Kúpa bytu cez realitnú kanceláriu: Zmluva o kúpe bytu – komplexný sprievodca

Kúpa bytu je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a informovanosť. Ak sa rozhodnete pre kúpu prostredníctvom realitnej kancelárie, je dôležité poznať celý proces a vedieť, na čo si dať pozor. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o kúpe bytu cez realitnú kanceláriu, so zameraním na kúpnu zmluvu a súvisiace aspekty.

Prvý kontakt s realitnou kanceláriou

Prvý vstup do realitnej kancelárie by mal byť zoznamovací. Pozrite si ponuku, informujte sa o podmienkach. Seriózna realitná kancelária hľadá také spôsoby, ktoré sú výhodné pre všetky zmluvné strany, vychádzajúc zo znalostí a skúseností realitného trhu v danom čase a na danom mieste. Dôležité je najprv si overiť kanceláriu, ak s ňou kupujúci prvýkrát spolupracuje, nezáväzným rozhovorom si vytvorí obraz a zozbiera informácie o danej kancelárii. Pri prvom kontakte s neznámou realitnou kanceláriou sa neodporúča prezentovať finančné možnosti klienta.

Dokumenty potrebné na identifikáciu nehnuteľnosti

Klient by mal prezentovať záujem o predaj, predložiť potrebné doklady na identifikáciu nehnuteľností, a to listy vlastníctva, kópiu z katastrálnej mapy, prípadne geometrický plán.

Dohoda o spolupráci s realitnou kanceláriou

Ďalším krokom je dohodnutie spolupráce s realitnou kanceláriou - za akých podmienok sa bude realizovať predaj nehnuteľností (dĺžka spolupráce, provízia v prípade úspešného zrealizovania obchodného prípadu). Potom s kanceláriou podpíše mandátnu alebo sprostredkovateľskú zmluvu, vtedy sa kancelária zaviaže sprostredkovať predaj danej nehnuteľnosti, vypracovať kúpno-predajné zmluvy, znalecký posudok a návrh na vklad. Exkluzivita, prirodzene, zaväzuje k zodpovednosti. Klienti praktizujú, že jednu nehnuteľnosť ponúknu viacerým realitkám, a to za rôznych podmienok.

Overenie realitnej kancelárie a jej oprávnenia

Ak sa klient rozhodol pre konkrétnu nehnuteľnosť prostredníctvom realitky, je nutné si vyžiadať v prípade kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej kancelárie doklady, potvrdzujúce oprávnenie kancelárie na odpredaj predmetnej nehnuteľnosti (mandátna alebo sprostredkovateľská zmluva, prípadne splnomocnenie).

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy

Riziká a na čo si dať pozor pri kúpe

Pri kúpe bytu či domu, pokiaľ celú túto agendu neprenecháte realitnej kancelárií, budete denne prezerať ponuku portálov s inzerciou nehnuteľností. Napriek rôznym bezpečnostným opatreniam sa do súkromnej inzercie občas zapletie aj podvodný inzerát. Podozrivá je aj ponuka s veľmi výhodnou cenou na predaj alebo prenájom bytu v lukratívnej lokalite mesta. Za žiadnych okolností neposkytujte vaše osobné údaje pri komunikácii, ktorá nesúvisí s uzatváraním samotného obchodu.

Preverenie nehnuteľnosti v katastri

Na pôvodnom katastrálnom portáli, ako aj na novom mapovom, nájdete veľa dôležitých údajov, ktoré vám postačia na prvotné preverenie. Pozorne si prečítajte list vlastníctva, a to všetky jeho časti. Aj v prípade bezpodielového vlastníctva manželov musia s predajom súhlasiť obaja manželia. Ak vám nehnuteľnosť prezentuje iba jeden z manželov, na rokovania a stretnutia chodí stále len ten istý, odporúčame zvýšiť pozornosť.

