Daňové priznanie pri predaji nehnuteľnosti: Kompletný sprievodca

Predaj nehnuteľnosti je významný finančný krok, ktorý so sebou prináša aj daňové povinnosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako sa predaj nehnuteľnosti premieta do daňového priznania na Slovensku. Cieľom je poskytnúť jasné a zrozumiteľné informácie pre širokú verejnosť, od laikov až po daňových profesionálov.

Úvod do zdaňovania príjmov z predaja nehnuteľnosti

Daň z príjmov sa týka všetkých príjmov, ktoré sú predmetom dane, s výnimkou príjmov, ktoré sú od dane oslobodené. Príjem z predaja nehnuteľnosti, v zmysle zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, patrí medzi ostatné príjmy a príjem z nakladania s majetkom daňovníka. Je dôležité rozlišovať medzi nehnuteľnosťou nezaradenou v obchodnom majetku a nehnuteľnosťou zaradenou v obchodnom majetku.

Kedy je potrebné podať daňové priznanie?

Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2025 je povinný podať daňovník, ak jeho celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku 2025 presiahli sumu 2 876,90 eura. Do celkových zdaniteľných príjmov sa zahrňuje akýkoľvek dosiahnutý príjem, ktorý je predmetom dane a nie je od dane z príjmov oslobodený. Do celkových zdaniteľných príjmov sa zahrňuje aj príjem dosiahnutý zo zdrojov v zahraničí, ak ide o daňovníka s neobmedzenou daňovou povinnosťou.

Daňové priznanie je možné podať na ktoromkoľvek daňovom úrade. Lehota na podanie daňového priznania k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2025 je do 31. marca. Daňovníkovi, ktorý je povinný podať daňové priznanie po uplynutí zdaňovacieho obdobia v lehote podľa § 49 ods. 2 zákona o dani z príjmov, sa táto lehota predlžuje o tri kalendárne mesiace na základe oznámenia podaného príslušnému správcovi dane do uplynutia lehoty na podanie daňového priznania podľa § 49 ods. 2 zákona o dani z príjmov.

Daňové priznanie typu A podáva daňovník, ak za príslušné zdaňovacie obdobie dosiahol iba príjmy zo závislej činnosti, t. j. zo zamestnania. Daňové priznanie typu B podáva daňovník, ak za príslušné zdaňovacie obdobie dosiahol aj príjem z podnikania, inej samostatnej zárobkovej činnosti, príjem z prenájmu nehnuteľností, príjem z kapitálového majetku alebo ostatný príjem.

Prečítajte si tiež: Ako na kúpno-predajnú zmluvu

Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti od dane

Zákon o dani z príjmov definuje prípady, kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane. Oslobodeniu príjmov od dane sa venuje § 9 zákona o dani z príjmov. Od dane z príjmov je v súvislosti s predajom nehnuteľnosti oslobodený príjem najmä:

• Z predaja nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku, a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia. Deň nadobudnutia je vo väčšine prípadov dňom zápisu do katastra.
• Z predaja nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku nadobudnutej dedením v priamom rade (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci, a pod.) alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa, resp. poručiteľov. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti.
• Z predaja nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku nadobudnutej dedením v nepriamom rade (napr. po sestre, bratovi, ujovi, a pod.) až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič.
• Z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.

V prípade, ak sa predáva stavba spolu s pozemkom, na účely oslobodenia od dane z príjmov sa posudzuje splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti samostatne za každú nehnuteľnosť, t. j. samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj napriek tomu, že v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá jednou sumou.

Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti, ak nie sú oslobodené

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, je potrebné ho zdaniť. V takom prípade sa príjem z predaja nehnuteľnosti uvádza v daňovom priznaní v oddiely VIII. v riadku č. 8 ako ostatný príjem.

