Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na rodinný dom: komplexný sprievodca

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a porozumenie právnym aspektom. Jedným z dôležitých nástrojov v tomto procese je zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto zmluvu, jej účel, náležitosti a praktické využitie, s dôrazom na kúpu rodinného domu.

Úvod do problematiky prevodu nehnuteľností

Vzory zmlúv a podaní sú neoceniteľnou pomôckou pri kúpe, predaji alebo darovaní nehnuteľností. Všetky zmluvy, ktorými sa prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti, musia mať písomnú formu. Vzory nájomných zmlúv sú takisto k dispozícii.

Čo je zmluva o budúcej kúpnej zmluve?

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je dohoda, na základe ktorej sa zmluvné strany zaväzujú, že v stanovenej lehote uzavrú kúpnu zmluvu. Tento typ zmluvy sa často používa pri predaji nehnuteľností ako alternatíva k rezervačnej zmluve.

Právny rámec

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 50a). Zákon vyžaduje písomnú formu, inak je zmluva neplatná.

Účel a využitie

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve sa uzatvára v situáciách, keď nie je možné okamžite uzavrieť kúpnu zmluvu. Dôvody môžu byť rôzne, napríklad:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

  • Kupujúci potrebuje čas na získanie financovania (hypotéky).
  • Predávajúci potrebuje čas na vysťahovanie sa z nehnuteľnosti.
  • Nehnuteľnosť ešte nie je pripravená na predaj (napr. prebieha kolaudácia).

Náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve musí obsahovať podstatné náležitosti, ktoré budú súčasťou samotnej kúpnej zmluvy. Je vhodné, ak je návrh kúpnej zmluvy pripojený ako príloha k zmluve o budúcej kúpnej zmluve.

Základné náležitosti:

  • Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, trvalý pobyt (u fyzických osôb), obchodné meno, sídlo, IČO (u právnických osôb).
  • Popis nehnuteľnosti: Presná identifikácia nehnuteľnosti (pozemok, stavba) podľa údajov z katastra nehnuteľností (list vlastníctva, parcelné číslo, katastrálne územie).
  • Kúpna cena: Dohodnutá kúpna cena nehnuteľnosti.
  • Doba uzavretia kúpnej zmluvy: Stanovenie lehoty, v ktorej má byť uzavretá kúpna zmluva.
  • Ďalšie podmienky: Spôsob úhrady kúpnej ceny, termín odovzdania nehnuteľnosti, stav nehnuteľnosti a príslušenstvo.

Odporúčané náležitosti:

  • Zmluvné pokuty: Pre prípad porušenia povinností vyplývajúcich zo zmluvy.
  • Podmienky odstúpenia od zmluvy: Za akých okolností môže ktorákoľvek zo strán odstúpiť od zmluvy.
  • Práva a povinnosti zmluvných strán: Podrobnejšia špecifikácia práv a povinností oboch strán.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve zakladá zmluvným stranám určité práva a povinnosti.

Povinnosti budúceho predávajúceho:

  • Nezaväzovať sa previesť nehnuteľnosť na inú osobu.
  • Nezaťažiť nehnuteľnosť právami tretích osôb (záložné právo, vecné bremeno).
  • Vyzvať budúceho kupujúceho na uzavretie kúpnej zmluvy v stanovenej lehote.

Povinnosti budúceho kupujúceho:

  • Uzavrieť kúpnu zmluvu v stanovenej lehote.
  • Zaplatiť kúpnu cenu v dohodnutom termíne a spôsobom.

Práva zmluvných strán:

  • V prípade, ak jedna zo strán odmietne uzavrieť kúpnu zmluvu, druhá strana sa môže domáhať splnenia záväzku súdnou cestou.
  • Právo na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku neuzavretia kúpnej zmluvy.

Vymáhateľnosť zmluvy a súdne konanie

Ak niektorá zo zmluvných strán odmietne uzavrieť kúpnu zmluvu, druhá strana má právo domáhať sa splnenia záväzku na súde. Súd môže nahradiť prejav vôle strany, ktorá odmieta uzavrieť kúpnu zmluvu, a to rozsudkom.

