Katastrálny Aparát: Definícia, Funkcie a Význam pre Realitné Právo

Úvod

Katastrálny aparát predstavuje komplexný systém, ktorý zohráva kľúčovú úlohu v oblasti realitného práva. Jeho existencia zabezpečuje poriadok a právnu istotu pri nakladaní s majetkovými hodnotami, najmä s nehnuteľnosťami. Článok sa venuje definícii katastrálneho aparátu, jeho funkciám, historickému vývoju na Slovensku a jeho významu pre oblasť realitného práva.

Definícia a Funkcie Katastra Nehnuteľností

Inštitút katastra nehnuteľností možno definovať ako geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra nehnuteľností sú hlavne údaje o právach k takýmto nehnuteľnostiam. Ide najmä o jedno z najdôležitejších práv týkajúcich sa nehnuteľností, o vlastnícke právo. No to nie je jediné právo, ktoré sa eviduje v katastri. Kataster eviduje tiež údaje o právach, ktoré vyplývajú zo správy majetku štátu - Slovenskej republiky, ale aj údaje o právach vyplývajúce z majetku obcí (miest), z majetku samosprávnych krajov (vyšších územných celkov). Obsahuje tiež údaje o nájomných právach k pozemkom, ak tieto nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej 5 rokov. Kataster nehnuteľností tvoria takzvané katastrálne operáty. Kataster je totiž aj niečo ako veľmi prehľadný informačný systém, ktorý slúži hlavne na ochranu práv k rôznym druhom nehnuteľností. Inak povedané, aj laik si môže prostredníctvom katastra overiť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, vecné bremená, záložné práva, atď.

Dôležitým účelom katastra je tiež to, že slúži ako informačný systém pre oblasti, akými sú napríklad platenie daní z nehnuteľností, ako aj informačný systém pre rôzne poplatkové účely spojené s vlastníctvom nehnuteľností, prenájmom nehnuteľností, či s prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Kataster slúži tiež na oceňovanie rôznych druhov nehnuteľností. To sa týka najmä pozemkov, ale napríklad aj bytov a nebytových priestorov. Prečo? Z jednoduchého dôvodu, akým je orientácia na trhu z nehnuteľnosťami. V dnešnej dobe moderných informačných technológií je totiž otázkou v podstate elementárnej znalosti práce s internetom a trochou šikovnosti to, aby si aj obyčajný laik vedel aspoň orientačne určiť cenu svojej nehnuteľnosti, svojho bytu, chaty, či pozemku. Stačí do niektorého z vyhľadávačov zadať správne údaje týkajúce sa príslušného katastrálneho územia a je to.

Kataster slúži tiež na ochranu poľnohospodárskeho pôdneho fondu, lesného pôdneho fondu. Slúži tiež na ochranu nášho životného prostredia, na ochranu nášho nerastného bohatstva, ale aj na ochranu národných a kultúrnych pamiatok, ostatných kultúrnych pamiatok, či chránených území a prírodných výtvorov. Zároveň je predpoklad, že kataster bude aj v budúcnosti slúžiť ako základ pre rôzne informačné systémy o nehnuteľnostiach.

Evidenčná Funkcia Katastra

Podľa názoru autora je najdôležitejšou funkciou katastra jeho evidenčná funkcia. Kataster poskytuje laikom, ale aj odborníkom z realitnej oblasti, pravdivé údaje o nehnuteľnostiach, ktoré sú v evidenčnom systéme katastra evidované. Týmto kataster zabezpečuje istý poriadok, ako aj právnu istotu pri nakladaní s majetkovými hodnotami. Hodnovernosť údajov katastra má v oblasti realitného práva veľmi dôležitú úlohu, pričom sa jedná o častokrát naozaj vysoké čiastky.

Prečítajte si tiež: Ako získať späť poplatok za kataster

Je dôležité si uvedomiť, že kataster nerozhoduje o skutočnostiach, ktoré sa do neho zapisujú. Napríklad, kataster nezisťuje, či je nejaká stredoveká budova v centre slovenského mesta národnou kultúrnou pamiatkou, ale túto skutočnosť iba zapíše. O týchto skutočnostiach rozhoduje špecializovaný orgán štátnej správy, v tomto prípade pamiatkový úrad.

