Nájomná zmluva pre s.r.o. pri zmene spoločnosti: Vzor a dôležité aspekty

Nájomná zmluva je základným dokumentom pri prenájme nehnuteľností a hnuteľných vecí. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na nájomnú zmluvu, jej náležitosti a zmeny, ktoré môžu nastať pri zmene spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.). Cieľom je poskytnúť ucelený vzor a informácie, ktoré budú užitočné pre podnikateľov a právnické osoby.

Úvodné ustanovenia a zmluvné strany

Nájomná zmluva je upravená v ustanoveniach § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka a zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán, aby bolo jednoznačné, kto je prenajímateľ a kto nájomca. Označenie zmluvných strán sa líši v závislosti od toho, či ide o fyzickú osobu, živnostníka alebo právnickú osobu.

Prenajímateľ:

• Fyzická osoba: Meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
• Živnostník: Obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
• Právnická osoba (s.r.o.): Obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej za ňu konať.

Nájomca:

• Fyzická osoba: Meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
• Živnostník: Obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
• Právnická osoba (s.r.o.): Obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej za ňu konať.

Predmet nájmu a jeho špecifikácia

Aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam o platnosti nájomnej zmluvy, je potrebné špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa prenajíma. Nájomná zmluva musí zo zákona obsahovať označenie predmetu. Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti , ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom , katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to: Nebytového priestoru , umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. …, nachádzajúceho sa na ulici v , so súpisným číslom stavby (ďalej len „stavba“), postavenej na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. , druh pozemku: zastavané plochy a nádvoriazastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „nebytový priestor“ alebo „predmet nájmu”).

Doba nájmu a podmienky skončenia

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú. Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol. V protokole, ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť tejto zmluvy, bude zároveň zachytený stav meračov energií a vody.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Nájomná zmluva zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia.

Nájomné a úhrady za plnenia

Nájomná zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Nájomné sa stanovuje dohodou zmluvných strán vo výške mesačne (ďalej len „Nájomné“). V uvedenej sume nie sú zahrnuté úhrady za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu a jeho príslušenstva (ďalej len „Úhrady“). Nájomca sa zaväzuje platiť Úhrady mesačne spolu s bežným nájomným a to ako zálohovú platbu.

Nájomné a Úhrady sú splatné vždy k kalendárneho mesiaca, ktorý predchádza mesiacu za ktorý sa platí. Zmluvné strany sa dohodli na zmluvnej pokute vo výške 0,05 % denne z dlžnej sumy, ktorú je nájomca povinný zaplatiť v prípade omeškania s platením Nájomného alebo Úhrad za každý začatý deň omeškania; nárok na náhradu škody a nárok na zákonný úrok z omeškania resp.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Prenajímateľ môže vykonať vyúčtovanie Úhrad jeden krát ročne a po skončení nájmu (najneskôr do 2 rokov od skočenia nájmu). V prípade vyúčtovania a zistenia nedoplatku na Úhradách sa nájomca zaväzuje tento nedoplatok prenajímateľovi uhradiť do 30 dní od zaslania písomnej výzvy nájomcovi. V prípade vzniku preplatku sa prenajímateľ zaväzuje uhradiť nájomcovi preplatok v lehote do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania prenajímateľovi, prípadne si túto sumu môže prenajímateľ ponechať a bude vyúčtovaná po skončení nájmu.

Účastníci sa dohodli, že výška Nájomného sa bude automaticky prispôsobovať vývoju inflácie, a to tak, že prenajímateľ je za trvanie nájmu vždy k 1.jaunáru príslušného roka, počínajúc rokom, ktorý je o 1 vyšší ako rok uzatvorenia zmluvy o prenájme, oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné o ročnú mieru inflácie na základe údajov Slovenského štatistického úradu.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly . Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci. Nájomca nie je povinný dať prenajatú vec poistiť. Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu.

Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Zmena sídla s.r.o. a nájomná zmluva

Sídlo spoločnosti je jeden z predpokladov k riadnej existencii spoločnosti s ručením obmedzeným. V biznise sa často stretávame s predajom obchodných podielov a zmenou vlastníckej štruktúry spoločností pri ktorej dochádza aj k zmene sídla spoločnosti z dôvodu presunu jej skutočného vedenia.