Základom dane je rozdiel medzi príjmom z predaja a výdavkami preukázateľne vynaloženými na jeho dosiahnutie. Medzi daňovo uznateľné výdavky patria napríklad:

• Obstarávacia cena nehnuteľnosti: Ide o sumu, za ktorú bola nehnuteľnosť nadobudnutá (napr. kúpna cena). Ak by nebol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu.
• Výdavky na rekonštrukciu a opravy: Ide o náklady vynaložené na zveľadenie nehnuteľnosti (napr. výmena strešnej krytiny, okien, podláh, obkladu, a pod.).
• Výdavky súvisiace s predajom: Ide o náklady spojené s predajom nehnuteľnosti (napr. poplatky za znalecký posudok, provízia realitnej kancelárie).
• Zostatková cena: Ide o rozdiel medzi obstarávacou cenou a celkovými odpismi (v prípade, ak bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku).

Praktický príklad zdaňovania príjmu z predaja nehnuteľnosti

Pán Novák kúpil rodinný dom v roku 2017 za cenu 200 000 eur. V dome vykonal rôzne opravy (napr. strešnej krytiny, okien, podláh, obkladu, a pod.) v celkovej sume 30 000 eur. V roku 2023 rodinný dom predal za cenu 280 000 eur. Rodinný dom nebol zaradený v obchodnom majetku. Doba medzi nadobudnutím (v roku 2017) a predajom (v roku 2023) nepresiahla päť rokov.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o budúcej kúpnej zmluve na dom

Pán Novák je povinný podať daňové priznanie za rok 2023, pričom do oddielu VIII. v riadku č. 8 uvedie príjem z predaja rodinného domu v sume 280 000 eur. Ako daňové výdavky uvedie obstarávaciu cenu rodinného domu v sume 200 000 eur a výdavky na opravy v sume 30 000 eur (t. j. spolu 230 000 eur). Základ dane z predaja rodinného domu je 50 000 eur (280 000 eur - 230 000 eur).

Zo sumy základu dane do výšky 41 445,46 eur sa uplatní sadzba 19 %, t. j. 7 874,64 eur. Zo sumy presahujúcej 41 445,46 eur sa uplatní sadzba 25 %, t. j. 2 138,64 eur (t. j. z 8 554,54 eur z 50 000 eur).

Celková daň z príjmu z predaja rodinného domu je 10 013,28 eur (7 874,64 eur + 2 138,64 eur). Okrem dane z príjmu je pán Novák povinný zaplatiť aj odvody na zdravotné poistenie.

Príjmy z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6)

Ak je nehnuteľnosť využívaná na podnikanie a pri predaji je zaradená do obchodného majetku, príjem z predaja tejto nehnuteľnosti sa nepovažuje za ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov, ale vykáže sa v rovnakom riadku daňového priznania, ako príjmy z činností, na ktoré je využívaná, napr. ak živnostník využíva nehnuteľnosť ako predajňu tovaru, príjem z jej predaja vykáže v oddiele VI. v riadku č. 2 ako príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Medzi príjmy z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti patria:

Prečítajte si tiež: Ako napísať kúpnu zmluvu na počítač?

• Príjmy z podnikania vykonávaného podľa osobitných predpisov (napr. živnostenský zákon).
• Príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti (napr. príjmy z vytvorenia diela a z podania umeleckého výkonu, príjmy z činností, ktoré nie sú živnosťou ani podnikaním).
• Príjmy z prenájmu nehnuteľností, vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.
• Príjmy z použitia diela a použitia umeleckého výkonu.

Ďalšie zdaniteľné príjmy a ich oslobodenie

Zdaňujú sa aj podiely na zisku (dividendy) vyplácané zo zisku obchodnej spoločnosti alebo družstva určeného na rozdelenie osobám, ktoré sa podieľajú na ich základnom imaní, alebo členom štatutárneho orgánu alebo členom dozorného orgánu tejto obchodnej spoločnosti alebo družstva, a to zo zisku vykázanom za zdaňovacie obdobia do 31.12.2003.

Existujú aj ďalšie príjmy oslobodené od dane, ktoré sú taxatívne vymenované v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov. Medzi ne patrí napríklad príjem z prevodu opcií, z prevodu cenných papierov a z prevodu účasti na spoločnosti s ručením obmedzeným, komanditnej spoločnosti alebo z prevodu členských práv družstva, ak úhrn týchto príjmov znížený o výdavok nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur.

