Nájomná zmluva na pozemok pri prevádzkovaní podniku: Vzor a dôležité aspekty

Nájomná zmluva na pozemok je dôležitý dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Ak prenajatý pozemok slúži na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, je potrebné dodržiavať ustanovenia príslušných zákonov a zabezpečiť, aby zmluva obsahovala všetky podstatné náležitosti. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný pohľad na nájomnú zmluvu na pozemok pri prevádzkovaní podniku, vrátane jej základných náležitostí, práv a povinností zmluvných strán a ďalších dôležitých aspektov.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Dobrá nájomná zmluva by mala obsahovať určité základné náležitosti, ktoré upravuje Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb. v platnom znení). Medzi tieto náležitosti patria:

• Predmet nájmu: Konkrétny pozemok, ktorý je predmetom nájmu, musí byť označený jednoznačne, aby nevznikli pochybnosti o tom, ktorý pozemok a v akom rozsahu sa prenajíma. Uveďte preto list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, katastrálne územie, parcelné číslo a výmeru pozemku. Ideálne je, ak ako prílohu zmluvy dáte list vlastníctva a graficky vyznačenú plochu prenajímaného pozemku.
• Nájomné: Výška nájomného nemôže byť dohodnutá ako nulová. V takom prípade by nešlo o nájomnú zmluvu, ale o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci. Vždy samostatne uvádzajte nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom. Dohoda strán o výške nájmu musí obsahovať špecifikáciu samotnej výšky nájomného a spôsob jeho platenia. Ak prenajatý pozemok slúži na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, tak sa na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku vyžaduje aj dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia.
• Doba nájmu: Ak nie je nájomná zmluva výslovne uzatvorená na určitý čas, má sa za to, že zmluva bola uzatvorená na neurčitý čas. Doba, na ktorú sa nájomcovi prenajíma pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je najmenej päť rokov. Ak ide o zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku dohodnutú na neurčitý čas, výpovedná lehota je päť rokov. Nájomné práva teda trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov.
• Účel nájmu: Nájomná zmluva by mala obsahovať účel, na ktorý sa pozemok prenajíma. Ak ide o poľnohospodársky pozemok, účelom nájmu je spravidla poľnohospodárska výroba.
• Označenie zmluvných strán: Na prvom mieste nesmie chýbať presné označenie zmluvných strán. Pri fyzickej osobe sa uvádza meno a priezvisko, adresa trvalého bydliska a dátum narodenia. Pri právnickej osobe sa uvedie obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Nájomná zmluva upravuje práva a povinnosti oboch zmluvných strán. Medzi základné práva a povinnosti prenajímateľa patria:

• Právo na nájomné: Prenajímateľ má právo na riadne a včasné platenie nájomného.
• Povinnosť odovzdať pozemok: Prenajímateľ je povinný odovzdať pozemok nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
• Povinnosť umožniť nerušené užívanie: Prenajímateľ je povinný zabezpečiť, aby nájomca mohol nerušene užívať pozemok počas trvania nájmu.

Medzi základné práva a povinnosti nájomcu patria:

• Právo na užívanie pozemku: Nájomca má právo užívať pozemok na dohodnutý účel.
• Povinnosť platiť nájomné: Nájomca je povinný platiť nájomné riadne a včas.
• Povinnosť vrátiť pozemok: Po skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť pozemok prenajímateľovi v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Každý vlastník alebo užívateľ poľnohospodárskej pôdy povinný vykonávať agrotechnické opatrenia zamerané na ochranu a zachovanie kvalitatívnych vlastností a funkcií poľnohospodárskej pôdy a na ochranu pred jej poškodením a degradáciou.

Nájom poľnohospodárskych pozemkov

Nájom poľnohospodárskych pozemkov upravuje zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Pokiaľ tento zákon niektoré aspekty neupravuje, spravuje sa nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Za pozemok určený na poľnohospodárske účely sa považuje taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou.

Mnohé spory okolo nájmu poľnohospodárskej pôdy vznikajú pri ukončovaní nájmu. Platí, že okrem ukončenia zmluvy dohodou, zmluva uzavretá na dobu určitú sa skončí uplynutím času nájmu a zmluvu uzavretú na dobu neurčitú možno zrušiť výpoveďou, pričom v takom prípade sa zmluva skončí uplynutím výpovednej lehoty. Ku skončeniu nájomného vzťahu môže dôjsť aj odstúpením od zmluvy. Prenajímateľ ako vlastník pôdy môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda.