Lehoty:

  • Žalobu na súd je potrebné podať do jedného roka odo dňa, kedy mala byť kúpna zmluva uzavretá.
  • Právo na náhradu škody sa premlčuje v všeobecnej premlčacej dobe (3 roky).

Zánik záväzku

Záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu zaniká v nasledujúcich prípadoch:

  • Uplynutím dohodnutej doby na uzavretie kúpnej zmluvy.
  • Ak sa zmenia okolnosti, z ktorých zmluvné strany vychádzali pri uzatvorení zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, a nemožno spravodlivo požadovať, aby sa kúpna zmluva uzavrela.
  • Ak jedna zo zmluvných strán zomrie alebo zanikne (ak ide o právnickú osobu).

Praktické rady a upozornenia

  • Dôkladne si prečítajte zmluvu: Pred podpisom zmluvy si ju dôkladne prečítajte a uistite sa, že rozumiete všetkým jej ustanoveniam.
  • Konzultujte s odborníkom: Ak máte pochybnosti, konzultujte zmluvu s advokátom alebo notárom.
  • Overte si vlastnícke právo: Pred uzatvorením zmluvy si overte, či predávajúci je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti.
  • Dbajte na presné formulácie: Uistite sa, že všetky dôležité údaje (popis nehnuteľnosti, kúpna cena, termíny) sú v zmluve uvedené presne a jednoznačne.
  • Zvážte zmluvné pokuty: Zmluvné pokuty môžu motivovať obe strany k plneniu záväzkov.

Vzor zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Nasledujúci vzor zmluvy slúži len na ilustračné účely a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnym okolnostiam.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

ZMLUVA O UZAVRETÍ BUDÚCEJ KÚPNEJ ZMLUVY

medzi

Budúci predávajúci:

Meno a priezvisko:Trvalý pobyt:Rodné číslo:Bankové spojenie:

a

Budúci kupujúci:

Meno a priezvisko:Trvalý pobyt:Rodné číslo:Bankové spojenie:

(ďalej spolu ako "Zmluvné strany")

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Článok I.Predmet zmluvy

  1. Budúci predávajúci sa zaväzuje uzavrieť s Budúcim kupujúcim kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti:

    • Druh nehnuteľnosti: Rodinný dom
    • Adresa:
    • Popis nehnuteľnosti:
    • List vlastníctva č.:
    • Parcelné číslo:
    • Katastrálne územie:

  2. Budúci kupujúci sa zaväzuje uzavrieť s Budúcim predávajúcim kúpnu zmluvu za podmienok stanovených v tejto zmluve.

Článok II.Kúpna cena

  1. Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene nehnuteľnosti vo výške …………,- EUR (slovom ……………. Eur).

  2. Kúpna cena bude zaplatená nasledovne:

    • Prvá splátka vo výške …………,- EUR pri podpise tejto zmluvy.
    • Druhá splátka vo výške …………,- EUR do ………….
    • Zvyšok kúpnej ceny vo výške …………,- EUR pri podpise kúpnej zmluvy.

Článok III.Doba uzavretia kúpnej zmluvy

  1. Zmluvné strany sa zaväzujú uzavrieť kúpnu zmluvu najneskôr do ………….

Článok IV.Ďalšie ustanovenia

  1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že do doby uzavretia kúpnej zmluvy nezaťaží nehnuteľnosť žiadnymi právami tretích osôb.
  2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že do doby uzavretia kúpnej zmluvy neuzavrie s treťou osobou žiadnu zmluvu, ktorej predmetom by bol prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
  3. V prípade, ak Budúci kupujúci nezaplatí kúpnu cenu v dohodnutom termíne, Budúci predávajúci má právo odstúpiť od tejto zmluvy.
  4. V prípade, ak Budúci predávajúci odmietne uzavrieť kúpnu zmluvu, Budúci kupujúci má právo domáhať sa uzavretia kúpnej zmluvy súdnou cestou.

