Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti: Rozdiel medzi kúpnou cenou a znaleckým posudkom

Predaj nehnuteľnosti je významný finančný krok, ktorý so sebou prináša aj daňové povinnosti. Často sa vynára otázka, ako sa zdaňuje rozdiel medzi kúpnou cenou a hodnotou nehnuteľnosti určenou znaleckým posudkom, najmä ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darom. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darom, s dôrazom na vplyv znaleckého posudku a rozdiel medzi kúpnou cenou a znaleckým posudkom.

Nadobudnutie nehnuteľnosti darom a daň z príjmu pri predaji

Ak otec plánuje darovať nehnuteľnosť synovi, pričom ju vlastní viac ako 5 rokov, a syn ju plánuje predať po 3 rokoch, syn bude musieť zaplatiť daň z predaja, pretože nehnuteľnosť bude vlastniť menej ako 5 rokov. V takom prípade je dôležité správne určiť základ dane a zohľadniť výdavky, ktoré je možné odpočítať.

Znalecký posudok pri darovaní

Znalecký posudok je dokument vypracovaný súdnym znalcom, ktorý určuje hodnotu nehnuteľnosti. V darovacej zmluve nie je povinné uvádzať cenu daru, ale je vhodné disponovať znaleckým posudkom pri platení daní. Pri preukazovaní daňových výdavkov sa zvyčajne vychádza z ceny stanovenej na základe znaleckého posudku v čase darovania.

Právna úprava darovacej zmluvy

Darovacia zmluva je upravená v Občianskom zákonníku. Podľa § 628 Občianskeho zákonníka darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Ak je predmetom daru nehnuteľnosť, darovacia zmluva musí byť písomná. Otázku uvedenia ceny daru v darovacej zmluve Občiansky zákonník nerieši ako povinnú náležitosť.

Daňové aspekty predaja darovanej nehnuteľnosti

Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť, či by bol príjem z predaja u darcu (otca) v čase darovania oslobodený od dane alebo nie. Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, pri preukazovaní daňových výdavkov sa vychádza z hodnoty veci v čase nadobudnutia darcom. Ak by darca vlastnil nehnuteľnosť menej ako 5 rokov, výdavkom u predávajúceho by bola obstarávacia cena zistená u darcu.

Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

Výdavky pri predaji darovanej nehnuteľnosti

Pri predaji darovanej nehnuteľnosti je možné uplatniť rôzne výdavky, ktoré znižujú základ dane. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

• Znalecký posudok
• Poplatok za vypracovanie kúpnej zmluvy
• Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľností
• Iné preukázateľné výdavky spojené s nadobudnutím a predajom nehnuteľnosti

Povinnosti pri predaji nehnuteľnosti

Ak syn predá byt skôr ako po piatich rokoch od jeho nadobudnutia, vzniká povinnosť zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Daň sa platí z rozdielu medzi predajnou cenou a hodnotou, za ktorú syn byt nadobudol (pri darovaní je to cena určená znaleckým posudkom v čase darovania, ak nie je, tak cena obvyklá). Po predaji bytu je potrebné podať daňové priznanie k dani z príjmov a zaplatiť prípadnú daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Špecifické situácie a ich riešenia

Predaj bytu nadobudnutého dedičstvom

Ak osoba získa byt dedičstvom po mame, ktorá ho vlastnila viac ako 10 rokov a darovala ho darovacou zmluvou v roku 2022, a chce byt predať, príjmom bude predajná cena a výdavkom bude hodnota bytu v čase darovania. Výdavkom môže byť aj poplatok za spísanie kúpnej zmluvy, správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľností a odmena súdneho znalca za vyhotovenie znaleckého posudku.

Darovanie bytu a možnosť jeho vrátenia

Darca má právo požadovať vrátenie daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Ak si obdarovaný želá nehnuteľnosť darovať naspäť, môže to urobiť ako vlastník.

Prevod bytu v rámci rodiny

Pri prevode bytu medzi rodinnými príslušníkmi, napríklad matkou a synom, je výhodnejšia darovacia zmluva, pretože nevzniká povinnosť platiť daň z príjmu.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

Predaj domu nadobudnutého darom od starej mamy

Ak osoba dostane dom od starej mamy darovacou zmluvou, môže ho predať. Ak dom vlastnila aspoň 5 rokov, je oslobodená od dane. Ak nie, môže si pri výpočte základu dane započítať hodnotu domu v čase darovania, ak stará mama vlastnila dom viac ako 5 rokov pred darovaním.

Znalecký posudok k hypotéke

Znalecký posudok je dôležitý aj pri získavaní hypotéky. Cena za vypracovanie znaleckého posudku k hypotéke závisí od typu nehnuteľnosti. Banky ponúkajú rôzne možnosti, ako ušetriť na posudku, ale treba byť ostražitý a zistiť si presné podmienky. Znalecký posudok nie je pre banku záväzný a tá môže predpokladanú hodnotu nehnuteľnosti znížiť.

Oslobodenie od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Zákon o dani z príjmov definuje podmienky, pri splnení ktorých je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. Tieto podmienky sa týkajú doby vlastníctva, spôsobu nadobudnutia a zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku.

Doba vlastníctva

Podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku.

Dedenie v priamom rade

Podľa § 9 ods. 1 písm. b) ZDP, ak fyzická osoba predáva nehnuteľnosť, ktorú zdedila v priamom rade (napr. po rodičoch) alebo niektorým z manželov, do doby vlastníctva sa zaráta aj doba, po ktorú nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

Reštitúcie

Podľa § 9 ods. 1 písm. d) ZDP je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti u oprávnenej osoby, ktorej bola nehnuteľnosť vydaná v súlade s osobitnými predpismi (reštitučné zákony).

tags: #kupna #zmluva #nehnuteľnosť #daň #z #príjmu