Krátkodobý prenájom bytu a sadzba DPH: Komplexný prehľad

Krátkodobý prenájom bytov, najmä prostredníctvom online platforiem ako Airbnb a Booking, sa stal populárnym spôsobom, ako získať dodatočný príjem. Avšak, s rastúcou popularitou prichádzajú aj daňové povinnosti, ktoré je potrebné dôkladne poznať a dodržiavať. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o sadzbách DPH, povinnostiach registrácie a ďalších daňových aspektoch spojených s krátkodobým prenájmom bytov na Slovensku.

Všeobecné princípy DPH pri prenájme nehnuteľností

Základná sadzba dane z pridanej hodnoty je podľa § 27 zákona o DPH 20 % zo základu dane.

Miesto dodania služby

Pri nájme nehnuteľnosti je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH miestom dodania miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. To znamená, že ak prenajímate nehnuteľnosť na Slovensku, DPH sa platí na Slovensku, bez ohľadu na to, či je nájomca slovenská alebo zahraničná osoba. Miestom poskytovania služieb súvisiacich s nehnuteľným majetkom je miesto, kde sa daný nehnuteľný majetok nachádza - vyplýva to zo Smernice 2006/112/ES o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty (ďalej len „smernica o DPH“), článku 47 a rovnako z ustanovenia § 16 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z.

Prenájom verzus ubytovacie služby

Je dôležité rozlišovať medzi prenájmom nehnuteľnosti a poskytovaním ubytovacích služieb. Pri nájme prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky. Pojmovým znakom nájmu je, že sa zriaďuje za odplatu (nájomné). Pri bezplatnom prenechaní veci nejde o nájom, ale napr. o výpožičku. Krátkodobý prenájom realizovaný cez platformy ako Airbnb alebo Booking sa v slovenskom práve typicky posudzuje ako poskytovanie ubytovacích služieb, najmä ak sú súčasťou pravidelné služby „hotelového typu“ (upratovanie, lôžkoviny, check-in, vybavovanie hostí). „Holý“ prenájom bez týchto služieb je prenájmom nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP (mimo živnosti).

Oslobodenie od dane pri prenájme

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí tzn.

Prečítajte si tiež: Prenájom bytov Banská Bystrica – krátkodobý

DPH a krátkodobé ubytovacie služby

Pri prenajímaní bytu či chaty cez digitálne platformy ide spravidla o poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré nie je možné oslobodiť od dane z pridanej hodnoty (DPH). Na účely DPH sa za ubytovacie zariadenie považuje: hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo iná ubytovňa pri poskytnutí krátkodobého ubytovania, ktorým sa rozumie ubytovanie na obdobie kratšie ako tri mesiace, chata, kemping a ubytovanie v súkromí. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou a) ubytovacích služieb, b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, d) nájmu bezpečnostných schránok.

Znížená sadzba DPH na ubytovacie služby

Ubytovacie služby od 1. 1. 2025 patria v SR do zníženej sadzby 5 % (zároveň došlo k zvýšeniu štandardnej sadzby na 23 % a k zrušeniu sadzby 10 %). Znížená sadzba dane z pridanej hodnoty sa uplatňuje na tovary uvedené v prílohe č. 7 a na služby uvedené v prílohe Nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 451/2008 z 23. apríla 2008, ktorým sa zavádza nová štatistická klasifikácia produktov podľa činností (CPA) a ktorým sa zrušuje nariadenie Rady (EHS) č. 3696/93 (Ú. v. EÚ L 145, 4. 6. 2008). Ak sú raňajky zahrnuté v cene ubytovania a ubytovacie zariadenie neponúka možnosť objednať si ubytovanie bez raňajok, uplatní sa znížená sadzba dane z pridanej hodnoty na ubytovacie služby vrátane poskytnutých raňajok. Ak sa popri ubytovaní poskytuje polpenzia alebo plná penzia, ide o dve samostatné služby - stravovanie a ubytovanie, bez ohľadu na to, že stravovanie je zahrnuté v cene ubytovania. Tieto služby existujú samostatne a žiadna z nich nepodmieňuje lepšie využitie druhej služby. Znížená sadzba dane sa uplatní len na ubytovacie služby, ak nejde o situáciu, kedy sú tieto služby priamo zahrnuté v cene ubytovania.