Nezdaniteľné časti základu dane

Daňovník má nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane len od čiastkového základu dane z príjmov zo závislej činnosti a z príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo ich úhrnu, teda z tzv. aktívnych príjmov. Čiastkový základ dane vyčíslený z tzv. pasívnych príjmov (napr. z prenájmu nehnuteľnosti) túto možnosť vylučuje.

Daňovník má nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na manželku (manžela) len od čiastkového základu dane z príjmov zo závislej činnosti a z príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo ich úhrnu, teda z tzv. aktívnych príjmov. Čiastkový základ dane vyčíslený z tzv. pasívnych príjmov (napr. z prenájmu nehnuteľnosti) túto možnosť vylučuje.

Daňový bonus na dieťa

Nárok na daňový bonus možno uplatniť najviac do výšky ustanoveného percenta základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov podľa § 5 alebo z príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov. Ak podmienky na uplatnenie daňového bonusu spĺňa viac daňovníkov a daňovník uplatňujúci si nárok na daňový bonus nemá základ dane (čiastkový základ dane) podľa § 5 alebo podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov, alebo ich úhrn, môže pri podaní daňového priznania k dani z príjmov navýšiť svoj základ dane o úhrn základov dane podľa § 5 a § 6 ods. 1 a 2 druhej oprávnenej osoby vyživujúcej dieťa v domácnosti.

Zníženie základu dane o príspevky na doplnkové dôchodkové sporenie (III. pilier)

Príspevky daňovníka na doplnkové dôchodkové sporenie podľa zákona č. 650/2004 Z. z. o doplnkovom dôchodkovom sporení sa dajú odpočítať od základu dane.

Predaj podielu nehnuteľnosti

Pri predaji podielu nehnuteľnosti, ktorú ste zdedili po nebohej matke, je dôležité zistiť, či táto transakcia bude podliehať zaplateniu dane. Ak matka zomrela v roku 2011 a vy ste nehnuteľnosť zdedili, potom v zmysle ust. zákona o dani z príjmov platí, že príjem z predaja nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmu, keďže pri dedení v priamom rade je rozhodujúce ako dlho bol vlastníkom nehnuteľnosti poručiteľ ku dňu jeho úmrtia.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním

Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá darovaním, a od darovania neuplynulo 5 rokov, vznikne daňová povinnosť z predaja tejto nehnuteľnosti podľa zákona o dani z príjmov. Podľa § 8 tohto zákona, príjmy z predaja nehnuteľnosti, ak uplynulo menej ako 5 rokov od nadobudnutia vlastníctva (v tomto prípade darovaním), patria medzi tzv. ostatné príjmy a sú zdaniteľné.

Predaj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Ak ste s priateľom spoločne zakúpili nehnuteľnosť a po rozchode ste odkúpili jeho polovicu, potom v zmysle zákona o dani z príjmov predmetom dane z príjmov bude len tá polovica nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli v roku 2019, keďže jej vlastníkom ste menej ako 5 rokov.

Povinnosť platiť daň obci po predaji pozemku

Po predaji nehnuteľnosti ste mali podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľnosti podľa ustanovení zákona o miestnych daniach. Telefonické oznámenie o predaji nehnuteľnosti obci je irelevantné, lebo platia ust. zákona o miestnych daniach.

Predaj družstevného bytu

Ak vlastníte družstevný byt, ktorý ste pred 20 rokmi len ústnou dohodou poskytli na užívanie a teraz by ste ten byt potrebovali, avšak podnájomníci nie sú ochotní vám ho vrátiť, byt môžete predať. Sme však názoru, že kupujúci bude chcieť znížiť cenu nehnuteľnosti práve z dôvodu, že byt nie je prázdny a sú v ňom nájomcovia.

