Kedy Vzniká Kúpna Zmluva a Aké Sú Jej Podmienky?

Vzťahy vyplývajúce z kúpnych zmlúv patria medzi najčastejšie sa vyskytujúce občianskoprávne vzťahy. Kúpna zmluva je právne záväzný dokument, ktorý dáva obidvom stranám zmluvy určité práva a povinnosti. Je to jeden z najbežnejších spôsobov, ako nadobudnúť vlastnícke práva k hnuteľným a nehnuteľným veciam. Používa sa takmer v každej oblasti občiansko-právnych vzťahov.

Právny rámec kúpnej zmluvy

Právna úprava kúpnej zmluvy je zakotvená v Obchodnom aj Občianskom zákonníku (Zákon č. 40/1964 Zb., Zákon č. 513/1991 Zb.). Rozdiel spočíva najmä v tom, že kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka uzatvárajú spravidla aspoň dvaja podnikatelia medzi sebou, kým pri kúpnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka vystupujú jeden alebo viacerí nepodnikatelia.

Sú prípady, kedy je pre predávajúceho vhodnejšie uzatvorenie kúpnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka a to vzhľadom na to, že v takomto prípade môže niesť zodpovednosť iba za vady, ktoré má vec pri prevzatí a nie za vady, ktoré sa vyskytnú neskôr (pokiaľ nejde o vady spôsobené porušením povinnosti predávajúceho). Samozrejme nesmie však ísť o spotrebiteľský vzťah a teda, ak jedna strana koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti (podnikateľ) a druhá strana nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti (spotrebiteľ). Takýto spotrebiteľský vzťah sa vždy riadi predpismi občianskeho práva a to aj v prípade, ak by si zmluvné strany v zmluve výslovne dohodli použitie Obchodného zákonníka.

Vznik kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva vzniká zhodným prejavom vôle (dosiahnutím konsenzu) medzi zmluvnými stranami kúpnej zmluvy (predávajúcim a kupujúcim), teda akceptácia návrhu (oferty) obsahujúceho podstatné náležitosti zmluvy.

Platnosť kúpnej zmluvy nastáva, len čo dôjde k spomínanému zhodnému prejavu vôle zmluvných strán o podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy - o predmete kúpy a o kúpnej cene. Pri kúpnych zmluvách účinnosť zmluvy nastáva spravidla súčasne so vznikom platnej zmluvy. Strany sa však môžu dohodnúť, že ich platne uzavretá kúpna zmluva ich bude zaväzovať až neskôr. Takáto dohoda o odložení účinnosti však bežne nebýva súčasťou kúpnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Povinnosť podať daňové priznanie v dôchodku

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy

Týmito sú: predmet kúpy a kúpna cena. Ak by zmluva neobsahovala čo i len jednu z týchto náležitostí, nešlo by o kúpnu zmluvu.Medzi podstatné náležitosti kúpnej zmluvy patrí predmet kúpy a kúpna cena.

