Krátkodobý Nájom Bytu: Podmienky a Rozdiely oproti Občianskemu Zákonníku

Byty sú na Slovensku dlhodobo prenajímané na základe Občianskeho zákonníka. Avšak, majitelia majú možnosť využiť aj zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorý prináša nové pravidlá a podmienky, ktoré môžu byť pre mnohých výhodnejšie. Tento článok sa zameriava na podmienky krátkodobého nájmu bytu a porovnáva ho s prenájmom podľa Občianskeho zákonníka.

Úvod do Krátkodobého Nájmu Bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu vstúpil do platnosti v roku 2014 ako reakcia na požiadavky prenajímateľov, ktorí žiadali väčšiu právnu ochranu. Cieľom bolo zlepšiť podmienky prenajímania bytov zo strany súkromných osôb. Prax ukázala, že táto legislatívna norma pomohla bytovému trhu, no nie je vhodná pre každého.

Hlavné Rozdiely Medzi Krátkodobým Nájmom a Občianskym Zákonníkom

Medzi hlavné rozdiely patrí:

• Zmluva o nájme
• Nájomné
• Výpoveď z nájmu
• Zánik nájmu

Zmluva o Nájme a Jej Platnosť

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Zmluva o krátkodobom nájme bytu sa musí uzatvoriť výhradne písomnou formou. Dĺžka jej trvania nesmie presiahnuť 2 roky, no prenajímateľ ju môže dvakrát predĺžiť, čím sa maximálna doba trvania nájomného vzťahu predĺži na 6 rokov.

Zmluva Podľa Občianskeho Zákonníka

Pri prenájme na základe Občianskeho zákonníka sa takisto uzatvára nájomná zmluva, ktorá však nemusí mať písomnú podobu. Pri jej uzatváraní nemusí byť určená ani doba trvania nájomného vzťahu, hoci väčšina prenajímateľov preferuje dobu určitú.

Prečítajte si tiež: Prenájom bytov Banská Bystrica – krátkodobý

Nájomné

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Zákon o krátkodobom nájme bytu ponúka majiteľovi možnosť jednostranne upravovať výšku nájomného. Dôvody zvyšovania však musia byť zapísané v nájomnej zmluve, s čím nájomca podpisom súhlasí.

Zmluva Podľa Občianskeho Zákonníka

Pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka môže byť výška nájomného upravovaná len podľa osobitných právnych predpisov. Prenajímateľ sa môže domáhať sankčného poplatku, ak nájomník nezaplatí nájomné do 5 dní po uplynutí dňa platby za daný mesiac. Nájomník zas môže žiadať zľavu z nájomného, ak prenajímateľ neodstráni chyby alebo poruchy obmedzujúce plnohodnotné užívanie bytu.

Zánik Nájmu

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Možnosti ukončenia nájomného vzťahu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu sú tri:

1. Ukončenie v deň vypršania doby určitej.
2. Predčasné ukončenie písomnou dohodou medzi účastníkmi.
3. Jednostranná písomná výpoveď.

Zmluva Podľa Občianskeho Zákonníka

Ak bola zmluva uzatvorená na dobu určitú, nájom zaniká dňom vypršania jej platnosti. Pri dobe neurčitej sa tak udeje na základe písomnej dohody, ktorá určí deň ukončenia nájmu. Nájom môže zaniknúť aj po písomnej výpovedi, no po nej ešte pretrváva výpovedná lehota.

Výpoveď z Nájmu

Zákon o krátkodobom nájme bytu

Písomnú výpoveď môžu podať obe zmluvné strany, ak druhá strana porušuje zmluvné podmienky. Výpovedná lehota začína plynúť deň po doručení výpovede a trvá minimálne 1 mesiac. Pri závažných prípadoch sa môže skrátiť na 15 dní.

Prečítajte si tiež: Podmienky krátkodobého prenájmu kancelárií

Zmluva Podľa Občianskeho Zákonníka

Aj pri prenajímaní podľa Občianskeho zákonníka musia výpovedi predchádzať adekvátne dôvody. Dôjsť k nej môže aj kvôli potrebe uvoľnenia bytu pre majiteľa, prípadne kvôli dočasnému obmedzeniu jeho užívania. V takomto prípade je prenajímateľ povinný zaistiť nájomníkovi primeranú bytovú náhradu.

