Prenájom nehnuteľnosti cez s.r.o. – komplexný sprievodca

Tento článok sa zameriava na problematiku prenájmu nehnuteľností cez spoločnosť s ručením obmedzeným (s.r.o.) na Slovensku, pričom zohľadňuje daňové a právne aspekty. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o možnostiach a obmedzeniach spojených s týmto spôsobom podnikania, a to zrozumiteľnou formou pre širokú verejnosť.

Práca z domu a daňové náklady

Mnohí podnikatelia pracujú z domu alebo bytu a chcú si uplatniť náklady, ako sú energie a internet, ako daňové náklady. Hoci slovenská legislatíva neobsahuje explicitnú úpravu pre "domácu kanceláriu", základná definícia daňových nákladov umožňuje zahrnúť všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov.

Ako vyčísliť náklady na domácu kanceláriu?

Najprirodzenejším kritériom je výmera pracovnej časti nehnuteľnosti a jej podiel na celkovej výmere. Spôsob, akým podnikateľ vyčísli celkové náklady bytu/domu a stanoví podiel, ktorý zodpovedá jeho podnikaniu či domácej kancelárii a ktorý si zahrnie do daňových nákladov, je podstatný.

Príklad: Dizajnér s pracovňou v byte

Dizajnér, programátor, účtovník, alebo projektant, ktorý vlastní 3-izbový byt a v jednej izbe má zriadenú pracovňu, môže časť nákladov súvisiacich s touto pracovňou zahrnúť do daňových nákladov.

Uplatňovanie pomerných nákladov

Podľa pôdorysu nehnuteľnosti sa vyčísli plocha, ktorá sa používa na podnikanie. Pomer tejto plochy voči celej ploche nehnuteľnosti sa použije na uplatnenie pomernej časti nákladov (napr. nájom, vykurovanie). Energie, ako napr. voda, môžu byť sporné a v prípade, ak je nehnuteľnosťou byt, je vhodné ich neuplatňovať. Určite fyzická osoba pracujúca v byte nespotrebuje pomernú časť vody, ktorá sa používa aj na sprchovanie a pod.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Alternatívne riešenia

Ak podnikateľ pracuje aj v kancelárii aj doma, má dva pracovné priestory. V takom prípade je potrebné dodržať legislatívu a každý podnikateľský priestor v SR musí byť schválený regionálnym úradom verejného zdravotníctva.

Zmena účelu užívania

Častým názorom je, že pre časť bytu alebo domu používanú na podnikanie je potrebné zmeniť jeho účel užívania z "bývania" na "podnikanie" na stavebnom úrade. Názor však je, že s uznateľnosťou daňového nákladu táto povinnosť nesúvisí a ten si jednoducho musíte (príslušným výpočtom a pod.) obhájiť samostatne. Na inom úrade.

Dôležité upozornenie

Rozdeliť si náklady, ktoré platí fyzická osoba za vlastný byt alebo dom a časť z nich si započítať medzi daňové, môže len fyzická osoba ako živnostník, autor alebo iná SZČO. Ak prejde na podnikanie formou vlastnej eseročky, eseročka ako samostatný subjekt nemôže zahrnúť do svojich nákladov časť nákladov spoločníka.

Prenájom bytu na pracovné cesty

Ak SZČO, zamestnanec, spoločník eseročky alebo štatutár eseročky chodí často na pracovné cesty do mesta mimo miesta svojho pravidelného výkonu práce a na tento účel si namiesto hotela alebo ubytovne platí klasické nájomné za byt, je to priechodné riešenie. Je to vhodné v situácii, ak byt podnikateľ nevlastní, ale si ho prenajíma od cudzej osoby.

Prenájom nehnuteľnosti "svojej" s.r.o.

Eseročka ako samostatná právnická osoba nemôže zahrnúť do nákladov časť bytových alebo energetických nákladov jej spoločníka. Postup zahrnutia nákladov súvisiacich s bytovou kanceláriou - či dokonca sídlom firmy v byte či dome - je zložitejší.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Ako na to?

Spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti prenajme jej časť (prípadne celú) "svojej" eseročke. Týmto spôsobom dostane náklady súvisiace s bytom/domom jej spoločníka do daňových nákladov eseročky. Zároveň si môže spoločník nejaké tie peniaze legálne vybrať bez platenia odvodov, pretože z príjmov prenajímateľa sa neplatia odvody (ide o pasívne príjmy).

Povinnosti prenajímateľa

• Registrácia: Spoločník ako prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade do konca nasledujúceho mesiaca po uzatvorení nájomnej zmluvy a získa DIČ.
• Evidencia a daňové priznanie: Prenajímateľ je povinný viesť daňovú evidenciu o príjmoch z prenájmu a súvisiacich daňových výdavkoch. Zdaňovaným príjmom je nájomné, ktoré platí eseročka.
• Daňové výdavky: To, aké daňové výdavky si prenajímateľ môže uplatniť, závisí od jeho rozhodnutia zahrnúť prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku. V prípade zaradenia do obchodného majetku si môže uplatniť všetky výdavky vrátane odpisov majetku a technického zhodnotenia, poistenia a dane z nehnuteľnosti. V prípade nezaradenia si uplatní iba bežné výdavky spojené s prevádzkou (energie, fond opráv, upratovanie).
• Prenajímaná výmera: Pre lepšiu dôkaznosť je ideálne prenajať len konkrétnu výmeru nehnuteľnosti, ktoré vie firma ako domácu pracovňu či sídlo firmy dokázať. Tým pádom je však podľa prenajímanej výmery potrebné aj krátiť príslušné daňové výdavky, prípadne niektoré výdavky si neuplatniť vôbec (napr. voda).
• Oslobodenie od dane: Z príjmov z prenájmu je oslobodených 500 EUR ročne. Prenajímateľ zdaňuje len rozdiel medzi celkovým zinkasovaným ročným nájomným a sumou 500 EUR.
• Odvody: Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti neplatí prenajímateľ odvody.
• Manželia a spoluvlastníci: Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia si príjmy a výdavky rozdeliť a podať 2 daňové priznania. Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastnia podieloví spoluvlastníci, títo musia uzavrieť nájomnú zmluvu s eseročkou obaja, registrovať sa a podávať daňové priznanie obaja.
• Technické zhodnotenie a opravy: Ideálne je, ak idú opravy a rekonštrukcie z prostriedkov a do nákladov prenajímateľa.
• Daň z nehnuteľnosti: Pokiaľ sa nehnuteľnosť používa na iný účel ako na bývanie, na účely dane z nehnuteľnosti ide o nebytový priestor.
• Transferové oceňovanie: Vzťah prenajímateľ vs. eseročka podlieha transferovému oceňovaniu.
• Platenie nájomného: Platenie nájomného by malo byť pravidelné, tj každý mesiac.
• Energie: Pre jednoduchosť odporúčame energie platiť priamo prenajímateľovi v cene nájomného.

Zdaňovanie energií

Proces zdaňovania komplikuje fakt, že zmluva o dodávke energií môže byť uzavretá medzi prenajímateľom a dodávateľom, pričom platba prebieha od nájomcu priamo k dodávateľovi. Jednoduchším je zmluvný vzťah uzavretý medzi prenajímateľom a dodávateľom a platba prebiehajúca od nájomcu k prenajímateľovi.

Riziká a obmedzenia

V niektorých prípadoch môže byť daňový efekt aj celkom malý, najmä z dôvodu platenia dane z prípadného budúceho predaja nehnuteľnosti a transferového oceňovania.

Vlastné merače energií

Ak má eseročka v byte alebo dome vlastnú výrobnú miestnosť či predajňu, vlastné merače na elektrickú energiu, teplo či vodu (a ich fakturácia na eseročku) jasne oddelia podnikateľské od nepodnikateľského a nie je potrebné riešiť komplikovaný prenájom. Na druhej strane sa takto do nákladov nedostanú iné sumy. V tomto prípade však ceny niektorých energií môžu byť násobne vyššie, ak sú faktúrované na sro, keďže pre právnické osoby sa používajú iné tarify.

Kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti s.r.o.

