Čo robiť, keď sa nájomca nechce vysťahovať po výpovedi z nájmu? Práva a povinnosti prenajímateľa

Vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom môžu byť niekedy komplikované, najmä ak nájomca prestane platiť nájomné a odmieta sa vysťahovať. Napriek všetkým možnostiam prenajímateľa, ako uspokojiť svoj nárok na dlžné nájomné, môže mnohokrát dôjsť k ťažko riešiteľným problémom. V takýchto situáciách je dôležité poznať svoje práva a povinnosti, aby ste sa vyhli zbytočným problémom a právnym komplikáciám. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o právnych aspektoch spojených s vysťahovaním nájomcu, ktorý odmieta opustiť nehnuteľnosť po skončení nájmu.

Právny základ nájomného vzťahu

Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis bytu. Podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva obsahovať všetky podstatné náležitosti vrátane výšky nájomného, termínu splatnosti a dôsledkov neplatenia. Zmluva musí tiež špecifikovať práva a povinnosti prenajímateľa bytu.

Ukončenie nájmu bytu

Nájom bytu je chránený a ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone. Jeden zo základných charakteristických znakov nájomného vzťahu, teda dočasnosť, má zásadný vplyv na možnosť vypratania nehnuteľnosti. Ak je totiž nájom uzatvorený na dobu určitú, v zmysle § 712a ods. 2 Občianskeho zákonníka nájom zaniká uplynutím tejto doby. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa na nájom bytu nevzťahuje.

Dôvody výpovede z nájmu

Zákon umožňuje prenajímateľovi dať nájomcovi výpoveď, ak ten nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované v spojitosti s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace. Ak hovoríme o dôvodoch výpovede, tie musí prenajímateľ vo výpovedi vymedziť tak, aby ich nebolo možné zameniť s inými dôvodmi, a tieto dôvody nie je možné dodatočne meniť.

Forma a náležitosti výpovede

Podľa § 710 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 3 mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

Ochranná lehota pre nájomcu v hmotnej núdzi

Podľa § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka, ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, teda pre neplatenie nájomného, a nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.

Neplatnosť výpovede

Podľa § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do 3 mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

Postup prenajímateľa, ak sa nájomca nechce vysťahovať

V prípade, ak po nadobudnutí účinkov výpovede nájomca v stanovenej lehote nevyprace byt alebo nebytový priestor, je možné domáhať sa splnenia uvedenej povinnosti na súde žalobou.

Žaloba o vypratanie nehnuteľnosti

Ak nájomca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť a až následne sa prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie na Okresný súd v Banskej Bystrici v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov (ďalej len Exekučný poriadok).

Súdne konanie a jeho dĺžka

Samotné konanie vo veci určenia povinnosti vypratať nehnuteľnosť si ďalej vyžaduje účasť sporových strán minimálne prostredníctvom právneho zastúpenia. Takýmto spôsobom prenajímateľ stratí nesmierne veľa času, kým súd dospeje k rozhodnutiu. Počas jeho plynutia je vo vzťahu k nájomcovi bezmocný.

Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

Exekúcia vyprataním

Nútené vypratanie bytu prostredníctvom súdneho exekútora upravuje ustanovenie § 184 a 185 Exekučného poriadku.

Svojpomocné vypratanie - riziko protiprávneho konania

V tejto súvislosti je nesmierne dôležité, aby prenajímateľ nevypratával nehnuteľnosť sám, t. j. svojpomocne. Na základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti, takpovediac „na vlastnú päsť“, by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené podmienky. Ak by pri násilnom vysťahovaní došlo k poškodeniu vecí, do úvahy by prichádzala aj občianskoprávna zodpovednosť za náhradu spôsobenej škody.

Trestnoprávne aspekty

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu ČSSR č. Tpjf 33/79 zo dňa 11. 2. 1979 (publikované v Zbierke súdnych rozhodnutí a stanovísk pod zn. R 1/1980): „Objektom trestného činu podľa § 238 TZ je domová sloboda. Je chránený akýkoľvek oprávnený užívateľ domu alebo bytu, nielen vlastník, a to proti komukoľvek.