Platobné podmienky a bezpečnosť

Okrem zálohy alebo rezervačného poplatku, ktorý zložíte v realitnej kancelárií (samozrejme, v podobe zmluvného úkonu, v ktorom definujete, čo kupujete, za koľko to kupujete, dokedy má byť podpísaná riadna kúpna zmluva), nie je dôvod platiť kúpnu cenu vopred, či už na účet kupujúceho, alebo realitnej kancelárie. Pre zvýšenie bezpečia využívajte bankový akreditív alebo notársku úschovu. V takýchto prípadoch si jasne definujete, za akých podmienok banka alebo notár peniaze vyplatí predávajúcemu a za akých ich vráti kupujúcemu, keď niečo zlyhá. Tento postup by mal vyhovovať obom stranám a nie je dôvod tlačiť do platby vopred alebo do hotovosti. Tu je namieste aj upozornenie, že platby medzi fyzickými osobami môžu byť realizované v hotovosti len do výšky 15 000 eur.

Určenie ceny a prieskum trhu

Ak ste sa rozhodli predať nehnuteľnosť, určite si urobíte malý prieskum konkurencie. Správne určenie ceny ovplyvní, ako rýchlo nehnuteľnosť predáte. Toto je jedným z dôvodov, prečo spolupráca so skúseným a kvalitným realitným maklérom príde vhod.

Prezentácia nehnuteľnosti a príprava na predaj

Pod touto všeobecnou kategóriou myslíme všetky neduhy zlého predaja. Od zlej prezentácie nehnuteľnosti v inzeráte jej popisom, fotografiami, ktoré skôr odradia, ako pritiahnu pozornosť. Tiež nedbanlivou prezentáciou nehnuteľnosti pri obhliadke a jej nedostatočnou prípravou na predaj. Martin Lazík radí: „Pred obhliadkou dbajte na to, aby bol priestor vyupratovaný, maličkosti opravené. Do tohto bodu patrí aj nekontrolovaný predaj nehnuteľnosti cez všetkých na trhu. „Odporúčam exkluzívnu spoluprácu s kvalitnou, renomovanou a overenou realitnou kanceláriou. Šancu na predaj si nezvýšite spoluprácou s desiatimi realitnými kanceláriami.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty pri kúpe auta

Načasovanie predaja a daňové povinnosti

V tomto prípade má časovanie dva rozmery. Jedno sa týka celkového stavu realitného trhu v čase, keď idete nehnuteľnosť predávať. Druhý rozmer je načasovanie v oblasti daňových povinností. Stali sa prípady, že len pár mesiacov delilo predávajúcich od oslobodenia z platenia dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti (ak vlastníte nehnuteľnosť viac ako 5 rokov).

Dôležitosť zmluvnej dokumentácie a právneho poradenstva

Prax priniesla mnoho prípadov, keď jedna zo zmluvných strán prevzala na seba záväzok, ktorý buď nevedela splniť, alebo si ho neuvedomovala. Oblasť ochrany práv spotrebiteľa v ostatných rokoch nadobúda na sile, ale aj tak právne úkony treba brať vážne. Zmluvu si prečítajte, nechajte si ju vysvetliť, rovnako aj celý proces, a čomu nerozumiete, na to sa opýtajte. Ešte lepšie - dajte ju prečítať právnikovi.

Kúpa a predaj nehnuteľnosti: Závažná transakcia

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je vážna transakcia, s ktorou sa stretnete možno raz za život. Keďže nejde o zopár eur, ale o celoživotné úspory alebo jediný majetok, ktorý vlastníte, každý krok, rozhodnutie si treba premyslieť a zvážiť. A to poriadne. Možno sa vám bude zdať, že najať si dobrú realitnú kanceláriu alebo právnika sú vyhodené peniaze, opak je pravdou. Poradia, odporučia a tiež šetria váš čas.