1. Označenie zmluvných strán: t.j. označenie zmluvných strán, t.j.
   • označenie zmluvy s uvedením, či sa uzatvára podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka (k tomuto viac v odpovedi na otázku č.
   • označenie zmluvných strán - kto je predávajúci a kupujúci. Podnikatelia musia byť označení obchodným názvom, sídlom, právnou formou a IČO-m, ak ho majú pridelené,
   • Obe zmluvné strany je nevyhnutné presne v zmluve definovať, a to presným označením strán, uvedením mien, priezvisk, adresy bydliska, dátumu narodenia, čísla občianskeho preukazu, uvedením údaju o štátnom občianstve, prípadne údaju o rodinnom stave - v prípade, že niektorá zo zmluvných strán sú manželia.
2. Predmet kúpy:
   • predmet zmluvy - predmetom kúpnej zmluvy je predaj (odovzdanie) predmetu kúpnej zmluvy predávajúcim kupujúcemu, za podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve a kúpa (prevzatie) predmetu kúpy kupujúcim od predávajúceho za podmienok dohodnutých v kúpnej zmluvy, medzi ktorými musí byť povinnosť kupujúceho zaplatiť za prevod vlastníckeho práva k predmetu kúpy v zmluve dohodnutú kúpnu cenu; v prípade, ak je viac kupujúcich alebo predávajúcich, tak sa v tomto bode uvádza aj veľkosť spoluvlastníckych podielov k predmete kúpy, ktoré predávajúci predávajú, resp.
   • označenie predmetu kúpy - samozrejme, je potrebné presne špecifikovať, čo sa kupuje. Bez presnej špecifikácie toho, čo sa kupuje, by zmluva nemohla byť platnou,
   • Vymedzenie predmetu kúpy v Obchodnom zákonníku je jednoznačné. Môže ním byť len hnuteľná vec určená jednotlivo čo do množstva a druhu. Obchodný zákonník pritom označuje takúto hnuteľnú vec ako tovar.
   • Pri nehnuteľnostiach sú zákonom stanovené osobitné požiadavky na obsahové a formálne náležitosti kúpnej zmluvy. Záväzne sa tu vyžaduje písomná forma s tým, že podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený. Predmet kúpnej zmluvy pri nehnuteľnosti musí byť vymedzený podľa katastrálnych území, parcelných čísel pozemkov evidovaných v súbore popisných informácii, druhov pozemkov, súpisných čísel stavieb a spoluvlastníckych podielov vyjadrených zlomkom k celku, výmer a v prípade zápisu spoluvlastníckych podielov menších než celok aj výmeru pripadajúcu na spoluvlastnícky podiel.
   • Ak ide o byt tak predmet kúpnej zmluvy musí byť vymedzený aj číslom bytu alebo nebytového priestoru, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, príp.
3. Kúpna cena a platobné podmienky:
   • kúpna cena a platobné podmienky - kúpna cena je jednou z dvoch podstatných náležitostí, ktoré musí obsahovať každá kúpna zmluva; kúpna cena musí byť, ako je uvedené už vyššie v súlade so zákonom o cenách, ktorý ustanovuje podmienky, v ktorých nie je možné dohodnúť neprimeranú cenu; okrem samotného stanovenia výšky kúpnej ceny spravidla býva predmetom tohto článku aj stanovenie platobných podmienok - zmluvné strany sa totiž môžu dohodnúť napríklad na tom, že kúpna cena bude splatená vo viacerých častiach (napr.
   • uvedenie kúpnej ceny - v zmluve musí byť uvedená cena alebo spôsob jej určenia. Zmluvné strany majú možnosť uzavrieť aj zmluvu bez toho, aby sa dohodli na kúpnej cene alebo na spôsobe jej určenia. Musia však v takom prípade do zmluvy výslovne uviesť, že uzatvárajú kúpnu zmluvu bez určenia kúpnej ceny. Potom je kupujúci povinný zaplatiť trhovú cenu, za akú sa tovar obvykle predáva,
   • V prípade kúpnej ceny hovoríme o štvrtej a poslednej podstatnej náležitosti kúpnej zmluvy. Kúpna cena je pritom úhrada kupujúceho za získaný predmet kúpy a musí byť vyjadrená v peniazoch, pretože ak by bol na úhradu použitý iný prostriedok ako peniaze, nemohli by sme už hovoriť o kúpnej zmluve.

Ďalšie náležitosti kúpnej zmluvy

• prehlásenia zmluvných strán - nejde už o podstatnú náležitosť kúpnej zmluvy, napriek tomu sa však v záujme zvýšenia právnej istoty oboch zmluvných strán v kúpnej zmluvy často takéto články vyskytujú, ich predmetom sú napríklad vyhlásenia predávajúceho o tom, že predmet kúpy nie je zaťažený žiadnymi záložnými právami, právami tretích osôb ako sú práva nájmu a pod., ani inými obmedzeniami, že môže s predmetom kúpy voľne disponovať, že predmet kúpy nemá vady, na ktoré by musel kupujúceho osobitne upozorniť, resp. ak má vady, tak sa v tomto článku uvedie, aké konkrétne vady predmet kúpy má, rovnako je vhodné vyhlásenie predávajúceho o tom, že až do času nadobudnutia vlastníckeho práva kupujúcim predávajúci nezaťaží predmet kúpy a pod.; kupujúci zasa môže vyhlásiť, že sa s predmetom kúpy pred kúpou riadne oboznámil, príp.
• popis predmetu kúpy - rovnako ani toto nie je podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy, avšak v záujme zvýšenia právnej istoty oboch zmluvných strán je vhodné uviesť v tomto článku kúpnej zmluvy popis predmetu kúpy, napr. v prípade hnuteľných vecí, ale aj nehnuteľných vecí možno odporučiť, čo možno najviac opísať stav predmetu kúpy, pričom je vhodné zamerať sa napr. o okrem toho, ak je predmetom kúpy byt alebo nebytový priestor, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ustanovuje osobitné náležitosti na popis predmetu kúpy v zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, a to tak, že v týchto prípadoch musí zmluva obsahovať: určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu, resp. nebytového priestoru, vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve domu, na pozemku zastavanom bytovým domom a na priľahlom pozemku, určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, úpravu práv k pozemku zastavanom bytovým domom a k priľahlému pozemku, opísanie technického stavu bytu, resp.
• ďalšie dojednania - v tomto článku si zmluvné strany môžu dohodnúť úpravu rôznych aspektov súvisiacich s kúpou predmetu kúpy; v tomto článku môžu byť napríklad detailne definované podmienky odovzdania predmetu kúpy (obzvlášť v prípadoch, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť), v prípade, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, bude spravidla v tomto článku obsiahnutá úprava podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (spočívajúca v dohode na tom, kto podá návrh na vklad, kto zaplatí správne poplatky spojené s vkladom vlastníckeho práva), rovnako sa zmluvné strany môžu v tomto článku dohodnúť napríklad na tom, kto bude uhrádzať náklady spojené s predmetom kúpy až do jej odovzdania kupujúcemu, resp.
• podpisy zmluvných strán.

