Kúpna zmluva bytu s vecným bremenom: Všetko, čo potrebujete vedieť

Kúpna zmluva bytu s vecným bremenom je komplexný právny dokument, ktorý vyžaduje dôkladnú pozornosť a pochopenie. Tento článok poskytuje podrobný pohľad na kúpnu zmluvu bytu s vecným bremenom, vrátane jej náležitostí, procesu vkladu do katastra nehnuteľností a možností zrušenia. Cieľom je poskytnúť čitateľovi komplexné informácie a usmernenie v tejto oblasti.

Čo je vecné bremeno?

Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného. Toto obmedzenie môže spočívať v povinnosti niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa.

Náležitosti kúpnej zmluvy bytu s vecným bremenom

Kúpna zmluva bytu s vecným bremenom musí obsahovať presnú identifikáciu zmluvných strán. Každá zmluva si vyžaduje presnú identifikáciu zmluvných strán.

Identifikácia zmluvných strán

• Predávajúci (povinný z vecného bremena): Meno a priezvisko, adresa, rodné číslo.
• Kupujúci (oprávnený z vecného bremena): Meno a priezvisko, adresa, rodné číslo.

Špecifikácia nehnuteľnosti

• Typ nehnuteľnosti: Byt.
• Rozloha nehnuteľnosti: Uvedená v metroch štvorcových.
• Údaje z katastra nehnuteľností:
  • Okresný úrad, katastrálny odbor.
  • Obec.
  • Katastrálne územie.
  • List vlastníctva.
  • Parcelné číslo.
  • Súpisné číslo.

Spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti predávajúcim

Uvedie sa, ako predávajúci nadobudol nehnuteľnosť (napr. dedením, prevodom vlastníckeho práva, darovacou zmluvou).

Zriadenie vecného bremena

V zmluve sa uvedie, že predávajúci zriaďuje v prospech kupujúceho vecné bremeno, ktoré zodpovedá právu doživotne užívať celý byt. Práva zodpovedajúce zriadenému vecnému bremenu oprávnení nadobudnú vkladom do katastra.

Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

Práva a povinnosti zmluvných strán

• Predávajúci (povinný z vecného bremena): Zaväzuje sa strpieť právo kupujúceho zriadeného podľa tejto zmluvy a na jej základe.
• Kupujúci (oprávnený z vecného bremena): Má právo doživotne užívať celý byt.

Náklady na zachovanie nehnuteľnosti

Všetky opravy a náklady na zachovanie nehnuteľnosti, na ktorej viazne vecné bremeno, a opravy a náklady na zachovanie príslušenstva tohto bytu bude hradiť obdarovaný ako povinný z vecného bremena.

Bezodplatnosť zriadenia vecného bremena

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zriaďuje bezodplatne.

Vzor kúpnej zmluvy bytu s vecným bremenom

Pre lepšiu ilustráciu uvádzame vzor kúpnej zmluvy bytu s vecným bremenom:

Zmluva o zriadení vecného bremena## Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef NovákBydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR(ďalej len „oprávnený z vecného bremena“)

a

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

2/ Meno a priezvisko: Peter NovákBydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1950Rodné číslo: 500101/1234Štátna príslušnosť: SR(ďalej len „povinný z vecného bremena“)

(oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Zmluvy o zriadení vecného bremena (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 151n a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Predmet zmluvy

Povinný z vecného bremena je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - rodinného domu so súpisným č. 120, ktorý je postavený na pozemku s parcelou KN-C č. 123, zastavané plochy a nádvoria o výmere 700 m2, zapísaný na liste vlastníctva č. 1234, vydaný pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, vedený Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom.

Zmluvné strany sa dohodli, že povinný z vecného bremena zriaďuje v prospech oprávneného z vecného bremena vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania rodinného domu označeného v bode 1. tohto článku. Oprávnený z vecného bremena vecné bremeno prijíma.

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

Povinný z vecného bremena sa zaväzuje strpieť právo oprávneného z vecného bremena zriadeného podľa tejto zmluvy a na jej základe.

Zmluvné strany sa dohodli, že vecné bremeno sa zriaďuje bezodplatne.

Zmluvné strany berú na vedomie, že vecné bremeno vznikne a oprávnený z vecného bremena nadobudne právo zodpovedajúce vecnému bremenu vkladom do katastra nehnuteľností.

