Mandátna zmluva a sprostredkovanie predaja nehnuteľností: Kompletný prehľad

Realitný trh je dynamické prostredie, v ktorom zohrávajú kľúčovú úlohu realitné kancelárie. Ich činnosť sa opiera o rôzne právne inštitúty, pričom významné miesto zaujímajú mandátna zmluva a sprostredkovateľská zmluva. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na tieto zmluvy, ich vzájomný vzťah a praktické aspekty ich využitia pri sprostredkovaní predaja nehnuteľností.

Sprostredkovateľská zmluva: Základný kameň realitného obchodu

Právny poriadok Slovenskej republiky rozoznáva dva typy zmlúv, ktoré sa uplatňujú pri sprostredkovaní:

1. Sprostredkovateľská zmluva podľa ust. § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka.
2. Zmluva o sprostredkovaní podľa ust. § 642 a nasl. Obchodného zákonníka.

Obe zmluvy sa bežne uplatňujú v realitných obchodoch, pričom sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka je upravená stručnejšie ako jej obchodnoprávny ekvivalent.

Sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka

Definícia: Realitná kancelária sa zaväzuje obstarať klientovi za odmenu uzavretie zmluvy a klient sa zaväzuje realitnej kancelárii poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením realitnej kancelárie.

Dôležitá je výslovná úprava v § 777 (druhá veta) Občianskeho zákonníka: „Sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom.“

Prečítajte si tiež: Mandátna zmluva a vlastníci bytov

Zmluva o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka

Definícia: Realitná kancelária sa zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby klient mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a klient sa zaväzuje zaplatiť realitnej kancelárii odplatu (províziu).

Teória jasne hovorí, že zmluva o sprostredkovaní sama o sebe neobsahuje plnomocenstvo. Obchodnoprávna úprava takúto výslovnú úpravu o plnej moci nemá.

Činnosti realitnej kancelárie a sprostredkovateľská zmluva

Realitné kancelárie uzatvárajú so svojimi klientmi sprostredkovateľské zmluvy, čo vyplýva aj z predmetu podnikania realitných kancelárií zapísaného v živnostenskom registri (t.j. z ich sprostredkovateľskej činnosti v oblasti predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností). Podnikanie realitných kancelárií by malo mať len sprostredkovateľský charakter - teda aktívna činnosť pri sprostredkovaní predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností.

Na každú inú činnosť realitnej kancelárie vykonávanú pre klienta, ktorá ide nad rámec bežnej sprostredkovateľskej činnosti, potrebuje realitná kancelária od svojho klienta poverenie (napr. vo forme príkaznej zmluvy, ak ide o vykonávanie právnych úkonov) - a ak realitná kancelária pri takejto činnosti má prísť do styku s tretími osobami, tak sa potrebuje preukázať aj osobitnou písomnou plnou mocou. Navyše, na niektoré špecifické činnosti by mali mať realitné kancelárie aj osobitný zápis v živnostenskom, či inom registri, ktorý by ich oprávňoval vykonávať takú inú doplnkovú činnosť pre svojich klientov.

Mandátna zmluva: Alternatíva pre komplexnejšie služby

Obchodný zákonník upravuje v ust. § 566 a nasl. mandátnu zmluvu, ktorá môže byť alternatívou pre realitné kancelárie, ak poskytujú komplexnejšie služby, ktoré presahujú rámec sprostredkovania.

Prečítajte si tiež: Mandátna zmluva v stavebníctve

Definícia a charakteristika

Mandátna zmluva je upravená v ust. § 566 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník.

Mandant: Zadáva údaje mandanta.(pre koho bude vykonávaná dohodnutá činnosť).

Mandatár: Zadajte údaje mandatára (kto pre mandanta vykoná dohodnutú činnosť).

Mandátna zmluva sa používa ak chce záujemca využiť služby sprostredkovateľa za účelom uzatvorenia zmluvy s treťou osobou. Záujemcom aj sprostredkovateľom je podnikateľ.

Rozdiely medzi mandátnou a sprostredkovateľskou zmluvou

Pri zmluve o obchodnom zastúpení sa obchodný zástupca zaväzuje vyvíjať pre zastúpenú osobu činnosť smerujúcu k uzatvoreniu určitého druhu zmlúv alebo dojednávať a uzatvárať obchody v mene zastúpenej osoby a na jeho účet. Znie to veľmi podobne ako zmluva o sprostredkovaní. Pri zmluve o obchodnom zastúpení však ide o komplex činností vykonávaných v mene zastúpeného a na jeho účet, čo je odlišné od zmluvy o sprostredkovaní.