Predaj bytu po rozvode a odkúpení podielu

Ak Vaša známa kúpila byt spolu so svojím partnerom, rozišli sa a ona odkúpila jeho podiel, po predaji bytu je treba podať aj daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti v zmysle ust. zákona o miestnych daniach. Z otázky vyplýva, že byt bol v podielovom spoluvlastníctve od roku 2011 /kúpa bytu/, pričom podiel.

Predaj pozemku nadobudnutého dedičstvom

Ak už 30 rokov vlastníte na základe dedičstva po otcovi pozemok - vedúci ako záhrada na Slovensku a teraz ho chcete predať, po predaji nehnuteľnosti na území SR je potrebné vyporiadať len daň z nehnuteľností podľa ust. zákona o miestnych daniach.

Predaj domu zdedeného po rodičoch

Ak ste zdedili dom po rodičoch a každý z vás dostal jednu pätinu dedičstva a dom ste predali po 1,5 roku od nadobudnutia nehnuteľnosti, platí, že príjem z predaja nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmu, keďže pri dedení v priamom rade je rozhodujúce ako dlho bol vlastníkom nehnuteľnosti poručiteľ ku dňu jeho úmrtia. Po predaji je potrebné len vyporiadať daň z nehnuteľnosti podľa zákona o miestnych daniach.

Predaj rodičovského domu so sestrou

Ak so sestrou vlastníte rodičovský dom, každá jednu polovicu a spoločne so sestrou a mamou ste sa dohodli na predaji rodičovského domu, podstatné je to, ako dlho ste vlastníčkou nehnuteľnosti.

Zložité situácie pri predaji bytu

V zložitej situácii, kedy manželka získala byt s garážou prostredníctvom kúpnej zmluvy od jej rodičov, po rozvode sa v BSM dohodli, že byt s garážou ostane jej a ona mu bude musieť vyplatiť odplatu, a následne spísala darovaciu zmluvu, prostredníctvom ktorej Vám previedla polovicu bytu a garáže, je potrebné posúdiť nadobudnutie bytu darkyňou /Vašou súčasnou manželkou/ pri vyporiadaní jej predchádzajúceho BSM a úhrada v prospech jej manžela titulom vyporiadania /úhrada 60 000 €/. Neuvádzate v otázke či garáž bola ohodnotená v čase keď Vám bol darovaný podiel na nehnuteľnosti Vašou súčasnou manželkou 15.2.2017. Ak nebola ohodnotená resp. uvedená cena bytu osobitne a osobitne garáže, potom je potrebné vyhotoviť znal. posudok na hodnotu garáže v čase darovania Vám k 15.2.2017.

Ako predať nehnuteľnosť bez dane

Existuje niekoľko voľne dostupných a zákonných spôsobov, ako vieme nehnuteľnosť predať bez dane. Samotné podmienky, kedy môže byť predajca od platenia dane oslobodený a kedy je naopak povinný stanovenú sumu zaplatiť, sú už vopred spísané v zákone o dani z príjmov. Ak máte vo vlastníctve byt či dom minimálne 5 rokov, daň z predaja odvádzať nemusíte. Rovnako nemusíte odvádzať daň ani v prípade, ak predávate nehnuteľnosť, ktorá je už minimálne 5 rokov vyradená z obchodného majetku.

Zníženie dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti

Ak vám predaj nehnuteľnosti súri a nemôžete čakať do momentu, kedy budete spĺňať niektorú z možností uvedených vyššie, daň z príjmu pri predaji vás neminie. Minimálne si však viete túto čiastku znížiť, a tak ušetriť niekoľko sto až tisíc EUR.

Daňové priznanie pri predaji nehnuteľnosti do 5 rokov

V prípade, ak sa nehnuteľnosť predala do 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti, budete vždy povinný podať daňové priznanie. Daň z príjmov pri predaji je stanovená na 19 % zo sumy rozdielu vzniknutých výdavkov a následnej hodnoty nehnuteľnosti napísanej na kúpnej zmluve. Okrem dane má tiež predávajúci povinnosť zaplatiť odvody do zdravotnej poisťovne vo výške 14 % zo sumy rozdielu.

tags: #kupna #zmluva #danove #priznanie