Podmienky krátkodobého prenájmu bytových priestorov na Slovensku

Možnosti a podmienky krátkodobého a dlhodobého prenájmu nebytových a bytových priestorov, ich častí a iných nehnuteľností určených na ubytovanie sú v právnom poriadku Slovenskej republiky upravené vo viacerých právnych predpisoch. V praxi ide o veľmi často využívané služby, ktoré sa svojím obsahom a dôsledkami týkajú širokého okruhu osôb. Z hľadiska osobného statusu sa uvedená problematika týka rovnako špecializovaných subjektov, ako aj početného okruhu dotknutých osôb vlastniacich nehnuteľnosti rôzneho druhu, obcí, záujmových združení, osôb pôsobiacich na úseku cestovného ruchu, hotelierov, občanov poskytujúcich svoje priestory na bývanie, na ubytovanie v súkromí a pod.

Právny rámec pre prenájom a ubytovanie

Pri prenechávaní nehnuteľných priestorov na prenájom i na ubytovanie nejde ani o ucelenú právnu úpravu, ktorá by jednotným spôsobom upravovala možnosti a podmienky ich poskytovania. Z hľadiska právnej zodpovednosti a istoty je preto pre oba okruhy osôb dôležité poznať informácie, ktoré spočívajú v rozdielnom spôsobe a formách regulácie prenechávania nehnuteľných priestorov na prenájom a na ubytovanie, a tým aj v rozdielnych postupoch a v povinnostiach dotknutých osôb voči príslušným orgánom verejnej správy i voči samotným priestorom určeným na prenájom alebo ubytovanie. Pri prenechávaní uvedených priestorov iným tretím osobám treba vychádzať z viacerých právnych rámcov, ktoré na seba nadväzujú a ktoré treba posudzovať vo vzájomnej spojitosti a regulačnej prepojenosti.

Občianskoprávny rámec

Na občianskoprávny rámec regulácie nadväzuje živnostensko-právny rámec, ktorý bližšie upravuje postup prenajímateľov nehnuteľností a poskytovateľov ubytovania pred živnostenskými (obvodnými) úradmi na základe a za podmienok ustanovených živnostenským zákonom; za týmto zámerom sa osobitne rozlišujú najmä podmienky prenajímania podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom v právnom rámci zákona č. 455/1991 Zb.

Živnostensko-právny rámec

Živnostensko-právny rámec prenajímania nehnuteľných priestorov je v uvedenom reťazení kľúčovým právnym východiskom pre daňovú reguláciu, ktorá v závislosti od predchádzajúcej kvalifikácie na konci tohto reťazca upravuje povinnosti a postup prenajímateľov pred orgánmi daňovej správy, osobitne na účely (vecne i časovo diferencovanej) registrácie dane z príjmovv právnom rámci zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov, osobitne na účely rozdielneho spôsobu zdaňovania príjmov nadobudnutých z prenajímania nehnuteľností v právnom rámci zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (osobitne treba rozlišovať príjmy z prenajímania nehnuteľností alebo ich častí podľa § 6 ods. 2 a osobitne podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov v platnom znení).

Daňová regulácia

V konkrétnom prípade treba rozlišovať požiadavku, či ide o povinnosť registrácie osoby v postavení podnikateľa, ktorú môže za podnikateľa obstarať živnostenský (obvodný) úrad v postavení tzv. jednotného kontaktného miesta - registračná povinnosť v tomto prípade vzniká okamihom vzniku živnostenského oprávnenia, alebo ide o povinnosť registrácie osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť (s výnimkou pozemku) nepodnikateľským spôsobom - vznik registračnej povinnosti (iba za podmienky, ak je uzatvorený nájomný vzťah) je v tomto roku závislý od toho, či sa prenajíma celá nehnuteľnosť alebo iba jej časť; registračná povinnosť pre osoby, ktoré prenajímali časť nehnuteľnosti pred 1. januárom 2010, bola stanovená do 28. 2.

