Povinnosti nájomcu pri vedení evidencie pozemkov: Kompletný prehľad

Nájom poľnohospodárskej pôdy je na Slovensku bežnou praxou. S cieľom zabezpečiť transparentnosť a spravodlivosť v nájomných vzťahoch, zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov ukladá nájomcom viaceré povinnosti, vrátane vedenia evidencie prenajatých a vlastných pozemkov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o týchto povinnostiach, ako aj o ďalších dôležitých aspektoch nájmu poľnohospodárskej pôdy.

Zmeny v nájomných zmluvách a evidencii pozemkov

Podmienky okolo nájomných zmlúv na poľnohospodárske pozemky prešli zmenami. Hoci evidencia parciel sa vedie podobne ako v minulosti, cenové mapy a zisťovanie obvyklého nájomného sú novinky.

Evidencia pozemkov: Základná povinnosť nájomcu

Podľa vyhlášky ministerstva pôdohospodárstva, ktorá nadväzuje na novelu zákona o nájmoch, sú družstvá, agropodniky a ďalší užívatelia prenajatej pôdy povinní viesť evidenciu poľnohospodárskych pozemkov a pozemkov vo vlastníctve nájomcov. Táto evidencia sa vedie pre vlastné pozemky, ale aj pre tie, ktoré majú prenajaté. Evidencia sa vyhotovuje podľa katastrálnych území, pričom sa osobitne evidujú pozemky prenajaté na základe nájomnej zmluvy a pozemky, na ktorých vznikol nájomný alebo podnájomný vzťah na základe rozhodnutia príslušného okresného úradu - odboru pozemkového a lesného.

Čo ak nájomca neuzavrie podnájomnú zmluvu?

V prípade, ak si nájomca nesplní povinnosť uzavrieť s doterajším prenajímateľom podnájomnú zmluvu do 60 dní od podania žiadosti, doterajší prenajímateľ môže požiadať okresný úrad o vydanie rozhodnutia, že vzniká podnájomný vzťah k určeným pozemkom v prospech doterajšieho prenajímateľa. Aj táto situácia sa zahrnie do evidencie.

Užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy

Ak užívateľ užíva pozemok bez nájomnej zmluvy a zdokladuje, že vlastníkovi navrhol jej uzatvorenie a ten do dvoch mesiacov od doručenia návrhu naň nezareagoval, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy vznikol medzi nimi nájomný vzťah, a to na neurčitý čas. Dôležité je, aby užívateľ v návrhu zmluvy upozornil na dôsledky nekonania vlastníka. Iná situácia nastane, ak vlastník ešte pred doručením takého návrhu uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou.

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

Evidencia o dohodnutom a zaplatenom nájomnom

Evidencia o dohodnutom a zaplatenom nájomnom sa vedie podľa katastrálnych území v členení pozemkov určenom zo zákona, a to za obdobie kalendárneho roka.

Dĺžka nájmu a zmeny v zmluve

Podľa platného a účinného znenia zákona je možné uzatvoriť nájomnú zmluvu na poľnohospodárske účely na obdobie 25 rokov. V § 8 ods. 2 zostali obsiahnuté výnimky, kedy možno uzavrieť zmluvu na dlhšie ako na 15 rokov.

Určovanie výšky minimálneho nájomného

Ďalšou zmenou je zmena minimálnej výšky nájomného. Minimálna výška nájomného je určená ako dvojnásobok obvyklej výšky nájomného za poľnohospodársku pôdu v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.

Výpoveď zo zmluvy na neurčitý čas

Od 1. mája bude možné vypovedať zmluvu o nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku s výpovednou dobou 5 rokov. Súčasná platná právna úprava ustanovuje povinnosť vypovedania nájomnej zmluvy na neurčitý čas najneskôr k 1. novembru príslušného roka s výpovednou lehotou jeden rok (ak sa nedohodne inak).

Zrušenie obnovy nájomného vzťahu

Jednou z najdôležitejších zmien je zrušenie automatickej, resp. zákonnej obnovy nájomného vzťahu, ktoré zabezpečuje v súčasnosti predĺženie nájmu v prípade, ak prenajímateľ (vlastník) poľnohospodárskej pôdy nevyzve aspoň rok pred skončením nájmu nájomcu na vrátenie pozemku.

Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

Nájomný vzťah vznikne, ak:

• vlastník pozemku (prenajímateľ) doručí užívateľovi (nájomcovi) návrh na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku,
• užívateľ (nájomca) užívajúci pozemok bez nájomnej zmluvy preukáže, že vlastníkovi navrhol uzatvorenie nájomnej zmluvy a vlastník (prenajímateľ) do 2 mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol návrh alebo nevyzval užívateľa (nájomcu) na vrátenie pozemku. K návrhu zákon ustanovuje povinnosť užívateľa (nájomcu) upozorniť vlastníka (prenajímateľa) na právne dôsledky nekonania vlastníka, t. j. na vznik nájomného vzťahu podľa § 6.