Overenie dôveryhodnosti realitnej kancelárie a právnika

Pokiaľ si chcete vybrať dôveryhodnú realitnú kanceláriu so skúsenými maklérmi, je potrebné si ju najprv preveriť! Ak ste sa rozhodli osloviť právnika - advokáta alebo notára a chcete si preveriť, či je oprávnený poskytovať právne služby a je členom stavovskej organizácie - Slovenskej advokátskej komory SR alebo Notárskej komory SR, bude zapísaný v zozname advokátov na webstránke www.sak.sk alebo v zozname notárov na webstránke www.notar.sk. Rozdiel medzi Realitnou kanceláriou a právnikom je, že advokáti a notári sú zo zákona poistení pre prípad škody, ktorú by spôsobili svojím klientom výkonom svojho povolania.

Právny a faktický stav nehnuteľnosti

Pred kúpou nehnuteľnosti je potrebné overiť, či predávajúci je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti a preveriť si právny a faktický stav nehnuteľnosti. Netreba zabudnúť overiť aj kreditibilitu kupujúceho.

Prečítajte si tiež: Byt so zariadením: Kúpna zmluva

Kúpna zmluva: Najdôležitejší dokument

Kúpnu zmluvu určite netreba podceniť. Pri prevode nehnuteľnosti je to tá najdôležitejšia vec. Môžete si ju vypracovať aj sami, no vystavujete sa riziku, že sa neskoršie vyskytnú problémy v súvislosti s takto vypracovanou zmluvou. Pri peniazoch, o ktoré pri nehnuteľnosti ide predsa nechcete, aby sa niečo pokazilo. Určite odporúčam obrátiť sa na právnika alebo overenú realitnú kanceláriu. V prípade, že sa rozhodnete pre právnika, notár vie poskytnúť komplexný servis ohľadom predaja nehnuteľnosti. Hlavne vypracovať kvalitnú kúpnu zmluvu a podať ju elektronicky na kataster v zrýchlenom konaní so zníženým správnym poplatkom o 48€. V prípade, že kupujete za hotovosť, môžte rovno využiť aj notársku úschovu na najbezpečnejší prevod nehnuteľnosti, aký je momentálne na trhu dostupný.

Štandardný postup pri predaji prostredníctvom realitnej kancelárie

V nasledujúcich riadkoch vám priblížim štandardný postup pri predaji nehnuteľností prostredníctvom realitnej kancelárie. Celý predaj spravidla začína osobným stretnutím so záujemcom na obhliadke vašej nehnuteľnosti, spoločne s realitným maklérom. Následne so záujemcom bude spísaná rezervačná zmluva, kde sa zaviaže do určitého dátumu kúpiť vašu nehnuteľnosť a zloží rezervačnú zálohu. S vami bude tak isto spísaná tzv. sprostredkovateľská zmluva (pokiaľ vás realitná kancelária zastupuje exkluzívne, pravdepodobne ste takúto zmluvu uzavreli hneď na začiatku vašej spolupráce, čo reálne zvyšuje možnosť výhodného a rýchleho predaja), kde sa zaviažete predať vašu nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie.

Platobné podmienky a prevod vlastníctva

V prípade hotovosti, realitná kancelária vypracuje návrhy kúpnych zmlúv (prípadne iných zmlúv, na základe ktorých by došlo k zmene vlastníckych práv), dohodne platobné podmienky, preverí nehnuteľnosť- skúma titul nadobudnutia, ako aj najaktuálnejší list vlastníctva a dohodne termín podpisu zmlúv. Následne s vami, ako vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, pôjde úradne overiť podpis (kupujúceho podpis sa úradne neoveruje) a zavkladuje zmluvy, spoločne s návrhom na vklad a povinnými prílohami (napr. pri bytovej jednotke vyhlásenie správcu) na príslušnej správe katastra, ktorá následne potvrdí a vyznačí prevzatie na návrhu na vklad. Poplatok za zavkladovanie vlastníckeho práva spravidla hradia účastníci zmluvy spoločne, rovnakým dielom, podľa počtu účastníkov. Kupujúci sa stáva vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti povolením vkladu správy katastra, čo by pri štandardnom konaní malo byť do 30 kalendárnych dní a v zrýchlenom konaní (za vyšší správny poplatok) do 15 dní.

