Nájom poľnohospodárskej pôdy z pohľadu práva

Nájom poľnohospodárskej pôdy je komplexná oblasť, ktorá sa dotýka mnohých vlastníkov pozemkov a poľnohospodárskych podnikateľov. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na právnu úpravu nájmu poľnohospodárskej pôdy na Slovensku, s dôrazom na aktuálne zmeny a praktické aspekty.

Právny rámec nájmu poľnohospodárskej pôdy

Nájom poľnohospodárskej pôdy sa riadi zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tento zákon upravuje nájomné vzťahy k poľnohospodárskej pôde a považuje sa za špeciálny zákon vo vzťahu k Občianskemu zákonníku (§ 663 - 684 zákona č. 40/1964 Zb.). Ak zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov niektoré otázky nerieši, použijú sa všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka.

Definícia poľnohospodárskeho pozemku

Novela zákona špecifikovala pojem poľnohospodársky pozemok. Poľnohospodárskou pôdou je podľa zákona č. 220/2004 Z. z. produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, ktorá vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.

Forma nájomnej zmluvy

Od 1. mája 2018 sa vyžaduje písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok. Do tohto dátumu postačovala aj ústna zmluva. Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.

Doba nájmu

Pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku najmenej na päť rokov. S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.

Prečítajte si tiež: Porovnanie sociálnych systémov v Európe

Predčasné ukončenie nájmu

Ak je prenajímateľom Slovenský pozemkový fond, je od 1. júla 2023 oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

Skončenie nájmu

Novela upravila aj skončenie nájmu, pričom pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov. Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8. To neplatí, ak sú predmetom zmluvy o nájme pozemku pozemky, s ktorými Slovenský pozemkový fond nakladá podľa osobitného predpisu (§ 16 zákona č. 180/1995 Z. z.).

Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, možno ju vypovedať len písomne; výpovedná lehota sa nesmie skončiť pred uplynutím času nájmu podľa § 8, ak sa nedohodne inak.

Zmena účelu pozemku

V prípade, že sa časť prenajatého pozemku stane stavebnou parcelou, je možné nájomnú zmluvu vypovedať skôr, ak to zmluva umožňuje. Rozparcelovanie pôvodnej parcely a zaradenie časti pozemku do územného plánu mesta na výstavbu rodinných domov, spolu s vydaním územnoplánovacej informácie, sú silné argumenty, že došlo k zmene účelu využitia pozemku na stavebný.

Podnájom poľnohospodárskeho pozemku

Ak to nájomná zmluva nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi.

Prečítajte si tiež: Priority politických strán pre seniorov

Predaj poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Tento zákon definuje poľnohospodársku pôdu ako produkčne potenciálnu pôdu evidovanú v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.

Nadobúdanie vlastníctva k poľnohospodárskej pôde

Zákon upravuje podmienky nadobúdania vlastníctva k poľnohospodárskej pôde. Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.

Nález Ústavného súdu SR

Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10. februára 2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť.

Prednostné právo nájmu

Zákon č. 504/2003 Z. z. garantuje nájomcovi právo, že po skončení nájomnej zmluvy a v prípade jeho záujmu bude mať nájomca možnosť ako prvý uzavrieť s prenajímateľom novú nájomnú zmluvu na pozemky, ktoré doteraz užíval na základe nájomnej zmluvy za predpokladu, že prenajímateľ ich bude chcieť ďalej prenajímať.

Podmienky prednostného práva nájmu

Nájomca má právo prednostného nájmu, ak:

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre výber domova dôchodcov

• riadne a včas uhrádzal nájomné,
• pozemky nebudú po skončení nájmu určené na iné ako poľnohospodárske účely,
• pozemky nebude užívať prenajímateľ sám (napr. ako samostatne hospodáriaci roľník).

Ak sa nájomca dopustil čo i len raz omeškania s platbou nájomného, jeho prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy zaniká.

Cena nájmu pri prednostnom práve

Problematickým ustanovením pri uplatňovaní prednostného práva nájmu je cena nájmu. Prenajímateľ nemôže očakávať zo strany pôvodného nájomcu navýšenie nájomného, nakoľko v prípade, že nájomca obhospodaruje celé katastrálne územie, cena obvyklého nájomného sa bude odvíjať od priemernej ceny nájmu v danom katastrálnom území, čo v podstate bude určovať pôvodný nájomca.

Praktické aspekty nájmu poľnohospodárskej pôdy

Starostlivosť o prenajatú pôdu

Vlastníci poľnohospodárskych parciel majú povinnosť o svoju pôdu riadne sa starať. Nechať ju bez údržby a nevyužívanú by znamenalo jej postupné zarastanie a znehodnocovanie.

Nájomné

Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. októbru. Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov.

Spoluvlastníctvo pozemku

Ak je pozemok v spoluvlastníctve, je potrebné, aby ho riešili spoločne všetci spoluvlastníci.

Zmena tvaru pozemkov

Samotná zmena parciel geometrickým plánom a ich účelová príprava na výstavbu rodinných domov nemusí automaticky znamenať dôvod na predčasné ukončenie nájomných zmlúv. Závisí to od presného znenia nájomných zmlúv a dohodnutých podmienok medzi vlastníkmi a nájomcami.

Užívanie pozemku bez zmluvy

Ak niekto užíva pozemok bez nájomnej zmluvy, vlastník má právo na ochranu voči tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje.

Riešenie sporov

V prípade akýchkoľvek sporov týkajúcich sa nájmu poľnohospodárskej pôdy je konečné posúdenie a rozhodnutie vo veci na súde.

tags: #najom #polnohospodarskej #pody #pravnik