Prečítajte si tiež: Mandátna zmluva alebo konateľ: Porovnanie

Ak developer uzatvorí s realitnou kanceláriou zmluvu o obchodnom zastúpení, môže samotná realitná kancelária uzatvoriť kúpnu zmluvu s treťou osobou v mene developera a na jeho účet. Následne by realitná kancelária bola povinná odovzdať developerovi kúpnu cenu po odrátaní provízie, nakoľko kúpnu zmluvu s treťou osobou uzatvorila v jej mene a na jej účet.

Práva a povinnosti mandatára

• Zariadenie dohodnutej záležitosti môže vykonať mandatár osobne alebo prostredníctvom inej osoby.
• Mandatár je povinný postupovať pri zariaďovaní záležitosti s náležitou odbornou starostlivosťou, tak aby mandantovi nevznikla škoda alebo iná ujma.
• Mandatár povinný konať v mene mandanta osobne a nie je oprávnený na svoju činnosť používať iné osoby. Ak mandatár poruší povinnosť zariaďovať záležitosť osobne, zodpovedá za škodu, ktorú týmto konaním spôsobí.
• Mandatár nesmie konať v rozpore s dobrými mravmi alebo v rozpore so záujmami mandanta. V prípade takéhoto konania zodpovedá mandatár mandantovi za vzniknutú škodu.
• Za predpokladu, že mandatár nemôže z objektívnych príčin vykonávať svoju činnosť po dlhšiu dobu, musí o tom bez zbytočného odkladu informovať mandanta a je povinný mandanta oboznámiť s opatreniami, ktoré sú potrebné na to, aby sa zabránilo bezprostrednej škode zapríčinenej nevykonaním činnosti súvisiacej so zariaďovaním záležitosti.
• Mandatár je povinný odovzdať bez zbytočného odkladu mandantovi úradné doklady, veci alebo iný prospech, všetko čo získa v mene mandanta pri zabezpečovaní predmetu tejto zmluvy od tretej strany.
• Mandatár nezodpovedá za porušenie záväzku tretej osoby, s ktorou uzavrel zmluvu pri zariaďovaní záležitosti. Uzavretím takejto zmluvy vzniká zmluvný vzťah medzi mandantom a treťou osobou, pričom mandatár nie je z predmetnej zmluvy zaviazaný.
• Zmluvné strany sa dohodli, že mandatár bude vo vzťahoch uvedených v predošlom odstavci tohto článku zmluvy v pozícií ručiteľa, čím preberie zodpovednosť za porušenie zmluvného záväzku treťou osobou.
• Mandatár je povinný informovať mandanta o postupe plnenia predmetu činnosti .
• Mandatár sa zaväzuje bezodkladne informovať mandanta o všetkých dôležitých skutočnostiach súvisiacich s výkonom jeho činnosti .
• Mandatár sa zaväzuje predložiť mandantovi zoznam všetkých podkladov, informácií a vecí, ktoré sú potrebné pre riadne a včasné splnenie predmetu zmluvy.
• Mandatár zodpovedá za škodu na veciach prevzatých od mandanta na zariadenie záležitosti a na veciach prevzatých pri jej zariaďovaní od tretích osôb, ibaže túto škodu nemohol odvrátiť ani pri vynaložení odbornej starostlivosti. Za škodu na prevzatých veciach zodpovedá mandatár od prevzatia veci až do jej vrátenia mandantovi.
• Mandatár povinný dať prevzaté veci včas poistiť.
• Mandatár nezodpovedá za vady v dokončenej a zariadenej záležitosti pre mandata, ak tieto vady boli spôsobené použitím podkladov, informácií a vecí, odovzdaných mandatárovi od mandanta.
• Mandatár sa zaväzuje vrátiť mandantovi všetky podklady a ostatné veci, ktoré prevzal od mandanta alebo ktoré prevzal za neho pri plnení povinností podľa tejto zmluvy .
• Mandatár zaväzuje uskutočňovať predmet zmluvy podľa pokynov mandanta a v súlade s jeho záujmami, o ktorých mandatár vie, alebo by vedieť mal a mohol.
• Mandatár je povinný oznámiť mandantovi všetky okolnosti, ktoré zistil pri výkone zariaďovania záležitosti a ktoré by mohli mať vplyv na zmenu mandantových pokynov, resp. ktoré môžu mať vplyv na priebeh vykonávanej činnosti.