Ak užívateľ, ktorý pozemok užíva bez nájomnej zmluvy, preukáže, že vlastníkovi jej uzatvorenie navrhol a ten uzatvorenie nájomnej zmluvy do dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, pričom užívateľ vlastníka pri návrhu uzatvorenia nájomnej zmluvy upozornil na právne dôsledky jeho nekonania, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy medzi nimi vznikol nájomný vzťah na neurčitý čas.

Nájomná zmluva je prejavom slobodnej vôle prenajímateľa prenechať poľnohospodárky pozemok nájomcovi na dočasné užívanie a branie úžitkov za dohodnutú odplatu. Medze a rozsah práv a povinností v súvislosti s nájmom poľnohospodárskych pozemkov alebo poľnohospodárskych podnikov ustanovuje najmä zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, zákon č. 229/1991 Zb.

Právna úprava nájmu pozemkov na poľnohospodárske účely je na Slovensku jednoznačne nastavená v prospech nájomcu. Zvýšená miera ochrany nájomcu má svoje opodstatnenie, ktoré vychádza z povahy hospodárenia na pôde. Požiadavka dlhodobej stabilizácie užívacích vzťahov ale nemôže byť dôvodom na neprimerané povyšovanie záujmov nájomcu nad záujmami prenajímateľa.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Spoločným záujmom prenajímateľa a nájomcu je prenajať poľnohospodársky pozemok na dostatočne dlhú dobu, aj s možnosťou predĺženia za vopred dojednaných podmienok.

Pod prenajímanou vecou sa v ideálnom prípade rozumie poľnohospodársky pozemok, ktorého hranice sú zreteľne označené a sú registrované ako parcely katastra nehnuteľností. K nim sú evidované vlastnícke, užívacie a iné práva. Takéto poľnohospodárske pozemky reálne existujú. Pri väčšine prenajímaných pozemkov je stav iný. Prenajímateľ je spravidla podielovým spoluvlastníkom. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa môže uzavrieť aj na spoluvlastnícky podiel k pozemku. Teoreticky, ku každému spoluvlastníckemu podielu môže vzniknúť zmluvný vzťah medzi rôznym prenajímateľom a rôznym nájomcom.

Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku tomu nájomcovi, ktorý má uzatvorené zmluvy s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel. Podmienka, ktorá priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe väčšinového spoluvlastníckeho podielu je dostatočne určitá a zrozumiteľná. V súlade so znením zákona je možné vytvoriť dojem, že právo užívať poľnohospodársky pozemok je „exkluzívnym právom“ nájomcu, ktorý má v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel k pozemku. Potom môže vzniknúť situácia, keď všetci nájomcovia uhrádzajú nájomné „svojim“ prenajímateľom, ale pozemok užíva len jeden z nich. To je zjavne v rozpore s účelom zákona o nájme, ktorý predsa umožnil uzatvárať nájomnú zmluvu na akýkoľvek spoluvlastnícky podiel. Ale ak nájomca nemohol prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely, nie je v príslušnom kalendárnom roku povinný platiť nájomné. Odstraňuje právo priznané nájomcovi, ktorý nemôže užívať prenajatý pozemok rozpor s účelom zákona?

Dostatočne určitá a zrozumiteľná je aj podmienka, ktorá priznáva prenajímateľovi právo užívať poľnohospodársky pozemok, ak zmluvný nájom skončil alebo má skončiť. Ak raz nájomná zmluva skončí, nájomca je povinný vrátiť prenajatý poľnohospodársky pozemok prenajímateľovi. Nie je teraz dôležité rozoberať, čo a ako musí prenajímateľ konať a aké podmienky musia byť splnené. V súvislosti s vrátením prenajatého pozemku sa posudzujú podmienky, či je pozemok prenajímateľa prístupný a či je ho možné racionálne užívať. Ak prenajímateľ prenajal pozemok, ktorý je prístupný a možno ho zmysluplne užívať, nájomca má vrátiť prenajímateľovi jeho vlastný pozemok, za predpokladu dodržania zákonných podmienok.

S neprístupnosťou pozemku alebo ak pozemok nemožno racionálne užívať je spojené právo prenajímateľa na pridelenie iného poľnohospodárskeho pozemku. Na pozemkoch, ku ktorým má nájomca nejaký právny titul a ktoré užíva v ucelenom hospodárskom celku. Vrátenie a prevzatie iného ako vlastného pozemku sa však už netýka len prenajímateľa a nájomcu.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Keď to zhrnieme, prevzatie pozemku do nájmu je isté. Zmluvné strany sa dohodli na vzniku nájomného vzťahu. Vrátenie prenajatého pozemku nájomcom už isté nie je. Je možné, ak …. Ak nájomca nemá vo svojom hospodárskom celku k dispozícii vhodnú lokalitu, na ktorej môže umiestniť pozemky vrátené prenajímateľovi, nájomca môže užívať prenajatý pozemok aj na „večné časy“.