Kúpa nehnuteľnosti prostredníctvom úveru

Pokiaľ sa záujemca rozhodne kúpiť vašu nehnuteľnosť prostredníctvom úveru (a takýchto záujemcov je väčšina), je celý proces legislatívne, ale aj časovo náročnejší. Veľkou výhodou je, pokiaľ kupujúci využije služby finančného poradenstva priamo v realitnej kancelárii, samozrejme ak realitná kancelária túto službu poskytuje. Po podpise rezervačnej a sprostredkovateľskej zmluvy zabezpečí kupujúcemu znalecký posudok na nehnuteľnosť, skompletizuje všetky podklady pre banku (napr. od vás bude požadovať titul nadobudnutia nehnuteľnosti) a počká na schválenie úveru. Po schválení banka vyzve vlastníka nehnuteľnosti, tzv. záložných zmlúv a kupujúcich na podpis úverových zmlúv a čerpania. Banka uvoľní finančné prostriedky kupujúcim, ktorí ich následne poukážu vlastníkovi, zväčša po zapísaní plomby na liste vlastníctva (je možné, že niektoré fin. inštitúcie vyžadujú pre tento účel zapísanie ťarchy), čomu predchádza zavkladovanie záložných zmlúv na správe katastra. Po potvrdení vlastníkom, že obdržal dohodnuté finančné prostriedky, ktoré sa zhodujú s platobným rozpisom v kúpnej zmluve, realitná kancelária odovzdá kúpne zmluvy spolu s návrhom na vklad a príslušnými prílohami, ktoré boli do tohto okamžiku v jej úschove, na príslušnú správu katastra.

Riziká spojené so zmluvou o budúcej zmluve

Ak by sme tento príbeh mali v skratke zhrnúť, záujemci o byt podpísali zmluvu o budúcej zmluve so spoločnosťou, ktorá v čase podpisu už nebola vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti. Až banka si všimla, že na liste vlastníctva subjekt, s ktorým zmluvu o budúcej zmluve podpísali, nie je vlastníkom nehnuteľnosti. Banka teda úver neposkytla.

Právny servis a prevencia sporov

Naša advokátska kancelária sa venuje aj právu nehnuteľností. Ak by sme mali na jednej strane porovnať záujem našich klientov o služby vypracovať / skontrolovať zmluvu k nehnuteľnostiam a na strane druhej záujem riešiť rôzne vzniknuté situácie následne po podpise zmluvy, tak ďaleko prevažuje práve riešenie už vzniknutých sporov.

Príprava zmlúv a maximalizácia provízie

Väčšina ľudí si kúpi jednu nehnuteľnosť za celý život. Kontaktujú realitnú kanceláriu, ktorá poskytuje okrem služby sprostredkovania predaja aj tzv. “kompletný právny servis”. Drvivá väčšina realitných kancelárii si však v snahe maximalizovať svoju províziu vypracovanie zmlúv neobjednáva v advokátskej kancelárii, ale pripravujú si ich sami podľa určitých vzorov. Pri developerských projektoch majú väčšinou realitné kancelárie vzory zmlúv, ktoré akceptuje developer. Realitná kancelária do zmluvy už len dopíše pár údajov ako číslo bytu, vchodu či poschodia, kúpnu cenu, výšku splátok a takto zmluvy zašle kupujúcemu. Počas výstavby sa však môže právny stav zmeniť. Pri iných nehnuteľnostiach si kancelárie upravujú svoje vzory zmlúv z minulých transakcií. Opäť z vlastnej praxe uvádzame, že sme sa ešte nestretli so zmluvou, ktorá by bola na 100% podľa našich predstáv. V takto pripravených zmluvách sa objavujú zásadné nedostatky ako chyby v písaní, v číslach bytov, parciel, ale najmä zle nastavený model financovania.