Prečítajte si tiež: Prenájom bytov Banská Bystrica – krátkodobý

Východiskom na účely správneho určenia regulácie nakladania s nehnuteľnosťami v medziach uvedeného občianskoprávneho, živnostenského a daňového rámca je správna kvalifikácia a rozlíšenie skutočnosti, či ide v danom prípade o prenajímanie bytových priestorov, nebytových priestorov, prípadne o prenájom iného druhu nehnuteľností alebo o poskytovanie ubytovacích služieb. Na účely súčasnej regulácie nakladania s nehnuteľnosťami ide o fundamentálnu otázku postavenia osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť alebo poskytuje ubytovanie.

Rôznorodosť okolností prenajímania

Pokiaľ ide o rôznorodosť okolností prenajímania nehnuteľností a ubytovania, treba rozlišovať rôznorodosť okolností, za ktorých k nemu dochádza, čo sa navonok prejavuje najmä tým, že prenájom nehnuteľností možno vykonávať buď podnikateľským, alebo nepodnikateľským spôsobom. iného (nehnuteľného) priestoru,ďalej špecifikovaného podľa toho, či ide o odstavné plochy pre motorové vozidlá (parkoviská) alebo iné účelové priestory (napr. športoviská) a zariadenia (napr.

Pokiaľ ide o diferencovanie statusu osoby prenajímateľa alebo poskytovateľa ubytovania, treba rozlišovať to, v akom právnom postavení osoba prenajímateľa alebo poskytovateľa ubytovania prenecháva nehnuteľnosť do užívania. Podľa platnej právnej úpravy to môže mať pre rôzne kategórie osôb veľmi závažné dôsledky na možnosť obmedzenia alebo dokonca zákazu prenajímania nehnuteľnosti.

Súkromnoprávna úprava prenájmu

V tomto význame ide o súkromné právo fyzickej alebo právnickej osoby (vlastníka) prenajať predmet svojho vlastníctva v súkromnoprávnom vzťahu tretím osobám bez toho, aby k tomu potrebovala osobitný súhlas alebo povolenie autorizovaného orgánu verejnej správy. Principiálne platí, že každá fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má vo vlastníctve nejakú nehnuteľnosť, má právo ju prenajať iným osobám na ľubovoľný čas aj opakovane, pričom takto charakterizovaná činnosť nemá ešte (zo zákona) charakter podnikateľskej činnosti, s ktorou náš právny poriadok viaže určité podmienky a povinnosti, predovšetkým povinnosť vopred získať oprávnenie na podnikanie.

Dostačujúcim právnym dôvodom, na základe ktorého môže vlastník alebo iná oprávnená osoba prenechať nehnuteľnosť do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe, je nájomná zmluva alebo na roveň nájomnej zmluvy postavená tzv. nepomenovaná zmluva. V tomto chápaní ide o prenájom bytových alebo nebytových priestorov oprávnenou fyzickou alebo právnickou osobou výlučne za podmienok dohodnutých v (súkromnom) zmluvnom vzťahu a za prípadných podmienok ustanovených neopomenuteľnými ustanoveniami (súkromno-právnej) úpravy Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Podmienky krátkodobého prenájmu kancelárií

Rozdiel medzi prenájmom a ubytovaním

Na rozdiel od úpravy možného prenajímania nehnuteľností alebo ich častí bez toho, aby k tomu oprávnená osoba potrebovala osobitný súhlas alebo povolenie autorizovaného orgánu verejnej správy, právny poriadok SR pri úprave možného prenechávania určených priestorov na prechodné ubytovanie vychádza z odlišnej úpravy. v oboch prípadoch s odlišnými podmienkami a povinnosťami ich prenajímateľov, vyplývajúcimi tak zo súkromnoprávnej, ako i z platnej verejnoprávnej úpravy.

