Ako Postupovať, Ak Jeden z Dedičov Nechce predať Nehnuteľnosť

Úvod

Dedenie nehnuteľnosti môže byť zložitý proces, najmä ak sa dedičia nevedia dohodnúť na jej ďalšom osude. Častým problémom je situácia, keď jeden z dedičov nechce nehnuteľnosť predať, zatiaľ čo ostatní s predajom súhlasia. Tento článok sa zaoberá právami a povinnosťami dedičov v takýchto prípadoch a poskytuje návod, ako postupovať pri riešení tejto situácie.

Práva a povinnosti dedičov

Po smrti poručiteľa sa jeho majetok, vrátane nehnuteľností, stáva predmetom dedičského konania. Ak je viac dedičov, stávajú sa podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, pričom každý z nich má podiel vyjadrený zlomkom (napr. 1/2, 1/4, 1/10). S podielovým spoluvlastníctvom sú spojené určité práva a povinnosti.

Práva spoluvlastníkov:

• Právo na užívanie: Každý spoluvlastník má právo užívať nehnuteľnosť v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu. To znamená, že ak má niekto podiel 1/4, má právo užívať 1/4 nehnuteľnosti. Ak ste spoluvlastníkom domu v podiele 1/10, ostatní spoluvlastníci od Vás môžu žiadať, aby ste im platili nájom v rozsahu ich podielov, keďže celý dom užívate Vy sama s priateľom.
• Právo na hospodárenie: Spoluvlastníci spoločne rozhodujú o hospodárení s nehnuteľnosťou, napr. o jej údržbe, prenájme alebo zveľaďovaní. Pokiaľ ide o hospodárenie so spoločnou vecou, napr. užívania veci, nakladanie s vecou, spoluvlastníci rozhodujú väčšinou hlasov počítanou podľa veľkosti ich podielov. Vzhľadom na zmysel tohto spoluvlastníckeho vzťahu Vaša mama nemôže autoritatívne rozhodovať o užívaní nehnuteľnosti, iba ak vlastní väčšinový podiel. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci požiadať, aby o tejto dôležitej zmene rozhodol súd.
• Právo na predaj podielu: Každý spoluvlastník má právo predať svoj spoluvlastnícky podiel. Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe.
• Právo na zrušenie spoluvlastníctva: Každý spoluvlastník má právo kedykoľvek požiadať o zrušenie spoluvlastníctva.

Povinnosti spoluvlastníkov:

• Povinnosť znášať náklady: Spoluvlastníci sú povinní znášať náklady na údržbu a prevádzku nehnuteľnosti v pomere k svojim spoluvlastníckym podielom.
• Povinnosť rešpektovať práva ostatných: Spoluvlastníci sú povinní rešpektovať práva ostatných spoluvlastníkov a neobmedzovať ich pri užívaní nehnuteľnosti.

Situácia: Jeden dedič nechce predať

Ak sa dedičia nevedia dohodnúť na predaji nehnuteľnosti, existuje niekoľko možností, ako situáciu riešiť:

1. Dohoda

Prvým krokom by mala byť snaha o dohodu medzi dedičmi. Je potrebné zistiť, prečo jeden z dedičov nechce nehnuteľnosť predať a pokúsiť sa nájsť riešenie, ktoré by vyhovovalo všetkým stranám. Postup je spravidla taký, že najprv je dobré sa pokúsiť vyporiadať PS mimosúdne, t. j. vyzvite svojich súrodencov na zrušenie a vyporiadanie PS k spoločnej nehnuteľnosti s tým, že im navrhnite, že by ste radi nadobudli nehnuteľnosť do svojho výlučného vlastníctva s tým, že za ich spoluvlastnícke podiely by ste im vyplatili patričnú náhradu.

• Alternatívne riešenia: Možno sa dá dohodnúť na inom spôsobe využitia nehnuteľnosti, napr. prenájme.
• Mediácia: Ak sa dedičia nevedia dohodnúť sami, môže pomôcť mediátor - neutrálna osoba, ktorá im pomôže nájsť kompromis.

2. Predaj podielu

Ak jeden z dedičov nechce predať nehnuteľnosť, ale ostatní s tým súhlasia, môžu títo dedičia predať svoje spoluvlastnícke podiely.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a dlhy: Riešenia

• Predkupné právo: Ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo na podiel, ktorý sa predáva. Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. To znamená, že predávajúci spoluvlastník musí najskôr ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakú cenu a podmienky, ako by ho ponúkol tretej osobe.
• Realita: Reálne je otázne, kto kúpi dom, ktorý ešte nebol prededený. Riešením je len spísanie zmluvy o budúcej zmluvy s podmienkou, že po skončení dedič.

3. Súdne zrušenie spoluvlastníctva

Ak dohoda nie je možná, spoluvlastníci, ktorí chcú nehnuteľnosť predať, môžu podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd.