Forma kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva je zásadne zmluvou neformálnou, teda možno ju uzavrieť písomne, ústne i konkludentne. Písomná forma kúpnej zmluvy sa vyžaduje, ak je predmetom zmluvy nehnuteľnosť, ak to vyžaduje osobitný zákon alebo ak sa na písomnej forme dohodli účastníci zmluvy (v prípade nedodržania predpísanej písomnej formy v týchto prípadoch by bola kúpna zmluva absolútne neplatná).

Predmet kúpy

Predmetom kúpy môžu byť veci určené jednotlivo alebo podľa druhu, vec určená úhrnom „ako stojí a leží“ (bez presného určenia počtu, váhy, akosti a pod.), vec hromadná (napr. knižnica ako súbor kníh, stádo oviec a pod.), vec celá alebo spoluvlastnícky podiel k nej, byt alebo nebytový priestor, prírodné sily, ak sú ovládateľné a slúžia potrebe ľudí (elektrina, plyn, voda a pod.), iné práva alebo iné majetkové hodnoty, pokiaľ to ich povaha pripúšťa a pod.

Predmetom kúpy môže byť akákoľvek jednotlivo, druhovo, úhrnne alebo hromadne určená vec spôsobilá byť predmetom právnych vzťahov, samozrejme tiež byt alebo nebytový priestor. Podmienkou platného uzatvorenia kúpnej zmluvy je existencia samotnej veci, ktorá je predmetom kúpy. Vec musí fyzicky existovať v čase vstupu do zmluvného vzťahu. Odlišná situácia by nastala, ak by predmetom zmluvného vzťahu bola ešte neexistujúca vec - vec, ktorá vznikne až v budúcnosti. Taký vzťah by sa spravoval napr. zmluvou o uzavretí budúcej zmluvy, príp. by išlo o tzv. kúpu nádeje.

Kúpna cena

Druhou podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je dohoda o cene. Kúpna cena je úhrada za predmet kúpy určená v peniazoch. Kúpna cena musí byť dojednaná v súlade s cenovými predpismi. V opačnom prípade by bola kúpna zmluva neplatná, a to v rozsahu, v akom by odporovala cenovým predpisom. Kúpna cena musí byť v kúpnej zmluve presne vyjadrená v peniazoch alebo musí byť určený aspoň spôsob akým je možné cenu dostatočne určiť.

Prečítajte si tiež: Dôchodok pre ročník 1958

Špecifické prípady kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva na auto

Ak sa chystáte predať alebo kúpiť auto, kúpno-predajná zmluva je pre vás kľúčovým dokumentom. Obom stranám poskytuje právnu a finančnú istotu a slúži ako dôkaz o zmene vlastníctva.

Náležitosti kúpnej zmluvy na auto:

1. Údaje o predávajúcom a kupujúcom (zmluvných stranách): rodné číslo (prípadne číslo občianskeho preukazu), číslo účtu (v tvare IBAN).
2. Údaje o vozidle: druh vozidla a rok výroby, továrenská značka, typ (model , identifikačné číslo vozidla (VIN), číslo technického preukazu, počet najazdených kilometrov, aktuálny stav vozidla vrátane jeho histórie, chýb, tuningu a protokolu o odovzdaní, zoznam odovzdaných dokumentov k vozidlu, počet odovzdaných kľúčov.
3. Predmet zmluvy: kúpa a predaj vozidla
4. Výška dohodnutej kúpnej ceny: Kúpna cena vozidla by mala byt’ vrátane DPH a v eurách. V prípade ceny je potrebné uviesť presný spôsob a termín úhrady (hotovosť alebo prevod na účet).
5. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva
6. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a vyplatiť mu dohodnutú kúpnu cenu
7. Dátum a miesto podpisu oboch strán
8. Vlastnoručný podpis oboch strán (kupujúceho aj predávajúceho): Zmluva musí byť, samozrejme, vyhotovená vo dvoch kópiách, pričom jedna ide predávajúcemu a druhá kupujúcemu.