Na prenajímanie priestorov určených na bývanie platí predovšetkým súkromno- právna úprava, ktorá vymedzuje právny rámec, v medziach ktorého možno prenajať priestor určený na bývanie. v ustanoveniach § 685 a nasl. v ustanoveniach § 717 a § 718 upravuje podmienky, podľa ktorých možno prenajať obytné miestnosti určené na trvalé bývanie; na rozdiel od nájmu bytov alebo ich častí ide o priestory, ktoré nemajú charakter bytov (projektovo) určených na bývanie rodín s deťmi.

Prenájom nebytových priestorov

Osobitným právnym predpisom, ktorý upravuje problematiku prenajímania nebytových priestorov fyzickými a právnickými osobami, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov). Ide o právny predpis, ktorý má nielen súkromno-právny charakter, ale je zároveň významným predpisom verejno-právnej povahy. Povinnosť prenajímateľa nebytového priestoru nadobudnúť predchádzajúci súhlas obce (jej samosprávneho orgánu, ktorým je starosta obce alebo primátor mesta) na uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru nachádzajúceho sa na jej území upravoval zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (pôsobnosť obce na výkon tohto práva upravoval zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v znení zákona č. 98/1993 Z. z.).

Podmienkou pritom bolo, aby išlo o nebytové priestory, ktoré sú určené na prevádzkovanie obchodu a poskytovanie služieb. V prípade chýbajúceho súhlasu s uzatvorením nájomnej zmluvy alebo v prípade vyjadreného nesúhlasu obce s prenajatím predmetných nebytových priestorov išlo o neplatný právny akt. Uzatvorená nájomná zmluvu bola v takomto prípade, aj keď bola inak formálne (z občianskoprávneho hľadiska) správna, od samotného počiatku neplatná.

V praxi to znamenalo, že miestnosti určené na prevádzku obchodu a služieb, ktoré boli umiestnené na území príslušnej obce, bolo možné prenajímať vždy iba po jej predchádzajúcom súhlase. Za súčasného právneho stavu sa už súhlas obce nevyžaduje (nemôže vyžadovať). Pri prípadnom posudzovaní relevantnosti naďalej existujúcich zmluvných vzťahov podnikateľského subjektu na užívanie prenajatých nebytových priestorov je potrebné postupovať obozretne s ohľadom na diferencovaný právny stav, ktorý platil do 30. júna 2004, dokedy bol súhlas obce podmienkou platnosti zmluvy, a po tomto dátume, odkedy nemôžu obce vyžadovať súhlas s prenajímaním priestorov na území dotknutej obce.

Prečítajte si tiež: Právna úprava krátkodobého prenájmu

Poskytovanie priestorov na ubytovanie

Rovnako ako v prípade prenajímania bytových a nebytových priestorov platí aj na poskytovanie priestorov využívaných na ubytovanie súkromnoprávna úprava, ktorá vymedzuje východiskový právny rámec, v medziach ktorého možno poskytnúť priestory určené na ubytovanie. Touto úpravou je Občiansky zákonník, ktorý v ustanoveniach § 754 a nasl. upravuje podmienky poskytovania prechodného ubytovania v zariadeniach na to určených, tzv. hotelového typu, za ktoré nemožno považovať iba hotelové zariadenia, ale aj ubytovacie zariadenia inej kategórie s menším vybavením a nižšou úrovňou a rozsahom poskytovaných služieb (nocľahárne, útulky a iné obdobné zariadenia).

Podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (§ 43c) platí, že v prípade ubytovacích zariadení hotelového typu ide o priestory, ktoré sa nachádzajú v tzv. nebytových budovách, za ktoré treba považovať stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely. V súvislosti s posudzovaním a rozlíšením podmienok regulácie priestorov využívaných na poskytovanie (krátkodobých) ubytovacích služieb a bytových a nebytových priestorov využívaných na (trvalé alebo dočasné) prenajímanie je osobitne dôležité ich kvalifikované rozlíšenie, s poukazom na to, že na odlišný charakter týchto priestorov sa vzťahuje odlišný právny režim. V nedostatočnom alebo v nekvalifikovanom posúdení tejto prednostnej otázky vznikajú aj v praxi najväčšie problémy.

