Nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vydržaním: Podmienky a postup

Vydržanie je originálny spôsob nadobudnutia vlastníctva, ktorý umožňuje, aby sa z oprávneného držiteľa stala osoba, ktorá má právo na nehnuteľnosť po uplynutí stanovenej doby. Inštitút vydržania má za cieľ zosúladiť dlhodobý faktický stav so stavom právnym. Vydržaním je možné nadobudnúť vlastnícke právo tak k hnuteľným, ako aj k nehnuteľným veciam, avšak po splnení podmienok stanovených Občianskym zákonníkom. Vydržanie sa týka nielen vlastníckeho práva, ale aj práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.

Zmeny v procese vydržania vlastníctva nehnuteľností

Do mája 2021 osvedčovali vydržanie vlastníckeho práva notári. Od 1. mája 2021 nastala významná zmena, keď sa proces osvedčovania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam presunul výlučne na súdy. Novela zákona č. 162/2015 Z. z. Civilného mimosporového poriadku zaviedla nové súdne konanie o potvrdení vydržania. Po novom už nestačí vydanie osvedčenia o vydržaní nehnuteľnosti od notára, ale vydržanie musí byť potvrdené súdnym rozhodnutím.

Etapy procesu vydržania vlastníctva

Nový proces vydržania vlastníctva možno rozdeliť do niekoľkých etáp:

I. etapa: Advokátsky prieskum a predprípravné štádium

Úvodná etapa je v celom procese kľúčová. V advokátskom prieskume sa preveria predpoklady vzniku vlastníckeho práva, najmä oprávnenosť držiteľa, historicko-právne súvislosti, spôsobilosť predmetu a navrhovateľa, potenciálne nároky zo strany dotknutých osôb, plynutie lehôt a ich preukázanie, „silu konkurenčných“ práv iných subjektov a pod. Zákon vyžaduje, aby bol navrhovateľ dobromyseľným držiteľom nehnuteľnosti najmenej 10 rokov.

Ak sú podmienky splnené, advokát spracuje a podá sa na súd písomný návrh na začatie konania o potvrdení vydržania. Do súdneho návrhu sa premietnu výsledky advokátskeho prieskumu. Príslušný na konanie je okresný súd, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Súd v tomto predprípravnom štádiu posúdi dôvodnosť podania a ak je nekvalifikované alebo nie sú splnené podmienky na vydržanie, podanie zamietne. Ak súd podanie nezamietne, postupuje sa do druhej etapy vydržania - tzv. vyzývacieho konania.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Cieľom predprípravného štádia je vylúčiť z konania nedôvodné a neopodstatnené návrhy a nezaťažovať nimi ostatných účastníkov a súdy. Účasť advokáta pri prieskume a spísaní kvalifikovaného návrhu výslovne zákon nevyžaduje, jeho účasť v prieskume a konaní je nezastupiteľná a môže podstatne zvýšiť úspech v procese vydržania. Účasť advokáta bude kľúčová aj v III. etape vydržania, kedy bude potrebné pred súdom preukázať, že prípadné námietky tretích strán sú nedôvodné. Súdny poplatok za návrh je 99,5 eur.

II. etapa: Vyzývacie súdne konanie

Druhá etapa procesu vydržania prebieha na súde. Ak je žiadateľ v prvej etape úspešný, súd vydá tzv. vyzývacie uznesenie, ktorým dotknuté subjekty vyzve, aby voči zámeru navrhovateľa vydržať nehnuteľnosť uplatnili námietky. Vyzývacie uznesenie súd zverejňuje v Obchodnom vestníku, doručuje ho účastníkom konania, obci aj katastru na vyznačenie informatívnej poznámky na liste vlastníctva. Účastníkom konania je aj Slovenský pozemkový fond (SPF) a správca lesného pozemku. Tieto subjekty však môžu ostať v súdnom konaní nečinné, ak sa ich predmet konania, resp. nehnuteľnosť netýka.