Eseročka (resp. SZČO) si nemusí nehnuteľnosť len prenajímať, ale si ju môže aj celú kúpiť, prípadne vystavať vo vlastnej réžii. Investovanú sumu - prípadne jej časť - si môže uplatniť v daňových nákladoch vo forme odpisov. Je vhodné rozlišovať, či nehnuteľnosť bude slúžiť celá na podnikanie, alebo aj pre bývanie. V oboch prípadoch odporúčame pre nehnuteľnosť zriadiť samostatnú sro, ktorá ju bude vlastniť.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Samostatná s.r.o. pre nehnuteľnosť

Ak je nehnuteľnosť pod samostatnou sro, tá ho prenajíma firme, ktorá v nej pôsobí, prípadne aj fyzickým osobám, ktoré v ňom bývajú. Tu treba zvážiť, aká časť plochy sa prenajíma pre podnikanie a aká časť pre bývanie. Všeobecne, ak väčšia časť plochy je pre podnikanie, nehnuteľnosť sa klasifikuje ako nebytový priestor. Ak väčšia časť plochy je pre bývanie, priestor sa klasifikuje ako bytový. Dôsledkom môžu byť ceny energií, daň z nehnuteľnosti, povinnosti týkajúce sa nebytových priestorov a pod. V prípade, ak sa jedná napr. o byt, je vhodné, aby sro, ktorá ho vlastní, mala nájomnú zmluvu s podnikateľským subjektom, ale aj s fyzickými osobami.

Náklady s.r.o. vlastniacej nehnuteľnosť

Sro, ktorá nehnuteľnosť vlastní, si môže v nákladoch uplatniť okrem odpisov a energií mnoho ďalších nákladov. Samozrejme, na takúto nehnuteľnosť sa nevzťahuje oslobodenie pri predaji po 5 rokoch. Pri predaji sro zdaňuje zisk, ktorý je rozdielom medzi predajnou cenou a zostatkovou cenou nehnuteľnosti (t.j. ešte neodpísanou časťou).

Financovanie kúpy nehnuteľnosti s.r.o.

Sro prenajímajúca nehnuteľnosť vracia prijaté peniaze majiteľovi, ktorý jej na kúpu nehnuteľnosti požičal peniaze.

Transferové oceňovanie

V prípade transakcií medzi prepojenými osobami je povinné zostaviť transférovú dokumentáciu.

Príklady transakcií medzi prepojenými osobami

• Spoločník poskytne bezúročnú pôžičku vlastnej spoločnosti. Poskytnutie pôžičky nie je obchodným vzťahom. Spoločník, keďže nie je podnikateľ, nemá povinnosť úpravy základu dane. Spoločnosť takisto nemusí riešiť túto otázku, lebo to neznižuje základ dane a nezvyšuje daňovú stratu. Ak obchodná spoločnosť poskytne spoločníkovi alebo konateľovi bezúročnú pôžičku, suma pôžičky nepodlieha dani z príjmov. Nepeňažným zdaniteľným príjmom pre spoločníka alebo konateľa je však úrok, ktorý nie je povinný z pôžičky uhradiť. Pri výpočte výšky úroku sa vychádza z úroku, za ktorý poskytuje pôžičky banka, a to v mieste a v čase poskytnutia pôžičky podobného charakteru.
• Ak spoločník prenajme nehnuteľnosť svojej spoločnosti bude musieť riešiť otázku ceny v transferovej dokumentácii. Teda nie je možné prenajímať za cenu nižšiu ako je cena obvyklá inak sa bude musieť rozdiel dodaniť u prenajímateľa. Ani opačne by to nebolo správne, pretože by sa musel dodaniť rozdiel u nájomcu závislej osoby.
• Spoločnosť musí dodať rozdiel v daňovom priznaní na r. Ak poskytne dar spoločnosť spoločníkovi, bude to u spoločníka posúdené ako nepeňažný príjem (dar je predmetom dane ak súvisí s výkonom závislej činnosti).
• Spoločnosť si prenajala od spoločníka na výpožičku motorové vozidlo (bezplatne). Okrem nákup PHL vykonala na ňom TZ a opravy a údržby v hodnote 2400 eur. Výdavky na PHL budú daňovo uznané, ostatné sú nedaňovým výdavkom.

