Nadobudnutie vlastníckeho práva dedením: Podmienky a aspekty

Právny poriadok Slovenskej republiky ponúka rôzne spôsoby, ako prerozdeliť majetok medzi potomkov. V tomto článku sa zameriame na nadobudnutie vlastníckeho práva dedením, jeho podmienky a s tým súvisiace aspekty, ako sú daňové povinnosti a náklady.

Prerozdelenie majetku: Inter vivos vs. Mortis causa

V zásade existujú dve základné riešenia prerozdelenia majetku:

1. Inter vivos (za života): Ide o prerozdelenie majetku darovaním.
2. Mortis causa (pre prípad smrti): Ide o prerozdelenie majetku dedením.

Daňové aspekty darovania a dedenia

Z hľadiska daňových aspektov sú darovanie a dedenie rovnocenné. Podľa § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov, príjem získaný darovaním alebo dedením nehnuteľnosti, bytu, nebytového priestoru alebo ich častí, hnuteľnej veci, práva alebo inej majetkovej hodnoty nepodlieha dani z príjmov.

Oslobodenie od dane z príjmu pri predaji zdedenej nehnuteľnosti

Podľa súčasného právneho stavu platí, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku. Toto oslobodenie sa nevzťahuje na príjmy, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku. Trvalý pobyt už nemá vplyv na daň z príjmu v prípade prevodu nehnuteľností.

Rovnako je oslobodený príjem z predaja darovanej nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie, po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.

Prečítajte si tiež: Komplexný prehľad dedenia nehnuteľností

Podmienky oslobodenia od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti získanej dedením:

1. Ide o dediča v priamom rade alebo manžela.
2. Uplynulo minimálne 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (poručiteľ bol vlastníkom nehnuteľnosti aspoň 5 rokov pred svojou smrťou).

Ak sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu od dane, potom sa príjem z predaja nehnuteľnosti nezdaňuje.

Dedenie v priamom a nepriamom rade

O dedení v priamom rade hovoríme, ak ide o dedenie medzi priamymi predkami a potomkami, t.j. rodičia, starí rodičia, deti, vnuci. Naopak, dedenie v nepriamom rade je dedenie po sestre, bratovi, ujovi, tete a pod.

Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, je oslobodený až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov).

Príklady:

• Otázka č. 1: Daňovník predal v máji 2025 byt, ktorý zdedil v apríli 2022 po smrti starého otca (dedenie v priamom rade). Starý otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol byt kúpou v júni roku 2009.
• Otázka č. 2: Daňovník predal v júni 2025 pozemok, ktorý nadobudol v decembri roku 2023 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla pozemok kúpou v roku 2015. Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (sestry).
• Otázka č. 3: Daňovník zdedil v decembri 2022 po mame nehnuteľnosť, ktorú nevlastnili dokopy viac ako 5 rokov (mama nehnuteľnosť nadobudla do vlastníctva v januári 2021 kúpou). V uvedenom prípade sa jedná o dedenie v priamom rade, to znamená, že na účely posúdenia podmienok oslobodenia sa doba vlastníctva u poručiteľa a daňovníka spočítava. Nakoľko od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom (mamou) do predaja neuplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu. Keďže daňovník nadobudol nehnuteľnosť dedením, ako daňový výdavok je možné uplatniť tzv.

Zdanenie príjmu z predaja zdedenej nehnuteľnosti

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmov, daňovníkovi vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie. Čiastkovým základom dane z tohto druhu príjmu je príjem znížený o daňové výdavky. Do daňových výdavkov sa zahrňujú výdavky uvedené v § 8 ods.

Výška dane z príjmu pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je 19% (plus prípadný odvod do zdravotnej poisťovne, ktorý predstavuje ďalších 14%). V prípade nehnuteľností získanej dedením je daňovým výdavkom vstupná cena zdedenej nehnuteľnosti, pri jej určení sa prihliada na ocenenie nehnuteľnosti notárom počas dedičského konania.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Príklad: Zdedili ste pozemok, ktorého cena bola v dedičskom konaní stanovená na 50 000 € a vy ste ho práve predali za 75 000 €?

Náklady spojené s dedičským konaním

Súdny poplatok za konanie o dedičstve je odstupňovaný podľa čistej hodnoty dedičstva (po odpočítaní dlhov):

• Do 3 319 eur: 6.50 eur
• Do 9 958 eur: 16.50 eur
• Nad 9 958 eur: 0,2 %, najviac 165,50 eura

Odmena notára ako súdneho komisára za úkony vykonané v konaní o dedičstve, ktoré bolo zastavené, je 13 eur. Súd konanie zastaví, ak poručiteľ nezanechal majetok. Ak poručiteľ zanechal majetok nepatrnej hodnoty, môže ho súd vydať tomu, kto sa postaral o pohreb, a konanie zastaví.

Ak konanie o dedičstve nebolo zastavené, odmena notára sa vypočítava percentuálne odstupňovaným podielom zo všeobecnej hodnoty majetku závislým od výšky majetku, ktorý tvoria iba aktíva bez odpočítania dlhov poručiteľa. Odmena notára je najmenej vo výške 23 eur, pričom k tomu je potrebné prirátať tiež náhradu hotových výdavkov a náhradu za stratu času.

