Nájomná zmluva na obecný byt: Podmienky a postupy v obci Zbehy

Nájomné bývanie predstavuje dôležitú alternatívu pre osoby, ktoré si nemôžu zabezpečiť vlastné bývanie. V obci Zbehy je táto možnosť podporená existenciou nájomných bytových domov vo vlastníctve obce. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach a postupoch spojených s nájomnou zmluvou na obecný byt v Zbehoch, s dôrazom na platné Všeobecne záväzné nariadenie (VZN) a relevantné právne predpisy.

Obec Zbehy ako prenajímateľ

Obec Zbehy je výlučným vlastníkom nájomných bytových domov, konkrétne "2 x 7 bytov blok A a B", ktoré boli postavené s finančnou podporou Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR, Štátneho fondu rozvoja bývania a z vlastných zdrojov obce. Dôležitým faktom je, že tieto byty nie je možné previesť do osobného vlastníctva po dobu 30 rokov od nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia.

V priebehu mesiaca február 2024 obec Zbehy dokončila ďalších 16 bytových jednotiek v bytovom dome súp.č.910, ktorý sa nachádza pri kultúrnom dome. V tomto bytovom dome sa nachádzajú dvoj a trojizbové byty, ktoré boli postavené s podporou Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR a z prostriedkov zo Štátneho fondu rozvoju bývania a z vlastných zdrojov obce. Ďalších 6 bytových jednotiek vzniklo rekonštrukciou bývalej ubytovne na futbalovom ihrisku, ktoré sú vo výlučnom vlastníctve obce. V tomto bytovom dome sa nachádzajú iba dvojizbové byty.

Ako požiadať o nájomný byt v Zbehoch

Žiadosť o poskytnutie nájomného bytu sa podáva na Obecnom úrade Zbehy, a to buď poštou na adresu Obec Zbehy, Obecný úrad č.69, 951 42 Zbehy, alebo osobne do podateľne obecného úradu. Dôležité je, že žiadosť musí byť podaná na predpísanom tlačive, ktoré je dostupné na obecnom úrade.

Obec Zbehy vedie evidenciu zoznamu žiadostí o pridelenie bytu, a to podľa podacieho čísla a dátumu zaevidovania žiadosti. Žiadosť sa eviduje po dobu dvoch rokov od jej prvého doručenia.

Prečítajte si tiež: Ako napísať jednoduchú nájomnú zmluvu

Podmienky pre žiadateľov

Žiadateľ o byt musí spĺňať podmienky, ktoré sú stanovené vo Všeobecne záväznom nariadení obce o podmienkach prideľovania nájomných bytov a správy bytových domov obstaraných s použitím verejných prostriedkov na účely podpory sociálneho bývania č.8/2023 (§2 bod 4, ďalej len VZN). Každý žiadateľ musí k žiadosti poskytnúť potrebné údaje, doklady a potvrdenia.

V prípade uvoľnenia bytu budú žiadatelia postupne podľa poradia vyzvaní k doloženiu potrebných dokumentov. Obec Zbehy zostaví na základe žiadosti, údajov, dokladov a potvrdení poradovník žiadateľov podľa bodovacích kritérií.

Schvaľovací proces a nájomná zmluva

Obec Zbehy predkladá návrh žiadateľov, ktorí spĺňajú podmienky (§2 bod 4 VZN) na pridelenie bytu na schválenie obecnému zastupiteľstvu v Zbehoch, ktoré rozhoduje o pridelení nájomného bytu.

Po pridelení bytu je žiadateľ povinný zložiť finančnú zábezpeku vo výške maximálne šesťmesačného nájomného a následne sa podpíše nájomná zmluva, ktorá sa uzatvára na obdobie 3 roky. Ak si nájomca riadne plní všetky povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu a služieb spojených s jeho užívaním a spĺňa aj naďalej všetky podmienky stanovené v zmysle VZN č. 8/2023, môže byť s takýmto nájomcom opakovane uzatvorená nová nájomná zmluva.

Nájomná zmluva: Právny rámec

Nájomná zmluva na byt je dvojstranný právny úkon, na základe ktorého vzniká nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom bytu. Prenajímateľ v nájomnej zmluve prenecháva nájomcovi konkrétny byt za účelom jeho dočasného užívania a nájomca sa zaväzuje mu za to uhradiť nájomné v dohodnutej výške.