DPH a prenájom nehnuteľností

Od 1.1.2019 vstúpila do platnosti zmena súvisiaca s prenájmom nehnuteľností, kde platitelia dane musia čeliť oslobodeniu od DPH, limitácie pri odpočítaní DPH a v konečnom dôsledku sa nevyhnú ani používaniu koeficientu pri nehnuteľnostiach. Prijaté zmeny znamenajú pre podnikateľské subjekty hľadanie nových možností, ako si nastaviť svoje podnikateľské aktivity, čo najvýhodnejšie.

Miesto dodania

V prípade prenájmu nehnuteľnosti je v zmysle § 16 ods. 1 zákona o DPH miestom dodania krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Z toho vyplýva, ak sa nehnuteľnosť nachádza na Slovensku a poskytujeme ju na prenájom/podnájom iným subjektom, v tom prípade miestom zdanenia je Slovensko. Podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti posudzujeme rovnako ako prenájom.

Prenájom vs. Podnájom

Pri prenájme prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo mal z nej úžitok. Pri podnájme dochádza k tomu istému dodaniu s tým rozdielom, že účastníci vzťahu majú odlišné označenie, t. j. pri nájme ide o vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom nehnuteľnosti a v prípade podnájmu hovoríme o vzťahu medzi nájomcom a podnájomníkom.

Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ je povinný sledovať obrat pre povinnú registráciu podľa zákona o DPH. Prenajímateľ, ktorý dosiahne obrat vo výške 49 790 EUR za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty Daňovému úradu.

Oslobodenie od DPH vs. uplatňovanie DPH

Podľa zákona o DPH by prenajímateľ - už ako platiteľ DPH - následne postupoval podľa § 38 ods. buď uplatní oslobodenie od DPH na výstupe - a v tom prípade si nemôže odpočítať DPH zo vstupov súvisiacich s nadobudnutím resp. alebo sa rozhodne pre uplatňovanie výstupnej DPH - práve za účelom možného odpočítania vstupnej DPH. Toto rozhodnutie môže uplatniť iba v prípade nehnuteľností iných ako je byt, rodinný dom a apartmán v bytovom dome resp.

Ubytovacie služby a DPH

Novelizáciou zákona o DPH došlo 1.1.2019 k rozšíreniu uplatňovania zníženej sadzby DPH - konkrétne pribudla nová príloha č. 7a v zákone o dani z pridanej hodnoty, v ktorej sú definované služby so zníženou sadzbou dane. V prípade ubytovacích služieb posudzujeme každú službu podľa toho, či poskytujeme jednu službu alebo kombináciu služieb. Podľa Rozsudku súdneho dvora C-200/04 pri kombinácii viacerých služieb je nevyhnutné posúdiť každý prípad jednotlivo a zobrať do úvahy všetky okolnosti, za akých sa predmetné plnenie poskytuje. V praxi to znamená, že pri ubytovacích službách posudzujeme súvislosť s poskytovanou službou: napríklad upratovanie a recepčné služby, parkovanie, vstup do bazéna pre ubytovaných hostí či vstup do fitnescentra pre ubytovaných hostí. Ubytovanie s raňajkami, ktoré sú súčasťou ceny za ubytovanie, podlieha napríklad zníženej sadzbe dane 10%.

Krátkodobé ubytovanie a Airbnb

Poskytovanie krátkodobého ubytovania prostredníctvom platformy zdieľanej ekonomicky Airbnb je hitom. Ak ide o pravidelnú sústavnú činnosť, ide v zmysle Obchodného zákonníka jednoznačne o podnikanie. Poskytovateľ by teda mal byť registrovaným podnikateľom - či už živnostníkom, obchodnou spoločnosťou resp. v rámci Štatistickej klasifikácie ekonomických činností SK NACE Rev. 2 spadá takéto ubytovanie buď pod “55.10 Hotelové a podobné ubytovanie”, pod “55.20 Turistické a iné krátkodobé ubytovanie” alebo “55.90 Ostatné ubytovanie” („prechodné poskytovanie prechodného alebo dlhodobého ubytovania v jednotlivých alebo zdieľaných izbách“). celé to však komplikuje pravidlo uvedené v § 38 ods. 4 zákona o DPH: ostatné ubytovanie v triede 59.0 je ubytovacou službou iba v prípade, ak je poskytnuté na menej ako 3 mesiace. Niektorí Airbnb ubytovatelia v praxi poskytujú v rámci jedného bytu aj ubytovanie na pár nocí rovnako aj dlhodobé ubytovanie na niekoľko mesiacov najmä pre študentov. Podľa tohto by si mali jednotlivé izby a prijaté sumy sledovať a rozdeľovať na časť služieb, ktorá je prenájmom bez DPH a bez možnosti odpočítať vstupnú DPH a časť, ktorá ubytovacími službami s uplatnením DPH a súvisiacim odpočítaním DPH.

