Kataster a Zriadenie Záložného Práva k Nehnuteľnosti: Lehoty a Dôležité Informácie

Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorého súčasťou je aj vklad do katastra nehnuteľností. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na lehoty, poplatky a zmeny v katastrálnom zákone, ktoré súvisia so zriadením záložného práva k nehnuteľnosti a prevodom vlastníctva.

Nadobudnutie Vlastníctva a Katastrálne Konanie

Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nenastáva podpisom kúpnej zmluvy, ako si mnohí myslia. Vlastníkom nehnuteľnosti sa reálne stávate až najneskôr o 30 dní. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení.

Návrh na Vklad do Katastra

Proces začína podaním návrhu na vklad do katastra. Návrh na vklad do katastra sa podáva písomne na príslušnom katastrálnom odbore Okresného úradu. Návrh na vklad je potrebné vyhotoviť vo viacerých rovnopisoch. Ich počet závisí od počtu účastníkov. Jeden návrh ostáva katastru, ostatné sú určené účastníkom. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad do katastra je potrebné mať vyhotovené elektronické podoby všetkých potrebných dokumentov a podpísať ich kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých dotknutých osôb. Ďalej musí návrh obsahovať informácie o určení práva k nehnuteľnosti.

Záložné Právo a Hypotéka

V prípade, ak ste kúpu nehnuteľnosti financovali prostredníctvom hypotéky, využije banka tzv. záložné právo. To zabezpečuje pohľadávku banky voči vám a umožňuje jej uspokojenie pohľadávky z predmetu záložného práva - vašej novej nehnuteľnosti, v prípade, ak hypotéku nesplácate včas. Vklad záložného práva do katastra nehnuteľností je proces, ktorý zabezpečuje, že veriteľ bude mať prednosť pri uplatňovaní pohľadávky z nehnuteľnosti dlžníka.

Lehoty na Rozhodnutie o Návrhu na Vklad

Podľa zákona má kataster povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr 30 dní od doručenia návrhu. Lehota 30 dní sa dá skrátiť na 20 dní, ak sa zmluva o prevode nehnuteľnosti vyhotoví prostredníctvom notárskej zápisnice alebo ju autorizuje advokát. V urýchlenom konaní trvá vklad do katastra o návrhu na vklad má kataster lehotu na rozhodnutie do 15 dní.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Citované ustanovenie upravuje v zásade dve odlišné lehoty, ktoré zákon predpisuje okresnému úradu, katastrálnemu odboru na rozhodnutie. Obe lehoty ohraničujú maximálnu dĺžku a trvanie katastrálneho konania. Výnimka uvedená v druhej vete § 32 ods. 1 KZ sa vzťahuje len na strategické investície podľa zákona č. 142/2024 Z. z.

Základná 30-dňová lehota sa však môže „natiahnuť“, a to najmä vtedy, ak navrhovateľ nezaplatí správny poplatok alebo nepredloží úradu verejnú alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje jeho právo k nehnuteľnosti. Aby mohol účastník konania tieto nedostatky odstrániť, úrad konanie dočasne preruší (§ 31a KZ), a to najdlhšie na dobu 30 dní. Ak úrad rozhodne tak, že návrh na vklad povolí, vykoná zápis do katastra „v deň, ktorým rozhodnutie o povolení vkladu nadobudlo právoplatnosť, najneskôr však v nasledujúci pracovný deň (§ 43 ods. 1 písm.

Lehotu možno urýchliť aj spôsobom podľa § 32 ods. 3 KZ, ktorý hovorí, že „Okresný úrad môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Žiadosť o urýchlené konanie je potrebné podať súčasne s návrhom na vklad a dokladom o zaplatení správneho poplatku.