Nový Zákon o Krátkodobom Nájme Bytov: Čo Prináša?

Zákon o krátkodobom nájme bytov prináša niekoľko výhod:

• Prenajímateľ má možnosť jednostranne zmeniť výšku nájomného spôsobom vopred dohodnutým v nájomnej zmluve.
• Peňažná zábezpeka pre prenajímateľa je použiteľná na úhradu nezaplateného nájomného alebo škody spôsobenej na byte.
• Možnosť dohodnutia ľubovoľných spravodlivých dôvodov pre výpoveď nájomnej zmluvy alebo pre odstúpenie od nej.
• Kratšie výpovedné lehoty.
• Fikcia doručenia výpovede a odstúpenia.

Nájom Podľa Nového Zákona

Nie každá zmluva o nájme bytu sa bude automaticky spravovať novým zákonom. Aby sa nájomný vzťah spravoval novým zákonom, je potrebné uzavrieť novú nájomnú zmluvu, resp. „nanovo“ uzavrieť starú zmluvu. V tejto zmluve musí byť výslovne uvedené, že sa riadi zákonom o krátkodobom nájme bytov a musí obsahovať ďalšie zákonom požadované náležitosti (napr. identifikácia zmluvných strán, určenie výšky nájomného a úhrad služieb spojených s nájmom, opis stavu bytu).

Zmluvy o nájme bytov sa tak môžu riadiť buď len samotným Občianskym zákonníkom alebo zákonom o krátkodobom nájme bytov, pričom na otázky v ňom neupravené sa len podporne použije Občiansky zákonník.

Poslednou podmienkou pre možnosť využitia nového zákona je, aby bol nájom skutočne krátkodobý. Takýmto nájom je nájom najdlhšie na dva roky. Strany si môžu dohodnúť predĺženie nájmu o ďalšie dva roky, avšak to najviac dvakrát. To znamená, že nájom môže trvať maximálne 6 rokov, aby bol považovaný za krátkodobý.

Prečítajte si tiež: Právna úprava krátkodobého prenájmu

Jednostranná Zmena Výšky Nájomného a Úhrad za Služby

Jednou z prvých výhod, ktorú nový zákon prináša, je možnosť strán dohodnúť si prípady, kedy môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájomné alebo úhrady za služby spojené s nájmom. Takýmto prípadom môže byť napríklad zvýšenie cien energií alebo nárast cien, resp. inflácie podľa údajov Štatistického úradu SR. Strany si môžu dohodnúť aj ďalšie prípady.

Občiansky zákonník jednostrannú zmenu nájomného realizovanú na základe dohody strán neupravuje. Preto aj keď v nájomnej zmluve bola takáto možnosť upravená, prípadné spory často mohli viesť k nepriaznivým súdnym rozhodnutiam pre prenajímateľa (najmä, keď nájomná zmluva bola nekvalitne vyhotovená).

Zábezpeka (Kaucia)

Pre prípad, že by nájomca včas neplatil nájomné alebo iné úhrady spojené s nájmom, alebo ak by spôsobil na byte škodu, dohadovali sa v zmluvách pravidelne peňažné zábezpeky v prospech prenajímateľa, tzv. kaucie. Nič takéto však doterajší Občiansky zákonník reálne nepoznal.

Zákon o krátkodobom nájme konečne existenciu a používanie peňažnej zábezpeky upravuje. Jej účelom je náhrada prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi. Výška zábezpeky je limitovaná maximálne na trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za služby spojené s nájmom. Na túto skutočnosť netreba zabudnúť, pretože strany si nemôžu dohodnúť vyššiu sumu zábezpeky.

Ak dôjde k použitiu zábezpeky, je nájomca povinný ju do mesiaca doplniť na jej pôvodnú hodnotu. Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný nespotrebovanú časť zábezpeky vrátiť, a to do jedného mesiaca od vypratania bytu zo strany nájomcu.