Zdaňovanie príjmov z Airbnb

Na účely dane z príjmov sa ponúka možnosť zdaniť príjmy poskytovateľa-fyzickej osoby ako prenájom nehnuteľností s poskytnutím iba základných služieb spojených s prenájmom v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. druhou možnosťou - ak poskytovateľ poskytuje aj iné než základné služby spojené s prenájmom - je zdaňovať príjmy ako živnostník na základe živnostenského oprávnenia. v praxi však nie je jasné, čo sú vlastne “základné a iné než základné“ služby spojené s prenájmom a najmä krátkodobé ubytovanie v rozsahu pár nocí mne osobne už spadá pod živnostenské podnikanie.

Zrážková daň pri Airbnb a Booking

Prenajímatelia používajúci na predaj platformy ako sú Airbnb či Booking dostali od začiatku roka 2018 do slovenského ministerstva financií “darček”: z platieb, ktoré si za sprostredkovanie ubytovania resp. použitie platformy od nich materská Airbnb či Booking zoberie resp. zrazí, neodvedú len DPHčku, ale často aj zrážkovú daň z príjmov. Zahraničné firmy, ktoré v SR poskytujú sprostredkovanie ubytovania či prepravy prostredníctvom tzv. digitálnej platformy - teda Airbnb či Booking a pod. - vzniká totiž v SR povinnosť zaregistrovať si stálu prevádzkáreň a teda príjmy za sprostredkovania na území SR zdaniť podaním daňového priznania v SR. Kým tak neurobia (čo neurobili), daň vo forme zrážkovej dane pri zdroji sú z platieb za sprostredkovanie zaplatených týmto firmám povinní zraziť a odviesť štátu práve malí prenajímatelia. Teda Airbnb vyplatiť len sumu čistej provízie zníženej o daň, čo pri online platbách jednoducho nejde a daň musia zaplatiť de facto zo svojho. Najčastejšie využívanie služby (booking, Airbnb, Bolt) sú už aktuálne v SR registrované pre daň z príjmov.

Daňové výdavky pri prenájme

Pri prenájme je možné uplatniť si daňové výdavky. Uplatňovanie výdavkov pri prenajatej nehnuteľnosti závisí od toho, či túto nehnuteľnosť máte zaradenú v obchodnom majetku. V takomto prípade si môžete uplatňovať daňové odpisy nehnuteľnosti, všetky náklady spojené s údržbou a jej prevádzkou. V praxi však najčastejšie dochádza iba k prenájmu nehnuteľnosti bez toho, aby bola zaradená do obchodného majetku a boli uplatňované daňové odpisy. V prípade, ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, možno si uplatňovať len výdavky, ktoré priamo súvisia s jej „prevádzkou“. Ide o pravidelné mesačné platby správcovi nehnuteľnosti, okrem príspevku do fondu údržby a opráv a poistenia nehnuteľnosti, náklady na elektrickú energiu, prípade pripojenie na internet. Aj v prípade prenájmu nehnuteľnosti možno vykázať stratu, napríklad v prípade, ak vám nájomca nevyplatí nájomné. Túto stratu však nie je možné v budúcich rokoch uplatniť, resp. odpočítať si ju a znížiť si tak základ dane z príjmov v budúcich zdaňovacích obdobiach, ak ide o príjmy z prenájmu podľa zákona o dani z príjmov, tzn. nie ste podnikateľom, ktorý by prenajímal nehnuteľnosť ako súčasť svojho obchodného majetku.

