Drobné opravy v prenajatom priestore: Povinnosti nájomcu a prenajímateľa

Tento článok sa zaoberá problematikou drobných opráv v prenajatých priestoroch, pričom sa zameriava na povinnosti nájomcu a prenajímateľa v zmysle platnej legislatívy Slovenskej republiky. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o právach a povinnostiach oboch strán, a to s ohľadom na Občiansky zákonník a ďalšie relevantné právne predpisy.

Všeobecné ustanovenia a nájomná zmluva

Právna úprava nájmu bytov sa nachádza v ustanoveniach § 685 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení. Zo všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka vyplýva, že nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len vtedy, keď sa k tomu prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v čase nájmu došlo v dôsledku užívania veci. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Dôležitým aspektom je nájomná zmluva, ktorá by mala presne definovať rozsah povinností nájomcu a prenajímateľa pri vykonávaní opráv a údržby. Ak sú tieto veci definované v uzavretej nájomnej zmluve, nájomca presne vie, čo spadá pod jeho kompetencie investovania a čo už musí uhradiť vlastník nehnuteľnosti. V prípade, že si zmluvné strany v nájomnej zmluve nedohodnú iné podmienky znášania nákladov súvisiacich s drobnými opravami a bežnou údržbou, uplatní sa všeobecná právna úprava Občianskeho zákonníka. Napríklad, zmluvné strany sa môžu dohodnúť na tom, že takto vzniknuté náklady bude znášať prenajímateľ, alebo sa môžu dohodnúť aj na ich pomernom znášaní.

Povinnosti prenajímateľa

Z ustanovenia § 687 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva povinnosť prenajímateľa odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Prenajímateľ musí predovšetkým odstrániť závady, ktoré bránia riadnemu užívaniu predmetnej nehnuteľnosti a uhradiť s tým súvisiace náklady.

Prenajímateľ môže preplatiť nájomcovi aj náklady vynaložené na rekonštrukciu v prípade, že je vykonávaná s jeho súhlasom. Ich preplatenie závisí na dohode, spravidla to býva až po ukončení nájmu, ak sa k tomuto zaviazal. Ak sa k tomuto prenajímateľ nezaviazal, nájomca môže požadovať protihodnotu k sume, o koľko sa zvýšila hodnota bytu.

Prečítajte si tiež: Prenájom a zvieratá: Vaše práva

Povinnosti nájomcu

Podľa Občianskeho zákonníka by mal nájomca uhradiť náklady na opravy a bežnú údržbu vzniknuté počas dlhšieho užívania predmetnej nehnuteľnosti. Podľa odseku 2 rovnakého zákonného ustanovenia drobné opravy na byte, ktoré súvisia s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca.

Na vlastné náklady musí nájomca odstrániť aj všetky závady a poškodenia, ktoré v byte spôsobil počas jeho užívania. Stavebné úpravy vykonané bez súhlasu prenajímateľa je potrebné taktiež uhradiť, prípadne na vlastné náklady uviesť nehnuteľnosť do pôvodného stavu.

Definícia drobných opráv a bežnej údržby

Posledná veta odseku 2 ustanovenia § 687 Občianskeho zákonníka odkazuje na osobitný predpis, ktorý vymedzí definíciu pojmov drobné opravy na byte a náklady spojené s bežnou údržbou. Týmto predpisom je nariadenie vlády č. 87/1995 Z.z.

Podľa ustanovenia § 5 ods. 1 nariadenia drobnými opravami na byte súvisiacimi s jeho užívaním sú opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré sú uvedené v prílohe tohto nariadenia. Napríklad pôjde o opravu batérie, výmenu tesnenia, výmenu roštu, opravu horákov, opravu termostatu alebo opravu uvoľnených dlaždíc do výmery 1,5 m2.

Drobnými opravami bytu, ktoré nie sú obsiahnuté v prílohe nariadenia budú také opravy a výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia, ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 €. Ak sa na jednej veci vykonáva viac opráv, rozhodujúci je súčet všetkých nákladov.

Prečítajte si tiež: Problémy s vrátením DPH pre nájomcov

Náklady spojené s bežnou údržbou bytu sú náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní, napríklad maľovanie, napúšťanie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, urdžiavanie dreveného obloženia stieh, opravy vstavaného nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery).

Z nariadenia zároveň vyplýva, že náklady na drobné opravy a náklady za obvyklé užívanie nájomca nebude znášať, ak potreba ich vykonania vznikla pred uzatvorením nájomnej zmluvy, alebo ak vznikli ako následok tých opráv, ktoré musí znášať prenajímateľ. Ak užíva byt na základe nájomnej zmluvy viacero osôb, na znášaní nákladov sa budú podieľať pomerne.

Postup pri vykonávaní opráv

Nájomca v zmysle platnej úpravy upozorní prenajímateľa na potrebu vykonania opráv na byte. Na tomto základe by mal tieto opravy vykonať prenajímateľ. Nájomca má povinnosť poskytnúť prenajímateľovi pri vykonávaní opráv súčinnosť. Pokiaľ prenajímateľ nezabezpečí vykonanie opráv bezodkladne, môže ich vykonanie zabezpečiť na jeho náklady nájomca.

Pred realizáciou väčšej opravy sa odporúča kontaktovať najprv prenajímateľa a náležite ho o danej potrebe opravy, či úpravy, vopred informovať.

