Konštitutívne Účinky Katastra Nehnuteľností a Odstúpenie od Zmluvy

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou konštitutívnych účinkov katastra nehnuteľností v kontexte odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Analyzuje rôzne názorové prúdy a judikatúru na Slovensku a v Českej republike, pričom sa zameriava na praktické dôsledky a možné riešenia. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto zložitú právnu problematiku, ktorá je už viac ako 20 rokov Achillovou pätou nášho právneho poriadku.

Zásady Zmluvného Práva a Odstúpenie od Zmluvy

Pre zmluvné právo je charakteristická zásada slobodného uzatvárania súkromnoprávnych zmlúv. Subjekty súkromného práva, ktoré vstúpia do zmluvného vzťahu, sú povinní rešpektovať zásadu pacta sunt servanda, teda povinnosť dodržiavať záväzky vyplývajúce z uzatvorenej zmluvy. To znamená povinnosť zmluvu nielen plniť, ale aj plniť ju riadne a včas.

Ak dôjde k porušeniu zmluvnej povinnosti, ide o správanie v rozpore s právom, s ktorým normy súkromného práva spájajú určité právne následky. Občiansky zákonník a niektoré osobitné zákony umožňujú v konkrétnych prípadoch jednostranne odstúpiť od zmluvy ako sankciu za porušenie zmluvnej povinnosti plniť záväzok riadne a včas. Účastníci zmluvného vzťahu si môžu jednostranné odstúpenie od zmluvy dohodnúť aj nad rámec úpravy Občianskeho zákonníka. V takýchto prípadoch nemusí ísť nevyhnutne o sankciu za porušenie zmluvnej povinnosti. Ak k odstúpeniu od zmluvy dochádza na základe splnenia podmienok ustanovených v zákone alebo dohodnutých účastníkmi zmluvného vzťahu, takéto odstúpenie nepredstavuje porušenie zásady pacta sunt servanda.

Následky Odstúpenia od Zmluvy

Následky odstúpenia od zmluvy sú všeobecne upravené v § 48 ods. 2 OZ, ktorý ustanovuje, že „odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.“ Z toho vyplýva, že odstúpenie od zmluvy v režime OZ pôsobí (v zásade) ex tunc, a teda na zmluvu sa hľadí, ako by nikdy nevznikla. Aplikácia uvedeného ustanovenia a vzájomné vysporiadanie sa zmluvných strán nespôsobuje pri odstupovaní od zmlúv, ktorých predmetom je prevod hnuteľných vecí, v praxi výraznejšie problémy.

Problematickými sa však stávajú prípady, keď ide o odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti, a to vzhľadom na špecifický charakter nadobúdania vlastníckeho práva k nim - prostredníctvom vkladu do katastra nehnuteľností, ktorý má právotvorné (konštitutívne) účinky. Vyvstáva otázka, či sa vlastnícke právo k nehnuteľnosti pôvodného prevodcu obnovuje automaticky po odstúpení od zmluvy (a vlastnícke právo v jeho prospech sa zapíše záznamom, ktorý má len evidenčné účinky), alebo vlastníkom naďalej ostáva nadobúdateľ a na obnovenie vlastníckeho práva prevodcu je potrebný až následný vklad do katastra nehnuteľností v jeho prospech. Ďalšou, nemenej významnou otázkou je, ako riešiť prípady, keď v období medzi uzatvorením zmluvy a následným odstúpením od nej dôjde k zmene právneho statusu predmetnej nehnuteľnosti (napr. zriadenie záložného práva na nej, vecného bremena či prevodu vlastníckeho práva na tretiu osobu).