Správne Poplatky

Výška správnych poplatkov za návrh na vklad do katastra sa pri elektronickom podaní znižuje na polovicu. Pri rozhodnutí do 30 dní je poplatok za elektronické podanie 33 eur. Za urýchlený vklad podľa § 32 ods. 3 KZ sa platí správny poplatok vo výške 300 eur. Ak by sa však konanie zastavilo alebo dočasne prerušilo, poplatok sa nevracia. Ak sa katastrálnemu úradu nepodarí rozhodnúť v skrátenej lehote aj napriek tomu, že návrh neobsahoval žiadnu chybu, rozhodne v 30-dňovej základnej lehote a navrhovateľovi vráti rozdiel medzi poplatkom zaplateným za urýchlené rozhodnutie a poplatkom za štandardnú dĺžku katastrálneho konania (položka č. 11 Sadzobníka správnych poplatkov, ktorý je prílohou zákona č. 145/1995 Z. z.

Štandardný a najčastejší poplatok za návrh na vklad práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je 66€. V prípade elektronického podania návrhu na vklad je poplatok 33€. Zrýchlený vklad so zápisom do 15 dní stojí 266€. Elektronický je v polovičnej výške. Poplatok je splatný v deň podania návrhu na vklad do katastra V prípade, že kataster nestihne lehotu (zrýchlenú alebo štandardnú), máte nárok na vrátenie poplatku za návrh na vklad.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Rozhodnutie Katastrálneho Úradu

Po preskúmaní splnenia podmienok pre vklad katastrálny úrad vklad povolí, prípadne zamietne. Odvolať sa je možné len proti rozhodnutiu, v ktorom katastrálny úrad vklad zamietol. Rozhodnutie nadobúda platnosť v deň jeho vydania. Týmto dňom tak dochádza k zmene vlastníckeho práva a stávate sa právoplatným majiteľom nehnuteľnosti. Rozhodnutie zašle katastrálny úrad účastníkom konania do 15 dní od rozhodnutia.

Novela Katastrálneho Zákona a Zmeny od Roku 2018

Kataster nehnuteľností prechádza neustále zmenami. Od 1. októbra 2018 vstúpila do platnosti novela katastrálneho zákona pod č. 212/2018 Z.z., ktorá priniesla niekoľko významných zmien.

1. Skrátenie Lehoty na Výmaz Záložného Práva

Dochádza k výraznej zmene, konkrétne ku skráteniu lehoty na výmaz záložného práva z listu vlastníctva na základe vydanej kvitancie z pôvodných 60 dní na 5 dní. Avšak čo je potrebné spomenúť, že ak bude pred konaním na výmaz záložného pravá ešte iné konanie, ako napríklad konanie na prevod vlastníckeho práva, tak lehota nebude iba 5 dní, pretože sa musí právoplatne skončiť predchádzajúce konanie s 30 dňovou lehotou (pri nezrýchlenom konaní). Skrátenie lehoty na výmaz záložného práva zo 60 dní len na 5 dní podstatne urýchli a zjednoduší predaj nehnuteľností.

2. Strážca Listu Vlastníctva

Kataster portál prichádza s novinkou, pomocou ktorej budete môcť byt informovaný o zmenách na liste vlastníctva. Budete môcť sledovať nehnuteľnosť, parcelu, stavbu,… a byť tak upozornený o prebiehajúcej zmene. Táto služba bude k dispozícii po založení zákazníckeho účtu, s poplatkom za službu 2 €/nehnuteľnosť po dobu 1 mesiaca. V tejto súvislosti možno odkázať aj na novú službu sledovania zmien na liste vlastníctva, ktorú kataster poskytuje formou SMS za poplatok 2 EUR mesačne.

3. Evidovanie Cien Nehnuteľností

Asi najdiskutovanejšou témou bola práve táto téma ohľadom evidovanie cien prevádzaných nehnuteľností. Kataster bude po novom evidovať ceny prevádzaných nehnuteľností podľa cien uvedených v samotných zmluvách. Následne prístup k týmto údajom bude obmedzený pre verejnosť. Prístup k týmto údajom budú mať účastníci konania, notári, exekútori a tiež Štatistický úrad, NBS a Ministerstvo Financií. Prípadne ešte osoby preukazujúci oprávnenie.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Podľa doterajšej právnej úpravy evidoval kataster nehnuteľností iba ceny poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Z požiadaviek aplikačnej praxe sa zaviedla evidencia všetkých nehnuteľností v katastri, a teda bytov, nebytových priestorov, resp. rozostavaných bytov či nebytových priestorov, pričom ceny sa budú evidovať až od účinnosti novely (od 1.10.2018), spätne sa cena nebude zisťovať ani zapisovať.