Technické zhodnotenie prenajatého majetku

V súvislosti s vykonávaním opráv na prenajatom majetku je nutné pripomenúť § 17 ods. 21 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. Zákon o dani z príjmov vo všeobecnosti považuje technické zhodnotenie v sume výdavkov vyššej ako 1 700 € vykonané a odpisované nájomcom na prenajatom majetku za tzv. iný majetok [§ 22 ods. 6 písm. Podľa § 24 ods. 2 ZDP technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýšil vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Pri odpisovaní technického zhodnotenia nájomca postupuje spôsobom ustanoveným pre hmotný majetok. Zákon o dani z príjmov teda umožňuje za odpisovaný hmotný majetok (tzv.

Prečítajte si tiež: Kto je zodpovedný za zimnú údržbu?

Technické zhodnotenie vykonané a uhradené nájomcom na prenajatom majetku v sume do 1 700 € nie je považované za iný majetok v zmysle § 22 ods. 6 písm.

Modernizáciou (technickým zhodnotením) sa rozumie rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti hmotného majetku a nehmotného majetku o také súčasti, ktoré pôvodný majetok neobsahoval, pričom tvoria jeho neoddeliteľnú súčasť. Za neoddeliteľnú súčasť majetku sa považujú samostatné veci, ktoré sú určené na spoločné použitie s hlavnou vecou a spolu s ňou tvoria jeden majetkový celok. Pri odpisovaní technického zhodnotenia prenajatého majetku sa postupuje podľa § 24 ods. 2 ZDP. Na základe tohto ustanovenia technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca. Ten zaradí technické zhodnotenie do odpisovej skupiny, do ktorej patrí prenajatý hmotný majetok. Daňovník zaradí technické zhodnotenie do účtovníctva ako samostatný majetok.

Účtovné a daňové aspekty opráv

Náklady vynaložené na opravy a udržovanie sú v účtovníctve posudzované ako prevádzkové náklady v okamihu vzniku, a tak sú aj účtované. Tieto výdavky je možné považovať u nájomcu za daňové výdavky v rozsahu, v akom mu vyplýva povinnosť ich vykonávania z nájomnej zmluvy. Rozsah týchto povinností by mal byť preto dohodnutý v nájomnej zmluve.

Príklady z praxe

• Príklad 1: Nájomca na základe zmluvy s prenajímateľom užíval budovu ako kancelárske priestory. V zmluve boli dohodnuté podmienky nájmu, pričom zároveň bola dohodnutá aj všeobecná podmienka, že opravy a údržbu budovy zabezpečuje na svoje náklady nájomca. Na budove zatekala strecha a nájomca vykonal jej opravu, ktorá si vyžiadala náklad 3 560 €. Aj keby sa pri odstránení zatekania použili novšie stavebné materiály, ide o opravu.

• Príklad 2: V budove skladu boli vymenené staré drevené okná za nové plastové vo výške 8 500 €.

• Príklad 3: Spoločnosť uzatvorila nájomnú zmluvu na prenájom výrobných priestorov na 15 rokov. Od vlastníka získala súhlas na prestavbu priestorov tak, aby vyhovovali jej potrebám. Nájomca zaradí technické zhodnotenie vykonané vo výrobnej budove do 5. t. j.

• Príklad 4: Podnikateľ má v prenájme nebytové priestory. Obstaral si bezpečnostné dvere v hodnote 2 700 €.

Daňové dôsledky ukončenia nájmu a technického zhodnotenia

• Otázka 1: Fyzická osoba dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajúce dani z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Nájomca využíva prenajatú nehnuteľnosť na podnikanie a so súhlasom prenajímateľa vykonal v roku 2021 na prenajatej nehnuteľnosti technické zhodnotenie (prístavbu nehnuteľnosti). Nájomca toto technické zhodnotenie odpisoval ako iný majetok a odpisy uplatňoval v daňových výdavkoch. V roku 2025 došlo k ukončeniu nájomného vzťahu, pričom prenajímateľ neuhradil nájomcovi daňovú zostatkovú cenu technického zhodnotenia. Technické zhodnotenie vykonané na prenajatom majetku môže nájomca odpisovať do daňových výdavkov len počas doby prenájmu. V prípade, že pri ukončení nájomného vzťahu nájomca neuviedol prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia, bezplatne odovzdaná hodnota technického zhodnotenia vo výške zostatkovej ceny je príjmom prenajímateľa, ktorý prenajímateľ zdaní ako príjem podľa § 6 ods.

• Otázka 2: Fyzická osoba dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajúce dani z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, pričom prenajímanú nehnuteľnosť má zaradenú v obchodnom majetku a do daňových výdavkov uplatňuje odpisy prenajímanej nehnuteľnosti. Nájomca využíva prenajatú nehnuteľnosť na podnikanie a so súhlasom prenajímateľa vykonal v roku 2025 na prenajatej nehnuteľnosti technické zhodnotenie (prístavbu nehnuteľnosti). Prenajímateľ o hodnotu technického zhodnotenia zvýšil v roku 2025 vstupnú cenu nehnuteľnosti. Ak prenajímateľ neuhradil nájomcovi sumu vynaloženú na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, potom u prenajímateľa sa jedná o nepeňažný príjem, ktorý je povinný zdaniť ako príjem z prenájmu podľa § 6 ods.

• Otázka 3: Fyzická osoba prenajala nehnuteľnosť nájomcovi, z čoho dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podliehajúce dani z príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V nájomnej zmluve majú dohodnuté, že drobné opravy nehnuteľnosti (oprava vodovodných batérií, svietidiel, maľovanie a pod) hradí nájomca z vlastných prostriedkov. Ak prenajímateľ neuhradil nájomcovi sumu za výmenu okien, vznikol prenajímateľovi nepeňažný príjem, ktorý prenajímateľ zdaní ako príjem podliehajúci dani z prímov podľa § 6 ods.

tags: #najomca #drobne #opravy #prenajatom #priestore #povinnosti