• Spôsoby vyporiadania: Súd môže rozhodnúť o rôznych spôsoboch vyporiadania spoluvlastníctva:

  • Rozdelenie nehnuteľnosti: Ak je to možné a účelné, súd môže nehnuteľnosť rozdeliť na samostatné časti (napr. byty, pozemky) a prideliť ich jednotlivým spoluvlastníkom.
  • Prikázanie nehnuteľnosti jednému spoluvlastníkovi: Súd môže prikázať nehnuteľnosť jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorí sú povinní vyplatiť ostatných spoluvlastníkov. Ak nechce dom predať, tak sa môže stať výlučným vlastníkom domu a Vám (ostatným spoluvlastníkom) vyplatiť primeranú náhradu za Váš podiel.
  • Predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku: Ak rozdelenie nehnuteľnosti nie je možné a žiadny zo spoluvlastníkov ju nechce prevziať, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov.

• Súdne poplatky: Súdne poplatky za vysporiadanie spoluvlastníctva sa zvyčajne stanovujú na základe trhovej hodnoty nehnuteľnosti (z podielu toho, ktorý žaluje).

Dôležité aspekty súdneho konania:

• Účelné využitie veci: Súd pri rozhodovaní prihliada na účelné využitie nehnuteľnosti.
• Násilné správanie: Súd prihliada na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.
• Primeraná náhrada: Ak súd prikáže nehnuteľnosť jednému zo spoluvlastníkov, určí primeranú náhradu, ktorú je povinný vyplatiť ostatným spoluvlastníkom.

Špecifické situácie a riešenia

A. Nevhodné správanie spoluvlastníka

Ak sa spoluvlastník správa k ostatným nevhodne, napr. ich psychicky napáda, je možné ho vykázať zo spoločného domu. Ak spomínaný brat, ktorý je tiež spoluvlastníkom nehnuteľnosti sa správa k Vašej mame nevhodne, a jeho správanie je možné považovať aj za psychický útok, je možné ho vykázať zo spoločného domu, a to po oznámení príslušnému policajnému zboru. Policajt vyhotoví potvrdenie o vykázaní zo spoločného obydlia, ktoré odovzdá vykázanej osobe a ohrozenej osobe. Policajt môže vykázať z bytu alebo domu alebo iného priestoru spoločne obývaného s ohrozenou osobou a aj z jeho bezprostredného okolia osobu, u ktorej možno na základe zistených skutočností očakávať útok na život, zdravie, slobodu alebo zvlášť závažný útok na ľudskú dôstojnosť ohrozenej osoby.

B. Spoluvlastník neplatí náklady

Ak spoluvlastník neplatí náklady na údržbu nehnuteľnosti, ostatní spoluvlastníci ho môžu vyzvať na ich úhradu. Ak na výzvu nereaguje, môžu sa obrátiť na súd.

Prečítajte si tiež: Rodinné povinnosti a otcovská rola

C. Exekúcia na podiel spoluvlastníka

Ak je na podiel spoluvlastníka vedená exekúcia, exekútor môže tento podiel predať. Ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo na tento podiel. Na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností v zmysle § 166 Exekučného poriadku. Postup exekútora je taký, že o vykonaní exekúcie upovedomí aj ostatných spoluvlastníkov (tí majú predkupné právo). Podielový spoluvlastník (spoluvlastníci) tejto nehnuteľnosti môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Ďalej exekútor postupuje podľa ustanovení o dražbe. Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu podlieha schváleniu súdom. Exekútor teda najprv ponúkne podiel Vašej sestry Vám, teda ostatným spoluvlastníkom, a pokiaľ zaplatíte za jej podiel, zabránite tomu, aby bol jej podiel predaný tretej osobe.

Daňové aspekty predaja nehnuteľnosti

Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je potrebné zohľadniť aj daňové aspekty. Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť oslobodený od dane z príjmu, ak sú splnené určité podmienky.

• Doba vlastníctva: Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva alebo spoluvlastníctva.
• Dedenie v priamom rade: Pri dedení v priamom rade (napr. po rodičoch, starých rodičoch) sa doba vlastníctva poručiteľa a dediča spočítava. Ak sa jedná o dedenie v priamom rade, to znamená, že na účely posúdenia podmienok oslobodenia sa doba vlastníctva u poručiteľa a daňovníka spočítava.
• Dedenie v nepriamom rade: Pri dedení v nepriamom rade (napr. po súrodencovi, ujovi) sa doba vlastníctva nespočítava. Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, je oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič.
• Daňové výdavky: Pri výpočte základu dane z príjmu je možné uplatniť daňové výdavky, napr. náklady na nadobudnutie nehnuteľnosti, jej rekonštrukciu alebo údržbu.

Prečítajte si tiež: Problémy s cvičením u detí

tags: #ako #postupovať, #ak #jeden #z #dedičov