Paušálne výdavky

Paušalizácia výdavkov na 80 percent bola upravená od 1. januára 2015. Krátia sa výdavky na obstaranie, technické zhodnotenie a prevádzkovanie, opravy a udržiavanie majetku v prípade, ak ide o taký majetok, ktorý sa používa aj na súkromné účely. Uvedený postup sa neuplatní pri nehnuteľnostiach a pri automobile poskytnutom aj na súkromné použitie zamestnancovi, ak mu je zdaňované 1 percento z upravenej vstupnej ceny vozidla. Ak ide o nájom napríklad kancelárie, ktorú používate na svoje podnikanie, uplatníte si výdavok vo výške 100 percent. Ak by ste prenajatý priestor používali napríklad 30 percent na súkromné účely a 70 percent na podnikanie, uplatníte si do daňových výdavkov iba 70 percent sumy prenájmu.

Zateplenie domu

Zateplenie domu sa do daňovo uznaných výdavkov neprenajímateľa nepremietne.

Príjmy z prenájmu a daňové priznanie zamestnanca

Ak zamestnanec popri zamestnaní aj prenajíma, musí si urobiť daňové priznanie sám. Do daňového priznania však musí uviesť všetky svoje príjmy a zárobkové aktivity za posledný rok. Všetky príjmy sa vysporiadajú jedným priznaním. Ročné zúčtovanie dane, ktoré robí zamestnávateľ, nemôže obsiahnuť žiadne iné príjmy, než príjmy zo zamestnania. Teda ani prenájom či iné podnikanie.

Príklad

Pán Jozef počas celého r. 2011 pracoval v trvalom pracovnom pomere a zarobil spolu 10 000 EUR. Zároveň prenajímal byt za 250 EUR mesačne. V r. Pán Jozef musí vyhotoviť daňové priznanie typ B. Upravený základ dane = 8 660 - 3560 + 1500 = 6600 EUR (nezdaniteľná časť sa za r. 2011 3 559,30 EUR odpočíta už len od príjmov zo zamestnania. Z príjmov z prenájmu nie. Ako vidíme, pán Jozef doplatil v daňovom priznaní daň iba z príjmov z prenájmu (1500 EUR x 19% = 285 EUR). Príjmy zo zamestnania mu nič neovplyvnili ani nezvýšili daň. Ak si zamestnanec-prenajímateľ predsa nechal v zamestnaní vyhotoviť ročné zúčtovanie dane, nič vážne sa nedeje. Všetko dá dokopy daňovým priznaním, ktoré bude buď opravné alebo dodatočné.

Prenájom a živnosť

Prenajímať nehnuteľnosť je možné bez živnosti, no aj na základe živnosti. prenajímateľ, ktorý “neposkytuje iné než základné služby spojené s prenájmom”, na prenájom nepotrebuje živnostenské oprávnenie a prenajíma nehnuteľnosť len na základe registrácie na daňovom úrade. Tj má pridelené iba DIČ a v rámci zákona o dani z príjmov ide o príjmy SZČO v zmysle § 6 ods. 3. Tento si môže uplatniť iba reálne výdavky - fyzické osoby-prenajímatelia sú de facto jedinou podmnožinou v rámci SZČO, ktorí si nemôžu uplatniť “brutálne” výhodné paušálne náklady vo výške 60% z príjmov. prenajímateľ, ktorý v rámci prenájmu poskytuje širšie spektrum služieb (napr. stravovanie), prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia. Má teda pridelené IČO a zároveň aj DIČ.

Príklad

Jozef v r. 2017 kúpil byt za kúpnu cenu 100 000 EUR. Používal ho na bývanie ako súkromná osoba a od mája 2020 sa rozhodol ho prenajať za mesačné nájomné 500 EUR. Jeho príjmami z prenájmu teda bude 8 x 500 EUR, tj 4 000 EUR. Zdaniteľnými príjmami z prenájmu je 4 000 EUR mínus oslobodených 500 EUR, tj 3 500 EUR.