Prečítajte si tiež: Aspekty nájmu lekárne od obce

Nájomná zmluva na obecný byt v Zbehoch je uzatváraná v zmysle ust. § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Zmluva“).

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Prenajímateľ: Obec Zbehy
• Nájomca: Fyzická osoba, živnostník alebo právnická osoba.

Presné označenie zmluvných strán musí obsahovať:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Ďalšie dôležité náležitosti:

1. Identifikácia zmluvných strán - t.j. označenie, kto je prenajímateľ a kto nájomca (identifikácia musí obsahovať minimálne meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa alebo obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať).
2. Označenie predmetu nájmu - byt treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným - preto je potrebné uviesť katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres), číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo bytového domu a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený, počet obytných miestností, príslušenstvo bytu, obytná plocha.
3. Rozsah užívania - na základe zmluvy o nájme bytu sa môže prenajímať len jedna izba v byte alebo sa môže prenajímať každá izba inému nájomcovi).
4. Výška nájomného a výška úhrad za služby spojené s užívaním bytu, alebo spôsob ich výpočtu - nie je potrebné uviesť konkrétnu výšku nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu, avšak spôsob ich výpočtu musí byť uvedený jasne a zrozumiteľne tak, aby bolo možné určiť ich konkrétnu výšku.
5. Opis príslušenstva a stavu bytu - prenajímateľ by mal uviesť, či byt, jeho príslušenstvo a vybavenie majú v čase uzavretia nájomnej zmluvy vady, ktoré sú prenajímateľovi známe.
6. Stav meračov energií (plyn, voda, elektrika, …) - - nie je nevyhnutné, aby bol stav meračov uvedený v nájomnej zmluve, pokiaľ sa pri odovzdaní bytu nájomcovi bude podpisovať preberací protokol, v ktorom budú tieto údaje uvedené.

Doba nájmu a zánik nájomnej zmluvy

Nájom sa uzatvára na dobu určitú (3 roky), s možnosťou opakovaného predĺženia. Nájomná zmluva zaniká:

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ (Obec Zbehy) sa zaväzuje:

• počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu.
• odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený. Ak prenajímateľ nesplní túto povinnosť, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.
• oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Nájomca sa zaväzuje:

• užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania.
• oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil.
• znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci.
• vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.
• vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu.

Špecifiká nájomného (sociálneho) bývania

Nájomné (sociálne) bývanie je definované ako bývanie, ktoré je obstarané s použitím verejných prostriedkov a je určené na primerané a ľudsky dôstojné bývanie fyzických osôb, ktoré si nemôžu obstarať bývanie vlastným pričinením a spĺňajú podmienky podľa zákona č. 443/2010 Z.z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní.

Zásady prideľovania nájomných bytov si určuje príslušná obec alebo mesto prostredníctvom svojich všeobecných záväzných nariadení v súlade s ustanoveniami zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov, Občianskeho zákonníka, zákona č. 443/2010 Z.z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní.

Krátkodobý nájom bytu

Bežný nájom bytu, ktorý vznikol na základe nájomnej zmluvy na byt uzatvorenej v zmysle § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka má zo zákona povahu tzv. „chráneného“ nájmu, v rámci ktorého je nájomca bytu ako „slabšia“ zmluvná strana vo viacerých smeroch osobitne chránený (zvýhodnený). Medzi najvýznamnejšie zákonné ustanovenia chrániace nájomcu patria napr. ustanovenia o tzv. bytových náhradách (§ 712 a nasl. Občianskeho zákonníka), v zmysle ktorých má nájomca pri výpovedi nájomnej zmluvy po splnení zákonných podmienok právo na poskytnutie bytovej náhrady.

Naopak, nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu uzavretá v zmysle zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu je osobitným (špeciálnym) druhom nájomnej zmluvy na byt, pri ktorej je ochrana nájomcu ako tzv. „slabšej“ strany oproti bežnej nájomnej zmluve na byt podstatne zúžená. Z tohto dôvodu je pre prenajímateľa rozhodne výhodnejšie uzavrieť s nájomcom zmluvu o krátkodobom nájme bytu.

Záverečné ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.

V prípade akýchkoľvek hotovostných úhrad zo strany nájomcu prenajímateľovi platí, že miestom plnenia je miesto bydliska prenajímateľa. O každej hotovostnej úhrade si zmluvné strany vyhotovia písomné potvrdenie.

Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.

Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

tags: #najomna #zmluva #na #obecny #byt #vzor