Článok II. Záverečné ustanovenia

Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravu­je Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanove­niami všeobecne záväzných právnych predpisov.

Zmluva je vyhotove­ná v štyroch (4) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží oprávnený z vecného bremena, jeden (1) rovnopis obdrží povinný z vecného bremena a dva (2) rovnopisy pre príslušný katastrálny odbor Okresného úradu.

Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluv­ný­mi stranami.

Vklad do katastra nehnuteľností

Práva zodpovedajúce zriadenému vecnému bremenu nadobúdajú oprávnení vkladom do katastra nehnuteľností. Prevod vlastníctva býva zvyčajne jednoduchší, ak ide nehnuteľnosť, ktorá nie je zaťažená vecným bremenom.

Návrh na vklad

Okrem zmluvy s vecným bremenom musíte aj podať návrh na kataster. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis.

Náležitosti návrhu na vklad

1. Označenie okresného úradu, katastrálneho odboru, ktorému je návrh adresovaný.
2. Označenie navrhovateľa (účastníka konania).
3. Označenie právneho úkonu, ktorým má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti, ktoré sa navrhuje zapísať. Tu sa uvedie, že bola uzavretá napríklad kúpna zmluva, darovacia zmluva, zámenná zmluva a pod. so zriadením vecného bremena a tiež dátum, kedy k uzavretiu zmluvy došlo.
4. Identifikácia osoby, v prospech ktorej sa zriaďuje vecné bremeno doživotného užívania. Oprávneným z vecného bremena - práva doživotného užívania môže byť len fyzická osoba. Pri právnickej osobe by vecné bremeno muselo znieť ako právo užívania bez časového obmedzenia, keďže pri právnickej osobe nemôžeme hovoriť o živote alebo dožití.
5. Potrebné prílohy:
   • Spôsobilá zmluva (kúpna, darovacia, zámenná a pod. so zriadením vecného bremena), na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch (2) vyhotoveniach (ak sa návrh podáva elektronicky, stačí jedno vyhotovenie).
   • Dohoda o splnomocnení, ak návrh na vklad podpisuje alebo elektronicky podáva osoba odlišná od účastníkov zmluvy (typicky realitný maklér, advokát). Plnomocenstvo sa nevyžaduje na to, aby iná osoba „len odniesla“ návrh na vklad do podateľne katastra. Ak je splnomocniteľom osoba, ktorej podpis sa osvedčuje na zmluve (predávajúci, darca), jej podpis musí byť osvedčený aj na plnomocenstve.
   • Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad - tlačivo, ktoré znamená, že návrh na vklad je v systéme katastra a zo strany pracovníkov katastra nie je potrebné vyhľadávať informácie v zmluve, ale už ich len overiť. Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad je dobrovoľné - nie je teda nevyhnutné ho katastru doručovať, avšak je vhodné tak spraviť, keďže si tým viete znížiť správny poplatok za vklad o 15 eur. Návrh na vklad musí byť podaný do 90 dní odo dňa odoslania oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad, inak naň kataster neprihliadne.
   • Vyhlásenie správcu bytového domu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu.
6. Žiadosť o urýchlené konanie o vklade: K návrhu sa prikladá v prípade, ak navrhovatelia žiadajú o urýchlenie vkladového konania.

Podanie návrhu na vklad

Návrh na vklad vlastníckeho práva so zriadením vecného bremena sa podáva písomne na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore. Na konanie o povolení vkladu je príslušný okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nachádza nehnuteľnosť. Ak sa návrh na vklad týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode viacerých okresných úradov, konať o celom návrhu môže ktorýkoľvek z týchto okresných úradov.

Návrh na vklad možno podať aj elektronicky, avšak v takomto prípade prílohy k návrhu na vklad podané v elektronickej podobe musia byť podpísané zaručeným elektronickým podpisom, resp. zaručeným elektronickým podpisom opatreným časovou pečiatkou v prípade písomností, na ktorých sa vyžaduje osvedčený podpis. Alternatívne možno tiež dokumenty, ktoré boli vyhotovené a podpísané v listinnej forme, zaručene konvertovať do elektronickej formy.

