Metodický Pokyn: Definícia Nehnuteľnosti a Súvisiace Aspekty

Úvod

Článok sa zaoberá definíciou nehnuteľnosti v kontexte slovenského práva, najmä v spojitosti s daňovými predpismi a účtovníctvom. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku s ohľadom na rôzne právne predpisy a metodické pokyny.

Definícia Nehnuteľnosti v Právnom Kontexte

Občiansky zákonník

Podľa § 119 ods. 1 Občianskeho zákonníka veci delíme na hnuteľné a nehnuteľné. V zmysle § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosti pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.

Zákon o dani z príjmov

Pojem „nehnuteľnosť“ je ako legislatívna skratka nepriamo vymedzený v § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len ZDP). V zmysle tohto ustanovenia sa pod pojmom nehnuteľnosť zahŕňa nehnuteľnosť, byt, nebytový priestor alebo ich časti. Nehnuteľnosti tvoria súčasť hmotného majetku.

Zákon o DPH

Zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o DPH) pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Pre účely zákona o DPH sú všetky nehnuteľnosti v súlade s § 8 ods. 1 písm. a) tovarom. Tovar definuje zákon ako hmotný majetok, ktorým sú hnuteľné a nehnuteľné veci, ale aj voda, plyn, elektrina a pod. Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. b) aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy. Časťou stavby sú priestory, ktoré sú jej súčasťou, napr. byty, nebytové priestory.

Zákon o účtovníctve

Zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení zákona č. 562/2003 Z. z. a zákona č. 561/2004 Z. z. (ďalej ZoÚ) pojem nehnuteľnosť priamo nepoužíva, uvedený pojem obsahuje opatrenie MF SR č. 23 054/2002-92, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o postupoch účtovania a rámcovej účtovej osnove pre podnikateľov účtujúcich v sústave podvojného účtovníctva v znení neskorších predpisov (ďalej len „Postupy účtovania“) v § 2 ods. 2, s odkazom na katastrálny zákon č. 162/1995 Z. z. Nehnuteľnosti sú zahrnuté v kategórii dlhodobého hmotného majetku v zmysle § 13 ods. 4 písm. a) ZoÚ.

Prečítajte si tiež: Legislatíva a služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť

Druhy Nehnuteľností

Stavby

Podľa § 43 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.

Pozemné Stavby

Pozemné stavby sú priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov - nemusia mať steny, ale musia mať strechu.

Inžinierske Stavby

K inžinierskym stavbám patria napr. cesty, mosty, tunely, vodovody, kanalizácie a pod.

Budovy

Zo zákona poznáme dve vymedzenia:

• Bytové budovy
• Nebytové budovy

Bytové Budovy

Bytové budovy sú stavby, v ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria:

Prečítajte si tiež: Vzor metodického pokynu k prenájmu

• Bytové domy
• Rodinné domy
• Ostatné budovy na bývanie, napríklad detské domovy, študentské domovy, domovy dôchodcov a útulky pre bezdomovcov.

Bytový dom je podľa § 2 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Nebytové Budovy

Nebytové budovy sú stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely. Medzi nebytové budovy patria napr. hotely a iné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty, budovy pre administratívu, obchod a služby, kultúru a pod.

Byty

Podľa § 43b ods. 4 stavebného zákona byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.

Pozemky

Pozemkom sa podľa § 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) rozumie časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou určenou geometrickým určením.

Stavebný Pozemok

Stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

Prečítajte si tiež: GDPR pri prenájme: Metodický Pokyn

Metodické Pokyny k Zdaňovaniu Príjmov z Prenájmu Nehnuteľností

Cieľom metodického pokynu je zabezpečiť jednotný postup pri posúdení zdaniteľnosti príjmu z prenájmu plynúceho v súvislosti s prenájmom nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti a uplatnení výdavkov na tento príjem do daňových výdavkov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP“).

Príjmy z prenájmu

V súlade s § 6 ods. 3 ZDP príjmami z prenájmu, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 ZDP (príjmy z podnikania) a v § 5 ZDP (príjmy zo závislej činnosti), sú príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

Príslušenstvo veci

V súlade s § 121 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“) príslušenstvom veci sú veci, ktoré patria vlastníkovi hlavnej veci a sú ním určené na to, aby sa s hlavnou vecou trvale užívali a príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.

