Lehota na Podanie Žaloby o Neplatnosť Uznesenia Spoločenstva Vlastníkov Bytov

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Jednou z nich je aj účasť na správe bytového domu, ktorá sa realizuje prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len "spoločenstvo") alebo správcu. Rozhodnutia prijaté na schôdzach spoločenstva alebo prostredníctvom písomného hlasovania sú záväzné pre všetkých vlastníkov. Čo však robiť, ak vlastník nesúhlasí s prijatým uznesením? Zákon mu dáva možnosť obrátiť sa na súd. Dôležité je však dodržať presne stanovenú lehotu na podanie žaloby.

Právny Rámec

Právna úprava vlastníctva bytov a nebytových priestorov je obsiahnutá v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len "BytZ"). Tento zákon upravuje práva a povinnosti vlastníkov, spôsob správy bytového domu, ako aj možnosti súdnej ochrany v prípade nesúhlasu s rozhodnutiami spoločenstva.

Správa Bytového Domu

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pripúšťa správu domu dvoma spôsobmi:

1. Zriadením spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov: Vlastníci sa združia a spoločne vykonávajú správu domu.
2. Zmluvou o výkone správy: Vlastníci uzatvoria zmluvu s inou právnickou alebo fyzickou osobou (správca), ktorá zabezpečuje správu domu.

Zmluva o spoločenstve aj zmluva o výkone správy, pokiaľ je odsúhlasená zákonom predpokladanou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov, je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov.

Zhromaždenie Vlastníkov

Zhromaždenie, ktoré je orgánom spoločenstva, tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov. Rozhodnutia zhromaždenia vlastníkov bytov sa dotýkajú všetkých vlastníkov bytov v predmetnom bytovom dome.

Prečítajte si tiež: Všetko o lehote pred odchodom do dôchodku

Rozhodnutie prijaté príslušnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov je prejavom ich väčšinovej vôle. Následne je toto ich rozhodnutie realizované.

Právo Prehlasovaného Vlastníka

Zákon počíta s možnosťou, že pri hlasovaní nedôjde k zhode všetkých vlastníkov. Ak sa vlastník cíti byť prehlasovaný, má právo obrátiť sa na súd. Podľa § 14a ods. 8 BytZ:

"Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do 3 mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu."

Lehota na Podanie Žaloby

Kľúčovým aspektom ochrany prehlasovaného vlastníka je dodržanie lehoty na podanie žaloby. Zákon stanovuje dve lehoty:

1. 30-dňová lehota: Plynie od oznámenia výsledku hlasovania. Lehota podľa ustanovenia § 14a ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá z časového hľadiska limituje prehlasovaného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome podať žalobu na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, má pre jeho uplatnenie vždy hmotnoprávnu povahu.
2. 3-mesačná lehota: Platí, ak sa vlastník nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť včas.

Dôležité je zdôrazniť, že ide o hmotnoprávne lehoty, čo znamená, že na ich zachovanie je potrebné, aby bola žaloba v tejto lehote doručená súdu, nie len odoslaná na poštovú prepravu. Oznámenie o výsledku hlasovania je objektívnou skutočnosťou, čo znamená, 30-dňová lehota podľa § 14a ods. 8 BytZ plynie bez ohľadu na to, kedy prehlasovaný vlastník nadobudol (subjektívnu) vedomosť o výsledku hlasovania.

Prečítajte si tiež: Ako vybaviť Vdovský Dôchodok?

Oznámenie Výsledku Hlasovania

Účel oznámenia plní zápisnica, ktorá sa vyhotovuje z každej schôdze či písomného hlasovania vlastníkov (§ 14a ods. Podľa § 14a ods. 6 BytZ „Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do 7 dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia.

Náležitosti Žaloby

Keďže BytZ neupravuje žiadne osobitné náležitosti žaloby, ktorú môže prehlasovaný vlastník podať podľa § 14a ods. 8 BytZ, vychádza sa zo všeobecných náležitostí podania (§ 127 CSP) a žaloby (§ 132 - § 137 CSP) podľa Civilného sporového poriadku.

Žalobca si preto môže vybrať, akého konkrétneho nároku sa bude na súde domáhať. Môže to byť napríklad určenie, či rozhodnutie bolo prijaté, alebo nebolo prijaté, či výsledok hlasovania zaväzuje vlastníkov, alebo nezaväzuje vlastníkov alebo či je rozhodnutie platné alebo neplatné.

Pasívna Vecná Legitimácia

Problematickou otázkou v praxi býva najmä určenie pasívne vecne legitimovanej osoby (t. j. kto má byť žalovaný). Podľa rozsudku Krajského súdu v Bratislave, sp. zn. Taktiež podľa rozsudku Krajského súdu v Trnave, sp. zn. 23 Co 693/2014 „Nositeľom prejavu konkrétneho hlasovania a tým prejavu vôle, ktorá sa transformuje do podoby uznesení (rozhodnutí) prijatých na schôdzi sú samotní vlastníci bytov a nebytových priestorov. (…) Z toho vyplýva, že žaloba musí smerovať proti všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome bez ohľadu na to, či boli, alebo neboli prítomní na schôdzi, na ktorej bolo prijaté napadnuté uznesenie.

Dôvody na Podanie Žaloby

Prehlasovaný vlastník sa môže obrátiť na súd nielen z dôvodu formálnych nedostatkov hlasovania, ale aj z dôvodov obsahových alebo materiálnych nedostatkov výsledkov hlasovania.

Prečítajte si tiež: Ako dlho trvá priznanie invalidného dôchodku?

• Formálne nedostatky: Nedodržiavanie alebo obchádzanie formálnych podmienok hlasovania ustanovené v zákone alebo v zmluve.
• Obsahové nedostatky: Napríklad, ak je rozhodnutie v rozpore so zákonom, dobrými mravmi alebo zasahuje do práv vlastníka.

Dočasné Pozastavenie Účinnosti Rozhodnutia

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň so žalobou na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Súd prizná dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutia vtedy, keď je potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo existuje obava, že by výkon rozhodnutia bol ohrozený.

Judikatúra

• Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 30. 07. 2021, sp. zn. 1: Potvrdzuje hmotnoprávnu povahu lehoty na podanie žaloby podľa § 14a ods. 8 BytZ.
• Rozsudok Krajského súdu v Prešove z 25. augusta 2020, sp. zn. 3 Co 18/2020: Zdôrazňuje, že pre zachovanie lehoty je rozhodujúce doručenie žaloby súdu, nie jej odoslanie na poštovú prepravu.
• Rozhodnutie Ústavného súdu SR z 3. mája 2012, sp. zn. IV. ÚS 230/2012: Potvrdzuje hmotnoprávnu povahu lehoty a zdôrazňuje, že pre záver o zachovaní lehoty je rozhodujúce, kedy došiel návrh na súd.

tags: #lehota #na #podanie #žaloby #o #neplatnosť