Riziká spojené s financovaním a ochrana kupujúceho

Existujú situácie, ktoré bežného človeka ani nenapadnú, že vôbec môžu nastať. Je to úplne prirodzené, nemajú dostatočné skúsenosti či potrebné vzdelanie. Často krát sa stretávame, že kupujúci sú ochotní uvoľniť celú čiastku pri podpise kúpnej zmluvy a potom čakajú na samotný zápis na katastri nehnuteľností. Ale čo ak sú v zmluve chyby a kataster konanie preruší? Čo ak predávajúci nemá záujem podpísať následne dodatok a chyby v zmluve opraviť? Kataster konanie zastaví. Peniaze sú prevedené a na liste vlastníctva zostáva predávajúci. Toto je pomerne zásadná chyba, avšak v praxi sme sa stretli s mnohými prípadmi takéhoto modelu financovania. Pri prevodoch nehnuteľností je však pomerne veľa možností ako sa chrániť. Vedeli ste napríklad, že ak si kupujúci zriadi v banke vinkuláciu, exekútor môže na jeho peniaze na rozdiel od notárskej úschovy siahnuť? Opäť môže dôjsť k prevodu nehnuteľnosti, ale predávajúci už peniaze predstavujúce kúpnu cenu neuvidí, lebo medzičasom ako sa zapisuje prevod vlastníckeho práva na katastri nehnuteľností už na ne siahol exekútor. Pri vinkuláciách prostriedkov na účte v banke preto treba byť opäť obozretný. Práve advokát musí zabezpečiť, aby svojho klienta pri prevode chránil.

Rezervačné zmluvy a zmluvné pokuty

Upozorňujeme tiež, že rezervačné zmluvy v 99% prípadoch obsahujú zmluvné pokuty pre prípad ak záujemca už kúpnu zmluvu neuzavrie. Rovnako tak často sa stretávame s prípadmi, kedy nútia budúcich kupujúcich zaväzovať sa k uzavretiu zmluvy, ktorej znenie (alebo aspoň jej podstatné náležitosti) ani len nie sú jej prílohou. Realitné kancelárie tlačia ľudí na podpísanie aspoň rezervačnej zmluvy. Z tejto platby si vykryjú svoju províziu a tak sa domnievajú, že či už následne dôjde k podpisu kúpnej zmluvy alebo nie, majú na rezervačný poplatok nárok. Z našej praxe konštatujeme, že zväčša sú rezervačné zmluvy tak koncipované, že ak k podpisu nedôjde z dôvodov na strane kupujúceho, rezervačný poplatok slúži ako zmluvná pokuta.

Kúpa novostavby a zmluva o budúcej zmluve

Ak kupujete novostavbu, je bežné podpísať zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Neodporúčame však hradiť viac ako 10% pred dokončením celého projektu. Výstavba totiž môže trvať roky a medzitým môže developer skončiť v úpadku. Stretávame sa však aj s tým, že byty sú už skolaudované a realitná kancelária klienta tlačí do zmluvy o budúcej zmluve. Dôvody sú rôzne, napríklad dokončiť niektoré zmeny na byte. Skoro všetky takéto situácie sa dajú ošetriť priamo v kúpnej zmluve.

Dohľadanie vlastníka nehnuteľnosti a overenie údajov

Dohľadať si vlastníka nehnuteľnosti je dnes veľmi jednoduché, môže tak urobiť každý, kto má aspoň základné informácie o nehnuteľnosti. Ak kupujete byt, spýtajte sa v realitnej kancelárii na číslo listu vlastníctva a katastrálne územie, pod ktoré nehnuteľnosť spadá. Následne si aktuálny výpis nájdete cez www.katasterportal.sk. Stránka je aktualizovaná denne. Môžete si tak skontrolovať všetky aktuálne údaje ako vlastníka, súpisné číslo, číslo parcely, či je nehnuteľnosť zaťažená nejakou ťarchou atď.. Vlastníka si môžeme pozrieť aj cez tento nový portál. Stačí zadať ulicu, mesto a na mape si kliknúť na nehnuteľnosť.