Článok V.Záverečné ustanovenia

  1. Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
  2. Zmeny a doplnky tejto zmluvy je možné vykonať len písomnou formou.
  3. Táto zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre každú zo Zmluvných strán.
  4. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V ………………, dňa ………………

Budúci predávajúci: …………………………………

Budúci kupujúci: …………………………………

Príloha: Návrh kúpnej zmluvy

Alternatívne zmluvné dojednania

Vecné bremeno

V prípade, ak jeden z manželov vlastní pozemok a plánujú na ňom postaviť rodinný dom, pričom obaja majú byť stavebníkmi, je možné zriadiť vecné bremeno. Zmluva o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena môže byť vhodným spôsobom, ako zabezpečiť, aby dom bol v spoločnom vlastníctve po kolaudácii stavby.

Nájomná zmluva

Ďalšou možnosťou je uzavretie nájomnej zmluvy, kde vlastník pozemku prenajíma časť pozemku stavebníkovi na účely výstavby.

Príklady z praxe a riešenie problémov

Problém: Developer požaduje výhradné právo na kúpu pozemku s likvidačnou pokutou

Situácia: Predávajúci pozemku dostal od developera na podpis zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorá developerovi zaručuje výhradné právo na kúpu pozemku. Predávajúci sa musí zaviazať predať pozemok developerovi, keď si to developer vypýta. Developer chce držať pozemok viac ako jeden rok, aby si vybavil územné rozhodnutie, ale nechce vyplatiť žiadnu zábezpeku. Ak by predávajúci pozemok nepredal, developer mu udelí likvidačnú zmluvnú pokutu.

Riešenie: Takáto zmluva nie je vyvážená. Nie je dôvod, aby predávajúci akceptoval takéto podmienky. Ak by sa developer rozhodol pozemok držať a nič s tým nerobil, predávajúci by s tým nemohol nič robiť. Predávajúci by mal trvať na vyváženejších podmienkach, napríklad na zábezpeke alebo na kratšej dobe viazanosti.

Problém: Splácanie kúpnej ceny na účet tretej osoby

Situácia: Predávajúci požaduje, aby kupujúci posielal splátky kúpnej ceny na účet tretej osoby, ktorá nie je účastníkom zmluvy.

Riešenie: Nie je právny dôvod, aby kupujúci hradil kúpnu cenu na účet tretej osoby. Je možné, že predávajúci má exekúcie a preto nechce, aby kúpna cena bola hradená na jeho účet. Kupujúci by mal trvať na tom, aby bola kúpna cena hradená na účet predávajúceho. Ak predávajúci odmieta, je to dôvod na podozrenie a kupujúci by mal zvážiť odstúpenie od zmluvy.

Problém: Podstatná zmena okolností - plánovaná výstavba v blízkosti nehnuteľnosti

Situácia: Kupujúci podpísal zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ale neskôr zistil, že v tesnej blízkosti nehnuteľnosti je plánovaná výstavba niekoľkých výškových bytových domov, ktorá by signifikantne znížila kvalitu bývania.

Riešenie: Kupujúci môže argumentovať, že sa zmenili okolnosti, z ktorých vychádzal pri uzatvorení zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Ak je táto zmena taká podstatná, že od kupujúceho nemožno spravodlivo požadovať, aby uzavrel kúpnu zmluvu, tak záväzok zanikne. Kupujúci by mal kontaktovať advokáta za účelom právneho posúdenia zmluvy a posúdenia, či má právo odstúpiť od zmluvy.

Zmluva o budúcej zmluve v Obchodnom zákonníku

Zmluva o budúcej zmluve je upravená aj v Obchodnom zákonníku (§ 289 - § 292). Rozdiel oproti Občianskemu zákonníku je v tom, že v Obchodnom zákonníku sa zmluva o budúcej zmluve uzatvára medzi dvoma podnikateľmi.

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve podľa Obchodného zákonníka:

  • Písomná forma.
  • Dohoda o predmete budúcej zmluvy (vymedzený aspoň určitým spôsobom).
  • Doba, v ktorej má byť budúca zmluva uzavretá.

Práva a povinnosti zmluvných strán:

  • Povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu.
  • Právo na náhradu škody, ktorá vznikla neuzavretím budúcej zmluvy.
  • Právo domáhať sa na súde, aby určil obsah zmluvy.

tags: #zmluva #o #budúcej #kúpnej #zmluve #rodinný

Ďalšie články