Zánik Nájmu Bytu a Jeho Vypratanie

Nový zákon prináša v tejto otázke isté zlepšenia, ale skutočne efektívne riešenie pre prenajímateľov sa tu zatiaľ nenachádza.

Zásadným zlepšením je ale možnosť strán dohodnúť si vlastné dôvody pre vypovedanie zmluvy alebo pre odstúpenie od nej (odstúpením sa pritom zrušuje nájomná zmluva okamžite). Doteraz sa mohol nájom bytu skončiť iba z dôvodov, ktoré boli uvedené v Občianskom zákonníku.

Výpovedná lehota môže byť skrátená až na jeden mesiac (oproti trom mesiacom podľa Občianskeho zákonníka). Ak je dôvodom výpovede poškodzovanie bytu, neplatenie nájomného alebo nespôsobilosť bytu na jeho riadne užívanie, môže byť výpovedná lehota skrátená dokonca až na 15 dní.

Významným krokom vpred je aj zrušenie odkladu účinkov výpovede nájmu pri podaní žaloby o jej neplatnosť. Podanie žaloby pre neplatnosť výpovede nájmu tak nebude znamenať, že tento nájom sa uplynutím výpovednej lehoty neskončí.

Ku dňu skončenia nájmu je nájomca povinný sa na vlastné náklady vypratať z bytu aj so všetkými svojimi vecami. Ak tak neurobí ani do 10 kalendárnych dní po skončení nájmu (do 5 kalendárnych dní, ak sa nájomná zmluva skončila odstúpením), môže mu prenajímateľ v byte ponechané veci zadržať (avšak len tie, ktoré podliehajú exekúcii). Takto zadržané veci môže použiť podobne ako peňažnú zábezpeku na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi po tom, čo už aj spomenutá zábezpeka bude minutá.

Fikcia Doručenia Výpovede a Odstúpenia

V záverečných ustanoveniach zákona o krátkodobom nájme bytov je uvedené, že pre doručovanie písomnej výpovede nájomnej zmluvy a pre doručovanie písomného odstúpenia od tejto zmluvy sa použijú ustanovenia Občianskeho súdneho poriadku o doručovaní. To okrem iného znamená, že bude možné aplikovať aj tzv. fikciu doručenia.

Povinnosti Prenajímateľa

Prenajímateľ bez splnenej daňovej registračnej povinnosti nebude môcť využiť úpravu nového zákona týkajúcu sa napríklad rôznych dôvodoch pre danie výpovede. Takisto žaloba nájomcu o neplatnosť podanej výpovede bude mať odkladný účinok na skončenie nájmu. Ostatné ustanovenia nového zákona však budú môcť využívať aj nezaregistrovaní prenajímateľa.

Náležitosti Nájomnej Zmluvy na Nehnuteľnosť

Kvalitná nájomná zmluva vás dokáže ochrániť pred vzniknutými škodami na byte a nájomcovi dokáže zabezpečiť to, že nebude vysťahovaný zo dňa na deň. Pri jej vytváraní musíte brať ohľad na niekoľko údajov, ktoré musíte do zmluvy zahrnúť.

• Označenie zmluvných strán: Presné označenie osoby, ktorá vlastní byt (prenajímateľ) a osoby, ktorá sa chystá do bytu nasťahovať (nájomca). Pri fyzických osobách sa uvádza meno a priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého bydliska. Pri právnických osobách sa uvádza obchodné meno, sídlo spoločnosti, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri.
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Predmetom nájmu je váš byt, či nebytový priestor. Jeho označenie musí byť presné. Uvádzajte preto katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu, na ktorom je bytový dom postavený. Odporúča sa pridať aj názov obce a okresu. Spolu s predmetom nájmu patrí do tejto kategórie aj rozsah, v akom sa daný objekt bude využívať. Treba označiť aj počet izieb, či veľkosť obytnej plochy.
• Výšku nájomného: Suma za nájom, na ktorej sa dohodli obe strany, čiže prenajímateľ a nájomca. Na Slovensku musí byť cena nájomného minimálne 1 cent. Bezplatný nájom totiž na našom území neexistuje. V takom prípade by totiž išlo o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci.
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu: Musíte osobitne rozdeliť cenu za nájom a cenu za platby spojené s nájmom. Ak je v zmluve uvedená iba jedna suma, môže to spôsobiť jej neplatnosť. Dodajte teda aj náklady na plyn, elektrinu, ohrievanie vody, či príspevky do fondu opráv.

