Majetkovoprávne vzťahy: Komplexný pohľad na úpravu a problémy

Majetkovoprávne vzťahy predstavujú rozsiahlu a komplexnú oblasť práva, ktorá sa dotýka každodenného života jednotlivcov, podnikateľov aj obcí. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na túto problematiku, zohľadňuje historické aspekty, súčasnú legislatívu a praktické problémy, ktoré sa v tejto oblasti vyskytujú. Cieľom je poskytnúť čitateľovi komplexný prehľad o majetkovoprávnych vzťahoch na Slovensku.

Úvod do majetkovoprávnych vzťahov

Občianske právo vo všeobecnosti upravuje majetkové vzťahy a s nimi súvisiace osobné a osobno-majetkové vzťahy. Subjekty týchto vzťahov majú v právnej rovine rovnaké postavenie a dispozičnú autonómiu. Obchodné právo je odvetvím súkromného práva, ktoré upravuje majetkovoprávne postavenie podnikateľov a vzťahy medzi nimi v súvislosti s ich podnikateľskou činnosťou.

Oblasti práva upravujúce majetkové vzťahy

Majetkové právo je obsiahnuté v rôznych právnych odvetviach, z ktorých najvýznamnejšie sú:

• Občianske právo: Upravuje všeobecné majetkové vzťahy medzi fyzickými a právnickými osobami, vrátane vlastníctva, dedičstva, záväzkov a iných právnych inštitútov.
• Obchodné právo: Zameriava sa na majetkovoprávne postavenie podnikateľov a ich vzájomné vzťahy pri podnikateľskej činnosti.
• Trestné právo: V kontexte majetkových vzťahov sa zameriava na trestné činy proti majetku, ako sú krádeže, podvody, sprenevery a iné.

Advokát a majetkovoprávne vzťahy

Advokát zohráva kľúčovú úlohu pri ochrane práv a záujmov klientov v majetkovoprávnych vzťahoch. Poskytuje právne poradenstvo, zastupuje klientov v súdnych a mimosúdnych konaniach a pomáha pri riešení sporov. V oblasti majetkových vzťahov je dôležitá rýchla a kvalifikovaná pomoc advokáta. Advokátska kancelária poskytuje kompletné právne poradenstvo týkajúce sa obecného zriadenia v zmysle zákona č. 369/1990 Z.z. o obecnom zriadení. Rovnako v oblasti pozemkových spoločenstiev zabezpečuje právny servis v záujme predchádzania sporov podľa zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách.

Majetkovoprávne usporiadanie líniových stavieb

Dôležitou súčasťou prípravy líniových stavieb je zabezpečenie právneho vzťahu stavebníka k pozemkom potrebným na ich realizáciu. Platí, že bez zabezpečenia majetkovoprávneho usporiadania nemôže príslušný stavebný úrad vydať stavebné povolenie na príslušnú stavbu. Cieľom je poskytnúť základné informácie o procese majetkovoprávneho usporiadania líniových stavieb tým, ktorí rozhodujú o príprave a realizácii takýchto stavieb, plánujú ich prípravu a odhadujú ich časovú náročnosť. Problematika prípravy územia na realizáciu líniových stavieb je veľmi rozsiahla, v tomto článku sa však zaoberáme iba majetkovoprávnym usporiadaním pozemkov. Zabezpečenie právnych vzťahov k stavebným objektom a iným nehnuteľnostiam, ktoré sa nachádzajú v záujmovom území pripravovanej stavby a sú určené na demoláciu, prípadné presídlenie obyvateľov, zabezpečenie výkupu stavieb slúžiacich na podnikateľskú činnosť, zabezpečenie náhradných bytov, domov alebo priestorov na podnikanie atď. Na vydanie stavebného povolenia je potrebné, aby stavebník zabezpečil právny vzťah k príslušným pozemkom, na ktorých sa má samotná stavba uskutočniť, čo predstavuje trvalý záber stavby na 100 %. To znamená, že treba mať uzatvorený takýto vzťah s každým jedným vlastníkom na každý jeden m2 pozemku a tiež aj na pozemky potrebné v čase výstavby, ako sú manipulačný priestor, zariadenie staveniska, skládky zemín a materiálov, prístupové cesty a pod. V tomto prípade ide o dočasný záber stavby alebo tzv. dočasný záber stavby do jedného roka (limit záberu pozemkov do jedného roka sa zaužíval v súvislosti s možnosťou použitia pozemku bez rozhodnutia o dočasnom odňatí pozemkov z PPF v zmysle § 18 zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy č. 220/2004 Z. V prípade dočasného záberu pozemkov, teda ak ide o dočasný nájom na obmedzené časové obdobie, by sa dal uplatniť výklad § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka v nadväznosti na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky rozhodujúci v obdobnej veci pod č. 1 Cdo 119/96, podľa ktorého o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.

