Ako pripraviť Kúpno-Predajnú Zmluvu: Komplexný sprievodca

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu. Najdôležitejším dokumentom v tomto procese je kúpno-predajná zmluva. Tento článok poskytuje podrobný návod, ako ju pripraviť, a na čo si dať pozor.

Príprava pred začatím písania zmluvy

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je dôležitý krok a hoci proces nemusí byť zložitý, pri nejasnostiach je lepšie obrátiť sa na odborníka. Všetky údaje v zmluve musia presne zodpovedať údajom na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online cez portál katastra nehnuteľností.

Základné údaje potrebné v kúpno-predajnej zmluve

Právny základ predaja nehnuteľnosti je v ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktorý platí aj pre kúpne zmluvy medzi podnikateľmi. Podľa tohto zákona musí mať zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti písomnú formu s osvedčenými podpismi. Zmluvné strany sú viazané momentom podpisu, ale vlastnícke právo prechádza na nového majiteľa až po rozhodnutí správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.

Medzi povinné náležitosti patria:

• Presná identifikácia nehnuteľnosti.
• Zákonná identifikácia zmluvných strán (predávajúceho a kupujúceho).
• Dohodnutá kúpna cena.
• Úprava vzájomných práv a povinností.

Bližšie informácie o povinných náležitostiach

Zmluva musí mať písomnú podobu a obsahovať meno, priezvisko (vrátane rodného priezviska aj u mužov), dátum narodenia, rodné číslo a trvalý pobyt pre potreby katastrálneho úradu.

Prečítajte si tiež: Jednorazová dávka

Predmet kúpy musí byť presne špecifikovaný:

• Pri pozemkoch: katastrálne územie, okres, obec, register, číslo parcely, výmera, druh pozemku a číslo LV.
• Pri budovách: súpisné číslo, číslo LV a parcela, na ktorej je budova postavená.

Kúpna cena musí byť jednoznačne uvedená a záväzky oboch strán sú nevyhnutné: predávajúci sa zaväzuje odovzdať predmet kúpy a kupujúci sa zaväzuje prevziať predmet kúpy zaplatením dohodnutej sumy. Ak niektorá z týchto náležitostí chýba, zmluva stráca platnosť.

Odporúčané náležitosti v kúpno-predajnej zmluve

Okrem povinných náležitostí je vhodné uviesť aj:

• Časovú lehotu na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob platby (vrátane platby úverom alebo zaplatením časti kúpnej ceny).
• Lehotu na odovzdanie nehnuteľnosti.
• Prehlásenie predávajúceho o voľnom nakladaní s nehnuteľnosťou (bez nezaplatených daní, poplatkov alebo práv iných osôb).
• Uvedenie stavu meračov energií.

Tieto náležitosti nie sú povinné, ale môžu predísť problémom a nepríjemnostiam.

Špecifiká kúpno-predajnej zmluvy bytu

Predaj bytu sa riadi zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čo zvyšuje požiadavky na zmluvu. Okrem vyššie uvedených náležitostí musí zmluva obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 tohto zákona. Bez nich je zmluva neplatná.

Prečítajte si tiež: Dopady konsolidačného balíčka

Takáto zmluva musí obsahovať:

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho príslušenstva, vybavenia a určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach či zariadení a príslušenstve domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
• Určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku môžu užívať len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
• Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada, je to i zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré je potrebné nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Bežne sa stretávame s kúpno-predajnou zmluvou na byt vo forme všeobecnej, ku ktorej sa pridáva dodatok.

Kto pripravuje kúpno-predajnú zmluvu?

Kúpno-predajnú zmluvu štandardne zabezpečuje predávajúci. Prípadne sa môže obrátiť na realitnú kanceláriu, ktorá takúto zmluvu zabezpečí a pomôže pri samotnom predaji. Ak chcete predať byť na vlastnú päsť, je vhodné sa poradiť s advokátom.

Ak sa rozhodnete niesť ťarchu prevodu bytu na vlastných pleciach, odporúča sa vykonať autorizáciu zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokátom. Ten totiž zabezpečí overenie zmluvy, zistenie totožností účastníkov a potvrdenie, že zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a jej uzavretím nedôjde k vzniku škody. Autorizáciu zmluvy advokát potvrdí v doložke o autorizácii. V prípade, že by zmluva bola napríklad v rozpore so zákonom, nie je dôležité, že ju obaja účastníci slobodne podpísali, ale dôležité je, že v prípade napadnutia tejto zmluvy kupujúcim ju môže pred súdom obhájiť ako neplatnú. Je preto nutné, aby zmluva bola v súlade s normami Slovenskej republiky.

Postup po uzatvorení zmluvy

Podpísaním kúpno-predajnej zmluvy proces nekončí. Nového majiteľa nehnuteľnosti nerobí len podpis.

Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

Overenie podpisov

Podpisy je možné overiť u notára (drahšia verzia) alebo na matričnom úrade (lacnejšie riešenie). Podpis kupcu nemusí byť úradne overený. Stačí overiť len podpis predávajúceho na dvoch rovnopisoch, ktoré následne predložíte katastru.

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra

Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Prílohou k návrhu na vklad je kúpno-predajná zmluva. Ak ju za vás nepodáva advokát spolu s tzv. autorizačnou doložkou, správa katastra ju musí preskúmať.

Správa katastra v tomto kroku rieši, či:

• Zmluva obsahuje všetky zmienené náležitosti.
• Je úkon urobený v predpísanej forme.
• Sú prejavy vôle presné a zrozumiteľné.
• Zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené a prevodca je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou.
• Zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.

Ďalšie povinnosti predávajúceho

Okrem zabezpečenia kúpno-predajnej zmluvy má predávajúci aj ďalšie povinnosti:

• Potvrdenie, že nie ste dlžníkom: Ak ide o predaj bytu, ktorý je súčasťou bytového spoločenstva, k zmluve o prevode vlastníctva bude potrebné zabezpečiť aj prílohu, v ktorej je vyhlásenie bytového správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov v nebytových priestorov v dome, že ako vlastník nemáte žiadne nedoplatky na nájomnom, prípadne nemáte voči správcovi žiadne podlžnosti a tak isto žiadne dlhy na úhradách spojených s užívaním bytu a nebytového priestoru.
• Preberací protokol a odhlásenie energií: Po zaplatení celej kúpnej ceny nasleduje odovzdanie nehnuteľnosti na základe preberacieho protokolu. Ten pripravuje predávajúci a má obsahovať údaje o predávajúcich a kupujúcich, údaje o nehnuteľnosti, stav odoberaných energií, výrobné čísla meračov, počet a druh kľúčov, ktoré odovzdávate kupujúcemu a poznámky k stavu preberanej nehnuteľnosti.
• Odhlásenie energií: Odhlásenie je najlepšie absolvovať spoločne s novým majiteľom aj u dodávateľov energií, aj u správcu bytového domu. Ak to nie je možné, najskôr sa od platieb odhlási pôvodný majiteľ a následne sa nahlási nový majiteľ. Plynárne a elektrárne tento úkon zrealizujú na základe kúpnej zmluvy a preberacieho protokolu. Správca bytového domu bude vyžadovať právoplatný list vlastníctva použiteľný na právne účely, na ktorom už ako majiteľ bude figurovať kupujúci. Povinnosti platieb prechádzajú v zmysle zákona na nového majiteľa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
• Skontrolujte si povinnosť platiť daň: Skutočnosť či príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu alebo je od dane oslobodený, závisí od naplnenia podmienok Zákona o dani z príjmov v ustanovení § 9. V princípe však daň z predaja bytu nemusíte platiť v prípade, ak ho predávate po uplynutí 5 rokov od dňa jeho nadobudnutia. Ak predávate nehnuteľnosť, ktorú ste zdedili v priamom rade (napr. po rodičoch), nemusíte nutne čakať 5 rokov na jej predaj ak by ste sa chceli vyhnúť plateniu dane z príjmu z predaja.

Na čo si dať pozor pri príprave kúpnej zmluvy?

Kupujúci by si mal dať pozor napr. na to, či predávajúci je naozaj majiteľom nehnuteľnosti a či nemá dlhy na sociálnej, zdravotnej poisťovni a na daniach. Predávajúci by si mal dať pozor napr. na to, či je kupujúci naozaj schopný zaplatiť kúpnu cenu, či nekupuje nehnuteľnosť z peňazí patriacich do bezdielového spoluvlastníctva manželov bez toho, aby s tým manžel/ manželka udelila súhlas.

Časté chyby v kúpnej zmluve

Medzi časté chyby patrí nedodržanie zákonných náležitostí (napr. chýbajúce dôvody odstúpenia v prípade, ak nastane niektorá z dôležitých skutočností ako napr. nešpecifikovanie tiarch a obmedzení, ktoré na nehnuteľnosti viaznu).

Prečo si dať skontrolovať kúpnu zmluvu advokátom?

Ak kupujete alebo predávate nehnuteľnosť, odporúčame Vám vypracovanie alebo posúdenie zmluvy advokátom. Hlavnou časťou prípravy zmluvy alebo jej posúdenia je obmedziť pre nášho klienta všetky hroziace riziká - t.j. zariadime, aby boli predaj alebo kúpa nehnuteľnosti bezpečné a aby celý proces prebehol bez problémov a v súlade s právnym poriadkom. Naša advokátska kancelária má uzatvorené poistenie zodpovednosti za škodu spôsobenú pri výkone našej činnosti, a to do výšky sumy 1.500.000 EUR.

tags: #kto #pripravuje #kupno #predajnu #zmluvu