Zmena sídla s.r.o. si vyžaduje niekoľko krokov:

1. Rozhodnutie o zmene sídla spoločnosti: Rozhodnutie o zmene sídla je v pôsobnosti valného zhromaždenia spoločnosti (v prípade viac osobovej s.r.o.) alebo v pôsobnosti jediného spoločníka spoločnosti (v prípade jednoosobovej s.r.o.), ktorý vykonáva pôsobnosť valného zhromaždenia.
2. Dokumenty s tým spojené:
   • Jednoosobová s.r.o.: Rozhodnutie jediného spoločníka spoločnosti o zmene sídla, súhlas vlastníka nehnuteľnosti/nájomná zmluva, úplné posledné znenie zakladateľskej listiny.
   • Viacosobová s.r.o.: Zápisnica zo zasadnutia valného zhromaždenia, súhlas vlastníka nehnuteľnosti alebo nájomná zmluva a posledné znenie Spoločenskej zmluvy.
3. Podanie návrhu na zápis zmeny sídla v s.r.o. na obchodný register a priloženie príloh: Zmenu sídla spoločnosti je nutné zapísať v obchodnom registri ako zmenu zapísaných údajov. Návrh na zápis zmeny zapísaných údajov sa podáva výlučne zmenofým fomrulárom ministersstva spravodliovosti a to elektornickým spôsobom.
4. Ohlásenie zmeny sídla v s.r.o. daňovému úradu a partnerom: Spoločnosť má zákonnú povinnosť do 30 dní odo dňa zápisu zmeny sídla v s.r.o. do OR ohlásiť daňovému úradu zmenu sídla.

Nájom hnuteľných vecí

Pri podnikateľskej činnosti sa môžeme stretnúť nie len s nájmom nebytového priestoru - kanceláriami, ale aj s nájmom hnuteľných vecí, napr. výpočtovou technikou, automobilom, predmetov priemyselného charakteru a pod.

Právna úprava nájmu hnuteľných vecí je obsiahnutá v ustanoveniach § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú nájom vo všeobecnosti (teda sa vzťahujú nielen na nájom hnuteľných vecí, ale aj na nájom bytu a pod). Netreba však zabúdať na ustanovenia § 721 až § 723 Občianskeho zákonníka, ktoré sa vzťahujú len na podnikateľský nájom hnuteľných vecí.

Nájomná zmluva na hnuteľné veci musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán,
• vymedzenie predmetu nájmu,
• výšku nájomného,
• dobu trvania nájmu.

Záverečné ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.

Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok.

Zmeny v s.r.o. a ich ohlásenie

Počas existencie spoločnosti môže dochádzať k viacerým typom zmien, ktoré potrebujú byť zachytené aj administratívne, zapísané v príslušných registroch, oznámené všetkým inštitúciám a tiež obchodným partnerom, ak sa ich to dotýka. Každú zmenu treba ohlásiť do 30 dní od rozhodnutia/vykonanej zmeny.

Medzi najčastejšie zmeny patria:

• Zmena obchodného mena
• Zmena sídla
• Zmena predmetu činnosti
• Zmena osobných údajov
• Zmena konateľa
• Zmena spoločníka
• Zmena spôsobu konania
• Zmena výšky základného imania

Nájom nebytových priestorov a bytu

Veľa podnikateľov si pri výkone svojej podnikateľskej činnosti prenajíma kancelárie - nebytové priestory. Nájomná zmluva predstavuje dôležitú súčasť celého procesu nájmu nebytového priestoru. Jej podstatou je právo nájomcu dočasne užívať predmet nájmu (nebytový priestor) za podmienok vymedzených v nájomnej zmluve, za čo sa zaväzuje platiť nájomné.

Podmienky prenájmu nebytových priestorov sú upravené v zákone č. 116/1990 Z. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V zmysle zákona sa za nebytový priestor považujú miestnosti alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie.

Aby bola nájomná zmluva na nebytový priestor platná, musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán,
• označenie predmetu nájmu,
• účel nájmu,
• výšku nájomného,
• spôsob platenia nájomného,
• dobu trvania nájmu.

Pri nájme bytu by tiež mala obsahovať aj spôsob platby a termín dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť, opis príslušenstva a stavu bytu. V nájomnej zmluve je vhodné uviesť aj podmienky, za akých môže byť výška nájomného navýšená (napr. zvýšené náklady na prevádzku bytu, poplatok z omeškania platenia nájmu) respektíve znížená.

tags: #nájomná #zmluva #pri #zmene #sro #vzor