Práva a povinnosti mandanta

• Mandant môže dávať mandatárovi pokyny k rozsahu zariaďovaných záležitostí a spôsobu zariaďovania. Tieto pokyny mandanta sú pre mandatára záväzné.
• Mandant je povinný mandatárovi odovzdať včas podklady, informácie a veci, ktoré sú potrebné na zariadenie záležitostí podľa tejto zmluvy, ak z ich povahy nevyplýva, že mandatár si ich má obstarať sám.
• Mandant odovzdá mandatárovi podklady podľa bodu č. 2 tohto článku, a to v lehote do pracovných dní odo dňa
• V prípade omeškania mandanta s odovzdaním podkladov, vecí alebo informácií potrebných pre riadnu realizáciu predmetu zmluvy, mandatár nie je povinný začať činnosť podľa tejto zmluvy. Zároveň platí, že ak mandant neodovzdá včas podklady, informácie a veci mandatárovi, mandatár sa nemôže pre nezariadenie záležitosti dostať do omeškania.
• Mandant je povinný poskytnúť mandatárovi všetku potrebnú súčinnosť tak, aby mandatár mohol zariadenie záležitosti uskutočniť riadne a včas.

Ukončenie mandátnej zmluvy

Zmluva sa uzatvára na dobu. Táto zmluva zaniká:

• jej splnením, t. j. zariadením obchodnej záležitosti,
• dohodou zmluvných strán,
• výpoveďou niektorej zo zmluvných strán,
• zánikom mandatára ako právnickej osoby.

Mandant môže zmluvu vypovedať čiastočne alebo v celom rozsahu kedykoľvek bez udania dôvodu. Výpoveď nadobúda účinnosť dňom jej doručenia mandatárovi. Od účinnosti výpovede je mandatár povinný nepokračovať v činnosti, na ktorú sa výpoveď vzťahuje. Je však povinný mandanta upozorniť na opatrenia potrebné na to, aby sa zabránilo vzniku škody bezprostredne hroziacej mandantovi nedokončením činnosti súvisiacej so zariaďovaním záležitosti.

Mandatár môže zmluvu vypovedať s účinnosťou ku koncu kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď mandantovi doručená, ak z výpovede nevyplýva neskorší čas. Ku dňu účinnosti výpovede zaniká záväzok mandatára uskutočňovať činnosť, na ktorú sa zaviazal. Ak by týmto prerušením činnosti vznikla mandantovi škoda, je mandatár povinný ho upozorniť, aké opatrenia treba urobiť na jej odvrátenie. Ak mandant tieto opatrenia nemôže urobiť ani pomocou iných osôb a požiada mandatára, aby ich urobil sám, je mandatár na to povinný.

Vypovedaním zmluvy nie je do dňa jej skončenia dotknutá ani pomerná časť odmeny, ani úhrada nákladov spojených s výkonom funkcie mandatárom.

Plná moc: Kľúčový dokument pri zastupovaní klienta

Bežnou praxou realitných kancelárií je, že v rámci svojich rezervačných zmlúv zaviažu kupujúceho (bez ohľadu na to, či je to ich klient, alebo ide o tretiu osobu), aby zaplatil preddavok na kúpnu cenu realitnej kancelárii. Zo zákona však nevyplýva priamo možnosť zastupovania klientov pri preberaní kúpnej ceny (ani jej časti) realitnou kanceláriou - ak to v sprostredkovateľskej zmluve, alebo v trojstrannej rezervačnej zmluve, či zmluve o budúcej zmluve nie je výslovne uvedené.

Teda realitná kancelária so svojim klientom môže uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu, v ktorej, ako osobitný bod, bude aj udelenie plnej moci pre realitnú kanceláriu na určité úkony - teda napríklad aj na prevzatie preddavku na kúpnu cenu od kupujúceho. Aj keď takýto spôsob udelenia plnej moci v sprostredkovateľskej zmluve nie je ideálnym riešením, ale predsa je to lepšie, ako nemať nič. Ak je totiž takáto plná moc, alebo oprávnenie obsiahnuté len v sprostredkovateľskej zmluve, tak realitná kancelária by sa musela preukazovať tretej strane práve touto sprostredkovateľskou zmluvou - to však nie je žiaduce, keďže v sprostredkovateľskej zmluve sa rieši vnútorný právny vzťah medzi realitnou kanceláriou a jej klientom a môžu v nej byť obsiahnuté citlivé údaje.

