Hypotéka a PN: Ako PN ovplyvňuje vaše možnosti a ako sa chrániť

Znížil sa vám príjem? Strácate prehľad v splácaní svojich úverov? Potrebujete znížiť splátku? V živote sa stávajú situácie, kedy sa človek rozhodne ísť na PN a vedú ho k tomu objektívne dôvody. V praxi sa však stretávame občas aj s tým, že sa PN čerpá účelovo a neuvážene. Článkom sa snažím poukázať na následky, kedy dlhodobý pobyt na PN môže mať vplyv na zhoršenie možností využiť služby bánk alebo poisťovní v budúcnosti.

Ako PN ovplyvňuje vaše možnosti pri žiadosti o hypotéku

Dôležité je uvedomiť si, že v čase PN je Váš príjem znížený, tzn. nedostávate ho v plnej výške. Tým sa Váš priemer za 3-6 mesiacov zníži. Banka si výšku Vášho príjmu overuje prostredníctvom odvodov do Sociálnej poisťovne. Tento stav je pre posúdenie hypotéky prakticky vo všetkých bankách dôvodom pre neschválenie hypotéky. Pre opätovné schválenie je potrebné, aby ste nastúpili do práce. Banka následne posúdi príjem až po skončení PN. V tejto oblasti majú banky rozdielne pravidlá.

Príklad: Klient, ktorý si plánuje vziať hypotéku, čaká s podaním žiadosti, pretože nemá nájdenú vhodnú nehnuteľnosť. Po nájdení nehnuteľnosti a podaní žiadosti o niekoľko mesiacov neskôr sa ukáže, že bol medzitým napr. Ak už na PN naozaj musíte pre zdravotné komplikácie nastúpiť, odporúčame dať si schváliť úver skôr. Dá sa využiť napr. inštitút poskytnutia úveru na nešpecifikovanú nehnuteľnosť.

Rozdiely v postupoch bánk pri posudzovaní príjmu počas PN

Aktuálna COVID-19 situácia ľudí často nedobrovoľne donúti nastúpiť na pandemickú, alebo klasickú PN či OČR. Počas PN nie je možnosť refinancovať si úver a zväčša ani žiadať o nový úver.

• VÚB - požiadať o úver môže klient až po skončení PN a musí odpracovať celý mesiac, následne banka spriemeruje posledných 6 mesiacov mimo PN, klient musí doložiť doklad o ukončení PN.
• SLSP - klient môže požiadať o úver až po ukončení PN a následne musí klient prijať aspoň jednu výplatu na účet.
• UniCredit - klient môže požiadať o úver hneď po odpracovanom plnom mesiaci a banka následne overuje posledný mesiac.
• Prima banka - požiadať o úver môže klient až po skončení PN a musí dostať výplatu na účet aj keď nemusí byť v plnej výške (čiže aj z časti výplaty).
• OTP banka - priemeruje posledné 3 mesiace aj vrátane pobytu na PN.

Ak chcete vybrať správnu banku po ukončení PN, poraďte sa so svojím sprostredkovateľom. Je dôležité komunikovať tento krok s odborníkom, aby nedošlo k zamietnutiu úveru, ktorý sa zapisuje do úverového registra. V budúcnosti môže mať totižto zlý vplyv na získanie úveru na bývanie.

Prečítajte si tiež: Dohody pre invalidných dôchodcov

Vplyv PN na poistenie

V poistení platí, že poisťovne nepoisťujú diagnózy, s ktorými klient vstupuje do poistenia. Ak sa klient chce dať neskôr poistiť, vypĺňa zdravotný dotazník. Pokiaľ klient uvedie zdravotné komplikácie z minulosti, poisťovňa mu môže na dané diagnózy upísať drahšie poistné, príp. plnenie na existujúce diagnózy vopred úplne vylúčiť.

Príklad: Klient sa rozhodne pre úrazové pripoistenia a neuvedie príp. diagnózy týkajúce sa chorôb. Úraz sa vzťahuje na náhodné pôsobenie vonkajších síl.

Pokiaľ vás zaujíma aj to aký má pn-ka dopad na uzatvorenie rizikového poistenia, prečítajte si o tom v našom článku.

