Metodický Pokyn pre Prenájom Nehnuteľností: Vzor a Praktické Aspekty

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na prenájom nehnuteľností na Slovensku, vrátane metodických pokynov, daňových aspektov a praktických príkladov. Cieľom je poskytnúť ucelený návod pre prenajímateľov a nájomcov, ako správne postupovať pri prenájme nehnuteľností.

Úvod

Prenájom nehnuteľností je bežnou praxou, ktorá sa riadi legislatívou Slovenskej republiky. Finančné riaditeľstvo SR vydáva metodické pokyny na zabezpečenie správneho postupu pri registrácii platiteľa dane z pridanej hodnoty (DPH) a pri zdaňovaní príjmov z prenájmu. Tento článok sa zameriava na aktuálne pravidlá a zmeny, ktoré vstúpia do platnosti od 1. januára 2025, ako aj na praktické aspekty prenájmu nehnuteľností.

Registrácia platiteľa DPH

Podľa § 4 a § 5 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty, zdaniteľné osoby majú povinnosť registrovať sa ako platitelia DPH, ak ich obrat presiahne stanovenú hranicu. Zákon o DPH upravuje podmienky, za ktorých sa tuzemské zdaniteľné osoby stávajú platiteľmi, kedy a akým spôsobom majú povinnosť podať žiadosť o registráciu alebo oznámiť, že sa stali platiteľmi.

Kto je zdaniteľná osoba?

Zdaniteľnou osobou pre účely zákona o DPH je podľa § 3 každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť (podnikanie), bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. To zahŕňa aj subjekty, ktoré konajú nad rámec rozsahu svojej hlavnej činnosti, ak táto činnosť je predmetom dane podľa zákona o DPH.

Ustanovenie § 3 ods. 4 je transpozíciou čl. 13 ods. 1 smernice Rady 2006/112/ES z 28. novembra 2006 o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty.

Prečítajte si tiež: GDPR pri prenájme: Metodický Pokyn

Ekonomická činnosť (podnikanie)

Ekonomickou činnosťou (podnikaním) sa podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH rozumie činnosť vykonávaná ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, využívanie hmotného a nehmotného majetku za účelom dosahovania príjmov z tohto majetku.

Príklad: Manželia a prenájom nehnuteľnosti

Manželia vlastnia nehnuteľnosť (garáž) v bezpodielovom spoluvlastníctve a rozhodnú sa ju prenajímať. Mesačný príjem z prenájmu je 1 000 eur. Ak sa manželia dohodnú, že prenájom sa bude považovať za podnikanie u každého z nich v rovnakom pomere, každý z manželov sa považuje za zdaniteľnú osobu a obrat pre účely registrácie sleduje každý z nich samostatne.

Ak sa manželia dohodnú, že prenájom nehnuteľnosti sa bude považovať za podnikanie len u manželky, potom sa za zdaniteľnú osobu pre účely DPH bude považovať len manželka.

Tuzemská zdaniteľná osoba

Za tuzemskú zdaniteľnú osobu sa považuje podľa § 4 ods. 1 zákona o DPH osoba, ktorá má sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň v tuzemsku, a ak ich nemá, má v tuzemsku bydlisko alebo sa v tuzemsku obvykle zdržiava.

Daň z príjmov z prenájmu nehnuteľností

Metodický pokyn Finančného riaditeľstva SR zabezpečuje jednotný postup pri posúdení zdaniteľnosti príjmu z prenájmu nehnuteľností. V súlade s § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP), príjmami z prenájmu sú príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Legislatíva a služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť

Nájomná zmluva

V súlade s § 658 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

Legislatívna skratka

V § 3 ods. 2 písm. a) ZDP je na účely ZDP zavedená legislatívna skratka, v zmysle ktorej pod pojem nehnuteľnosť zahŕňame nehnuteľnosť, byt, nebytový priestor alebo ich časti.

Krátkodobý nájom bytu

Príjmom z prenájmu je aj príjem z krátkodobého prenájmu bytu, ktorého právne vzťahy upravuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.

Prenájom a živnosť

Prevádzkovanie garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá je živnosťou, ak sú splnené podmienky podľa § 4 ods. 1 živnostenského zákona alebo ak garáže, prípadne odstavné plochy slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti (§ 4 ods. 2 živnostenského zákona).