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

Nadobudnutie Vlastníckeho Práva k Nehnuteľnosti

Predpoklady nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na základe zmluvy sú vyjadrené v § 133 ods. 2 OZ. Podľa tohto ustanovenia sa na nadobudnutie vlastníckeho práva vyžaduje jednak tzv. iustus titulus acquirendi, teda právny dôvod nadobudnutia vlastníctva, a taktiež tzv. modus adquirendi, čiže právny spôsob nadobudnutia vlastníctva. Pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti je právnym dôvodom nadobudnutia vlastníckeho práva samotná zmluva (najčastejšie kúpna). Táto však má len obligačné účinky a sama prevod vlastníckeho práva nespôsobí. Je potrebné, aby k nej pristúpil vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností ako právom ustanovený modus adquirendi. Až týmto momentom nastúpia aj zmluvou zamýšľané vecno-právne účinky pôsobiace erga omnes.

Názorové Prúdy a Interpretácie

Na Slovensku a v susednom Česku sa vyskytujú dva základné názorové prúdy riešiace danú problematiku. Podľa prvého sa má § 48 ods. 2 OZ vo vzťahu k zmluvnému prevodu nehnuteľnosti vykladať v tom zmysle, že odstúpenie od zmluvy v sebe zahŕňa nielen obligačné, ale zároveň aj vecno-právne účinky. Avšak podľa druhého názorového prúdu z ustanovenia § 48 ods. 2 OZ nevyplýva, že by k návratu vlastníckeho práva dochádzalo ex lege, a teda odstúpenie od zmluvy samo osebe nenavracia vecno-právnu pozíciu pôvodného prevodcu. Zanikajú len obligačné účinky zmluvy a zmluvným stranám vzniká povinnosť vrátiť si vzájomne to, čo na základe odstúpením zaniknutej zmluvy získali. Pokiaľ ide o nehnuteľnosti, pre nastúpenie vecno-právnych účinkov je potrebný vklad do katastra nehnuteľností v prospech pôvodného prevodcu.

Pre potreby právnej praxe je žiadúce zaujať k účinkom odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľnosti jednoznačné stanovisko, zreteľne sa prikloniť k záverom jedného alebo druhého názorového tábora, a zamedziť tak existujúcej protichodnosti súdnych rozhodnutí. Zodpovedanie tohto zdanlivo rýdzo teoretického problému by zároveň prinieslo odpoveď na dôležité praktické otázky, a síce - zapisuje sa právo pôvodného prevodcu k nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy (v prípade, že medzi zmluvnými stranami nedôjde k sporu) vkladom alebo záznamom?

Vecno-právne Účinky Odstúpenia od Zmluvy

Podľa tohto názorového prúdu odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti ex lege automaticky obnovuje vlastnícke právo prevodcu. Táto skutočnosť sa teda následne zapíše do katastra nehnuteľností záznamom. Prevedenú nehnuteľnosť nie je potrebné „vrátiť“ (t. j., nie je potrebné ďalším úkonom s konštitutívnymi účinkami previesť vlastnícke právo naspäť na prevodcu), pretože táto je „vrátená“ už samotným odstúpením od zmluvy. Zakladá sa fikcia, že zmluvná strana, ktorá mala byť nadobúdateľom, vlastnícke právo k nehnuteľnosti nikdy nenadobudla.

Záznamovou listinou, ktorá bude predstavovať podklad pre vykonanie záznamu do katastra, je buď súhlasné (písomné) vyhlásenie oboch zmluvných strán o odstúpení od zmluvy, alebo, v prípade vzniku sporu, príslušné rozhodnutie súdu vydaného na základe určovacej žaloby. Judikatúra zastávajúca túto interpretáciu je v slovenských i českých podmienkach relatívne bohatá.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

Za základné východisko názoru poukazujúceho na to, že odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti má aj vecno-právne účinky, možno označiť argument, že v našej právnej úprave sa neuplatňuje princíp oddelenia (vzájomnej nezávislosti) obligačných a dispozičných úkonov (spôsobujúcich vecno-právne účinky), typický pre nemecký civilistický kódex BGB, podľa ktorého vecno-právne účinky dispozičných úkonov nie sú vôbec závislé od existencie či akýchkoľvek vád úkonov obligačných. Naopak, naše právo je postavené na princípe kauzálnej súvislosti. Keďže zmluva je právnym dôvodom nadobudnutia vlastníckeho práva, nemôže mať text ustanovenia § 48 ods. 2 OZ iný význam ako zánik zmluvy ako právneho titulu, a to ex tunc.