Prečítajte si tiež: Rozvod a majetkové vysporiadanie

Problémy majetkovoprávneho usporiadania

Postup uvedený v úvode funguje možno v určitom percente prípadov. Vždy však zostanú nejaké komplikované prípady, bez vyriešenia ktorých nemožno pokračovať v príprave stavby, takže je úplne jedno, aké percento prípadov sa podarí ukončiť, lebo na trvalý záber stavby treba vždy 100 %. Vzhľadom na to by som chcel aspoň v stručnosti načrtnúť rozsah jednotlivých oblastí súvisiacich s majetkovoprávnym usporiadaním, ako sú história a súčasnosť evidencie vlastníctva (v tomto prípade zasahuje história evidencie vlastníctva svojimi právnymi dôsledkami aj do dnes platného stavu evidencie vlastníctva), spôsob a druhy usporiadania nehnuteľností, problémy pri realizácii, problémy v legislatíve platného právneho stavu či určité výhľady do budúcnosti (napríklad nový stavebný zákon a zákon o vyvlastňovaní nehnuteľností predložený v Národnej rade SR). Výklad tohto ustanovenia Občianskeho zákonníka sa zatiaľ v rozhodovacej praxi stavebných úradov dostatočne neujal a dá sa zrejme použiť len v prípadoch absentujúceho súhlasu nezistených vlastníkov. V prípade sporu so známym a živým vlastníkom by sa hľadali ďalšie dôvody, prečo by mal mať stavebný úrad pochybnosť o dostatočnom právnom vzťahu stavebníka k pozemku, a stavebné povolenie by sa nevydalo. V takomto prípade treba vec vyriešiť obmedzením vlastníckeho práva vyvlastnením.

Evidencia vlastníctva: história a súčasnosť

V dôsledku historického vývoja, ale aj platného právneho stavu vo veci evidencie vlastníctva pozemkov sú spoluvlastnícke podiely jednotlivých vlastníkov veľmi rozdrobené - jeden pozemok, z ktorého často stačí na predmetnú stavbu len niekoľko m2, vlastní mnoho spoluvlastníkov. Týchto spoluvlastníkov môže byť až niekoľko desiatok, ale aj niekoľko stoviek. Historicky sa na území Slovenska vlastníctvo pôdy drobilo podľa tu platného uhorského práva - na rozdiel od Českej republiky, v ktorej sa po zániku Rakúsko-Uhorska uplatňovalo rakúske právo, v rámci ktorého sa pozemky nedali drobiť. Po vzniku ČSR po druhej svetovej vojne a s nástupom združstevňovania sa poľnohospodárska pôda užívaná jednotnými roľníckymi družstvami často ani dedičsky neprejednávala, lebo to dedičia považovali za zbytočné, keďže sa táto pôda aj tak nedala reálne využívať. Po roku 1989 sa u nás v rámci reštitúcií tiež najprv začalo s obnovovaním dedičstiev, a to v prípadoch, keď pozemky zdedil len jeden dedič. To viedlo k ďalšiemu nezmyselnému drobeniu aj tak už väčšinou malých spoluvlastníckych podielov na ešte menšie. Toto zastavil až zákon č. 180/1995 Z. z. o pôde, ktorý stanovil na drobenie a dedenie pozemkov mimo zastavaného územia obce minimálny veľkostný limit - 2 000 m2 pri poľnohospodárskej pôde a 5 000 m2 pri lesnej pôde. Toto drobenie sa reguluje osobitným finančným odvodom až do výmery 20 000 m2.

