Vecné bremeno práva prechodu na spoluvlastnícky podiel: Podmienky a možnosti

Záujem o pozemky neustále rastie a kupujúci venujú pozornosť rôznym faktorom, ako je lokalita, inžinierske siete, cena a vybavenosť okolia. Jedným z kľúčových aspektov pri kúpe pozemku je zabezpečenie prístupu k nemu, najmä ak sa medzi pozemkom a verejnou komunikáciou nachádza cudzí pozemok. V takýchto prípadoch prichádza do úvahy zriadenie vecného bremena práva prechodu.

Úvod do problematiky prístupu k pozemku

V odborných článkoch, ale aj na stavebných úradoch sa uvádza, že k stavebnému povoleniu je potrebné mať zabezpečenú prístupovú cestu. Existuje niekoľko možností, ako tento prístup zabezpečiť, pričom každá z nich má svoje špecifiká a podmienky.

Možnosti zabezpečenia prístupu k pozemku

1. Kúpa pozemku:

Najjednoduchším riešením je odkúpenie pozemku, ktorý stojí v ceste k verejnej komunikácii. Ak je vlastníkom súkromná osoba a súhlasí s odpredajom, problém je vyriešený.

2. Nájom pozemku od pozemkového spoločenstva:

Ak je vlastníkom pozemku pozemkové spoločenstvo (urbár), situácia sa komplikuje. Podľa zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách, tieto spoločenstvá nie sú oprávnené predávať pozemky, ktoré spravujú. Môžu ich však prenajať cudzím osobám za vopred stanovené nájomné. Toto riešenie je vhodné iba dočasne, napríklad na zabezpečenie prístupu počas výstavby nehnuteľnosti, pretože nájom má dočasný charakter. Na manipuláciu s pozemkami (nájomná zmluva, vecné bremeno a pod.) potrebuje pozemkové spoločenstvo súhlas viac ako 50 % vlastníkov pozemkov.

3. Zriadenie vecného bremena:

Vecné bremeno predstavuje trvalý právny vzťah, ktorý sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Na jeho vklad je potrebné vyhotoviť geometrický plán, ktorý presne vymedzí právo prechodu a prejazdu cez susedný pozemok. Zároveň je potrebné vyhotoviť zmluvu o vecnom bremene, s ktorou musí vlastník susedného pozemku súhlasiť. Vecné bremeno môže byť bezodplatné, ale aj odplatné.

Prečítajte si tiež: Dohody pre invalidných dôchodcov

4. Vydržanie práva prechodu:

Ak vlastník pozemku dlhodobo (viac ako 10 rokov) využíval prístupovú cestu cez susedný pozemok, môže sa domáhať svojho práva podľa Občianskeho zákonníka prostredníctvom notára formou notárskej zápisnice. Jednou z podmienok je preukázanie, že danú prístupovú cestu využíval viac ako 10 rokov.

5. Zdedenie spoluvlastníckeho podielu na pozemku s prístupovou cestou:

Ak prístupová cesta vedie cez susedný pozemok, ktorý má viacero súkromných majiteľov, a vlastník pozemku je jedným z podielových spoluvlastníkov tohto pozemku, má "vyhrané". Pokiaľ totiž niektorý zo spolumajiteľov pozemku chce predať svoj podiel, musí ho najprv ponúknuť svojim spoluvlastníkom. Ak je majiteľom pozemku pozemkové spoločenstvo (urbár), ktoré spravuje stovkám vlastníkov ich pozemky, riešením môže byť zdedenie spoluvlastníckeho podielu na urbárskom pozemku. Potom už záleží iba na veľkosti zdedeného podielu.

6. Súdne zriadenie vecného bremena podľa § 151o Občianskeho zákonníka:

Paragraf 151o Občianskeho zákonníka ustanovuje, že ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby. Tu sa ale vynára otázka - ako môžem podať návrh na súd, keď nemám stavebné povolenie a nemôžem postaviť stavbu? V tomto paragrafe ako keby bol opomenutý samotný vlastník pozemku, na ktorom chcem postaviť stavbu. V prípade, ak už stavba existuje, je dôležité spomenúť, že vyššie spomínaná možnosť je až posledným, a to krajným riešením ako dosiahnuť zabezpečenie prístupovej cesty.

Vecné bremeno a spoluvlastnícky podiel

Z ustanovenia § 151n a § 151o ods. 2 Občianskeho zákonníka vyplýva, že vecné bremeno môže zriaďovať iba vlastník nehnuteľnej veci. V tomto prípade sa nehnuteľnou vecou myslí vec ako celok, pretože podiel na nehnuteľnosti pri podielovom spoluvlastníctve nepredstavuje určitú konkrétnu časť spoločnej veci. Vlastníctvo spoluvlastníckeho podielu neoprávňuje spoluvlastníka užívať určitú reálnu časť veci. Bez toho, aby zmluvu o zriadení vecného bremena uzatvoril aj váš brat, nebude možné zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania domu v prospech vašej matky. Ak váš brat nebude so zriadením vecného bremena súhlasiť, nebude možné jeho súhlas ničím nahradiť. Neexistuje ani žaloba, prostredníctvom ktorej by sa dal jeho súhlas vynútiť. Jediná možnosť je spoluvlastnícky vzťah k domu vyporiadať.