Ako zvládnuť splácanie hypotéky v prípade zníženého príjmu

Ak sa dostanete do situácie, kedy máte znížený príjem, môžete využiť niekoľko možností:

• Zníženie mesačnej splátky: Toto riešenie môžete využiť, ak si chcete znížiť mesačnú splátku, ak ešte nemáte hypotéku nastavenú na max. splatnosť 30 rokov (pri bezúčelovej hypotéke max. 20 rokov). Zaplatíte síce viac na úrokoch, avšak neohrozíte svoju súčasnú finančnú situáciu.
• Konsolidácia úverov: Je ideálne riešenie, ak máte viacero úverových produktov a strácate sa v ich splácaní.
• Odklad splátok: Úplný odklad splátok až na nulu Vám banka môže schváliť až na dobu 6 mesiacov. Odklad splátok síce neznamená ich odpustenie, pomôže Vám však zvládnuť ťažšie obdobie. Stačí Vám - potvrdenie o poberaní materskej, resp. Po skončení odkladu je potrebné pokračovať v splácaní hypotéky v pravidelných mesačných splátkach v stanovenom termíne. Poistné sa nedá odložiť. Aj pri úplnom odklade splátok, povinnosť platiť zmluvne dojednané poistné nezaniká.

Poistenie hypotéky ako ochrana pred nepredvídateľnými situáciami

Zriaďte si výhodné poistenie úveru hneď pri žiadosti o VÚB Hypotéku. Vyhnete sa tak nepredvídateľným životným situáciám. V prípade vzniku poistnej udalosti, Váš záväzok splatiť VÚB Hypotéku, resp. platiť mesačné splátky, preberie za Vás poisťovňa. Predvídajte! Splácanie hypotekárneho úveru je záväzok na desiatky rokov. Počas nich môžete prísť o prácu alebo ochorieť. Ideálnym riešením pre prípad nečakaných životných situácií, ktoré môžu mať za následok neschopnosť splácať úver, je práve poistenie hypotéky.

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na bývanie a refinancovanie

Poistenie hypotéky ponúkajú poisťovne, no uzatvoriť si ho, čuduj sa svete, môžete aj priamo v banke. Viaceré banky poistenie hypotéky klientom aktívne ponúkajú a ako bonus im poskytnú zníženie úrokovej sadzby napríklad o 0,20 % . Ak vám banky ponúkajú nižšiu úrokovú sadzbu, keď si u nich zároveň uzatvoríte poistenie schopnosti splácať úver, nejde totiž o žiadnu výhodu, pretože v takom prípade sa cena poistenia musí započítať do ročnej percentuálnej miery nákladov, teda do celkovej ceny úveru.

Ak zvažujete uzatvoriť v banke poistenie hypotéky, mali by ste si spočítať, či pre vás nebude lacnejšie zaplatiť vyššiu úrokovú sadzbu a poistiť sa priamo v poisťovni. Poistenie uzatvorené priamo v poisťovni je viac flexibilné, keďže nie je viazané na konkrétny úver. V prípade poistnej udalosti nemusíte peniaze použiť len na splatenie hypotéky a je len na vašom uvážení, čo s nimi urobíte. Ak máte poistenie hypotéky uzatvorené cez banku, peniaze z poistky pôjdu na splatenie vášho úveru.

Typy poistenia hypotéky

Banky majú rozdelené typy balíkov poistenia, z ktorých si môžete vybrať podľa vlastného uváženia. Konkrétne údaje ako lehoty a výška poistného plnenia sa môžu líšiť v závislosti od banky a ich partnerskej poisťovne a samotného nastavenia zmluvy.

• Hospitalizácia: poisťovňa po skončení hospitalizácie vyplatí jednorazovo poistné plnenie napríklad vo výške 10 eur za každý deň od 4. po 30.
• Poistné: sadzba poistného je (v %) určená podľa zvoleného súboru poistenia. Poistná suma je stanovená ako % z výšky úveru (min. 50 % a max. Výška mesačného poistného závisí od výšky úveru a rozsahu rizík, voči ktorým sa chce klient poistiť. V prípade, že má klient záujem o poistenie, ale nemá prostriedky na poistenie celého úveru, môže si poistiť aj jeho časť, napríklad 50 % alebo 70 % úveru. Výška poistného je za prvých 24 mesiacov jednorazovo 1,5 % zo sumy poskytnutého úveru, od 25.