Kritika Vecno-právnych Účinkov

Jedným z protiargumentov je skutočnosť, že takéto riešenie zakladá (pri odplatnom prevode) asymetrickú situáciu, kedy po odstúpení prevodcovi automaticky vznikne (obnoví sa) vecné právo (a priestor na vindikačnú žalobu), zatiaľ čo nadobúdateľovi ostane „len“ obligačný nárok na vrátenie kúpnej ceny. Vlastnícke právo k týmto zmiešaným peniazom už nadobúdateľ nemôže vindikovať (nakoľko nie je možná ich individualizácia), a preto prichádza do úvahy len uložiť prevodcovi povinnosť uhradiť nadobúdateľovi peňažnú čiastku vo výške odpovedajúcej už prijatému plneniu. Nehodno pritom opomenúť fakt, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ako k veci individuálne určenej, sa nepremlčuje, zatiaľ čo právo na vrátenie kúpnej ceny ako obligačný nárok sa premlčuje vo všeobecnej premlčacej lehote.

Ďalším nedostatkom záverov tohto názorového prúdu je absencia jednoznačného vysporiadania sa s prípadnou zmenou právneho statusu predmetnej nehnuteľnosti počas „prechodného obdobia“ (teda počas obdobia od uzatvorenia zmluvy do jej zániku odstúpením), napríklad zriadením záložného práva alebo vecného bremena k nej. Vráti sa prevodcovi nehnuteľnosť zaťažená záložným právom (resp. vecným bremenom), ktoré má taktiež vecno-právny charakter, alebo sa naň hľadí ako keby nikdy nevzniklo? Pokiaľ ide o záložné právo, toto podľa názoru judikatúry spravidla nezaniká. Stojí však za zamyslenie, či skutočne môžeme hovoriť o obnove vecno-právneho postavenia prevodcu strictu sensu, pokiaľ sa mu pôvodne nezaťažená nehnuteľnosť vráti zaťažená.

Má sa za to, že odstúpením od zmluvy zaniká ex tunc právny titul, čím sa úplne obnovuje pôvodný stav, aký bol pred uzavretím zmluvy, a za tejto situácie tak žiadna ďalšia osoba nemôže od pôvodného nadobúdateľa nadobudnúť vlastnícke právo, nakoľko pôvodný nadobúdateľ ako nevlastník nemohol previesť právo, ktoré sám nemal. Okolnosť, že tretia osoba bola pri uzatváraní zmluvy v dobrej viere, že nehnuteľnosť nadobúda od vlastníka (nakoľko to vyplývalo z údajov katastra), je podľa tejto alternatívy právne irelevantná.

Neposkytnutie ochrany tretej osobe v prípade odstúpenia od zmluvy medzi pôvodnými zmluvnými stranami si však nezískalo zo strany odbornej verejnosti všeobecnú akceptáciu. Už pomerne krátko po vydaní zjednocujúceho stanoviska Najvyššieho súdu ČR boli jeho závery prelomené nálezom Ústavného súdu v ČR, ktorý sa, naopak, priklonil k ochrane dobromyseľnej tretej osoby, judikujúc, že odstúpením od zmluvy podľa § 48 ods. 2 OZ sa síce zmluva od počiatku ruší, avšak len s účinkami medzi jej účastníkmi.