Ak realitná kancelária koná za svojho klienta na základe plnej moci, tak z právneho hľadiska sa to chápe tak, ako keby priamo konal klient realitnej kancelárie. Napríklad, ak realitná kancelária preberie od kupujúceho prvú časť kúpnej ceny na základe plnej moci udelenej od predávajúceho (klienta), má sa za to, že túto prvú časť kúpnej ceny prevzal akoby sám predávajúci. V prípade, že bude kupujúci z určitého dôvodu následne požadovať vrátenie zaplatenej prvej časti kúpnej ceny späť, tak sa kupujúci musí obrátiť so svojim nárokom na predávajúceho a nie na realitnú kanceláriu.

Pokiaľ však realitná kancelária plnú moc od predávajúceho (klienta) nemala, alebo sa ňou nepreukázala kupujúcemu, tak by si kupujúci mal uplatňovať svoj nárok od realitnej kancelárie a nie od predávajúceho.

Ak teda realitná kancelária prevezme peniaze od kupujúceho, pričom tieto peniaze majú byť použité na kúpnu cenu, tak nejde o nič iné, ako o situáciu uvedenú v spomínanom § 777 OZ, keď realitná kancelária koná resp. niečo prijíma za svojho klienta (záujemcu), pričom zákon prikazuje, aby sa tak stalo na základe písomnej plnej moci (a nie na základe úschovy, rezervačnej zmluvy a pod.). Odlišný postup je síce v súlade so zásadou zmluvnej voľnosti, avšak na zúčastnené strany sa tak kladú vyššie nároky na precíznu zmluvnú úpravu ich vzájomných právnych vzťahov.

Písomnou plnou mocou by sa realitné kancelárie mali preukazovať aj v iných prípadoch, ako len pri preberaní kúpnej ceny - napríklad pri objednávaní právnych služieb, či predkladaní návrhu (kúpnej) zmluvy druhej zmluvnej strane, resp. vo všetkých prípadoch keď má realitná kancelária, ako sprostredkovateľ, za klienta čokoľvek konať alebo prijímať.

Ďalšie aspekty činnosti realitných kancelárií

Návrh kúpnej zmluvy

Zo strany realitných kancelárií pokladáme za nevhodný aj ich bežný postup, ak realitná kancelária v rámci sprostredkovateľskej činnosti predkladá zmluvným stranám „návrh“ kúpnej zmluvy. Treba si uvedomiť, že „návrh“ kúpnej zmluvy by sa mal posudzovať v zmysle ust. § 43 a nasl. Občianskeho zákonníka, teda v procese predkladania návrhu na uzavretie zmluvy, protinávrhu a akceptácie návrhu. Takéto úkony však môžu robiť výlučne len zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) a nie realitná kancelária bez plnej moci, ktorá ani nie je účastníkom takej kúpnej zmluvy.

Pre prax je akceptovateľné, ak realitná kancelária predloží zmluvným stranám iba vyplnený „vzor“ kúpnej zmluvy, ktorý si už zmluvné strany môžu sami pripomienkovať. V prípade, že realitná kancelária chce v mene svojho klienta predložiť návrh kúpnej zmluvy druhej zmluvnej strane, tak by na to mala byť písomne splnomocnená, alebo aspoň poverená v rezervačnej zmluve, či v zmluve o budúcej zmluve.

Rezervačné zmluvy a úschova peňazí

Niektoré realitné kancelárie postupujú tak, že nepreberajú prvú časť kúpnej ceny od kupujúceho ako preddavok, ale tento úkon nazývajú úschovou prvej časti kúpnej ceny a podriaďujú to právnej úprave osobitnej zmluvy o úschove. Alternatívnym riešením je, keď realitná kancelária so zmluvnými stranami uzavrie trojstrannú rezervačnú zmluvu (alebo trojstrannú zmluvu o budúcej zmluve), do ktorej zahrnie aj prvky príkaznej zmluvy. Ide o osobitnú zmluvu, na základe ktorej sa realitná kancelária zaväzuje, že pre príkazcu (v tomto prípade príkazcov - predávajúceho aj kupujúceho) obstará nejakú vec alebo vykoná inú činnosť. Predmetom takého príkazu alebo činnosti môže byť uskutočňovanie práve tých aktivít, ktoré idú nad rámec sprostredkovateľskej činnosti.

tags: #mandátna #zmluva #sprostredkovanie #predaja #vzor