Na čo si dať pri kúpnej zmluve na auto pozor?

Ešte pred podpisom zmluvy si preverte stav vozidla Ak ste sa rozhodli kúpiť auto, a dokonca ste si už aj vybrali, odporúčame vám dohodnúť si s predávajúcim prehliadku a vozidlo si pred kúpou obhliadnuť. Porovnajte si všetky informácie v inzeráte so skutočnosťou. Súčasťou prehliadky vozidla by mala byť aj skúšobná jazda. Ako kupujúci ju absolvujte v pozícii vodiča a všímajte si všetky nedostatky a zvláštnosti.

V prípade ojazdeného auta sa oplatí overiť si jeho históriu a právny stav. Od majiteľa vždy žiadajte VIN číslo. Môžete si skontrolovať pôvod vozidla, najazdené kilometre či jeho nehodovú históriu.

Ideálne je tiež navštíviť automechanika alebo autoservis, ktorý vykoná detailnú prehliadku vozidla. Na aute totiž môže zistiť prípadné skryté vady, ktoré kupujúceho oprávňujú požadovať zľavu z dohodnutej ceny alebo dokonca odstúpenie od nákupu.

Na čo dbať pri podpise kúpnej zmluvy?

Ak ste sa vozidlo rozhodli kúpiť, kúpnu zmluvu si dôkladne prečítajte. Podpíšte len takú zmluvu, ktorej rozumiete a akceptujete ju v plnom rozsahu. Podpisy na zmluve nemusia byť overené, ale odporúča sa to. V opačnom prípade by mohla jedna zo strán tvrdiť, že jej podpis bol sfalšovaný.

Prečítajte si tiež: Kedy zmeniť psie granule

Ako kupujúci si dajte pozor, aby popis technického stavu vozidla zodpovedal realite, s ktorou ste sa oboznámili. Vyhnete sa problémom v prípade zistenia skrytých chýb a nedostatkov. Predávajúci by zas mal trvať na vyhlásení kupujúceho, že sa oboznámil s mierou opotrebenia vozidla.

Pozor si dajte aj na spôsob úhrady kúpnej ceny. Zákon v prípade fyzických osôb nepodnikateľov zakazuje hotovostné platby nad 15 000 eur. Aj z dôvodu budúceho preukázania úhrady ceny vozidla je vhodnejšie zvoliť bezhotovostnú platbu. Ak predsa len uprednostníte platbu v hotovosti, nechajte si od predávajúceho podpísať potvrdenie o prijatí celej kúpnej ceny.

Ďalšie úkony po podpise zmluvy

Po uzavretí kúpnej zmluvy na auto je potrebné urobiť prepis vozidla na nového majiteľa. Prevod vlastníctva je dnes možné vybaviť na ktoromkoľvek dopravnom inšpektoráte. Mali by ste to však stihnúť do 30 dní od podpísania zmluvy.

Ešte pred registráciou je však potrebné vybaviť povinné zmluvné poistenie. Urobiť tak musí kupujúci, teda nový majiteľ vozidla. Potvrdenie o PZP je súčasťou dokumentov, ktoré sa prikladajú k žiadosti. Bez poistenia vám dopravný inšpektorát auto neprepíše.

O prepise vozidla musí bezodkladne informovať svoju poisťovňu tým, že jej doručí kópiu kúpnej zmluvy a písomnú výpoveď poistnej zmluvy.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy na auto

Ak kupujúci zistil nedostatky na vozidle, ktoré predávajúci zamlčal a majú vplyv na bezpečnosť používania alebo robia auto nepojazdným, kupujúci má právo od kúpnej zmluvy odstúpiť. Dôležité však je, aby boli tieto práva uplatnené bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia vozidla. Pozor, to sa však netýka nedostatkov, ktoré vznikli až po prevzatí vozidla do rúk nového majiteľa.

Kúpna zmluva medzi podnikateľmi

Každý podnikateľ pri výkone svojej podnikateľskej činnosti nakupuje nejaké veci. Ak ich kupuje od iného podnikateľa, uzatvára kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka.