Registrácia pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu (napr. Občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva podnikateľom ako skladové priestory na obdobie 1. 1. - 31. 3. 2025 za 10 000 eur. Daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH [nové okno] v deň skončenia poskytovania služby, v danom prípade je to deň 31. 3. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. Ak ide o situáciu, kedy občan (zdaniteľná osoba) nebol povinný ešte podať žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, a následne ďalším prenájmom nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Ak ide o situáciu, keď občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a do uplynutia lehoty na podanie žiadosti o registráciu pre daň z titulu, že presiahol 50 000 eur, iným prenájmom nehnuteľnosti presiahol obrat 62 500 eur a žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur ešte nepodal, potom je občan ako zdaniteľná osoba povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobou zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur, ak k tomuto dodaniu došlo pred 1.

Špecifické daňové povinnosti pri krátkodobom prenájme

Daň z príjmov

Samozrejme, z príjmov z takýchto ubytovacích služieb je potrebné platiť daň z príjmov. Podnikateľ tak musí podávať daňové priznanie k dani z príjmov. „Daňové priznanie musí prenajímateľ podať elektronicky do 31. marca nasledujúceho roka alebo do 30. Daň z príjmov - evidujete tržby a náklady (alebo paušál), zdaňujete ako § 6 ods.

Daň za ubytovanie

Pri poskytovaní ubytovacích služieb nemožno zabúdať ani na daň za ubytovanie, ktorá sa platí obci. Táto daňová povinnosť vzniká v deň poskytnutia ubytovania a zaniká dňom ukončenia ubytovania. Konkrétnu sadzbu a spôsob platenia určuje obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení. Ubytovateľ je povinný overiť totožnosť cudzinca, viesť knihu ubytovaných a doručiť hlásenie pobytu cudzinca na oddelenie cudzineckej polície v lehote (štandardne do piatich dní), s možnosťou elektronického podania.

Prečítajte si tiež: Prenájom v Piešťanoch

Daň z finančných transakcií

Od apríla 2025 sa podnikateľov, a teda aj prenajímateľov, začne týkať novinka - daň z finančných transakcií. Zdanený bude touto daňou aj výber hotovosti z bankomatu či banky, a to sadzbou 0,8 %. Od transakčnej dane budú oslobodené platby daní a odvodov či prevody daňovníka medzi jeho účtami v rámci jednej banky.

Zrážková daň

Prenajímateľ sa môže pri poskytovaní ubytovania cez medzinárodné digitálne platformy stretnúť aj so zrážkovými daňami. Zrážková daň sa platí z poplatkov za sprostredkovanie, ktoré uhrádzajú prenajímatelia týmto platformám. Ak si teda chcú tieto poplatky za sprostredkovanie uplatniť ako daňový náklad.

Hlásenie príjmov platformami

Od januára 2023 majú ubytovacie platformy povinnosť nahlásiť finančnej správe príjmy z takýchto ubytovacích služieb.

eKasa

Ak poskytujete ubytovanie ako službu, prijaté hotovostné tržby sa spravidla evidujú v systéme eKasa (ORP/VRP), pokiaľ nejdete vo výnimke. Pre prenájom nehnuteľností (kód 68.20) zákon výslovne uvádza, že hotovostné tržby nepodliehajú povinnosti evidencie v ORP/VRP; pri ubytovacích službách však ide o inú zdaniteľnú službu, kde sa povinnosť bežne uplatní.

Špecifické situácie a príklady

Príklad 1: Presiahnutie obratu 50 000 eur

Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur.

Prečítajte si tiež: Podmienky krátkodobého prenájmu kancelárií

Riešenie: Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH vyplnením formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. „Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. „Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. a)“ (štvrtý riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 31. 8.

Príklad 2: Dobrovoľná registrácia za platiteľa DPH

Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Občan sa chce dobrovoľne zaregistrovať za platiteľa dane pred presiahnutím obratu 50 000 eur.

Riešenie: Občan v prípade dobrovoľnej registrácie pre DPH podá žiadosť o registráciu prostredníctvom formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. „Registrácia podľa § 4 ods. 7“ (šestnásty riadok v prílohe č.

Príklad 3: Kombinácia ubytovacích služieb a prenájmu

Miešanie režimov (časť roka ubytovanie, časť roka prenájom) je možné, no každý režim má iné DPH pravidlá a iné daňové zaradenie príjmov. Pri kombinácii sledujte správnu fakturáciu (5 % pri ubytovaní vs. oslobodené pri nájme na bývanie), pomerné odpočty DPH a miestnu daň len za ubytované prenocovania.

tags: #krátkodobý #prenájom #bytu #DPH #sadzba