Prečítajte si tiež: Sprievodca vyplatením podielu z nehnuteľnosti

Občiansky zákonník dobromyseľné nadobudnutie veci vo všeobecnosti neochraňuje. Výnimka zo zásady nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet v prospech dobromyseľného nadobúdateľa sa výslovne zakotvuje len v jednom prípade, a to konkrétne v § 486, ktorý chráni dobromyseľné nadobudnutie veci od nepravého dediča, ktorému dedičstvo bolo potvrdené. To však samo osebe nemusí byť rozhodujúce, nakoľko ochrana dobrej viery je obsiahnutá v princípe právneho štátu. Kolíziu medzi ochranou vlastníckeho práva pôvodného prevodcu a ochranou dobrej viery tretej osoby rieši prostredníctvom tzv. vzájomného zlaďovania princípov.

Zlaďovanie v tomto zmysle znamená v prvom rade skúmanie, ktorý z kolidujúcich princípov a ochrana ktorého základného práva dostane v konkrétnom prípade prednosť. Ak ide o rovnocenné princípy, potom je rozhodujúce, v akej miere sú dané princípy dotknuté. Napokon je nutné uplatniť princíp proporcionality. Pri porovnávaní závažnosti oboch, v kolízii stojacich základných práv, by sa mala pritom zrejme brať do úvahy skutočnosť, že v dobe uzatvorenia zmluvy medzi pôvodným nadobúdateľom a treťou osobou ako neskorším nadobúdateľom, i v dobe vkladu práva v prospech tretej osoby do katastra nehnuteľností, objektívne neexistovala skutočnosť, z ktorej by tretia osoba mohla vyvodiť, že pôvodný nadobúdateľ nie je vlastníkom. Taktiež je potrebné domyslieť, že na vytvorení základu pre dobrú vieru sa podieľal aj štát, ktorý vedie evidenciu nehnuteľností, čo by malo činiť tretiu osobu osobou obzvlášť hodnou ochrany. Ponúka sa tu tak paralela so situáciou upravenou v § 486 OZ, kedy výrazná ingerencia štátu je dôvodom na výnimočnú možnosť nadobudnutia vlastníckeho práva od nevlastníka.

Praktické Dôsledky a Príklady

Poďme hneď do „centra deja“ a načrtnime si najprv tri situácie, kedy právny názor NS SR ako je uvedený v rozsudku, sp. zn. ktorého bolo vecné právo prevedené ešte pred odstúpením od zmluvy), bude musieť byť zvažovaný.

Príklad 1: Podielové Spoluvlastníctvo a Predkupné Právo

Osoba A je podielový spoluvlastník veci spolu s osobou C. Osoba A prevedie svoj podiel na veci na osobu B (ktorá nie je jej blízkou osobou) bez toho, aby ponúkla svoj podiel osobe C. Z dôvodu porušenia svojho predkupného práva sa teda osoba C bude v súdnom spore voči osobe B domáhať nahradenia prejavu vôle osoby B ako nadobúdateľa, ponúknuť jej na predaj daný spoluvlastnícky podiel za rovnakých podmienok, ako ho osoba B nadobudla, v zmysle § 603 ods. možné uspokojiť. spočívajúceho v tom, že osobe B sa zakáže nakladať s danou nehnuteľnosťou. Súd takéto predbežné opatrenie po zvážení nariadi. Ako budeme posudzovať práva osoby C v danom prípade? Ak sa vlastnícke právo osoby A automaticky obnoví (z dôvodu vecnoprávnych následkov odstúpenia od zmluvy), osobe C ostanú oči pre plač. K porušeniu predbežného opatrenia totiž nepríde (keďže k zmene vlastníctva nehnuteľnosti po začatí konania neprišlo z dôvodu nakladania s vecou zo strany osoby B). Napriek úspechu v spore a maximálnej obozretnosti pri začatí konania teda osoba C nemá z čoho vymôcť ani len uhradený súdny poplatok, keďže osoba B už nevlastní žiadny majetok.

