Človek v ohrození: Nájomná zmluva a ochrana práv v nej

Súčasná situácia vo svete prináša neistotu a ohrozenie pre mnohých ľudí. Jednou z oblastí, kde sa táto neistota prejavuje, je aj oblasť bývania a nájomných zmlúv. Tento článok sa zameriava na problematiku nájomných zmlúv a ochranu práv nájomcov, s osobitným zreteľom na zraniteľné skupiny osôb.

Úvod

Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Dôkladné a detailné spracovanie zmluvy, ktoré je obom stranám jasné, by malo zaručovať bezproblémový priebeh nájmu. Avšak, aj napriek tomu sa môžu vyskytnúť situácie, kedy je nájomca ohrozený a jeho práva sú porušované.

Pomoc pre občanov Ukrajiny v núdzi

V súčasnej dobe je mimoriadne dôležité poskytnúť útočisko a prístrešie ukrajinským rodinám, najmä matkám s deťmi a starším osobám, ktoré sa presúvajú na Slovensku bez prechádzajúcich plánov a cieľa. Ako asociácia spájajúca realitných profesionálov sa snažíme pomôcť a vyzývame k zapojeniu sa do pomoci. Mnohé humanitárne organizácie, ako napríklad NARKS a Rebbid, poskytujú komplexné informácie k otázkam ubytovania, nájmov a pomoci k bývaniu. Možné voľné ubytovacie kapacity je možné oznámiť aj samosprávam.

Legislatíva a kompenzácie pre prenajímateľov

Zákon z 22. marca a Nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 100/2022 Z.z. upravujú pobyt občanov Ukrajiny na Slovensku a poskytujú prenajímateľom nárok na kompenzáciu (príspevok) od štátu, ak poskytujú ubytovanie utečencom z Ukrajiny.

Podmienky pre uplatnenie príspevku:

• Poskytnutá nehnuteľnosť musí byť nebytový priestor vhodný na ubytovanie.
• Majiteľ musí ihneď oznámiť kapacitu a jej využívanie obci, na ktorej území sa nachádza.
• Poskytovateľ a odídenec musia mať spísanú zmluvu o ubytovaní.
• Nájomná zmluva nie je možná bez uvedenia odplaty, t.j. nemôže byť za 0 eur, preto nie je vhodná na použitie (ani podľa Občianskeho zákonníka). Na bezplatné ubytovanie nie je vhodná Nájomná zmluva. (Zmluva o výpožičke, Zmluva podľa §51 Občianskeho zákonníka).
• Možnosť uplatniť príspevok aj spätne od 26. februára /resp. 1. marca.
• Nárokovateľné obdobie je zatiaľ od 26. februára /resp. 1. marca.

Problémoví nájomníci a ochrana prenajímateľa

Ako prenajímateľ sa môžete dostať do nepríjemnej situácie, kedy budete nútený vypovedať nájomcovi zmluvu a vysťahovať ho. Medzi najčastejšie problémy patria neplatiči, ničitelia majetku, rušitelia pokoja a kverulanti.

Prečítajte si tiež: 80% poškodenie zdravia a dôchodok

Neplatiči nájomného

Neplatiči predstavujú najväčšiu skupinu problémových nájomníkov. Prevencia proti neplatičom zahŕňa overenie bonity a spoľahlivosti záujemcu, dobre vypracovanú nájomnú zmluvu a sledovanie platobnej morálky.

Ničitelia majetku

Udržiavať byt v dobrom stave si vyžaduje čas, energiu aj financie. Ak sa po ukončení nájmu vrátite do bytu a nájdete poškriabané podlahy, vytrhnuté dvere, špinu na stenách alebo zanedbanú kúpeľňu, nejde už o bežné opotrebovanie. Prevencia poškodenia majetku zahŕňa vypracovanie riadneho odovzdávacieho protokolu, uvedenie postupu v prípade škôd v nájomnej zmluve, overenie záujemcu o byt, uzatvorenie poistenia nehnuteľnosti a vykonávanie pravidelných obhliadok bytu.