Náležitosti kúpnej zmluvy medzi podnikateľmi podľa Obchodného zákonníka

• označenie zmluvných strán - kto je predávajúci a kupujúci. Podnikatelia musia byť označení obchodným názvom, sídlom, právnou formou a IČO-m, ak ho majú pridelené,
• označenie predmetu kúpy - samozrejme, je potrebné presne špecifikovať, čo sa kupuje. Bez presnej špecifikácie toho, čo sa kupuje, by zmluva nemohla byť platnou,
• uvedenie kúpnej ceny - v zmluve musí byť uvedená cena alebo spôsob jej určenia. Zmluvné strany majú možnosť uzavrieť aj zmluvu bez toho, aby sa dohodli na kúpnej cene alebo na spôsobe jej určenia. Musia však v takom prípade do zmluvy výslovne uviesť, že uzatvárajú kúpnu zmluvu bez určenia kúpnej ceny. Potom je kupujúci povinný zaplatiť trhovú cenu, za akú sa tovar obvykle predáva,
• záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy,
• záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

Ďalšie dojednania

• platobné podmienky - medzi platobné podmienky patrí predovšetkým spôsob platby, teda či kúpna cena má byť zaplatená v hotovosti alebo bezhotovostným prevodom, prípadne či sa má zaplatiť naraz alebo v splátkach. Netreba zabúdať na obmedzenie, že kúpna cena pri podnikateľoch nad 5 000 eur musí byť zaplatená bezhotovostne. V rámci platobných podmienok je možné dohodnúť aj lehotu, v ktorej má kupujúci zaplatiť kúpnu cenu.
• miesto dodania tovaru a spôsob jeho dodania - zmluvné strany sa môžu dohodnúť na mieste dodania predmetu kúpy. Predávajúci môže napr. dodať tovar priamo v sídle kupujúceho. Ak zmluvné strany neuvedú do zmluvy nič, platí, že k dodaniu tovaru dochádza u predávajúceho. Ďalej možno dohodnúť, v akej lehote od uzatvorenia zmluvy musí predávajúci dodať tovar.
• ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán - napr. povinnosť predávajúceho odovzdať kupujúcemu všetky doklady, ktoré sa vzťahujú na predmet kúpy. Ďalej sa môžu strany dohodnúť napr. na okamihu, kedy kupujúci nadobúda vlastnícke právo k predmete kúpy.

Kúpa na skúšku

Podstatou kúpy na skúšku je, že kupujúci má právo až do skončenia skúšobnej doby schváliť tovar. Ak sa nedohodne inak, je skúšobná doba až tri mesiace.

Cenová doložka

Zmluvné strany si môžu do kúpnej zmluvy dojednať aj tzv. cenovú doložku. Tá pre nich prináša možnosť dodatočne, po uzavretí kúpnej zmluvy, upraviť kúpnu cenu s prihliadnutím na výrobné náklady.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní kúpnej zmluvy

• Ak je kúpna cena rozdelená na viacero častí a v procese rokovania o kúpnej zmluve dôjde k zmene celkovej kúpnej ceny alebo jej jednotlivých častí, zmluvné strany už neupravia zvyšné časti kúpnej ceny. Následne ani výsledná kúpna cena nezodpovedá súčtu jej jednotlivých častí, na ktoré bola na účely jej splatnosti rozdelená.
• Zmluvné strany aj pri sume vyššej ako 15-tisíc eur (alebo päťtisíc, ak je jednou zo zmluvných strán podnikateľ) dohodnú spôsob jej úhrady v hotovosti. Takýmto konaním sa predávajúci a kupujúci dopúšťajú deliktov podľa zákona o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý zakazuje platby v hotovosti nad uvedené limity.

Kedy sa musí kúpna zmluva uzatvoriť podľa Občianskeho zákonníka a kedy podľa Obchodného zákonníka?

Zmluvné strany si za určitých podmienok môžu zvoliť, či kúpnu zmluvu uzatvoria podľa Občianskeho alebo podľa Obchodného zákonníka. Voľba nie je možná vtedy, ak je jednou zo zmluvných strán spotrebiteľ alebo ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť. Vtedy môže byť kúpna zmluva uzatvorená len podľa Občianskeho zákonníka.

Na druhej strane, ak je predmetom kúpy hnuteľná vec a zmluvnými stranami sú podnikatelia, pričom je zrejmé, že záväzkový vzťah vznikajúci na základe kúpnej zmluvy sa týka ich podnikateľskej činnosti, bude sa kúpna zmluva spravovať výlučne Obchodným zákonníkom.

tags: #kedy #vzniká #kúpna #zmluva #podmienky