Správne poplatky

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra je spoplatnené. Za obyčajné podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva spolu so zriadením vecného bremena (zápis by mal byť vykonaný do 30 dní) zaplatíte 132 eur (2x 66 eur). V prípade, ak by ste chceli, aby bol vklad do katastra zapísaný v urýchlenom konaní do 15 dní od podania návrhu, zaplatíte 532 eur (2x 266 eur). Pri elektronickom podaní sú správne poplatky polovičné, teda 66 eur (2x33 eur) pri štandardnom návrhu na vklad a 266 eur (2x133 eur) pri zrýchlenom vklade. Ak je k návrhu na vklad priložené aj tlačivo - oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, poplatky sa znižujú o ďalších 15 eur.

Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy, ktoré boli vyhotovené a podpísané pôvodne v listinnej podobe, zaručene konvertované. Zaručenú konverziu dokumentov môžu vykonávať len notári, advokáti a vybrané pobočky pošty.

Zrušenie vecného bremena

Výmaz vecného bremena (doživotného užívania nehnuteľnosti) z katastra nehnuteľností môže nastať na základe dohody zmluvných strán. Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je však potrebné aj povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, ako vyplýva z § 151p Občianskeho zákonníka („Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona.

Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa dohodli, že vecné bremeno sa zrušuje bezplatne. Právne účinky zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu nastanú vkladom do katastra nehnuteľností.

Darovacia zmluva bytu s vecným bremenom

Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní. Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie.

Zmluvné strany si v darovacej zmluve na byt s právom doživotného užívania môžu tiež dohodnúť:

• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je obdarovaných viac, darovacia zmluva na byt s právom doživotného užívania musí upravovať aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných.
• Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať ešte pred podpisom zmluvy. V darovacej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu.
• Vyhlásenia darcu: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia darcu:
  • že je oprávnený s bytom nakladať v plnom rozsahu,
  • že byt nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
  • že na byte neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.
• Podmienky vrátenia daru zo zákona: Uvedenie, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi. V týchto prípadoch totiž nejde o právny úkon odstúpenia od zmluvy.
• Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Zmluvné strany môžu odstúpiť od zmluvy zo zákonných dôvodov (napr. ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok) alebo z dôvodov uvedených v zmluve.
• Iné podmienky darovania: Darca môže dať v zmluve obdarovanému aj príkaz alebo zákaz nejako s bytom nakladať (napr. užívať byt len na potrebu svojho bývania a neprenajímať ho ďalej).
• Náklady na užívanie, opravy a údržbu predmetu daru: Zmluvné strany si môžu dohodnúť mieru účasti oprávneného z vecného bremena na nákladoch na užívaní, údržbe a opravách predmetu daru.

Čo by ste mali vedieť pred uzatvorením darovacej zmluvy na byt s právom doživotného užívania

1. Skontrolujte aktuálny list vlastníctva, či je darca vlastníkom bytu a či na byte nie sú zapísané vecné bremená (príp. predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného.
2. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k bytu) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zjednodušene povedané: Kým nie je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva, byt mu nepatrí.
3. Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa, je zákonom vylúčené. Takáto darovacia zmluva je neplatná. Ak však darca zomrie po uzatvorení zmluvy, a táto ešte nebola zapísaná v katastri nehnuteľností, dedičia sú viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
4. Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou. Ak darca v postavení dlžníka daruje svoj majetok a tým ukracuje uspokojenie veriteľovej pohľadávky, veriteľ sa môže domáhať na súde určenia, že takáto darovacia zmluva je voči nemu neúčinná. Veriteľ sa potom môže uspokojiť exekúciou na tomto majetku voči obdarovanému.
5. Dary sa započítavajú do dedičstva. Ak darca ako poručiteľ nespísal závet, po jeho smrti sa zo zákona započítava dedičovi do dedičského podielu to, čo za života od darcu bezplatne dostal. O to bude menšie jeho dedičstvo oproti ostatným dedičom. Nezapočítavajú sa iba bežné (obvyklé) veci, byt však určite áno.

Vrátenie daru

Zo zákona sa darca môže domáhať vrátenia daru v prípade, ak sa obdarovaný správa voči darcovi, či členom jeho rodiny tak, že svojim správaním hrubo porušuje dobré mravy. Hrubým porušením dobrých mravov môže byť páchanie trestného činu či priestupku voči darcovi. Je ním tiež neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi alebo ich hrubé urážanie.