Notárska zápisnica ako exekučný titul

V praxi sa veľmi často stretávame s otázkou, či môže byť podkladom na vykonanie exekúcie vyprataním notárska zápisnica. Táto otázka je kladená právom, keďže najčastejšie je exekučným titulom na vypratanie rozhodnutie súdu. Vypratanie totiž predstavuje spôsob vymáhania tzv. nepeňažného plnenia - nevymáha sa teda peňažná suma, ale splnenie určitej povinnosti, ktorou je vypratanie konkrétnej nehnuteľnosti (aby nedošlo k jej zámene s inou nehnuteľnosťou) - je to povinná náležitosť notárskej zápisnice, najlepšie je nehnuteľnosť identifikovať.

Výhody notárskej zápisnice

Veľkou výhodou notárskej zápisnice je reálny čas jej spísania. Exekučný titul v tejto forme je reálne vytvorený len za čas, za ktorý sa spíše u notára. Oproti niekoľkomesačným až niekoľkoročným konaniam na súdoch je to najefektívnejší spôsob získania priamovykonateľného exekučného titulu.

Prečítajte si tiež: Kto je zodpovedný za zimnú údržbu?

Nevýhody notárskej zápisnice

Naproti tomu pri nájomcovi, ktorý notársku zápisnicu odmietne podpísať, možno predpokladať už jeho prvotný zámer neplniť si riadne a včas žiadnu zo svojich povinností, najmä neplatiť nájomné.

Bytová náhrada

V zmysle § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. Ak tento zákon neustanovuje inak, nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada.

Hmotná núdza

Dôvodom skončenia nájomného pomeru podľa § 711 ods. 1 písm. d) je, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. Táto legislatívna zmena „nahrala do karát“ aj prenajímateľom, keďže počnúc touto zmenou, nájomcovia oveľa zložitejšie preukazovali, že sa skutočne nachádzajú v stave hmotnej núdze a že daný stav nastal z objektívnych dôvodov.

Alternatívne riešenia sporov

V mnohých prípadoch môže byť súdne konanie zdĺhavé a nákladné. Preto je často výhodné hľadať alternatívne riešenia sporu.

Komunikácia a dohoda

Kľúčovým faktorom pri riešení sporov s neplatiacimi nájomníkmi je komunikácia. Prenajímateľ a nájomca by sa mali pokúsiť vyriešiť problém prostredníctvom priateľskej dohody. Je dôležité byť empatický a snažiť sa pochopiť dôvody, prečo sa stal z nájomcu neplatič.

Mediácia

Mediácia je proces, pri ktorom neutrálny mediátor pomáha obom stranám dospieť k vzájomne prijateľnému riešeniu.

Arbitráž

Arbitráž je záväzný proces, kde si neutrálna tretia strana vypočuje argumenty oboch strán a rozhodne o výsledku.

Prevencia problémov s nájomníkmi

Prevencia je kľúčom k minimalizácii problémov - a to nielen s nájomníkmi.

Dôkladná nájomná zmluva

Prenajímateľ by mal pri uzatváraní nájomnej zmluvy venovať pozornosť jej formulácii. Je potrebné zahrnúť do zmluvy jasné podmienky a sankcie za neplatenie nájomného.

Preverenie nájomníka

Dôležité je aj dôkladné preverenie podnájomníka pred uzatvorením zmluvy.

Pravidelná komunikácia

Ďalším preventívnym opatrením je pravidelná komunikácia s nájomníkom a riešenie problémov hneď, ako sa vyskytnú. Týmto spôsobom je možné predísť eskalácii problémov a zamedziť neplateniu nájomného.

Dlžné nájomné a poplatky z omeškania

Ak nájomca neplatí nájomné, prenajímateľ môže samozrejme žiadať dlžné nájomné doplatiť a podľa § 697 Občianskeho zákonníka, ak nájomca nezaplatí dlžné nájomné do 5 dní po splatnosti, môže dokonca žiadať aj tzv. poplatok z omeškania.

Záložné právo prenajímateľa

Prenajímateľ má záložné právo na hnuteľné veci v nehnuteľnosti, ktoré patria nájomcovi alebo osobám žijúcim s nájomcom v spoločnej domácnosti. Tu je však potrebné dbať na to, aby bol súpis týchto hnuteľných vecí nariadený súdom čím skôr, nakoľko v prípade ich odstránenia nájomcom záložné právo zaniká.

Použitie depozitu na úhradu dlhu

Na úhradu dlhu prenajímateľ použiť aj depozit (zábezpeku). Takéto použitie depozitu však musí byť dohodnuté a použitie musí byť v súlade so zmluvou. Nesmie byť svojvoľné, v opačnom prípade by mohol mať prenajímateľ problémy.

tags: #najomca #sa #nechce #vystahovat #z #bytu