Kataster poskytuje údaje, ktoré sa považujú a priori za údaje hodnoverné až do času, kým sa nepreukáže ich opak. Túto skutočnosť ustanovuje aj katastrálny zákon, konkrétne v § 70. Hodnovernosť údajov z katastra sa zabezpečuje tak, že všetky zmeny v katastri sa dejú iba podľa zákonom stanoveného postupu, a to na základe relevantných dôkazov. Ide najmä o rôzne verejné listiny, ktoré vydávajú príslušné štátne orgány, prípadne inštitúcie v niektorých druhoch konania vystupujúce v pozícii štátnych orgánov. Ak dôjde k situácii, že by bola katastru predložená listina, ktorá je z hľadiska práva irelevantná, tak kataster na základe toho takúto listinu (respektíve práva z nej vyplývajúce) odmietne zapísať. Ako príklad môžeme uviesť prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na základe ústnej kúpnej zmluvy. Podľa nášho súčasného právneho poriadku totiž musia byť všetky zmluvy o prevode a prechode nehnuteľností v písomnej podobe. To je tiež jedna zo základných foriem ochrany práv k nehnuteľnostiam. Kataster ich ochraňuje tak, že o nehnuteľnostiach poskytuje pravdivé a hodnoverné údaje. Práve kataster nám pomáha spoľahlivo určiť, kto je vlastníkom konkrétnej nehnuteľnosti. Kataster týmto pomáha predchádzať mnohým problémom, ako napríklad konfliktom, ktoré bežne nastávajú pri užívaní rôznych stavieb, či pozemkov.

Historický Vývoj Katastra na Slovensku

Dôvody na to, aby v minulosti začali vznikať zápisy pozemkov do ucelených zoznamov (teda v podstate niečo čo by sme mohli nazvať predchodcami dnešného katastra nehnuteľností), boli hlavne ekonomické. Aj v minulosti totiž štáty (rôzne stredoveké kráľovstvá, kniežatstvá, či republiky) potrebovali mať prehľad o veľkosti majetkov - území, ktoré sa nachádzali v ich hraniciach. Dôvod bol veľmi jednoduchý, pretože tento prehľad potreboval mať vtedajší výkonný štátny aparát kvôli rôznych formám zdanenia takéhoto vlastníctva (či dočasnej držby, pričom sa zvyčajne jednalo o pôdu). Z týchto naturálnych daní bol financovaný chod štátu, náklady na prevádzku kráľovského dvora, armádu, atď. Napríklad slávny Napoleon Bonaparte dal vybudovať niečo ako súčasný kataster nehnuteľností v nemeckom Bavorsku, ktoré dovtedy podobnú inštitúciu nemalo. Prostredníctvom takejto inštitúcie došlo k výraznému zvýšeniu príjmov štátneho rozpočtu bavorského kráľovstva a taktiež sa zjednodušilo obchodovanie s pozemkami (či inými nehnuteľnosťami). No tieto prvotné formy katastrov nemali ešte za svoj primárny cieľ ochranu majetku ako je tomu dnes.

Slovensko si prešlo v priebehu minulého storočia významnými celospoločenskými zmenami. Ešte začiatkom 20. storočia patrilo ako časť Uhorska do Habsburskej monarchie. Po konci prvej svetovej vojny a rozpade Rakúska - Uhorska sa stalo súčasťou prvej ČSR, v rokoch pred a počas druhej svetovej vojny na našom území existoval samostatný Slovenský štát. Po porážke nacizmu bola opätovne obnovená Československá republika, no už v roku 1948 došlo k prevratu a zmene demokratického režimu na komunistický s vládou jednej politickej strany. Počas všetkých týchto významných historických medzníkov našich dejín sa samozrejme vyvíjal aj inštitút pozemkových úprav, ako aj rôzne evidenčné systémy predchádzajúce dnešnému katastru nehnuteľností.

Zásadným prelomovým obdobím boli roky po páde komunistického režimu a neskôr roky opätovného zavádzania demokratických štandardov, ako aj princípov trhovej ekonomiky a celkovej zmeny právneho systému. Išlo hlavne o obnovu právneho štátu a v rámci toho o obnovu a garantovanie všetkých druhov vlastníctva, samozrejme vrátane vlastníctva nehnuteľností. Najmä v období rokov 1945 až 1951 však mal informačný systém evidencie nehnuteľností pomerne značné nedostatky. Tie boli spôsobené druhou svetovou vojnou, ako aj udalosťami z nasledujúcich rokov. Hlavne v dôsledku preferovania užívacích vzťahov ku kolektivizovaným formám a takýmto využívaním poľnohospodárskej pôdy a lesnej pôdy v období rokov 1950-1989. V tomto období dochádza na našom území k zásadnému oddeľovaniu vlastníctva nehnuteľností od ich užívania. Obdobie týchto zhruba 40 rokov tiež prispelo k tomu, že povedomie Slovákov o vlastníckych vzťahoch k rôznym druhom nehnuteľností zásadne pokleslo a realitný trh na Slovenku fakticky neexistoval, hlavne ak to dáme do porovnania s obdobím po roku 1989.