Zmluvnými stranami zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci nehnuteľnosti, nie len niektorí. Nejde o hospodárenie so spoločnou vecou, pri ktorom preváži vôľa nadpolovičnej väčšiny. Ide o zriadenie vecného práva, pričom z jeho charakteru vyplýva, že takéto právo nemá opodstatnenie len vo vzťahu k spoluvlastníckemu podielu. Spoluvlastnícky podiel má ideálny charakter a nie je možné povedať, čo konkrétne spoluvlastník v danej nehnuteľnosti vlastní.

Prečítajte si tiež: Štátny príspevok na bývanie a refinancovanie

Ak by ste teda zriadili vecné bremeno len k trojštvrtinovému podielu na rodinnom dome, nie je možné povedať, ktorú časť by Vaša matka mala právo užívať a ktorú už nie. Práve táto utilitárna stránka vecného bremena (spočívajúceho v práve užívať) odlišuje situáciu od záložného práva.

Ak sa Vám podarí brata presvedčiť, aby vecné bremeno v prospech Vašej mamy zriadil tiež, alebo ak sa stanete vlastníčkou celého domu Vy, potom nie je potrebné uzatvárať dve zmluvy a realizovať prevod nehnuteľnosti a zriadenie vecného bremena v dvoch krokoch. Napríklad, ak by brat súhlasil so zriadením vecného bremena v prospech matky tiež, stačí podpísať jednu zmluvu a podať jeden návrh na vklad. Išlo by o trojstrannú zmluvu medzi Vami, matkou a bratom, ktorej predmetom by bol jednak prevod spoluvlastníckeho podielu matky vo váš prospech a zároveň zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného užívania z vašej strany (ako nadobúdateľky spoluvlastníckeho podielu vašej matky a vlastníčky vášho pôvodného podielu) a tiež zo strany vášho brata (ako vlastníka jeho spoluvlastníckeho podielu). Podpisy všetkých účastníkov takejto zmluvy musia byť overené. Do katastra nehnuteľností stačí podať jeden návrh na vklad matkinho spoluvlastníckeho podielu vo váš prospech a zároveň vklad vecného bremena v prospech matky do katastra nehnuteľností.

Prípad z praxe: Zriadenie vecného bremena z opačnej strany

Vlastník nehnuteľnosti, ktorej časť (1/10) vlastní iný majiteľ, pričom pozemok okolo celej nehnuteľnosti vlastní len on, sa stretáva so situáciou, kedy sa majiteľ 1/10 snaží na súde docieliť zriadenie vecného bremena, ktoré spočíva v práve prechodu cez jeho pozemok.

Podľa ust. Občianskeho zákonníka ("OZ") platí, že "vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Pri podielovom spoluvlastníctve podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. V súvislosti s právom, ako sa si zabezpečiť prístup k vlastnej stavbe platí ust. § 151o/ ods. 3./ Samotná stavba je na pozemku, ktorý je vo Vašom výlučnom vlastníctve.

Právo prejazdu resp. prechodu cez Váš pozemok predstavuje vecné bremeno, ktoré by obmedzovalo Vás ako vlastníka nehnuteľnosti - pozemku v prospech iného - podiel. Zmluvu o práve prechodu resp. prejazdu cez Váš pozemok musíte upraviť formou písomnej zmluvy. V prípade, že k dohode nedôjde, podielový spoluvlastník by musel podať návrh na súd. Vecné bremeno môže byť zriadené buď k existujúcej ceste alebo na náklady podielového spoluvlastníka alebo jeho pričinením môže byť zriadená nová cesta (§ 151o ods. R 28/1986: "Ak sa vecné bremeno zriaďuje k časti pozemku, vyznačuje sa táto časť pozemku na geometrickom pláne, ktorý je potom súčasťou listiny o právnom úkone, ktorým sa vecné bremeno zriaďuje. Ak je však rozsah vecného bremena vzťahujúceho sa k časti pozemku vymedzený v listine o právnom úkone slovne celkom určito, nemôže byť dôvodom neplatnosti právneho úkonu v zmysle ust. § 37 OZ sama skutočnosť, že nebol vyhotovený geom. NS SR, spis.

Prečítajte si tiež: Práca popri plnom invalidnom dôchodku

Je potrebné si zodpovedať otázku, či podielový spoluvlastník vlastným pričinením si neznemožnil prístup k svojej časti nehnuteľnosti. Vec odporúčame riešiť zmierčou cestou, najprv osloviť geodeta, ktorý pozemok - cestu zameria, vyhotoví geometrický plán a na tomto základe bude vyhotovená písomná zmluva o zriadení vecného bremena v práve cesty -resp. prechodu cez Váš pozemok k nehnuteľnosti podielového spoluvlastníka 1/10. Náhrada za vecné bremeno je vecou dohody. Pri určení ceny treba brať do úvahy aj početnosť prejazdov, vrátane druhu vozidla (osobné, nákladné), ďalej to, či cestu bude využívať len podielový spoluvlastník v 1/10, alebo aj jeho zákazníci, prípadne rodina. V dohode netreba zabudnúť ani na rozsah prípadne formu spolupodieľania sa podielového spoluvlastníka a Vás na oprave a údržbe cesty, ako aj to, či cesta je už vybudovaná alebo nie.

Pripojenie stavby na pozemné komunikácie rieši vyhl. č. 532/2002 Z. (2) Pripojenie stavby na pozemné komunikácie musí svojimi rozmermi, vyhotovením a spôsobom pripojenia vyhovovať požiadavkám bezpečného užívania stavby a bezpečného a plynulého prevádzkovania na priľahlých pozemných komunikáciách.

tags: #vecne #bremeno #pravo #prechodu #na #spoluvlastnicky