Okrem toho sa doporučuje pridať aj opis bytu, jeho stavu a príslušenstva. Taktiež spôsob platenia nájomného a termín, do ktorého je nájomca povinný ho uhradiť. Fakt, na ktorý ľudia pri vytváraní nájomných zmlúv často zabúdajú je uvedenie podmienok, kedy sa môže suma nájomného navýšiť. Je totiž šanca, že sa zvýšia celkové náklady na prevádzku bytu. Tiež je možné udeliť nájomcovi poplatok pri omeškaní nájomného. To už však závisí na vás.

Krátkodobý vs Bežný Nájom

Krátkodobá Nájomná Zmluva

Ide o nájomnú zmluvu uzavretú podľa paragrafu 3 v zmysle zákona č.98/2014 Z.z. Ten upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Krátkodobá nájomná zmluva musí mať písomnú formu a obe zmluvné strany musia mať minimálne jedno vyhotovenie. Nájomca je oproti bežnej zmluve menej chránený. Napríklad v prípade výpovede krátkodobého nájmu sa bytové náhrady bývalému nájomcovi neposkytnú.

Nevzťahuje sa na: Nerieši nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v bytoch, ktoré patria do majetku obcí alebo vyšších územných celkov, v družstevných a v služobných bytoch, či v bytoch, ktoré sú vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Doba uzatvorenia zmluvy: Zmluva musí byť uzavretá na dobu určitú, pričom jej maximálna dĺžka môže byť 2 roky. Po skončení tejto doby sa môže krátkodobý prenájom znova predĺžiť taktiež maximálne o dva roky a až dvakrát. To znamená, že krátkodobý nájom aj s maximálnym predĺžením nesmie trvať viac ako 6 rokov.

Skončenie nájmu: Ak sa obe strany nedohodli inak, skončenie nájmu platí od dátumu, ktorým končí platnosť zmluvy. V prípade, že po skončení zmluvy ostane nájomca užívať byt a prenajímateľ proti tomu nepodá súdny návrh na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní, nájomná zmluva sa obnoví za rovnakých podmienok, ako bola uzavretá. Nájomná zmluva, ktorá je dohodnutá na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje taktiež vždy na rok. Ak sa však obe strany dohodli na kratšiu dobu, tak sa obnoví presne na túto istú dobu.

Bežná Nájomná Zmluva

Uzatvára sa podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka. Je často opisovaná, ako chránená zmluva, keďže kryje viac nájomcu ako prenajímateľa. Ak sa totiž nájomná zmluva skončí z určitých zákonne vymedzených dôvodov (prenajímateľ potrebuje byt pre seba a svoju rodinu), musí prenajímateľ nájomcovi poskytnúť bytovú náhradu. Nevýhodou pre prenajímateľa je taktiež dlhšia výpovedná doba.

Tá musí byť minimálne trojmesačná. Ďalším mínusom je, že zmluvu môže vypovedať iba z dôvodov uvedených v občianskom zákonníku. Naopak nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.

Zmluva nemusí mať písomnú podobu, no o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá bude dokladom potvrdzujúcim jej vznik.

Doba uzatvorenia zmluvy: Pri tomto type musí byť presne vymedzené, na akú dobu je zmluva určená. Obe strany by sa teda mali dohodnúť, či ide o zmluvu na rok, dva, päť….Ak sa však nájomca a prenajímateľ nedohodnú, zmluva má platnosť na dobu neurčitú. Po jej ukončení sa zmluva automaticky neobnovuje ako je to pri iných nájomných zmluvách.

Zánik nájomnej zmluvy: Nájom môže zaniknúť viacerými spôsobmi napr. pri písomnej dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, uplynutím doby nájmu, neplatením nájomného, či výpovednou lehotou (ak bola udelená písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty).

tags: #krátkodobý #nájom #bytu #podmienky