Prečítajte si tiež: Otváracie hodiny Katastrálneho úradu Zvolen

V rokoch 1951 až 1989 napríklad na našom území neexistoval žiadny orgán (úrad, inštitúcia), ktorý by mal na starosti správcovstvo evidencie nehnuteľností, prípadne aktualizáciu informácií o rôznych vlastníckych vzťahoch k nehnuteľnostiam. Následkom bolo, že po roku 1989 logicky nastala potreba, aby sa takýto informačný a evidenčný systém musel vybudovať úplne nanovo.

Každopádne bol stav na Slovensku v roku 1989 na úseku evidencie nehnuteľností, vlastníckych vzťahov k nim v dôsledku vyššie popísaných udalostí veľmi zložitý a málo prehľadný. Už ku dňu vzniku samostatnej Slovenskej republiky, teda 1. januára 1993 vznikli súčasne na celom území Slovenska aj osobitné štruktúry pre evidenciu nehnuteľností. Došlo tak k veľmi podstatnej reorganizácii a zmene dovtedajšieho spôsobu evidovania pozemkov. Najdôležitejšie bolo prijatie zákona č. 265/1992 Zb. o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam a samozrejme prijatie zákona SNR č. 266/1992 Zb. o katastri nehnuteľností v Slovenskej republike, ktorý na základe tohto zákona vznikol už k 1. januáru 1993, teda spolu so vznikom samostatnej Slovenskej republiky. Tieto dva zákony položili základy a v podstate umožnili vznik súčasného systému založeného na existencii katastra nehnuteľností.

Princípy Právnej Úpravy Katastra Nehnuteľností

Právna úprava katastra nehnuteľností spočíva na základných princípoch, ktoré vychádzajú z požiadaviek získať čo najväčšiu istotu v právnych vzťahoch k nehnuteľnostiam. Jeho základnou ideou by malo byť predsavzatie dosahovať súlad stavu uvedeného v katastri nehnuteľnosti s reálnym právnym stavom. Z toho všetkého čo sme v našej práci spomenuli vyššie je zrejmé, že kataster nehnuteľností je zložité, nákladné a rozsiahle dielo, ktoré sa vytvára aj viacero desaťročí. Takýto systém by mal spravidla nejakým spôsobom nadväzovať na predchádzajúce výsledky. Je samozrejmosťou, že systém ako kataster nehnuteľností by mal v prvom rade slúžiť obyvateľom Slovenska. Musí sa teda dokázať prispôsobovať aj dobe a novým skutočnostiam, ktoré so sebou zmenené spoločenské podmienky prinášajú. Preto bol aj zákon o katastri nehnuteľností od svojho prijatia viackrát novelizovaný. Ambíciou týchto novelizácií bolo, aby sa kataster dokázal prispôsobiť zmeneným spoločenským pomerom. Zatiaľ poslednou novelizáciou bola tá z roku 2016.

Význam Katastra Nehnuteľností pre Realitné Právo

Hlavnou snahou bolo poukázať na to, aký význam má existencia katastra nehnuteľností pre realitné právo, teda fakticky aj pre existenciu niečoho takého veľkého ako je slovenský realitný trh. Bez evidencie pozemkov (či iných druhov nehnuteľností), vlastníckych a iných práv k nim by nemohlo dochádzať k zmenám ohľadom týchto nehnuteľností. Myslím si, že v súčasnej spoločnosti je pre každého jednotlivca dôležité (a potrebné) poznať aspoň základné vzťahy ohľadom vlastníctva nehnuteľností, či iných práv k nim. Každý by mal mať aspoň základnú vedomosť o tom, čo je to kataster nehnuteľností, na čo slúži, aké informácie si v ňom môže vyhľadať, kto má na takéto informácie nárok, prípadne koľko takéto úkony stoja. Existencia katastra nehnuteľností robí celé odvetvie realitného práva oveľa prehľadnejším, transparentnejším.

Prečítajte si tiež: Dubovany: Katastrálne zmeny

tags: #katastrálny #aparát #definícia