Nájomná zmluva

V súlade s § 658 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

Krátkodobý nájom bytu

Rovnako príjmom z prenájmu je napr. aj príjem z krátkodobého prenájmu bytu, ktorého právne vzťahy upravuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej len „zákon o krátkodobom nájme bytu“). V súlade s § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.

Živnosť

Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov prevádzkovanie garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá je živnosťou, ak sú splnené podmienky podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona alebo ak garáže, prípadne odstavné plochy slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti (§ 4 ods. 2 živnostenského zákona).

Oslobodenie príjmov z prenájmu

Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP je upravené v § 9 ods. 1 písm. g) ZDP, v zmysle ktorého sú od dane z príjmov fyzickej osoby oslobodené príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP a § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur, pričom ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu; výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Metodický Pokyn k Zaradeniu Stavieb do Predmetu Dane zo Stavieb

Cieľom tohto metodického pokynu je zabezpečiť jednotnú aplikáciu § 10 ods. 1 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o miestnych daniach“) pri zaraďovaní stavieb do predmetu dane zo stavieb.

Predmet dane zo stavieb

Predmetom dane zo stavieb podľa zákona o miestnych daniach nie sú všetky stavby definované zákonom č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „stavebný zákon“), ale iba tie stavby, ktoré vymedzuje § 10 ods. 2 zákona o miestnych daniach. Podľa uvedeného ustanovenia predmetom dane zo stavieb sú stavby, ktoré majú jedno alebo viac nadzemných alebo podzemných podlaží, spojené so zemou pevným základom alebo ukotvené pilótami, pričom na daňovú povinnosť nemá vplyv skutočnosť, že sa stavba prestala užívať.

Podlažie stavby

Za podlažie stavby sa považuje podľa § 12 ods. 4 zákona o miestnych daniach časť vnútorného priestoru stavby vymedzená podlahou a stropom alebo strešnou konštrukciou.

Účel využitia stavby

Podľa § 10 ods. 4 zákona o miestnych daniach na zaradenie stavby podľa odseku 1 je rozhodujúci účel jej využitia k 1. januáru zdaňovacieho obdobia.

Stavby na bývanie

Zákon o miestnych daniach pri stavbách na bývanie zaviedol odkaz k poznámke pod čiarou na § 43b ods. 1 písm. a) a b) stavebného zákona. Zavedenie odkazu v poznámke pod čiarou k stavbám na bývanie znamená, že medzi stavby na bývanie je možné zaradiť iba bytové domy a rodinné domy za podmienky, že sa na bývanie využívajú.

Drobné stavby

Okrem stavieb na bývanie sa do tejto skupiny zaradia aj drobné stavby. Zákon o miestnych daniach zaviedol pri drobných stavbách odkaz k poznámke pod čiarou na § 139b stavebného zákona. Podľa ods. 7 uvedeného ustanovenia drobné stavby sú stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. pre stavbu na bývanie) a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie.

Stavby na pôdohospodársku produkciu

Pôdohospodárska produkcia zahŕňa priemyselne nespracované výrobky poľnohospodárskej a lesníckej výroby, produkty chovu zvierat a rýb, rybolovu a poľovníctva, napr. skleníky.

Stavby pre vodné hospodárstvo

Vodnými stavbami sú stavby, prípadne ich časti, ktoré umožňujú osobitné užívanie vôd alebo iné nakladanie s vodami.

Stavby využívané na vlastnú administratívu

Patria sem stavby, v ktorých vykonáva vlastnú administratívnu činnosť fyzická alebo právnická osoba zaoberajúca sa pôdohospodárstvom alebo vodným hospodárstvom.

Chaty a stavby na individuálnu rekreáciu

Do tejto skupiny sa zaraďujú stavby chát a stavby na individuálnu rekreáciu. Ak chaty a stavby na individuálnu rekreáciu slúžia na tento účel, zaradia sa do predmetu dane zo stavieb podľa § 10 ods. 1 písm. c) zákona o miestnych daniach.

Garáže

Garáže sa podľa Vyhlášky ŠÚ SR zaraďujú medzi garážové budovy. Podľa stavebného zákona je garáž nebytová budova. Vo všeobecnosti za garáž sa považuje samostatná miestnosť alebo stavba určená na úschovu, individuálnu kontrolu a drobnú údržbu motorových vozidiel.