Príklad 2: Antidatovanie Odstúpenia od Zmluvy

Osoba A prevedie na základe kúpnej zmluvy vlastnícke právo k veci na osobu B. Následne osoba B prevedie k tej istej veci vlastnícke právo na osobu C. Po istom čase však osoba A odstúpi od zmluvy s osobou B. V záujme predísť tomu, aby osobe C ostalo zachované vlastnícke právo, sa však osoba A a osoba B dohodnú, že na súhlasnom prejave osoby B, ktorým bude potvrdzovať doručenie odstúpenia a jeho platnosť, uvedú taký dátum doručenia, ktorý bude predchádzať nadobudnutiu vlastníctva osoby C. Osoba C musí teda dokázať (aby ubránila svoje vlastníctvo), že prišlo k antidatovaniu odstúpenia od zmluvy resp. „dohody o odstúpení“, t.j. že prišlo k podvodu.

Nemožnosť Plnenia a Dôsledky

Záväzkoprávne následky odstúpenia od zmluvy v kontexte prevodu vlastníckeho práva na tretiu osobu (osobu C) pred odstúpením od zmluvy (medzi osobou A a osobou B) by boli plne v súlade s ustanoveniami § 575 a nasl. Občianskeho zákonníka (nemožnosť plnenia). Ak totiž nie je osoba B už vlastníkom veci z dôvodu, že vec previedla na osobu C, nemôže splniť povinnosť spätného prevodu vlastníckeho práva na osobu A. Osoba A uzatvorí kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť s osobou B. Nemožnosť plnenia v sebe nesie v danom prípade automatickú aplikáciu druhej vety § 458 ods.

Duplicitný Zápis Vlastníctva

História evidovania nehnuteľnosti a vlastníckych práv k nim je v podmienkach Slovenskej republiky pomerne problematická. Časté legislatívne zmeny, neprededenie nehnuteľností a nedôslednosť zápisov do vtedajšej pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností majú za následok rôzne komplikácie. Jednou z takýchto komplikácii je duplicita zápisu vlastníckeho práva.

Duplicitný zápis vlastníctva vzniká najmä v dôsledku historickej právnej úpravy, v dôsledku ktorej mal zápis práv k nehnuteľnostiam do pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností v rokoch 1951 až 1992 iba deklaratórne účinky. Neoznámenie vzniku, zmeny alebo zániku vlastníckeho práva nebolo spájané s výraznými sankciami, a preto vôľa vlastníkov notifikovať príslušné orgány o zmene vlastníckeho práva nebola vysoká, čo prirodzene viedlo k nedôslednosti zápisov. Nehnuteľnosti sa tak viackrát predeďovali, opakovane sa uzatvárali prevodové zmluvy s viacerými osobami, pozemky sa v teréne rozčleňovali nepresnými meraniami (tzv. krokárske náčrty) alebo sa napr. vydávali dokumenty (tzv. prídelové listiny), ku ktorým sa nevytvoril grafický podklad (katastrálna mapa). To všetko malo za následok chaos v evidovaní nehnuteľností a vznik s tým súvisiaceho duplicitného, resp. viacnásobného vlastníctva.

Dôsledky Duplicitného Zápisu

Kataster nehnuteľností sa v súčasnosti vyznačuje zásadou materiálnej publicity, podľa ktorej platí, že údaje katastra nehnuteľnosti sú hodnoverné a záväzné, ak sa nepreukáže opak. Uvedené okrem iného súvisí s tým, že ak orgán katastra zistí, že niektorej z nehnuteľností svedčí duplicitné, resp. viacnásobné vlastníctvo, je povinný o tejto skutočnosti informovať. Robí to tak, že na liste vlastníctva - v časti B zapíše tzv. poznámku o spochybnení hodnovernosti údajov katastra, ktorá znie napr. nasledovne: „Hodnovernosť údajov vlastníckeho práva k pozemku registra E-KN parc. č. 1 bola spochybnená duplicitou vlastníctva k pozemku registra C-KN parc. č. 2 v k. ú.“ Predmetná poznámka má obmedzujúci charakter, čo znamená, že osoby, v prospech ktorých svedčí zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností nemôžu s nehnuteľnosťou disponovať (nemôžu ju napr. previesť, či zaťažiť vecným bremenom alebo záložným právom).