Praktické problémy pri rozlišovaní prenájmu a ubytovania

V praxi sa možno stretnúť s prípadmi, kedy obec v snahe vyhnúť sa porušovaniu živnostenského zákona, podľa ktorého je živnosťou prenájom nehnuteľností, ak sa popri ich prenájme poskytujú (zároveň) aj iné ako základné služby (pozri k tomu text v ďalšej časti príspevku), uzatvára so záujemcami o krátkodobý pobyt v priestoroch spravovaných zariadení zmluvy u prenájme (časti) nehnuteľností obvykle formou tzv. nepomenovaných zmlúv (podľa § 51 Občianskeho zákonníka) v právnom rámci Hlavy VII Občianskeho zákonníka, namiesto zmlúv o poskytovaní ubytovania v právnom rámci Hlavy XI Občianskeho zákonníka (podľa § 754 a nasl. Občianskeho zákonníka). Obdobne sa s takouto požiadavkou možno stretnúť pri kontrolných zisteniach niektorých kontrolných a dozorných orgánov.

Ide o nesprávny postup, ktorý nevyhnutne vyvoláva viacero nesprávnych následných právnych krokov. Predovšetkým na úrovni živnostenského zákona, zákona o správe daní a poplatkov a zákona o dani z príjmov. Najväčšie nedostatky na úrovni živnostenského zákona spočívajú najmä v tom, že uvedený postup zamieňa dve živnosti s možnými odlišnými požiadavkami na odbornú spôsobilosť (voľnú a viazanú živnosť). Na úrovni daňových predpisov ide najmä o rozdielnu kvalifikáciu uvedenej činnosti aj pri plnení (diferencovanej) registračnej povinnosti, aj pri (diferencovanom) zdaňovaní príjmov nadobudnutých osobitne z prenájmu bytových a nebytových priestorov poskytovaných podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom, ako aj z ubytovacích služieb poskytovaných podnikateľským spôsobom.

Ako je ďalej bližšie objasnené, za predpokladu, že sa s poskytovaním prenájmu bytového alebo nebytového priestoru, prípadne nehnuteľných priestorov iného charakteru poskytujú aj iné ako základné služby, ktorými sú v takýchto prípadoch najmä doplnkové upratovacie služby, poskytovanie a výmena posteľnej bielizne, poskytovanie stravy a pod., neznamená to, že ide v týchto prípadoch (z občianskoprávneho hľadiska) automaticky o prenajímanie bytových alebo iných nehnuteľných priestorov. Nech nemýli dotknuté ustanovenie živnostenského zákona (§ 4 ods. 1), ktoré by mohlo zvádzať k tomu, že o prenájom nehnuteľných priestorov ide vždy, ak sa s prenájmom konkrétneho priestoru viaže aj poskytovanie iných ako základných (doplnkových) služieb. Účelom tohto ustanovenia je iba určiť to, či ide o živnosť alebo o nepodnikateľskú činnosť. Nejde o úpravu, ktorá by určovala na živnostenské alebo daňové účely kvalifikáciu priestoru - či a kedy ide o priestory určené na prenajímanie a kedy ide o priestory určené na ubytovanie tretím osobám. Z okolností (účelu a doby) ich poskytovania a charakteru priestorov je zrejmé, že v tomto prípade ide o poskytovanie ubytovacích služieb.

Nedostatky pri poskytovaní ubytovacích služieb obcami

V uvedenej súvislosti, najmä v prípade menších obcí, dochádza pri poskytovaní ubytovacích služieb, či už formou zmlúv o ubytovaní alebo formou nepomenovaných zmlúv, k zásadným nedostatkom. Tie spočívajú v tom, že zmluvnou stranou (prenajímateľom alebo poskytovateľom ubytovania) nie je obec, ale obecný úrad. V takomto prípade nejde iba o formálno-právne nedostatky zmluvného vzťahu, ale o nelegitímny právny stav, ktorý robí každý takýto zmluvný vzťah neplatným. Je to dané tým, že obecný úrad v právnom rámci zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov nemá postavenie právnickej osoby (ani výkonného orgánu obce), a tým ani spôsobilosť na právne úkony, za ktoré treba uzavretie takejto zmluvy považovať. Právne spôsobilým na uzatváranie takýchto i akýchkoľvek iných záväzkov je sama obec v postavení samostatnej právnickej osoby, za ktorú koná starosta príslušnej obce (primátor mesta) v postavení najvyššieho výkonného orgánu.