Vývoj evidencie vlastníctva

Evidencia vlastníckych vzťahov k pôde prešla za posledné storočia viacerými zmenami. Z nášho pohľadu má reálny význam evidencia vlastníckych vzťahov najmä v pozemkovej knihe (v tzv. pozemkovoknižných vložkách), a to na základe zákona č. 95/1871 r. z. o zavedení všeobecného zákona o pozemkových knihách. Tam sa však už od 1. 4. 1964 nové vlastnícke vzťahy nezapisovali, ale v prípade zmeny vlastníctva sa na základe zákona č. 22/1964 Zb. začali zapisovať do tzv. evidencie nehnuteľností. V prípade, že nedošlo k zmene vlastníctva, aj v súčasnosti naďalej platí zápis vlastníctva z pozemkovej knihy. Od 1. 1. 1993 sa na základe zákona č. 265/1992 Zb. a zákona č. 266/1992 Zb. evidujú vlastnícke vzťahy v katastri nehnuteľností na listoch vlastníctva, kde sa eviduje zmena vlastníckych vzťahov aj v súčasnosti. Vlastníctvo sa môže evidovať aj v listinách, ktoré nemusia byť zapísané ani v pozemkovej knihe, ale ani na listoch vlastníctva. Sú to najmä rôzne nezapísané dedičské rozhodnutia bývalých štátnych notárstiev, notárov, súdov, rozhodnutia o pozemkových reformách, o konfiškáciách, prídelové listiny o prídele štátnej pôdy novým vlastníkom a podobne. Tieto listiny majú platnosť najmä z toho dôvodu, že do účinnosti Občianskeho zákonníka č. 141/1950 Zb. platilo, že vlastníctvo sa dalo nadobudnúť až vkladom príslušnej listiny do pozemkovej knihy. Opustením tejto zásady v Občianskom zákonníku z roku 1950 sa dalo nadobudnúť vlastníctvo aj mimo pozemkovej knihy, teda priamo z príslušnej listiny. V tomto zákone vznikol aj nový druh vlastníctva, tzv. socialistické vlastníctvo. V súčasnosti platí, že vlastníctvo nadobudnuté zo zmluvného vzťahu prechádza na nadobúdateľa až právoplatnosťou vkladu do katastra. Okrem toho však vlastníctvo môže vzniknúť aj zo zákona, napríklad smrťou poručiteľa, keď prechádza na dedičov - v dedičskom konaní sa ustáli, ktorý dedič získa aký konkrétny podiel z dedičstva. Listinou dokladujúcou vlastníctvo je osvedčenie o dedičstve, pričom jeho zápisom na list vlastníctva sa iba deklaruje príslušné vlastníctvo, ktoré už vzniklo. To platí aj v prípade iných nadobúdaní vlastníctva, napríklad v dražbe, rozhodnutím súdu, vyvlastnením, v konaní o pozemkových úpravách a pod.

Keď sa v roku 1964 v súvislosti s účinnosťou zákona č. 22/1964 Zb. prestal do pozemkovej knihy zapisovať nový vlastnícky vzťah k nehnuteľnostiam, zvolila sa taká prax, že pri každej zmene vlastníctva sa nový vlastník zapísal už do listu vlastníctva v tzv. evidencii nehnuteľností. Tento zápis nebol často z technických príčin úplný, najmä pri poľnohospodárskej pôde vznikali tzv. hluché listy vlastníctva, keď bol na liste vlastníctva zapísaný iba nový vlastník bez parcelového čísla s odkazom na listinu, na základe ktorej vlastníctvo vzniklo, alebo tam bola aj iná kombinácia neúplného zápisu. Na liste vlastníctva však nebol zapísaný údaj o právnom predchodcovi z pozemkovej knihy, čo robí aj dodnes veľký problém, keďže bez pôvodných listín sa nedá zistiť, ktorý pôvodný pozemkovoknižný vlastník platí dodnes a ktorý už nie. V pôvodnej pozemkovoknižnej vložke sa väčšinou urobila pri aktuálne menenom vlastníkovi iba poznámka, že došlo k zmene, a vyznačilo sa číslo listiny, ktorou k tejto zmene vlastníctva došlo, napríklad číslo dedičského uznesenia alebo číslo registrácie zmluvy na Štátnom notárstve a pod. Často sa tieto zmeny ani nevyznačili.