Možnosti Odstránenia Duplicity

Duplicitný zápis vlastníctva je síce neželaným, avšak riešiteľným javom. Možnosti nápravy sú tri a každá má svoje pozitíva aj negatíva.

1. Dohoda duplicitných vlastníkov: Duplicitní vlastníci môžu uzavrieť dohodu, v ktorej určia, ktorí z nich bude výlučným vlastníkom nehnuteľnosti alebo aká bude výška sporných spoluvlastníckych podielov, prípadne spornú časť pozemku odčlenia geometrickým plánom a určia, kto je vlastníkom novovytvorenej parcely. Dohoda býva spravidla uzavretá podľa § 51 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) ako nepomenovaná zmluva alebo podľa § 585 Občianskeho zákonníka ako dohoda o urovnaní.
2. Súdne konanie o určenie vlastníckeho práva: V prípade, ak sa duplicitní vlastníci nevedia dohodnúť, je nutné, aby niektorý z nich podal na súd žalobu o určenie vlastníckeho práva.
3. Oprava chyby v katastrálnom operáte: Osobitnú úpravu odstránenia duplicity predstavuje inštitút opravy chyby v katastrálnom operáte upravený v § 59 ods. 2 písm. c) Katastrálneho zákona.

Vklad do Katastra Nehnuteľností

Vklad je jedným z troch druhov zápisov (poznámka, záznam, vklad), ktorými sa do katastra nehnuteľností zapisujú práva k nehnuteľnosti (§ 4 ods. 1 katastrálneho zákona). Dôležitosť vkladu spočíva v tom, že vkladom dochádza k zmene vlastníka nehnuteľnosti. Moment kedy dochádza k zmene vlastníka nehnuteľností je dôležitý z viacerých pohľadov. Či už z pohľadu daňovej povinnosti (daň z nehnuteľností), alebo z pohľadu výkonu vlastníckych práv. Ak bude nesprávne určený okamih, v ktorom prechádza vlastníctvo na nového vlastníka (predávajúci nebude vlastníkom), môže to mať za následok neplatnosť zmluvy.

Po prečítaní ustanovenia § 133 ods. 2 občianskeho zákonníka by sa mohlo zdať, že je nesporné, kedy dochádza k nadobudnutiu nehnuteľnosti, t. j. že vlastníctvo prechádza zápisom (vkladom) nového vlastníka do katastra nehnuteľností, konkrétne na list vlastníctva. Tento názor zastávame aj my, avšak v praxi sa vyskytujú aj iné názory, ktoré sú podľa nás výsledkom nedôslednej interpretácie právnych predpisov. Názory, že vlastnícke právo prechádza na nadobúdateľa právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu, podľa nášho názoru vyplývajú z nesprávneho výkladu ustanovenia § 28 ods. 3 katastrálneho zákona, ktorý ustanovuje: „Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o jeho povolení.“ Pri aplikácii § 29 ods. 3 katastrálneho zákona štátne orgány, ale aj súkromné osoby nesprávne vykladajú slovné spojenie „na základe právoplatného rozhodnutia“ ako „právoplatným rozhodnutím.“

Podľa nášho názoru však k zmene vlastníka nedochádza „právoplatným rozhodnutím“, ale až vkladom, teda fyzickým zapísaním nového vlastníka do originálu listu vlastníctva. Slovné spojenie „na základe právoplatného rozhodnutia“ treba podľa nás vykladať tak, že podmienkou právnych účinkov vkladu je právoplatné rozhodnutie o jeho povolení. Ak by bol zápis do listu vlastníctva (vklad) vykonaný bez toho, že by bol predtým povolený, nemal by právne účinky, t. j. nedošlo by k zmene vlastníka.