Uvedené neplatí, ak vlastník pred doručením návrhu na uzatvorenie nájomnej zmluvy uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou. V tomto prípade sa predpokladá, že medzi vlastníkom a užívateľom vznikol nájomný vzťah, avšak s odkazom na § 6 Zákona o nájme.

Postup pri predaji podniku a vzťah k nájomným zmluvám

Postup pri predaji podniku, resp. väčšinového obchodného podielu spoločnosti a vzťah k nájomným zmluvám a ich prechodom na nadobúdateľa bol doteraz upravený tak, že prenajímateľ mohol odstúpiť od nájomnej zmluvy do 6 mesiacov odo dňa nadobudnutia podniku nadobúdateľom. Zákonodarca zaviedol nový mechanizmus pri zmene vlastníckej štruktúry podniku, a to tak, že nájomca je povinný do 6 mesiacov odo dňa zápisu tejto zmeny zaslať prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy. Okrem toho, do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu malo prísť k uzatvoreniu nájomnej zmluvy.

Zmena § 12a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov

V ustanovení § 12a Zákona prichádza k zmene procesného postupu pri vzniku podnájomného vzťahu. Doplnením § 12b Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktoré je účinné od 1. septembra, sa v zmysle pôvodnej úpravy sleduje usporiadanie užívacích vzťahov podľa pôvodného rozhodnutia § 15 Zákona o pozemkových úpravách.

Prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy

Obsahom novely je aj nové zmenené ustanovenie § 13 ods. 2, pričom prednostné právo zostáva nájomcovi zachované, okrem prípadov, ak prenajímateľ (vlastník) alebo blízka osoba prenajímateľa podniká v poľnohospodárstve alebo ak došlo k prevodu / prechodu vlastníckych práv k pozemku. Ak prenajímateľ v čase od 1 roka pred skončením zmluvy do 2 mesiacov od skončenia zmluvy doručí nájomcovi návrh na uzatvorenie novej zmluvy, a nájomca (vlastník) neodmietne tento návrh (z dôvodov v predchádzajúcom odseku), vznikne nájomný vzťah podľa návrhu nájomnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Kto je zodpovedný za zimnú údržbu?

Novela zákona zavádza aj podmienky, kedy nevzniká prednostné právo na uzavretie zmluvy. Prednostné právo nevzniká, ak (i) má o pozemky záujem mladý poľnohospodár alebo poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorý sa zaväzuje vykonávať na pozemkoch špeciálnu rastlinnú / živočíšnu výrobu, alebo (ii) poľnohospodár, ktorý vykonáva aspoň na ½ pozemku špeciálnu rastlinnú výrobu, resp. živočíšnu výrobu s osobitným zreteľom na ochranu životného prostredia. Okrem toho, v prospech mladého poľnohospodára prenajíma pozemky aj fond za splnenia podmienok v zmysle § 13 ods. 5 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkoch.

Vedenie evidencie nájomcom a okresnými úradmi

Podľa § 14 a nasl. Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov majú nájomcovia povinnosť viesť evidenciu pozemkov prenajatých, ako aj pozemkov vo vlastníctve poľnohospodárskych podnikov. Okrem toho majú poľnohospodárske podniky povinnosť viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom a poskytnúť tieto údaje a informácie okresnému úradu do 31. januára. Okresným úradom pribudne povinnosť evidovať všetky užívacie vzťahy k poľnohospodárskym pozemkom - nájomné, podnájomné alebo iné obdobné užívacie vzťahy tak, aby boli verejne prístupné.

Prechodné ustanovenia

Konania o vzniku podnájomného vzťahu v zmysle § 12a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov začaté a právoplatne neskončené do 30. apríla sa dokončia podľa zákona účinného do 30. apríla. Ustanoveniami novely sa spravujú aj právne vzťahy vzniknuté pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona. Vznik týchto právnych vzťahov, aj nárokov pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona sa posudzujú podľa doterajších predpisov.

Nové povinnosti nájomcov poľnohospodárskych pozemkov

Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku. Nájomcovia pôdy tak musia do konca tohto mesiaca okresným úradom doručiť informácie zo svojej evidencie o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za minulý rok. Tieto údaje musia poskytnúť za každé katastrálne územie v listinnej alebo elektronickej podobe.

Na základe poskytnutých údajov bude možné určiť obvyklú výšku nájomného za poľnohospodársku pôdu. Evidencia dohodnutého a zaplateného nájomného pri poľnohospodárskej pôde sa člení na ornú pôdu, trvalé trávne porasty a poľnohospodársku pôdu s trvalými porastmi. Posledná kategória trvalých porastov zahŕňa napr. vinice a chmeľnice.

Zmeny v zákone o nájme poľnohospodárskych pozemkov

Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky vypracovalo návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov.