Toto poistenie vám poskytne banka, preto sa nazýva aj bankopoistenie. Poistenie proti schopnosti splácať úver si môžete, ale aj nemusíte k hypotéke uzavrieť. Banka vám za jeho zjednanie väčšinou opäť ponúkne výhodnejšiu úrokovú sadzbu a vaše mesačné splátky hypotéky navýši o poistenie. Hlavným cieľom poistenia je v prvom rade chrániť banku pre prípad, že nebudete schopný splácať úver.

Bankopoistenie vs. životné poistenie

Ak si hypotéku poistíte v banke, v prípade poistnej udalosti sa z poistného plnenia automaticky vyplatí úver alebo aspoň časť úveru. Ak si úver poistíte formou životného poistenia, vašu rodinu v neočakávaných ťažkých situáciách toto poistenie ochráni. Je síce drahšie, ale poskytuje vám širšiu poistnú ochranu a môžete sa poistiť na vyššie poistné sumy.

Prečítajte si tiež: Práca popri plnom invalidnom dôchodku

Životné poistenie je ako produkt flexibilný a viete si ho v čase upravovať a prispôsobovať vašej aktuálnej životnej a finančnej situácii. Vďaka životnému poisteniu sa môžete výraznejšie poistiť proti rizikám, ktoré napríklad bankopoistenie neponúka, a chcete si poistiť niečo, čo považujete za významné a nebudete utrácať za pripoistenia, ktoré možno nepotrebujete.

Poistenie nehnuteľnosti

Poistenie je nevyhnutné uzatvoriť k hypotéke, pretože je jednou z podmienok pre čerpanie úveru, keďže chráni vašu nehnuteľnosť, ktorú chcete založiť v prospech banky. Poistenie si nastavte tak, aby chránilo váš majetok komplexne. Ideálne je poistenie nehnuteľnosti a poistenie domácnosti. Samozrejme, v poistení by nemalo chýbať aj poistenie zodpovednosti za škodu. Dbajte na to, aby ste si nehnuteľnosť poistili na reálnu hodnotu, nielen na výšku hypotéky.

Čo robiť, ak vám zamietli hypotéku?

Dostali ste pri hypotéke stopku? Nezúfajte, niekedy sa to stane. Dôvody môžu byť rôzne - možno meškáte s odvodmi, neustriehli ste si zaplatenie daní, alebo pracujete priveľmi krátko a banka si nemá ako overiť váš príjem.

Najčastejšie prekážky pri získavaní hypotéky

• Rizikové pohyby na účte: Banka sa potrebuje uistiť, aby ste jej hypotéku dokázali splácať bez problémov.
• Neuhradenie kreditnej karty včas: Máte ho vtedy, pokiaľ neuhradíte tzv.
• Omeškanie v úverovom registri za posledné 2 roky: Ide o tzv. úverovú delikvenciu, ktorú banka môže alebo nemusí akceptovať.
• Omeškanie v úverovom registri za posledných 5 rokov: Platí to isté, čo v bode č.
• Zosplatnený úver v minulosti: Ak neuhradíte viaceré splátky aktuálneho úveru, tak si môže banka nárokovať zosplatnenie úveru, čo v praxi znamená, že je potrebné uhradiť celú dlžnú sumu.
• Exekúcie: Ak aktuálne máte zrážky zo mzdy, prípadne vám bol aj v dávnej minulosti blokovaný účet, úver vám zamietnu z dôvodu exekúcií.
• Zamietnuté úvery v úverovom registri: Pokiaľ pri vybavovaní úveru zvolíte nesprávnu banku alebo nebankovku, môže to spôsobiť, že vašu žiadosť neschváli žiadna spoločnosť.
• Veľa aktuálnych splácaných úverov a veľké mesačné splátky: Aj veľa splácaných úverov alebo vysoké mesačné splátky môžu byť dôvodom k zamietnutiu alebo zníženiu požadovanej sumy.
• Príjem 3 - 6 mesiacov: Ak máte príjem len 3 - 6 mesiacov, nemusí to postačovať schvaľovateľovi na schválenie úveru.
• Rôzne osobné údaje v žiadostiach: Áno, stáva sa aj to, že klienti uvádzajú v rôznych žiadostiach rôzne údaje. V jednej žiadosti slobodný, v inej rozvedený, v ďalšej bývanie v nájme, potom u rodičov. Tiež napr. doba určitá a v ďalšej žiadosti doba neurčitá.
• Neakceptovateľný zamestnávateľ: Úver vám môžu zamietnuť dokonca aj vtedy, ak je váš zamestnávateľ v danej spoločnosti vedený ako rizikový alebo neakceptovateľný.
• Neakceptovateľná nehnuteľnosť: Chýba vám stavebné povolenie, prístupová cesta, máte neakceptovateľné ťarchy na liste vlastníctva alebo zníženú znaleckú hodnotu bankou?
• Vysoké hotovostné výbery z bankomatu v nočných hodinách: Aj toto môže byť dôvodom pre zamietnutie úveru, najviac však pri rizikovejších klientoch.