Námietky voči zámeru vydržať nehnuteľnosť môžu oprávnené osoby podať až do vydania uznesenia o potvrdení vydržania, pričom táto lehota nemôže byť kratšia ako šesť mesiacov. Námietky sa podávajú na súde, ktorý vyzývacie uznesenie vydal a treba ich náležite zdôvodniť. Ak budú námietky nekvalifikované alebo budú podané oneskorene, súd ich odmietne.

III. etapa: Prejednanie a súdne rozhodnutie (potvrdenie / zamietnutie)

Po podaní námietok môže súd vykonať šetrenie, ktorým overí tvrdené skutočnosti, a to aj na pojednávaní. Ak námietky preukážu, že podmienky na vydržanie nie sú splnené a existuje „silnejšie právo“, súd návrh zamietne. Právoplatné rozhodnutie o zamietnutí sa oznamuje tiež katastru za účelom výmazu zapísanej poznámky.

Ak sa podklady v návrhu na priznanie vlastníctva vydržaním preukážu, súd vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí vydržanie vlastníckeho práva, resp. práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu. Okamih „vzniku“ vlastníckeho práva bude uvedený v samotnom súdnom rozhodnutí.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

IV. etapa: Zápis do katastra nehnuteľností

Posledná etapa je administratívno-formálna. Súd doručí právoplatné rozhodnutie o potvrdení vydržania príslušnému katastru, ktorý v rámci záznamového konania vykoná zápis vlastníka do katastrálneho operátu. Za vlastníka kataster zapíše osobu, ktorá preukázala vznik vlastníckeho práva vydržaním. Záznamové konanie je bez poplatku.

Podmienky vydržania

Zákon ustanovuje predpoklady vydržania, ktoré musia byť splnené po celú dobu vydržania.

• Uplynutie vydržacej doby: Vydržacia doba je v prípade nehnuteľností 10 rokov.
• Oprávnená držba: Držiteľ musí s nehnuteľnosťou nakladať ako so svojou vlastnou a musí byť dobromyseľný v tom, že mu nehnuteľnosť patrí.
• Spôsobilý subjekt a predmet: Spôsobilým subjektom vydržania môžu byť všetky osoby, ktoré sú spôsobilé nadobúdať vlastnícke právo (fyzické osoby, právnické osoby, ale aj štát). Z vydržania sú však vylúčené veci, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníckeho práva alebo ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených osôb.

Oprávnená držba a dobromyseľnosť

Posúdenie, či je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že mu vec patrí, musí byť objektívne. Dobrú vieru bude potrebné posudzovať aj s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu, za ktorých by držiteľ (pri zachovaní náležitej opatrnosti, ktorú od neho možno vyžadovať) mal alebo mohol mať prípadné pochybnosti o existencii svojho práva. Ak sú mu alebo musia byť známe skutočnosti, ktoré jeho vlastníctvo dôvodne spochybňujú a svedčia v prospech vlastníctva inej osoby, podmienka dobromyseľnosti nebude splnená.

Predmetom dokazovania budú okolnosti, ktoré nasvedčujú, že držiteľ by mohol objektívne považovať určitú nehnuteľnosť za svoju. Ako dôkazy budú slúžiť spravidla nadobúdacie zmluvy, hoci aj postihnuté právnou vadou, ktoré utvrdzujú držiteľa, že vec je jeho. Do úvahy prichádzajú aj výpovede osôb, ktoré boli svedkami ústnej dohody a pod.

Vydržanie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu

Základným predpokladom vydržania práva zodpovedajúceho z vecného bremena je fakt, že ten kto užíva určitú nehnuteľnosť za účelom prejazdu alebo prechodu je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že koná ako oprávnený z vecného bremena.

Prečítajte si tiež: Komplexný prehľad: Nadobudnutie tovaru podľa DPH

tags: #nadobudnutie #vlastníckeho #práva #k #nehnuteľnosti #vydržaním