Obnova evidencie vlastníctva

V súčasnosti sa cielene rieši obnova evidencie vlastníckych vzťahov po jednotlivých katastrálnych územiach, a to prostredníctvom zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, ktorého podstatou je identifikácia vlastníckeho vzťahu k jednotlivým pozemkom v danom katastrálnom území mimo zastavaného územia obce a nové usporiadanie vlastníckych vzťahov v danom území, t. j. preskupenie vlastníkov tak, aby každý jeden vlastník, ak je to vzhľadom na rozsah jeho vlastníctva možné, vlastnil príslušný pozemok v celosti. Zjednodušene povedané, v konaní sa identifikujú vlastníci pozemkov, vypočíta sa ich reálne vlastnená výmera v m2 a hodnota pozemkov a vytvoria sa pre nich iné vhodné parcely v zmysle kritérií, ktoré predpisuje zákon. Ide o prácnu, časovo zdĺhavú a finančne nákladnú činnosť, náročnú najmä z hľadiska geodetických a právnických prác, ako aj z dôvodu potreby spolupráce s miestnymi orgánmi verejnej správy a s vlastníkmi. Trochu zjednodušenú obnovu evidencie vlastníckych práv v konkrétnom katastrálnom území rieši zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom (zákon o pôde), prostredníctvom ktorého sa riešia, zjednodušene povedané, iba vlastnícke pomery v katastrálnom území mimo zastavaného územia obce - tzv. ROEP (register obnovenej evidencie pozemkov) - bez možnosti sceľovania a vhodnejšieho usporiadania pozemkov. Ide vlastne o prvú etapu pozemkových úprav. V tomto procese je zaujímavé, že ani v hlavnom meste SR Bratislave nie je ešte v súčasnosti tento proces ukončený a v niektorých katastrálnych územiach (napr. Podunajské Biskupice) platí ešte stále evidencia vlastníckych vzťahov k tej istej parcele aj podľa listu vlastníctva a časť spoluvlastníckych podielov zároveň aj podľa pozemkovej knihy. Ak ide o štátnu pôdu alebo preukázateľne skonfiškovanú pôdu, stále môže nastať situácia, že skutočným vlastníkom je osoba nezapísaná ani v pozemkovej knihe, ani na liste vlastníctva. Vtedy treba zasa skúmať prvotné listiny, konfiškačné rozhodnutia, prídelové listiny atď. (v príslušných archívoch, ktorých je potenciálne vždy niekoľko). Okrem toho môžu v súčasnosti ešte stále prebiehať aj reštitučné konania, o ktorých má vedomosť iba konkrétny konajúci správny orgán. Obomi týmito konaniami - pozemkovými úpravami a konaniami tzv. ROEP - by sa už mala úplne vylúčiť evidencia vlastníctva z pozemkovej knihy a iných listín.

Prečítajte si tiež: Rozvod a majetok: Čo treba vedieť

Neznámi vlastníci

Napriek dlhodobým snahám štátu o aktualizáciu evidencie vlastníctva v katastri nehnuteľností a napriek zákonnej povinnosti vlastníkov aktualizovať svoje údaje o vlastníckom vzťahu k nehnuteľnostiam vedeným v katastri nehnuteľností je stále veľmi veľké percento tzv. Zastupovanie takýchto nezistených vlastníkov majú zo zákona na starosti Slovenský pozemkový fond (SPF), ak ide o poľnohospodársku pôdu v zmysle zákona č. 180/1995 Z. z. o pôde, a Lesy Slovenskej republiky (LSR) v zmysle zákona č. 326/2005 Z. z. o lesoch, ak ide o lesnú pôdu. Problémom však zostáva otázka, koho všetkého zahŕňa pojem nezistený vlastník, pretože definícia uvedeného pojmu je v zákone o pôde nejasná a napriek dlhoročnej snahe niektorých subjektov dlhodobo zaoberajúcich sa problematikou majetkovoprávneho usporiadania (ďalej aj „odborná verejnosť“) sa tento pojem dodnes nepodarilo legislatívne doriešiť. Ak je všeobecná zhoda, že SPF alebo LSR zastupujú nezisteného vlastníka, prevod vlastníctva nezisteného vlastníka, prípadne zriadenie vecného bremena môžu tieto subjekty vykonať iba v zákone taxatívne uvedených prípadoch.