Stavby hromadných garáží

Vo všeobecnosti sa za stavby hromadných garáží považujú stavby, ktoré majú viac ako tri parkovacie miesta, vo vnútri stavby sa nachádza vnútorná komunikácia, okolo ktorej sú umiestnené parkovacie miesta na celej ploche podlažia a stavba má spravidla spoločný vjazd pre všetky podlažia alebo samostatný vjazd pre každé podlažie.

Priemyselné stavby

Priemysel má niekoľko odvetví, a preto sa do tejto skupiny zaradia napr. stavby slúžiace energetike.

Stavby na ostatné podnikanie a zárobkovú činnosť

Do tejto skupiny sa zaraďujú stavby na ostatné podnikanie a zárobkovú činnosť, stavby využívané na skladovanie a administratívu súvisiacu s ostatným podnikaním a zárobkovou činnosťou (t. j. tie stavby, ktoré nie je možné zaradiť podľa § 10 ods. 1 písm. b) alebo písm. g) zákona o miestnych daniach), napr. stavby slúžiace veľkoobchodu a maloobchodu, stavby administratívy (tzv. administratívne budovy).

DPH pri Službách Vzťahujúcich sa na Nehnuteľnosť

Miesto dodania služby

Pre správne uplatnenie dane z pridanej hodnoty je potrebné v prvom rade určiť, kde je miesto dodania služby. Podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby zdaniteľnej osobe miesto, kde je táto zdaniteľná osoba usadená.

Služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť

Miesto dodania „služieb vzťahujúcich sa na nehnuteľnosť“ sa určí podľa osobitného pravidla (výnimky) uvedeného v § 16 ods. 1 zákona o DPH. Služba sa zdaní v krajine, v ktorej sa predmetná nehnuteľnosť fyzicky nachádza a podľa miestnych pravidiel platných v danej krajine, a to bez ohľadu na postavenie partnerov (zdaniteľná − nezdaniteľná osoba). Stavebné práce možno vo väčšine prípadov považovať za služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť.

Vymedzenie pojmu "Nehnuteľný Majetok"

S cieľom poskytnúť jednotnú definíciu uplatniteľnú vo všetkých členských štátoch zákonodarca EÚ v článku 13b vykonávacieho nariadenia vymedzil pojem „nehnuteľný majetok“.

Kategórie Nehnuteľného Majetku

V článku 13b vykonávacieho nariadenia sú uvedené štyri kategórie tovarov, ktoré sa na účely uplatňovania smernice o DPH považujú za nehnuteľný majetok.

• Určitá časť zeme na povrchu alebo pod ním, ku ktorej možno založiť vlastnícke právo a držbu.
• Budovy alebo stavby pripevnené k zemi alebo v zemi, nad úrovňou mora alebo pod ňou, ktoré nemožno ľahko rozobrať alebo premiestniť.
• Každý prvok, ktorý bol namontovaný v budove alebo stavbe a tvorí neoddeliteľnú súčasť budovy alebo stavby.
• Každý prvok, vybavenie alebo prístroj trvalo namontovaný v budove alebo stavbe, ktorý nemožno premiestniť bez zničenia alebo úpravy budovy alebo stavby.

Služby Súvisiace s Nehnuteľným Majetkom

K službám súvisiacim s nehnuteľným majetkom podľa článku 47 smernice o DPH (§16 ods.1 zákona o DPH) patria len tie služby, ktoré s daným majetkom dostatočne priamo súvisia.

Daňový Režim pri Dodaní a Nájme Nehnuteľností

Dodanie Stavby alebo Časti Stavby

Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch odo dňa:

• kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,
• kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác,
• kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Dodanie Pozemku

Dodanie pozemku je oslobodené od dane s jedinou výnimkou, a to výnimkou stavebného pozemku. Dodanie stavebného pozemku sa zdaňuje.

Nájom Nehnuteľnosti alebo Jej Časti

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane s výnimkou nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby).

Účtovanie Nehnuteľností

Obstarávacia Cena

Nehnuteľnosti obstarané kúpou sa v účtovníctve oceňujú obstarávacou cenou. Podľa § 25 ZoÚ sa obstarávacou cenou rozumie cena, za ktorú sa majetok obstaral, a náklady súvisiace s jeho obstaraním.

Uvedenie do Užívaniasa

Uvedením do užívania sa na účely účtovania rozumie zabezpečenie všetkých technických funkcií tohto majetku potrebných na jeho užívanie a splnenie povinností podľa osobitných predpisov, napr. stavebného zákona, zákona o ochrane pred požiarmi a iné.

tags: #metodicky #pokyn #nehnutelnost #definicia