Novela zákona dopĺňa definíciu pozemku o pozemok, ktorý je v katastri nehnuteľností klasifikovaný ako zastavané plochy a nádvoria, pričom však slúži na poľnohospodárske účely. Ustanovením sa odstraňuje nejednotnosť výkladu, čo v praxi spôsobovalo nezodpovedané otázky, či je možné aj takýto druh pozemku, ktorý je súčasťou napr. hospodárskeho dvora, považovať za pozemok na účely tohto zákona. V spojitosti so spresnenou definíciou pozemku novela zákona rieši aj ďalší aplikačný problém, ktorý vyvstával pri určovaní výšky nájomného za pozemok slúžiaci na poľnohospodárske účely.

Novela zákona reaguje na potreby aplikačnej praxe a vypúšťa doterajšiu úpravu automatickej obnovy nájomného vzťahu v prípade, ak rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, prenajímateľ nevyzval nájomcu na vrátenie pozemkov, resp. nájomca nevyzval prenajímateľa na prevzatie pozemkov. Takáto právna úprava často viedla k sporom a k neprehľadnosti v dojednaniach týkajúcich sa užívania pozemkov.

Pre účely usporiadania vzájomných vzťahov medzi vlastníkom takéhoto pozemku a jeho užívateľom bude v prípade podielového spoluvlastníctva pozemku na uzatvorenie nájomnej zmluvy, resp. dohody o spoločnom hospodárení potrebný súhlas väčšiny spoluvlastníkov počítanej podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov. V rámci korektnosti vzájomných vzťahov sa na strane druhej zavádza dvojmesačná lehota, v ktorej má vlastník pozemku buď prijať návrh nájomnej zmluvy od užívateľa (pričom užívateľ vlastníka pri návrhu nájomnej zmluvy upozorní na dôsledky nekonania) pozemku (ktorý bol doteraz užívaný bez nájomnej zmluvy), alebo tento návrh odmietnuť, resp. vyzvať užívateľa na vrátenie pozemku, keďže ak k jednému z týchto úkonov nepríde, má sa za to, že vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas, ktorý bude možné vypovedať v rámci jednoročnej výpovednej lehoty k 1. novembru.

Spresňuje sa tiež postup v prípadoch, ak počas platnosti a účinnosti nájomnej zmluvy dôjde k predaju podniku, predaju väčšinového podielu, predaju väčšiny majetkových podielov alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu. Zavádza sa povinnosť pre nájomcu zverejniť oznámenie o tejto skutočnosti po dobu 15 dní na úradnej tabuli obce, v katastrálnom území ktorej sa pozemok nachádza.

Prednostné právo na uzavretie novej nájomnej zmluvy je v aplikačnej praxi často predmetom rôznych výkladov a sporov ohľadom jeho vykonateľnosti. V snahe obmedziť možné súdne spory ohľadom realizácie tohto práva novela definuje prípady, kedy sa toto právo pri uzatváraní nových nájomných zmlúv neuplatní (nájomca neplní záväzky zo zmluvy riadne a včas; prenajímateľ podniká v poľnohospodárstve; ak by mal byť nájomcom blízka osoba prenajímateľa; ak by mal byť nájomcom právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom; ak ide o pozemok, ktorý je podľa osobitného predpisu určený na iné ako poľnohospodárske účely), ak došlo k prevodu alebo prechodu vlastníckeho práva k pozemku. S ohľadom na posledný dôvod nemožnosti realizácie prednostného práva nájomcu je potrebné uviesť, že nový vlastník pozemku v súlade s § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka síce vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa, avšak len do doby nájmu dohodnutej v platnej a účinnej nájomnej zmluvy. Následne pri uzatváraní novej nájomnej zmluvy už nie je obmedzený prednostným právom nájomcu, čo však samozrejme nevylučuje, že novú nájomnú zmluvu opätovne uzavrie s dovtedajším nájomcom.

Novela zároveň spresňuje akým postupom a za akých podmienok nájomca realizuje svoje prednostné právo s tým, že najskôr rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, musí preukázateľným spôsobom doručiť prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy. Ak sa na prenajímateľa vzťahuje niektorý z dôvodov uvedených v odseku 2 alebo má prenajímateľ za to, že navrhnutá výška nájomného nie je obvyklá nájomnému za poľnohospodársku pôdu v danom katastrálnom území, mal by návrh nájomcu do dvoch mesiacov odo dňa jeho doručenia odmietnuť.

Precizuje sa povinnosť pre nájomcu viesť evidenciu pozemkov, ktoré vlastní alebo má prenajaté a pozemkov, ktoré obhospodaruje, ako aj povinnosť viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom. Informácie z takto evidovaných údajov budú pre potreby zavedenia väčšej prehľadnosti slúžiť pre rozhodovanie okresných úradov napr. v prípadoch určenia vydania rozhodnutia o vzniku podnájomného vzťahu, zverejňovanie obvyklej výšky nájomného, ako aj Pôdohospodárskej platobnej agentúry v súvislosti s prideľovaním dotácií. Podrobnosti o spôsobe vedenia týchto evidencií ako aj o spôsobe výpočtu a zverejňovania obvyklej výšky nájomného budú upravené vo vyhláške MPRV SR č. 249/2008 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe vedenia evidencie pozemkov.

tags: #najomca #povinnosti #vedenie #evidencie #pozemkov