Pozemkové spoločenstvá

Osobitnou kapitolou je evidencia a nakladanie s pozemkami pozemkových spoločenstiev. Túto problematiku rieši v súčasnosti zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Najčastejšie ide o tzv. urbariáty, ktoré vznikli v minulých storočiach ako pasienkové a lesné spoločenstvá jednotlivých vlastníkov spoločne obhospodarujúcich majetok spoločenstva. Podľa tohto zákona pozemky, ktoré sú v pozemkovom spoločenstve obnovenom podľa zákonov prijatých po r. 1989, patria do spoločného hospodárstva a sú spoločnou nehnuteľnosťou, ktorá je nedeliteľná, okrem v zákone taxatívne uvedených prípadov - napríklad ak sa mení účelové využitie spoločnej nehnuteľnosti alebo jej časti podľa osobitného predpisu, ktorým je zákon o ochrane a využití poľnohospodárskej pôdy č. 220/2004 Z. Ak ide v prípade majetkovoprávneho usporiadania pozemkov patriacich do pozemkového spoločenstva o trvalý záber stavby, treba vlastnícky vzťah k oddelenej časti spoločného pozemku previesť na stavebníka a uzatvoriť kúpnu zmluvu so všetkými spoluvlastníkmi pozemku (po predchádzajúcom rozhodnutí zhromaždenia spoločenstva o oddelení novovytvoreného pozemku).

Rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky

Rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (NSSR) majú významný vplyv na interpretáciu a aplikáciu právnych predpisov v oblasti majetkovoprávnych vzťahov. Tieto rozhodnutia poskytujú usmernenie pre nižšie súdy a prispievajú k jednotnej aplikácii práva.

Príklady právnych viet z rozhodnutí NSSR

• Neoddeliteľný celok a priľahlá plocha: Z gramatického hľadiska je nevyhnutné rešpektovať jazykový výklad pojmu "neoddeliteľný celok“. Podľa slovníka slovenského jazyka možno vyhodnotením významu slov neoddeliteľný - „ktorý sa nedá, nemá oddeliť od daného celku“ nepochybne dospieť k záveru, že tomuto slovnému spojeniu v kontexte s pojmom priľahlá plocha, treba rozumieť tak, že priľahlými plochami sú plochy, z ktorých sa zabezpečuje prístup ku stavbe, údržba stavby, dvory, a tiež pozemky, ktoré sa využívajú spoločne so stavbou vzhľadom na účel užívania stavby. Priľahlou plochou podľa zákona o majetku vyšších územných celkov je l … (Právna veta je skrátená).
• Vecné bremeno zákonom: Zákon č. 66/2009 Z.z. je zákonom, ktorý predpokladá ustanovenie § 151o ods. 1 veta prvá Občianskeho zákonníka - zriadenie vecného bremena zákonom. Vzhľadom k tomu, že je predpisom, ktorým sa upravujú vlastnícke vzťahy k pozemkom pod stavbami vo vlastníctve obcí a vyšších územných celkov nadobudnutých podľa osobitných predpisov, pričom problém náhrady za nútené obmedzenie vlastníckych práv vlastníkov pozemkov pod stavbami priamo nerieši, avšak v ustanovení § 4 odkazuje na úpravu v ustanoveniach § 151n až § 151p Občianskeho zákonníka, pri riešení otázky náhrady za obmedzenie vlastníckych práv, j … (Právna veta je skrátená).
• Náhrada za obmedzenie vlastníckeho práva: Nie je totiž možné opomenúť, že zákon č. 66/2009 Z.z. poskytnutie náhrady vlastníkovi pozemku pod stavbou v podobe náhradného pozemku podmienil ochotou vlastníka stavby na uzavretie zámennej zmluvy a tiež ďalšou podmienkou, ktorou je existencia pozemku vo vlastníctve vlastníka stavby, súceho na zámenu. Až neuplatnenie uvedeného postupu je dôvodom usporiadania pomerov k pozemku pod stavbou v rámci konania o nariadení pozemkových úprav, pričom osobou oprávnenou požiadať o nariadenie pozemkových úprav je len vlastník stavby, kedy sa má prihliadnuť na jeho potreby, pričom aj v rámci nariade … (Právna veta je skrátená).

Prečítajte si tiež: Rozvod a majetok: Čo potrebujete vedieť

tags: #majetkovo #právne #vzťahy #judr