Kataster slúži na zverejnenie údajov o vlastníkoch nehnuteľností, na ochranu ich práv a na posilnenie právnej istoty na trhu s nehnuteľnosťami. Obchodovanie s nehnuteľnosťami je obchodovaním s veľkými materiálnymi hodnotami a neraz má vplyv na základné životné podmienky občanov (bývanie), preto je tu právna istota zvlášť potrebná. Práve z tohto jediného dôvodu je zmena vlastníka viazaná na vklad (zápis) do katastra nehnuteľností, pretože práve zápisom sa zverejňuje kto je novým vlastníkom nehnuteľností. Týmto spôsobom sa predchádza vzniku neplatných zmlúv uzavretých s nevlastníkom, a teda aj mnohým sporom a konfliktom.

Subjektívne Vlastnícke Právo

Subjektívne vlastnícke právo býva teoretikmi občianskeho hmotného práva zväčša charakterizované ako najširšie, najúplnejšie zakladané a najdôležitejšie vecné právo. Niektorí autori rozlišujú medzi vlastníctvom ako ekonomickou kategóriou a vlastníckym právom ako právnym vzťahom, právnou kategóriou vlastníctva. Z pohľadu pojmovej čistoty považujeme toto rozlišovanie za správne. Na strane druhej, sám zákonodarca ale i právna prax pojmy „vlastníctvo“ a „vlastnícke právo“ používa striedavo, bez ich významového rozlišovania.

Právo nadobúdať vlastnícke právo je garantované na úrovni ústavnoprávnych noriem. K nadobudnutiu vlastníckeho práva k veci dochádza viacerými zákonodarcom aprobovanými nadobúdacími spôsobmi. Tieto predstavujú právny dôvod nadobudnutia vlastníctva, a je možné ich v teórií občianskeho práva hmotného rôzne usporadúvať. Nadobúdanie vlastníckeho práva je možné kategorizovať podľa viacerých kritérií.

Nadobúdanie vlastníckeho práva k veci zmluvou predstavuje jeden z viacerých možných zákonom aprobovaných spôsobov. Skúsenosti z našej právnej praxe nasvedčujú, že zmluvné nadobudnutie vlastníctva veci (spomedzi ďalších iných spôsobov) predstavuje najčastejší spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k veci. Pri nadobúdaní vlastníckeho práva k veci je podstatné skúmať, či zákonodarca zmluve priznáva transakčné účinky (vlastnícke právo sa nadobúda účinnosťou už samotnej zmluvy) alebo obligačné účinky (zmluva predstavuje nadobúdací právny titul; ktorou vzniká záväzok previesť vlastnícke právo k predmetu prevodu, pričom k vlastnému prevodu dochádza ďalšou pristupujúcou skutočnosťou.

Pri nadobúdaní vlastníckeho práva na základe zmluvy, či už k hnuteľnej alebo nehnuteľnej veci sa rozlišujú dve fázy procesu nadobudnutia vlastníckeho práva. Uzatvorenie písomnej scudzovacej zmluvy k veci medzi prevodcom a nadobúdateľom predstavuje prvú fázu. Počas nej dochádza k vzniku záväzkovo právneho vzťahu medzi jej účastníkmi. Obsahom obligačnoprávneho vzťahu je najmä záväzok previesť vlastnícke právo k veci z prevodcu na nadobúdateľa. V druhej fáze pristupuje k scudzovacej zmluve ďalšia právna skutočnosť. V prípade hnuteľnej veci je to zásadne jej prevzatie nadobúdateľom.

V prípade nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci s poukazom na § 133 ods. 2 OZ v porovnaní s nadobudnutím vlastníckeho práva k hnuteľnej veci platí špecifický režim. Dochádza totiž k prelomeniu zásady, o inak všeobecnej bezformálnosti právnych úkonov, pokiaľ zákon neustanovuje inak. Do čisto súkromného právneho vzťahu, ktorý práve reglementuje predovšetkým Občiansky zákonník je zakomponovaný presah z oblasti verejného práva. Je ním zákon č. 162/1995 Z. z.

tags: #konstitutívne #účinky #katastra #nehnuteľností