Odpisy

Je možné znížiť si základ dane z príjmov z prenájmu aj o cenu prenajímanej nehnuteľnosti prostredníctvom odpisov. Nevýrobné budovy - teda aj byty - sa však odpisujú 40 rokov, teda ročný odpis bude vypočítaný 100 000 EUR : 40, tj 2 500 EUR.

Oprava a údržba

Do nákladov je možné zahrnúť aj oprava a údržba bytu - napr. technické zhodnotenie bytu, tj výrazná rekonštrukcia (napr. výmena drevených okien za plastové, zníženie stropu, prístavba balkóna). Otázka, či sú práce, materiály, tehly či čokoľvek na bločku/faktúre opravou alebo technickým zhodnotením, je “večnou” daňovou otázkou. Rozdiel je samozrejme v uplatnení: opravy idú do nákladov hneď v danom roku, technické zhodnotenie prostredníctvom odpisov - tj dlhodobo a okrem toho sa o pár stupňov komplikuje 40-ročný odpisový plán.

Spoluvlastníctvo

• podielové spoluvlastníctvo - príjmy a výdavky si vlastníci rozdelia podľa ich spoluvlastníckych podielov.
• bezpodielové spoluvlastníctvo - príjmy a výdavky si vlastníci rozdelia rovnakým alebo iným ľubovoľným pomerom.

Čiastočný prenájom

ak prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť iba čiastočne (napr. odpisy je možné uplatniť len do sumy príjmov z prenájmu a to časovo rozlíšených. Ak teda v danom roku nájomca nezaplatí žiadne nájomné, nie je možné si uplatniť daňový odpis. Ak ho zaplatí v niektorom z ďalších rokov, na uplatnenie daňového odpisu za predchádzajúci rok je v niektorých prípadoch dokonca potrebné podať dodatočné daňové priznanie za rok, v ktorom si ho prenajímateľ neuplatnil.

Obchodný majetok

Výhodou je širšie uplatnenie výdavkov (vyššie). Nevýhodou je zdanenie príjmu pri neskoršom predaji nehnuteľnosti: jednak je príjem z predaja oslobodený až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku (dovtedy sa zdaňuje), jednak sa pri tomto predaji zdaňuje rozdiel medzi príjmom z predaja a zostatkovou cenou po uplatnení všetkých odpisov. Ak by sa teda Jozef rozhodol byt predať napr. v r. 2030 napr. za 150 000 EUR, jeho daňovým nákladom bude vstupná cena pre odpisovanie 100 000 mínus odpisy za roky 2020-2029 (tj 15 x 2 500 EUR), tj 24 167 EUR. Oslobodenie pri príjmoch z predaja domu: od kedy sa počíta 5 rokov?

Splátky hypotéky a náklady

Nie. Splátky sú cash-flow, tj odchádzajúce platby. Do bežných nákladov roka však vstupujú úroky z úveru.

Zaradenie do obchodného majetku

V praxi vo väčšine prípadov - väčšine prenajímateľov totiž vedie zjednodušenú daňovú evidenciu (čítaj nižšie). Ide de facto o začatie účtovania/evidovania daného majetku/nehnuteľnosti ako obchodného odpisovaného majetku. Čiže v daňovej evidencii vytvoríte inventárnu kartu a odpisový plán danej nehnuteľnosti - resp. len začnete novú tabuľku.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

Ide najmä o situáciu, ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Vtedy si manželia môžu príjmy z prenájmu rozdeliť ľubovoľným pomerom, no rovnakým pomerom si musia rozdeliť aj výdavky. Ak napr. príjmy z prenájmu takto vlastnenej nehnuteľnosti boli v r. 2024 6 000 EUR a manželia nemali iné príjmy ako fyzické osoby (napr. zo zamestnania, z podnikania ako SZČO či príjmy z predaja bytu), môžu si príjem rozdeliť na 2 časti: manžel 3 000 EUR a manželka 3 000 EUR. Keď si obaja odpočítajú oslobodených 500 EUR, zdaniteľným príjmom oboch bude suma 2 500 EUR. No pri takomto celoročnom zdaniteľnom príjme nemusia podávať daňové priznanie a teda ani platiť daň z príjmov.

#

tags: #ľudskou #rečou #prenájom #nehnuteľnosti #cez #sro