Príjmy z podnikania

Medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP nepatria príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú zaradené medzi príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. b) tohto zákona, ktoré daňovník dosahuje na základe živnostenského oprávnenia. Ide o prípady, keď prenajímateľ poskytuje popri prenájme aj iné než základné služby spojené s prenájmom nehnuteľností, napr. upratovacie služby, výmena posteľnej bielizne, uterákov, resp. ide o ubytovanie a stravovanie formou hotelov, motelov, penziónov.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti a Súvisiace Aspekty

Sprostredkovanie ubytovania cez webové platformy

V prípade sprostredkovania ubytovania prostredníctvom webových platforiem (napr. www.booking.com, sk.airbnb.com) pre kategorizáciu predmetného príjmu nie je podstatné, či sa sprostredkovanie vykonáva prostredníctvom webových platforiem alebo iným spôsobom, pre správne posúdenie je dôležité vychádzať z charakteru a rozsahu reálne poskytnutej služby.

Príklad: Poskytovanie bytu cez booking.com

Daňovník poskytuje svoj dvojizbový byt užívateľom prostredníctvom webovej platformy www.booking.com. Daňovník zabezpečuje aj výmenu posteľnej bielizne a poskytuje raňajky. Predmetný príjem daňovníka nie je možné zaradiť medzi príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, nakoľko daňovník poskytuje aj iné ako základné služby spojené s prenájmom nehnuteľností (výmena posteľnej bielizne, poskytnutie raňajok). Na poskytovanie danej služby sa vyžaduje živnostenské oprávnenie a predmetný príjem z danej činnosti daňovníka sa zaradí ako príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.

Obchodný majetok

Do úhrnu príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa druhu dosahovaného príjmu zaradí daňovník aj také príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré zodpovedajú ustanoveniu § 6 ods. 5 písm. a) ZDP.

Príklad: Sklad v obchodnom majetku

Daňovník, fyzická osoba, má živnosť s názvom Skladové a pomocné činnosti v doprave, v rámci ktorej vykonáva činnosť skladovania a uskladňovania tovarov a z danej činnosti dosahuje príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Tento živnostník má zaradené vo svojom obchodnom majetku tri budovy, ktoré využíva ako sklady. Jednu z týchto budov (sklad) dá do prenájmu nájomcovi za odplatu 2 000 eur mesačne, nakoľko ho nevyužíva. Nakoľko je daný sklad zaradený v obchodnom majetku daňovníka (prenajímateľa), v súlade so znením § 6 ods. 5 písm. a) ZDP je tento príjem daňovníka príjmom zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.

Registračná povinnosť

V súlade s § 49a ods. 2 ZDP účinným od 1. 1. 2023 fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná podľa § 49a ods. 1 ZDP a prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky, je povinná požiadať správcu dane o registráciu do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť.

Oslobodenie príjmov z prenájmu

Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP je upravené v § 9 ods. 1 písm. g) ZDP, v zmysle ktorého sú od dane z príjmov fyzickej osoby oslobodené príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP a § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne 500 eur.

Pri výpočte oslobodenia od dane pri príjmoch z prenájmu treba vziať do úvahy aj oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. i) ZDP, v zmysle ktorého je od dane oslobodený príjem podľa § 8 ods. 1 písm. d) až f) ZDP, ak úhrn týchto príjmov znížený o výdavok podľa § 8 ods. 5 a 7 ZDP nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur.

Príklad: Prenájom jednoizbového bytu

Prenajímateľ prenajímal jednoizbový byt nájomcovi v roku 2022 za 450 eur mesačne počas celého kalendárneho roka. Suma vo výške 5 400 eur (12 x 450 eur) bola prenajímateľovi daného zdaňovacieho obdobia aj uhradená. Prenajímateľ dosiahol v zdaňovacom období roka 2022 príjem z prenájmu predmetnej nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 5 400 eur (450 eur x 12 = 5 400 eur). V prípade, že nepoberá príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. a) ZDP alebo si neuplatňuje oslobodenie z príjmov definovaných v § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, v súlade s § 9 ods. 1 písm. g) ZDP je suma 500 eur oslobodená od dane.

Príklad: Príjmy z podnikania a prenájmu

Daňovník dosiahol v roku 2022 okrem príjmov z podnikania aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov boli vo výške 3 850 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

DPH pri dodaní a nájme nehnuteľností

Uplatnenie dane z pridanej hodnoty pri dodaní a nájme nehnuteľností prešlo v januári 2019 zmenami. Pravidlá pri nehnuteľnostiach sú zložité, a preto je dôležité poznať definície jednotlivých pojmov.

Vymedzenie pojmov

Ustanovenie § 38 zákona o DPH upravuje uplatňovanie DPH pri dodaní časti stavby alebo stavby ako celku vrátane apartmánov, bytov a nebytových priestorov, pri dodaní pozemku vrátane stavebného pozemku a pri podnájme a nájme nehnuteľnosti alebo jej časti vrátane apartmánov, nebytových priestorov a bytov.

