Kúpna zmluva, bezpodielové spoluvlastníctvo a podiel v parcele: Všetko, čo potrebujete vedieť

Kúpna zmluva je základný dokument pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Či už ide o byt, dom alebo nebytový priestor, správne vypracovanie kúpnej zmluvy je kľúčové pre úspešný prevod. Právne predpisy upravujú náležitosti kúpnej zmluvy, a preto je dôležité mať prehľad o tom, čo musí takáto zmluva obsahovať. V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) je situácia ešte zložitejšia, pretože je potrebné správne vyporiadať majetok nadobudnutý počas manželstva.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Náležitosti kúpnej zmluvy upravujú viaceré právne predpisy. Vo všetkých prípadoch prevodov nehnuteľností je však nevyhnutné, aby kúpna zmluva v zmysle § 42 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov obsahovala:

• označenie účastníkov právneho úkonu, a to meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o fyzickú osobu; obchodné meno alebo názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ide o právnickú osobu; štát, ak je účastníkom štát; ak je účastníkom konania obec alebo vyšší územný celok, označenie obce alebo vyššieho územného celku sa uvedie názvom a sídlom,
• označenie právneho úkonu, ktorým sa právo k nehnuteľnosti zakladá, mení alebo zrušuje,
• označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. g) katastrálneho zákona,
• označenie spoluvlastníckeho podielu vyjadrením zlomkom k celku, ak ide o spoluvlastníctvo,
• prejav vôle účastníka právneho úkonu,
• podpisy účastníkov právneho úkonu; ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Náležitosti kúpnej zmluvy na byt alebo nebytový priestor v dome sú ďalej špecifikované v § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Označenie nehnuteľnosti v kúpnej zmluve

Označenie nehnuteľnosti podľa § 42 ods. 2 písm. g) katastrálneho zákona musí obsahovať:

• parcelné číslo pozemku s uvedením druhu pozemku a výmery,
• súpisné číslo stavby a parcelné číslo pozemku, na ktorom je stavba postavená, ak ide o stavbu,
• byt alebo nebytový priestor číslom bytu alebo nebytového priestoru a poschodím, na ktorom sa nachádza, a číslom listu vlastníctva, na ktorom je byt alebo nebytový priestor zapísaný, a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku,
• číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods. 6 katastrálneho zákona.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Do katastra nehnuteľností je potrebné okrem zmluvy podať aj návrh na vklad. Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.

Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

Prílohy k návrhu na vklad

Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Ďalšími prílohami môžu byť:

• geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku,
• dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 1 katastrálneho zákona.
• K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku.

Ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku, doručuje okresný úrad písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu.

Vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM)

Vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa musí týkať všetkého majetku existujúceho ku dňu jeho zániku. Pokiaľ došlo medzi rozvedenými manželmi k čiastkovej dohode vyporiadaní majetku, túto bez ďalšieho nemožno s poukazom na princíp zmluvnej autonómie považovať za neprípustnú. Hodnoty, ktoré boli čiastkovou dohodou platne vyporiadané neprichádza do úvahy, pri nadväzujúcom ďalšom vyporiadaní znovu vyporiadavať, ani preskúmavať správnosť ustanovení dohody o rozdelení časti spoločného majetku, prípadne spoločných záväzkov, či správnosť ustanovenia o vyrovnaní podielov v rámci tohto čiastočného vyporiadania.

Príklad z praxe: Rozsudok Okresného súdu Svidník

Okresný súd Svidník rozhodol rozsudkom z 18. októbra 2017 o vyporiadaní BSM nasledovne:

• Do výlučného vlastníctva žalovanej (manželky) prikázal:
  • Trojizbový byt č. XX vo vchode č. XX na 7. poschodí bytového domu S. V. s. č. XXX na Ulici X. B. A. O., postaveného na pozemku parcela registra "C", evidovaného na katastrálnej mape pod KN č. XXX/XXX, zastavané plochy a nádvoria vo výmere 907 m2 a spoluvlastnícky podiel 7041/545477 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a na pozemku parcela registra "C", evidovanej na katastrálnej mape pod KN č. XXX/XXX tak, ako sú tieto vedené v katastri nehnuteľností Okresného úradu Svidník, katastrálny odbor, na LV č. XXXX, kat. úz. O., obec O., okres O. na žalovanej pod B9 v podiele 1/1, podľa znaleckého posudku znalca Y.. B. B. č. 80/2013 zo dňa 30.12.2013 vo všeobecnej cene 44.900 eur.
  • Vklad na bankovom účte č. XXXXXXXXXX/XXXX v sume 10.046,80 eura, vedenom v O. O., X.. O.., na meno žalovanej.
• Žalovanej uložil povinnosť zaplatiť zvyšok dlhu voči W. H. vo výške 19.053,30 eura.
• Žalobcovi uložil povinnosť zaplatiť zvyšok dlhu vo výške 3.757,51 eura voči veriteľovi VB LEASING SK, spol. s. r. o.
• Žalovanej uložil povinnosť zaplatiť žalobcovi na vyrovnanie podielu sumu vo výške 1.507,73 eura.

Súd prvej inštancie vychádzal z toho, že do BSM strán sporu patrí vklad na účte v sume 10.046,80 Eur, trojizbový byt zapísaný na LV XXXX k. ú. O., záväzok (dlh voči W. H.) vo výške 19.053,30 Eur, záväzok, dlh vo výške 3.757,51 Eur voči veriteľovi VB LEASING SK, spol. s. r. o., akontácia vo výške 245.099 Sk (8.135,80 Eur) a ďalších 21 splátok vo výške po 14.152 Sk (469,76 Eur), teda spolu suma vo výške 18.076 Eur.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

Podiel v parcele

Podiel v parcele predstavuje spoluvlastnícky podiel na pozemku. Tento podiel sa vyjadruje zlomkom k celku, napríklad 1/2, 1/4 a podobne. Pri prevode nehnuteľnosti, ktorá je postavená na pozemku v spoluvlastníctve, sa prevádza aj spoluvlastnícky podiel na tomto pozemku. Je dôležité, aby bol tento podiel správne označený v kúpnej zmluve.

Vzor kúpnej zmluvy

Hoci existujú vzory kúpnych zmlúv, je dôležité si uvedomiť, že každý prevod nehnuteľnosti je jedinečný a vyžaduje individuálny prístup. Vzor kúpnej zmluvy by mal slúžiť len ako východisko a vždy je vhodné konzultovať vypracovanie zmluvy s odborníkom, napríklad s advokátom alebo notárom.

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

tags: #kupno #predajna #zmluva #bezpodielove #spoluvlastnictvo #podiel