Rušitelia pokoja

Jedným z najčastejších dôvodov sťažností susedov je nadmerný hluk. Prevencia voči rušiteľom pokoja zahŕňa zváženie, kto sú vaši susedia, zahrnutie ustanovenia o rešpektovaní pokojného spolužitia a dodržiavaní domového poriadku do nájomnej zmluvy a overenie záujemcu o nájom.

Kverulant, čiže večný sťažovateľ

Kverulant je človek, ktorý sa neustále sťažuje a využíva všetky dostupné prostriedky, aby sa domohol práva, o ktorom je presvedčený, že mu patrí - bez ohľadu na to, či to tak skutočne je. Prevencia proti kverulantom zahŕňa kvalitne vypracovanú nájomnú zmluvu a prenajímanie cez správcovskú spoločnosť.

Vypovedanie nájomnej zmluvy problémovému nájomníkovi

Vypovedanie nájomnej zmluvy problémovému nájomníkovi býva v praxi často náročnejšie, než sa na prvý pohľad zdá. V prípade závažného porušenia povinností zo strany nájomníka podľa zákona o krátkodobom prenájme možno nájomnú zmluvu vypovedať urýchlene, nie však kratšou ako 15 dní.

Prečítajte si tiež: Starobný a invalidný dôchodok súčasne

Dôvody na okamžitú výpoveď:

• Nájomník neuhradil nájomné alebo platby za služby spojené s užívaním bytu aspoň za 2 po sebe nasledujúce mesiace.
• Závažným alebo nenapraviteľným spôsobom poškodzuje byt - úmyselne alebo opakovane z nedbanlivosti.
• Spôsobuje vážne škody alebo problémy vám či ostatným obyvateľom domu - napríklad agresívnym správaním, neúnosným hlukom alebo neporiadkom.
• Užíva byt v rozpore s dohodou - napríklad ho bez súhlasu prerobí na sklad alebo prevádzku.

Aj keď sú dôvody na vašej strane, nájomník má podľa zákona právo podať námietky proti výpovedi. Tým si môže predĺžiť pobyt v byte aj o niekoľko mesiacov.

Ochrana práv nájomcu

Slovenský právny systém poskytuje ochranu práv nájomcu. Vlastnícke právo pôsobí erga omnes, teda voči všetkým. Nikto preto nemôže zasahovať do vlastníckeho práva iného bez právneho dôvodu, teda protiprávne. Je veľmi dôležité, aby vlastník nehnuteľnosti nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. svojpomocne.

Svojpomoc a trestnoprávne následky

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka ale i jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku. Vypratanie nehnuteľnosti vlastníkom bez právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia či iného exekučného titulu by bolo protiprávnym konaním, ktoré by mohlo mať v závislosti od okolností až trestnoprávne následky pre vlastníka nehnuteľnosti. Vlastník nehnuteľnosti by sa uvedením konaním totiž mohol dopustiť spáchania trestného činu porušovania domovej slobody.

Súdne konanie a exekúcia

Ak žalovaný povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy žalobca, ktorým musí byť vlastník alebo iná osoba oprávnená užívať nehnuteľnosť, môže podať návrh na výkon exekúcie súdnemu exekútorovi, a to podľa zákona č. 233/1995 Z. z.

Špecifické situácie a zraniteľné osoby

Právny postup pri vysťahovaní osoby, ktorá neoprávnene obýva nehnuteľnosť, sa nemení pre osoby staršie ako 60 rokov. Vysťahovanie takýchto osôb sa rieši prostredníctvom súdneho konania, kde je potrebné podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti. Súd následne rozhodne na základe predložených dôkazov o tom, či má osoba nehnuteľnosť vypratať. Avšak, v niektorých prípadoch môže súd prihliadať na zvláštne okolnosti a zraniteľnosť osôb, čo môže ovplyvniť rozhodnutie.

Prečítajte si tiež: Strata spôsobilosti na právne úkony

Ochranná lehota pre nájomcu v hmotnej núdzi

Ak bola daná výpoveď z dôvodu omeškania s platením a nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ďalšiu ochrannú lehotu, ktorá trvá až 6 mesiacov.

tags: #clovek #v #ohrozeni #najomna #zmluva #vzor