Zo zákona má aj obdarovaný právo dar vrátiť. Darca je povinný obdarovaného vopred upozorniť na vady daru, o ktorých vie. Ak má dar vady, na ktoré darca obdarovaného neupozornil, je obdarovaný oprávnený dar vrátiť.

Darovacia zmluva s právom doživotného užívania a manželia

Z § 143 Občianskeho zákonníka vyplýva, že veci nadobudnuté za trvania manželstva darom sa nestávajú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Pri nadobudnutí veci darom, kedy je obdarovaným len jeden manžel, nadobúda túto vec obdarovaný manžel do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1.

Pri nadobudnutí veci darom, kedy sú obdarovaní obaja manželia, sa darovaná vec stáva predmetom ich podielového spoluvlastníctva (nikdy však nie bezpodielového spoluvlastníctva). Ak by bol predmet darovania darovaný obidvom manželom bez bližšej špecifikácie spoluvlastníckeho podielu, platí, že manželia nadobudnú predmet darovania každý v spoluvlastníckom podiele 1/2.

Manželia si medzi sebou nemôžu darovať majetok nachádzajúci sa v BSM. Darovanie medzi manželmi však je možné v prípade vecí, ktoré patria do výlučného vlastníctva len jedného z manželov. Ak chce jeden z manželov tretej osobe darovať majetok, ktorý je súčasťou BSM, je potrebný súhlas druhého manžela.

Darovanie s právom doživotného užívania a predkupné právo

Darovať môžete aj spoluvlastnícky podiel k bytu. Napr. ak ste zdedili 1/3 bytu, môžete ju darovať. V takomto prípade však, rovnako ako pri predaji spoluvlastníckeho podielu, musíte brať do úvahy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (ktorí vlastnia zvyšné 2/3). Predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci vždy, okrem prípadu, keď sa podiel prevádza (či už predajom alebo darovaním) na blízku osobu. V takomto prípade spoluvlastník predkupné právo nemá. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade (rodičia a deti, starí rodičia a vnuci), súrodenec a manžel.

So zriadením vecného bremena doživotného užívania musia súhlasiť všetci spoluvlastníci aj v prípade, ak je predmetom darovania spoluvlastnícky podiel. V prípade, ak je bytový dom kultúrnou pamiatkou, má predkupné právo štát.

Ústna alebo písomná forma darovacej zmluvy na byt s právom doživotného užívania?

Písomná forma darovacej zmluvy je povinná, keďže je predmetom darovania nehnuteľnosť, a to z toho dôvodu, že vlastnícke právo k daru prechádza na obdarovaného momentom právoplatného rozhodnutia príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva na základe darovacej zmluvy.

Okrem povinnej písomnej formy darovacej zmluvy musí byť podpis darcu na takejto zmluve úradne osvedčený (notárom alebo obecným/mestským úradom). Zároveň je nevyhnutné, aby bol úradne osvedčený aj podpis povinného z vecného bremena.

Právna úprava darovacej zmluvy s právom doživotného užívania

Darovanie bytu je právne upravené predovšetkým v § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka a § 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Vecné bremeno je upravené predovšetkým v § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka.

Povinnosti nového vlastníka po nadobudnutí bytu

Po právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu na nového vlastníka bytu čaká ešte minimálne jedna povinnosť, ktorú musí splniť:

1. Oznámiť správcovi bytového domu zmenu vlastníka bytu - treba si zistiť u konkrétneho správcu, čo potrebuje na zaevidovanie zmeny vlastníka. Od momentu prevzatia bytu bude správca účtovať služby spojené s užívaním bytu a príspevky do fondu opráv už novému vlastníkovi. Zároveň len vlastník je oprávnený hlasovať na schôdzi vlastníkov bytov.
2. Podať daňové priznanie pre daň z nehnuteľnosti - daňové priznanie je potrebné podať do 31. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom ste nadobudli byt. Daňové priznanie sa podáva na obci, v ktorej sa byt nachádza.

Právna úprava konania o povolení vkladu

Konanie o povolení vkladu je osobitným druhom správneho konania, ktoré je upravené najmä v § 22 zákona č. 162/1995 Z. z.

tags: #kúpna #zmluva #byt #s #vecným #bremenom