Kúpna zmluva: Uzatvorenie a náležitosti

Kúpa (alebo predaj) nehnuteľnosti je spojená s uzatvorením kúpnej (alebo kúpno-predajnej) zmluvy. uzatvárané druhy zmlúv. Dochádza ňou k prevodu vlastníctva (vlastníckeho práva) k veci (napr. aj:odovzdanie veci (ak ide o kúpu/predaj hnuteľnej veci - napr. o kúpu/predaj nehnuteľnosti - napr. komplexne (ucelene). spomínaných zákonov (napr. zákonníka, ak sú zmluvné strany podnikatelia). zmluvu vo všeobecnosti môžu uzatvoriť nielen fyzické osoby (napr. aj právnické osoby (napr. spoločnosti - s. r. o., a. s.). fyzickými osobami (napr. medzi občanmi) sa riadi Občianskym zákonníkom. Ním sa spravuje aj kúpna zmluva o prevode nehnuteľností uzatvorená medzi podnikateľmi (napr. kúpna zmluva o prevode nehnuteľností) uzatvorená medzi podnikateľmi (napr. medzi právnickými osobami - s.r.o. sa spravuje Obchodným zákonníkom. (napr. prevádzanie tovaru (hnuteľných vecí), nie prevádzanie nehnuteľností. fyzickými osobami (napr. a podnikateľom (napr. Ivan predáva pozemok kupujúcemu živnostníkovi Borisovi alebo napr. predávajúci Developer s. r. o. spotrebiteľskú kúpnu zmluvu,podnikateľmi (napr. predávajúca Stavebná firma s. r. o. vlastníckeho práva k nehnuteľnosti písomnú formu. právne predpisy (napr. a kupujúceho (napr. (napr. o kúpu/predaj nehnuteľnosti (napr. (napr. dohodnutá kúpna cena za predaj pozemku predstavuje sumu vo výške 10 000,- eur, ktorú uhradí kupujúci predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho bankový účet č. u. …………. uzatvorenia zmluvy (napr. v Žiline 10. 11. správa katastra môže vkladové konanie prerušiť. doručenia rozhodnutia o prerušení konania. realizovať formou písomného dodatku k zmluve. strana) potom musí v určenej lehote vytýkané nedostatky odstrániť. nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho (t. j. práva do katastra nehnuteľností. nehnuteľností je dobré dať si pozor na niekoľko zásadných vecí. viaznu nejaké ťarchy (napr. vlastníctva dostupného na portáli katastra nehnuteľností,. ťarchy nie sú prekážkou pri kúpe nehnuteľnosti. viacero možností, ako sa s takouto ťarchou vyrovnať (napr. ponúkať nehnuteľnosť na predaj, t. j. plánovaný účel, pre ktorý ju kupujúci kupuje (napr. Občianskym zákonníkom (tzv. všeobecné náležitosti - napr. označenie nehnuteľnosti ako predmetu kúpy, určenie kúpnej ceny), katastrálnym zákonom (tzv. osobitné náležitosti - napr. ďalej označenie právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu), zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (tzv. náležitosti, ak je predmetom kúpy byt alebo nebytový priestor - napr. vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu atď.Dôraz treba klásť na presné označenie zmluvných strán. je jednou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy. rodného priezviska (to platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov). priezvisko (absentuje najmä pri mužoch). odstránenie nedostatkov (napr. (prípadne 15 dní, ak bol podaný zrýchlený návrh na vklad). z najbezpečnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny. nad zákonnom ustanovený limit. v hotovosti účinná od 1. 7. osoby. 000 eur, v prípade fyzickej osoby podnikateľa alebo právnickej osoby do 150 000 eur). tejto sumy sa započítava aj úhrada rezervačného poplatku. častých zmien legislatívy). vlastníctve bytov a nebytových priestorov (napr. označenie vchodu či poschodia, na ktorom sa byt nachádza).

tags: #kupujem #byt #cez #realitnu #kancelariu #zmluva