Stavba a časti stavby

Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Časťou stavby sú jednotlivé priestory, ktoré sú bezprostrednou súčasťou stavby (napr. spoločné časti bytového domu, byty, nebytové priestory a spoločné zariadenia).

Budova

Poznáme dva druhy budov:

• Bytové budovy: Stavby, v ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie (bytové domy, rodinné domy, ostatné budovy na bývanie).
• Nebytové budovy: Stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely.

Bytový dom

Bytový dom je budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Byt

Byt je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Spoločné časti domu

Spoločné časti domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, chodby, strechy, vchody, spoločné terasy, schodištia obvodové múry, povaly, priečelia, podkrovia, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

Nebytový priestor

Nebytovým priestorom je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.

Apartmán

Apartmán v bytovom dome je miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plniť rovnakú funkciu ako byt.

Apartmánový dom

Apartmánový dom je ubytovacie zariadenie, ktoré je prevádzkované zvyčajne len v sezóne a poskytuje hosťom prechodné ubytovanie najmenej v piatich apartmánoch alebo v štúdiách.

Stavebný pozemok

Stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

Príklad: Predaj ornej pôdy ako stavebného pozemku

Platiteľ A uzatvoril dňa 2.2.2023 kúpnu zmluvu s platiteľom B, predmetom ktorej bol pozemok v katastrálnom území obce O, zapísaný v katastri nehnuteľností ako orná pôda. Kúpna cena bola stanovená vo výške 44 000,-€. Obecné zastupiteľstvo rozhodlo na svojom zasadnutí dňa 15.11.2022, že uvedený pozemok bol zahrnutý do územného plánu obce na zastavanie. Predmetný pozemok je na účely zákona o DPH stavebným pozemkom, hoci je na liste vlastníctva zapísaný ako poľnohospodárska pôda, a preto predaj stavebného pozemku podlieha zdaneniu (kúpna cena je v súlade s § 22 ods. 1 zákona o DPH cenou vrátane dane).

Uplatnenie daňového režimu pri dodaní nehnuteľnosti alebo jej časti

Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch odo dňa:

• kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,
• kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác,
• kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Príklad: Predaj rekreačnej chaty

Platiteľ A je vlastníkom rekreačnej chaty, ktorá sa nachádza v Slovenskom raji. Jej prvá kolaudácia bola 10.6.2014. Platiteľ túto chatu predal dňa 10.6.2023 za cenu 222.000,-€. Ide o plnenie oslobodené od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH, nakoľko ubehlo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie rekreačnej chaty. Platiteľ sa môže rozhodnúť v zmysle § 38 ods. 8 zákona o DPH toto plnenie zdaniť, pretože ide o stavbu určenú na rekreačné účely.

Dodanie pozemku

Dodanie pozemku je oslobodené od dane s jedinou výnimkou, a to výnimkou stavebného pozemku. Dodanie stavebného pozemku sa zdaňuje.

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane s výnimkou nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby), nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných strojov a zariadení a nájmu bezpečnostných schránok.

Príklad: Prenájom bytu

Platiteľ dane A uzatvoril dňa 22.1.2023 Zmluvu o prenájme bytu v Bratislave s platiteľom dane B, ktorý ako prenajímateľ má záujem využívať uvedený byt počas pracovných ciest v Bratislave. Platiteľ dane A sa nemôže rozhodnúť uvedený prenájom zdaniť, pretože ustanovenie § 38 ods. 5 zákona o DPH vylučuje prenájom bytu z rozhodnutia platiteľa dane. Ide jednoznačne o plnenie oslobodené od dane.

Metodický pokyn pre krajské a obvodné pozemkové úrady

Ministerstvo pôdohospodárstva Slovenskej republiky vydáva metodický pokyn pre krajské a obvodné pozemkové úrady na konanie podľa § 12a zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o nájme“).

Zákon o pozemkových úpravách

Zákonom č. 571/2007 Z.z. z 25. októbra 2007, ktorým sa mení a dopĺňa zákon SNR č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o pozemkových úpravách“) s účinnosťou od 1. januára 2008 zrušil § 15.

Konanie podľa § 12a ods. 5 zákona o nájme

Ak na majetok poľnohospodárskeho podniku, na ktorý sa vzťahoval zákonný nájom bol vyhlásený konkurz, rozhodnutie o schválení zjednodušeného rozdeľovacieho plánu vykonania urýchleného usporiadania vlastníckych a užívacích pomerov stráca platnosť dňom nadobudnutia právoplatnosti uznesenia súdu o začatí konkurzného konania (§ 42i zákona o pozemkových úpravách).

tags: #metodicky #pokyn #prenajom #nehnutelnosti #vzor