Prenajímanie častí bytov a rodinných domov

Osobitné problémy s rozlíšením právnej kvalifikácie priestorov majú občania pri prenechávaní časti bytov, rodinných domov alebo iných druhov nehnuteľných priestorov na dočasné užívanie tretím osobám. V praxi sa možno stretnúť veľmi často s problémami právnej kvalifikácie priestorov pri prenechávaní časti bytov, rodinných domov alebo iných druhov nehnuteľných priestorov na dočasné užívanie tretím osobám najmä v rá…

Krátkodobý prenájom priestorov

Definícia

Ide o zmluvný vzťah prenájmu nehnuteľnosti alebo hnuteľného majetku na dobu určitú, ktorá je bližšie stanovená v nájomnej zmluve.

Popis

Krátkodobý prenájom nehnuteľnosti je pomerne variabilný, pokiaľ ide o čas, ktorý ho definuje. Ak sa chystáte prenajať si nehnuteľnosť na dovolenku, pravdepodobne pôjde o krátkodobý prenájom. Môže to byť víkend, alebo niekoľko mesiacov. Pri komerčných nehnuteľnostiach môže ísť o niekoľko mesiacov alebo 1-2 roky. Za dlhodobý prenájom sa zase zvyčajne považuje šesť mesiacov alebo dlhšie časové obdobie. Pri komerčných nehnuteľnostiach hovoríme o období min. 3 rokov. Niektoré spoločnosti pri dlhodobom prenájme uzatvárajú zmluvy na 5, ba dokonca aj 10 rokov z dôvodu vyjednania si lepších podmienok a dlhodobých plánov firmy.

Rôzne typy krátkodobých prenájmov

Krátkodobé prenájmy sú určitým druhom flexibilných prenájmov. Krátkodobé prenájmy sa aplikujú na celé domy, byty, jednotlivé izby alebo aj čoraz viac rozšírený spôsob, a to prenájom kancelárií.

Výhody krátkodobých prenájmov

Ako prenajímateľ nehnuteľnosti na krátkodobý prenájom nie ste viazaní žiadnymi zdĺhavými zmluvnými povinnosťami. To je výhodné pre sezónne zvyšovanie nájomného. Vlastník môže tiež meniť podmienky nájomnej zmluvy na mesačnej báze, pokiaľ je nájomca upozornený.

Existuje tiež niekoľko vynikajúcich výhod pre tých, ktorí si potrebujú nehnuteľnosť prenajať na obmedzený čas. Jednou z hlavných výhod je to, že takéto priestory väčšinou bývajú plne vybavené. Nemusíte teda investovať žiadne ďalšie financie do nábytku a zariadenia kancelárie.

Nevýhody krátkodobých prenájmov

Ako vlastník nehnuteľnosti môžete na základe zmlúv o krátkodobom prenájme zažiť mesiace s prázdnymi nehnuteľnosťami. Viac meniacich sa nájomníkov tiež znamená väčšie opotrebovanie vašej jednotky, čo spôsobuje nákladné opravy.

Zo strany nájomcu je najväčšou nevýhodou krátkodobého prenájmu cena. Krátkodobé prenájmy sú zväčša drahšie ako dlhodobé.

Ako prenajímať

Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba a to bytové i nebytové priestory. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice. Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.

Registrácia na daň z príjmov

Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.

Doba trvania krátkodobého nájmu bytu

O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.

tags: #kratkodoby #prenajom #bytovych #priestorov #podmienky