4. Nová Forma Návrhu na Vklad

Novela katastrálneho zákona obsahuje aj veľa zmien, ktoré sa týkajú samotných návrhov. Návrh na vklad bude musieť byť štruktúrovanejší ako doposiaľ. Novela konkretizuje povinné náležitosti, ktoré musí návrh na vklad obsahovať, aby konanie bolo povolené. Novela katastrálneho zákona upravuje náležitosti návrhu na začatie konania. Ten je po novom štruktúrovanejší a musí obsahovať napr. podrobné označenie nehnuteľnosti, označenie všetkých právnych úkonov a spoluvlastníckych podielov (zlomkom k celku). Po novom je teda v návrhu na vklad potrebné označiť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a podliehajú vkladu.

5. Súpis Nehnuteľností

Novela prináša novú službu vo forme vystavenia úplného súpisu nehnuteľností, ku ktorým sa viaže rovnaký právny vzťah k jednej osobe. Takýto súpis nehnuteľností, pokiaľ ide o fyzickú osobu, možno sprístupniť iba danej fyzickej osobe alebo inej oprávnenej osobe (prípadne osobám, ktorým to umožňuje osobitný predpis, ako napr. Policajný zbor, notár, daňový úrad atď.). Súpis nehnuteľností možno vyhotoviť za celé územie Slovenskej republiky, alebo za jeden okres, jeden kraj alebo za jedno katastrálne územie. Po novom už budeme môcť vyžiadať výpis z listu vlastníctva aj za celý kraj alebo aj za celé SR, avšak takýto výpis listu z vlastníctva dajú iba osobe po preukázaní oprávnenia, nie každému kto o to požiada. Oprávnenou osobou je napríklad samotný vlastník nehnuteľností, ktorý si môže vyžiadať výpis svojich nehnuteľností aj z viacerých katastrálnych území, v ktorých je vlastníkom.

6. Koniec Opravnej Doložky

Doteraz bolo možné drobné chyby v zmluvách opraviť „ručne“ priamo v zmluve, po novom už len formou dodatku k zmluve.

7. Geometrický Plán

Tie geometrické plány, ktoré boli vypracované po 1.10.2018 netreba už pripájať ako prílohu ku zmluvám, ale bude stačiť uviesť úradne číslo geometrického plánu do návrhu. Pracovník pri riešení daného konania si dohľadá v archíve na katastri GP sám, podľa uvedeného čísla v zmluve. Avšak toto platí iba za predpokladu, že GP bol úradne overený.

Proces úradného overenia geometrického plánu prebieha na okresnom úrade, katastrálnom odbore a je upravený predovšetkým v § 45 a nasl. vykonávacej vyhlášky ÚGKK SR č. 300/2009 k zákonu č. 215/1995 Z. z. Podľa § 46 ods. 2 vyhlášky „Geometrický plán úradne overí okresný úrad do siedmich pracovných dní odo dňa predloženia; geometrický plán s počtom parciel nového stavu alebo dielov parciel väčším ako 25 a výsledky podľa § 44 ods.

