry na výstavbu, rekonštrukciu nehnuteľnosti na bývanie, bločky na nákup materiálu a pod.). Pokiaľ však chcete dostať peniaze bez preukazovania účelu, môžete siahnuť po bezúčelovom úvere, tzv. americkej hypotéke. Ak sa rozhodnete ísť touto cestou a siahnete po hypotéke, banka vám umožní zvoliť si fixáciu úrokovej sadzby. Fixácia úrokovej sadzby je obdobie, počas ktorého vám banka nesmie meniť úrokovú sadzbu ani mesačnú splátku. Po uplynutí fixácie banka môže výšku úrokovej sadzby meniť, musí vás však upozorniť na zmenu minimálne 2 mesiace pred samotnou zmenou listom na vašu adresu. Banky ponúkajú fixáciu od 1 do 10 rokov, výnimočne aj na dlhšie obdobie.

Hypotéka a jej výška je bankou schvaľovaná na základe prehodnotenia vašej bonity, ako aj prehodnotenia nehnuteľnosti, ktorá má slúžiť na zabezpečenie. Banky poskytujú hypotéky do výšky 70 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Niektoré banky poskytujú pôžičku aj do výšky 90 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, v takomto prípade sa však niekedy skombinuje hypotéka so spotrebným úverom bez zabezpečenia. V praxi síce podpíšete jednu zmluvu a platíte jednu splátku, ale banka túto splátku rozdelí medzi dva úvery. Banka navyše ponúka na spotrebnom úvere podstatne vyššiu úrokovú sadzbu. Hodnotu nehnuteľnosti určujú znalci. Niektoré banky majú aj vlastných znalcov, alebo spolupracujú s vybranými znalcami, a preto je vhodné vopred konzultovať s bankou ich výber.

Aké hypotéky existujú?

• Účelová hypotéka: Slúži najčastejšie na stavbu nehnuteľnosti (stavba, prístavba, dostavba…), rekonštrukciu (opravu) nehnuteľnosti, na kúpu nehnuteľnosti, na refinancovanie prostriedkov použitých na nehnuteľnosť (stavba, kúpa…), na vyplatenie skôr poskytnutého úveru, ktorý bol použitý na nehnuteľnosť, na usporiadanie dedičského konania pri nehnuteľnosti (napr. vyplatenie súrodencov), na usporiadanie rozvodového konania (napr. vyplatenie manžela/ky z nehnuteľnosti).

• Bezúčelová alebo americká hypotéka: Je tiež zabezpečenie nehnuteľnosťou, ale žiadateľ nie je povinný preukazovať použitie získaných peňazí z hypotéky. Banka prevedie peniaze na účet a nesleduje účel použitia peňazí. Pri účelovej hypotéke je potrebné banke dokladovať účel použitia peňazí. Aké doklady banka vyžaduje? Doklady potrebné na preukázanie účelu úveru sa odlišujú podľa typu hypotéky. Pri kúpe je to kúpna zmluva, pri rekonštrukcii a výstavbe sú to zmluva o dielo, bločky a faktúry za stavebný materiál a iné. Konkrétne: faktúra, ktorá bude z úveru preplatená priamo dodávateľovi, faktúra s dokladom o zaplatení, t. j. banka ju preplatí klientovi na účet, ako doklad o zaplatení sa považuje príjmový pokladničný doklad, doklad z registračnej pokladne, ústrižok poštovej poukážky, výpis z bankového účtu alebo iný doklad o zaplatení v hotovosti, z ktorého je jasný predávajúci, predmet kúpy (alebo zhotovenie prác), množstvo, cena (najčastejšie používaný tzv. paragón), môžu byť použité aj bločky zo zahraničia, kde sa suma v cudzej mene preráta na eurá kurzom NBS a opis položiek na bloku musí byť na požiadanie banky úradne preložený, preukázateľným dokladom účelovosti úveru je aj kúpna zmluva, napr. k pozemku, k nehnuteľnosti, alebo pri výstavbe či rekonštrukcii domu stavaného stavebnou spoločnosťou sa uzatvára zmluva o dielo.

  Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Na čo si dať pozor pri hypotéke?

Treba si všímať, samozrejme, najmä úrok poskytnutý bankou a s tým spojenú fixáciu úrokovej sadzby, čiže aké obdobie bude úrok nemenný, a teda aj rovnaká splátka. Fixovať úrok si je možné na 1, 2, 3, 5 alebo 10 rokov. Záleží na výbere banky. Je dôležité prihliadať aj na to, aké podmienky musí žiadateľ spĺňať počas celej lehoty splatnosti hypotéky. Zvýhodnený úrok môže byť totiž naviazaný na vedenie iných produktov v banke - napr. bežný účet, zasielanie príjmu či poistenie úveru, alebo iné podmienky, napr. minimálna splatnosť hypotéky a pod.

Zaujímavou položkou úverovej zmluvy je aj možnosť bezplatných mimoriadnych splátok - sú banky, ktoré totiž umožňujú mimoriadnu splátku iba pri výročí fixácie, tzn. ak je fixácia úroku na 5 rokov, tak je možné takúto splátku využiť iba raz za päť rokov, a ak ju klient využije napríklad po dvoch či troch rokoch, tak jedine s poplatkom, ktorý je dnes v rozmedzí 4 - 5 % z výšky mimoriadnej splátky. Potom sú banky, ktoré umožňujú mimoriadne splátky robiť aj mimo výročia fixácie, najčastejšie do 20 % istiny celkovo žiadanej hypotéky, alebo do 20 % aktuálneho zostatku hypotéky.

Ak riešite hypotéku na výstavbu či rekonštrukciu nehnuteľnosti, pri výbere banky by ste mali byť opatrní aj vzhľadom na potreby dokladovania účelu použitia finančných prostriedkov z hypotéky. Sú totiž banky, ktoré vyžadujú len čestné vyhlásenie o tom, že ste peniaze použili výlučne na nehnuteľnosť, a preukážete sa len fotkami vykonaných prác, prípadne si napíšete orientačný rozpočet, čo vás to všetko stálo. No a potom sú banky, ktorým musíte všetko do posledného eura zdokladovať riadne bločkami či faktúrami.

V prípade riešenia výstavby nehnuteľnosti je potrebné si vopred overiť, či banka dokáže poskytnúť peniaze z hypotéky rýchlo, hneď po potvrdení návrhu na vklad záložného práva do katastra, aj v prípade, že rozostavaný dom ešte nie je evidovaný na liste vlastníctva, alebo musí byť najskôr táto stavba zapísaná a až potom vám banka poskytne peniaze - takto sa vám môže čerpanie hypotéky presunúť pokojne aj o dva mesiace.

Dávajte si pozor aj pri rozhodovaní, akou formou budete hypotéku splácať - či anuitnými splátkami (tzn. každý mesiac rovnaká splátka počas celej lehoty splatnosti za predpokladu nemenného úroku), alebo progresívnym splácaním (tzn. pri poskytnutí hypotéky je splátka nižšia a postupne narastá o presné percentá a v bankou stanovených termínoch). Odporúčam anuitné splácanie, pretože časť istiny v anuitnej splátke je vyššia ako časť istiny v splátke progresívnej, čo v konečnom dôsledku robí anuitnú splátku oveľa výhodnejšou, keďže sa rýchlejšie spláca istina, a teda žiadateľ má podstatne nižšie náklady na preplatenie hypotéky. Keď už hypotéku splácate, nezabúdajte na to, že akúkoľvek zmenu založenej nehnuteľnosti je potrebné banke ohlásiť, prípadne si vyžiadať súhlas od banky, či je možné istú zmenu vykonať. Napr. takémuto ohláseniu vo väčšine bánk podlieha aj to, ak svoju nehnuteľnosť chcete prenajať tretej osobe.

tags: #kataster #úverov #zoznam #Slovensko