Tipy na zlepšenie vašej žiadosti o hypotéku

• Vyrovnajte všetky vaše podlžnosti: Najskôr vyrovnajte všetky vaše podlžnosti a následne si overte vymazanie negatívnych záznamov z registrov.
• Stabilný príjem: Banky vám môžu poskytnúť hypotéku len v tom prípade a v takej výške, aby ste ju vedeli pravidelne splácať. Preto si pri žiadosti dôkladne preverujú vaše príjmy aj výdavky, stabilitu vášho zamestnania alebo podnikania. Dohodnite sa so zamestnávateľom na úprave pracovnej zmluvy, ideálne na dobu neurčitú. Ak vaša zmluva do 3 mesiacov končí, požiadajte o potvrdenie, že budete v práci pokračovať.
• Zvýšenie príjmu: Banky sa musia riadiť aj pravidlami Národnej banky Slovenska, ktoré vás limitujú vo výške hypotéky vzhľadom na váš príjem aj k počtu vyživovaných osôb. Preto môžete naraziť na finančný strop úveru. Ten limituje aj maximálna možná splátka, ktorá spolu s ostatnými vašimi splátkami nesmie presiahnuť 60 % čistého príjmu rodiny po odrátaní životného minima na každú posudzovanú osobu v domácnosti. Možno viete zdokladovať aj iné príjmy, napríklad príjem z prenájmu, diéty v práci, invalidný dôchodok alebo výživné na dieťa, vďaka ktorým sa váš úver navýši.
• Ručenie inou nehnuteľnosťou: Financovanie bývania môžu prekaziť aj problémy na strane nehnuteľnosti, ktorú banke ponúkate ako zabezpečenie hypotéky. Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite.

Ďalšie možnosti financovania bývania

• Hypotéka na rekonštrukciu: Rekonštrukcia býva často nákladná investícia. Preto sa zväčša financuje hypotékou, pričom sa v prospech banky založí rekonštruovaná nehnuteľnosť. Ide o špecifické úverové produkty, ktoré banky poskytujú na financovanie renovácií a úprav nehnuteľností. Tieto úvery môžu byť prispôsobené potrebám klienta. Existuje niekoľko rôznych typov hypoték na tento účel.
• Americká hypotéka: Stačí keď vlastníte nehnuteľnosť vy, alebo niekto, kto vám ju poskytne do zábezpeky pre banku. Banka založí danú nehnuteľnosť, poskytne Vám úver do určitej výšky z hodnoty nehnuteľnosti a neskúma na aký účel peniaze použijete.
• 80% hypotéka vs. kombinované financovanie: Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy. V tomto prípade zvážte aj inú možnosť - tzv. kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.

Zníženie úrokov na hypotéke

ECB (európska centrálna banka) postupne znižuje úrokové sadzby. To zvykne mať za následok aj znižovanie úrokov v bankách na SR. Ak máte vyšší úrok ako súčasne ponúka trh, tak zrejme zvažujete, že požiadate banku o jeho zníženie.

tags: #hypotéka #a #PN