Verejnosť Katastrálneho Operátu

Upravila sa verejnosť katastrálneho operátu - Vypustilo sa ustanovenie, podľa ktorého je katastrálny operát verejný. S novotou v podobe zápisu cien nehnuteľností do katastra novela upravuje komu možno poskytnúť údaje o cene nehnuteľností. Naďalej bude platiť, že verejnosť zbierky listín je obmedzená. To znamená, že prístup k listinám uvedeným v zbierke listín budú mať len zákonom vymedzený okruh osôb: vlastníkovi alebo inej oprávnenej osobe. Inou oprávnenou osobou je v zmysle novej úpravy nasledovný okruh osôb: a) záložný veriteľ,b) oprávnený z predkupného práva,c) oprávnený z vecného bremena,d) nájomca,e) správca majetku štátu, správca majetku vyššieho územného celku, správca majetku obce,f) Slovenský pozemkový fond a správca lesného pozemku, ak nakladajú s pozemkami nezistených vlastníkov podľa osobitného predpisu.

Upravilo sa taktiež, ktoré údaje budú zverejňované prostredníctvom internetového portálu a v akom rozsahu. Prostredníctvom internetového portálu sa zverejňujú, s výnimkou rodného čísla a ceny nehnuteľnosti, nasledovné osobné údaje: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje o skutočnostiach súvisiacich s právami k nehnuteľnostiam.

Zápis Práva k Stavbám, Bytom a Nebytovým Priestorom

Úprava niektorých podmienok na zápis práv k stavbám, bytom a nebytovým priestorom. Tieto nehnuteľnosti budú predmetom zápisu v katastri aj v štádiu ich rozostavanosti. Novela zaviedla, že nie každá stavba je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností. Do katastra sa stavba zapíše vtedy, ak spĺňa kritériá uvedené v § 6 ods. 1 katastrálneho zákona - je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou. Uvedené platí rovnako aj pre rozostavanú stavbu, ak spĺňa tieto náležitosti. Ak sa týmto stavbám neprideľuje súpisné číslo, ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí. V prípade, že sa kolaudačné rozhodnutie nevydáva a stavba bola len ohlásená stavebnému úradu, ako vlastník stavby sa zapíše osoba, ktorá stavbu ohlásila. Ak ide o rozostavanú stavbu, ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v stavebnom povolení, pokiaľ sa nepreukáže niečo iné (napr. zmluvou o dielo, zmluvou o prevode práv a povinností).

Aktualizácia Údajov

Aktualizáciu údajov vykonáva kataster po novom taktiež automatizovane, pokiaľ zistí zmenu údajov evidovanú v iných referenčných registroch.

Plomba na Liste Vlastníctva

Plomba sa vyznačuje na liste vlastníctva katastrom a slúži na informačné účely o tom, že k nehnuteľnosti prebieha nejaká zmena - katastrálne konanie.

Druhy Katastrálneho Konania

• Vkladové konanie - najčastejšie konanie, zápis informácií z kúpnych, záložných, darovacích zmlúv a podobne. Toto konanie sa rieši pri kúpe nehnuteľnosti a riešení hypotéky.
• Záznamové konanie
• Poznámkové konanie
• Konanie o oprave chyby
• Konanie o proteste prokurátora
• Konanie o zmene registra

Spôsoby Podania Návrhu na Zápis do Katastra

• písomne - na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu (na katastri)
• elektronicky - na Slovensko.sk, potrebný je občiansky preukaz s platným čipom a elektronicky podpísané dokumenty

Kedy sa Stávam Vlastníkom Nehnuteľnosti?

Zmluva o kúpe, alebo prevode nehnuteľnosti môže byť platná od jej podpisu, avšak vlastníkom nehnuteľnosti sa človek štandardne stáva dňom podaním návrhu na vklad do katastra (zápisom do listu vlasníctva).

Ako si Overiť Stav Prevodu Nehnuteľnosti

Väčšinu informácií, ako napríklad stav plomby, vlastníckeho práva týkajúcich sa listu vlastníctva a parciel nájdete na nižšie uvedených weboch.

• Všeobecná navigačná stránka UGGK (Úradu geodézie kartografie a katastra SR).
• Portál CICA - pre nájdenie vlastníka, listu vlastníctva a podobne.
• Portál ESKN

tags: #kataster #zriadenie #záložného #práva #k #nehnuteľnosti