Odmenu notára a jeho hotové výdavky platí dedič, ktorý nadobudol dedičstvo, ktoré nie je predlžené; ak je dedičov niekoľko, platia tieto trovy podľa vzájomného pomeru čistej hodnoty ich dedičských podielov. V ostatných prípadoch platí tieto trovy štát.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Dedenie nehnuteľnosti a kataster nehnuteľností

Predmetom dedičstva môže byť aj nehnuteľnosť. Následný zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností o prechode vlastníckeho práva z poručiteľa na dediča nemá konštitutívne účinky (nevzniká ním vlastnícke právo), ale len účinky deklaratórne (potvrdzuje už existujúce vlastnícke právo), nakoľko sa vykonáva záznamom. Uznesenie notára o zdedení nehnuteľnosti dedičom sa spolu s dedičským spisom zašle na súd a súd automaticky požiada kataster nehnuteľností o zmenu zápisu vlastníckeho práva v katastri. Dedičia teda nemusia robiť takýto úkon.

Predmet dedičstva

Dedičstvo tvoria hodnoty oceniteľné v peniazoch, ktoré smrťou poručiteľa nezanikajú ani neprechádzajú na ďalšie subjekty iným spôsobom ako dedením. Predmetom dedičstva môžu byť veci, vecné práva, majetkové práva či osobné práva, peniaze na účte v banke, či hotovostné peniaze.

Účastníci dedičského konania

Osoba, ktorá na súde (u súdneho komisára) uplatnila svoje dedičské právo (t. j. osoba, ktorá o sebe tvrdí, že je poručiteľovým dedičom), sa stáva účastníkom dedičského konania už od okamihu uplatnenia svojho dedičského práva. Postavenie účastníka stratí, ak bude zistené, že jej v skutočnosti žiadny z dedičských titulov nesvedčí alebo že z iných dôvodov nemôže dediť.

Ak zanechal poručiteľ závet, treba považovať za účastníkov konania vedľa závetných dedičov tiež neopomenuteľných dedičov (§ 479 Občianskeho zákonníka) a ďalšie osoby, ktorým svedčí dedenie zo zákona (§ 473 až § 475a Občianskeho zákonníka). Ich účastníctvo trvá tak dlho, pokiaľ sa nepreukáže, že k dedeniu zo zákona nedôjde. Ak nastúpi dedenie zo závetu, neopomenuteľní a zákonní dedičia prestávajú byť účastníkmi konania vtedy, ak sa nedovolali neplatnosti závetu.

Dodatočné konanie o dedičstve

Podľa § 211 ods. 1 z. č. 161/2015 Z. z. Civilný mimosporový poriadok súd na návrh vykoná dodatočné konanie o dedičstve v prípade, že sa po právoplatnom skončení dedičského konania objavil nový majetok či dlhy po poručiteľovi. Navrhovateľom v dodatočnom konaní o dedičstve je dedič, ktorý žiada o prejednanie majetku po poručiteľovi.

Ako prebieha dedenie nehnuteľnosti?

Dedičské konanie vedie súdom poverený notár. V rámci dedičského konania notár zisťuje, či poručiteľ nezanechal závet, ďalej zisťuje okruh dedičov a samozrejme aj to, aký majetok (aktíva) a dlhy (pasíva) poručiteľ zanechal. Počas dedičského konania je možná dohoda dedičov o vyporiadaní dedičstva a jeho následné rozdelenie. Dedičia môžu dedičstvo aj odmietnuť, deje sa tak hlavne v prípade, ak ide o dedenie dlhu.

V súvislosti s dedením nehnuteľnosti notár požiada o predloženie odhadu ocenenia nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dedenia. Ocenenie nehnuteľnosti si môžete vyhotoviť sami (odporúčame) alebo notár. Na konci dedičského konania notár vydá uznesenie, ktorým dôjde k potvrdeniu, že dedičia nadobúdajú dedičstvo podľa svojich dedičských podielov.

Po skončení dedičského konania na rad prichádza ešte prepis zdedenej nehnuteľnosti na katastri nehnuteľností. Uznesenie notára, ktoré potvrdzuje nadobudnutie nehnuteľnosti dedičmi sa spolu s dedičským spisom zašle na súd, ktorý následne požiada kataster o zmenu vlastníctva nehnuteľnosti.

Predaj zdedenej nehnuteľnosti

Ak už bolo dedičské konanie právoplatne skončené, predaj zdedenej nehnuteľnosti sa od štandardného predaja nehnuteľnosti nelíši. Predaj začína hľadaním kupujúceho. V prípade, ak záujemcu o kúpu už máte, prichádza na rad spísanie kúpnej zmluvy. V kúpnej zmluve bude ako predávajúci uvedený právoplatný dedič nehnuteľnosti. V prípade, ak nehnuteľnosť zdedí viac dedičov (napr. súrodenci), budú predávajúcimi všetci dedičia. Podpis predávajúceho na kúpnej zmluve musí byť osvedčený (notárom alebo na matrike).

tags: #nadobudnutie #vlastníckeho #práva #dedením #podmienky