V zákone o nájme sa tiež „pozabudlo“ na účinnú a vymožiteľnú sankciu za nesplnenie povinnosti nájomcu vrátiť po skončení nájmu pozemok prenajímateľovi. Napríklad na nápravné postupy a právo prenajímateľa požadovať od nájomcu náhradu za ušlý úžitok a utrpenú škodu.

Keďže podľa článku 2 Ústavy SR môže každý konať, čo nie je zákonom zakázané a nikoho nemožno nútiť, aby konal niečo, čo zákon neukladá, zmluvné strany môžu predchádzať vzniku konfliktných situácií. V nájomnej zmluve si môžu upraviť niektoré rizikové situácie, ktoré v zákone „na slovenský spôsob“ chýbajú.

Forma nájomnej zmluvy

Forma nájomnej zmluvy pri nájme pozemku na poľnohospodárske účely (§1 až §6 zákona č.504/2003 Z. Nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve. Doklad o tom, že sa ústna zmluva o nájme bola uzavretá a nájomca vie preukázať právo užívania k pozemku je napríklad zápisnica o obsahu nájomnej zmluvy alebo protokol o odovzdaní a stave predmetu nájmu.

Forma nájomnej zmluvy pri nájme pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku (§ 7 až § 14 zákona č. 504/2003 Z. Písomná forma zmluvy je povinná. Aj úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy zmluvy má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená.

Zmluva o nájme musí obsahovať určenie zmluvných strán. Obidve zmluvné strany musia byť pri uzatváraní kúpnej zmluvy spôsobilé na právne úkony. Zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného pozemku alebo vlastníckeho podielu k pozemku a je oprávnený s ním disponovať. Nájomca je osoba, ktorá si berie od prenajímateľa pozemok alebo spoluvlastnícky podiel v pozemku za účelom jej užívania a je oprávnený brať z nej aj úžitky.

Predmetom nájmu sú poľnohospodárske nehnuteľnosti, spravidla pozemky. Poľnohospodársky pozemok je pozemok, ktorý slúži poľnohospodárskej výrobe bez ohľadu na to, v akom druhu pozemku a s akým spôsobom využívania je v katastri nehnuteľností vedený. Môže nastať situácia, že poľnohospodárskej výrobe slúži len časť prenajímaného pozemku.

Riziká a opatrenia na ich zmiernenie

Ukončenie nájmu

Zmluva o nájme je doklad o tom, že zmluvný vzťah skončil, má skončiť alebo došlo k dohode o skončení nájomného vzťahu vzájomnou dohodou zmluvných strán. Prenajímateľ po skončení zmluvného nájmu a vrátení pozemkov, ktoré sú prístupné a možno ich racionálne užívať vstúpi do užívania. Hotovo. Ak sú prenajaté pozemky neprístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, náhradné podnájomné pozemky by mali byť prednostne vyčlenené na pozemkoch nájomcu prenajatých od Slovenského pozemkového fondu.

Splnenie povinnosti nájomcu vrátiť po skončení nájmu prenajímateľovi pozemky však nie je ani nemožné.

Ten istý zákon stanovuje, že výška nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy vychádza zo zistenia obvyklej výšky nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy. Ak nájom skončil, pozemky prenajímateľa sú neprístupné alebo ich nemožno racionálne obhospodarovať, nájomca nemá prenajaté žiadne pozemky, ktoré by boli vhodné ako náhradné podnájomné pozemky má prenajímateľ nárok na zálohu v nezmenenej výške nájmu. Záloha sa platí napríklad mesiac dopredu alebo pozadu, k 1. dňu nasledujúceho mesiaca.

V zásade všetky zmluvy o nájme medzi známym vlastníkom a nájomcom nadobúdajú účinnosť už od okamihu ich uzavretia, sú účinné už podpisom zmluvy.

Výška nájomného

Obvyklou výškou nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku sa rozumie údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného.

Ak ide o mimoriadne okolnosti najmä následky prírodných pomerov, ktoré nájomca nespôsobil, a nemožno predpokladať, že by ich odvrátil alebo ich následky mohol odvrátiť alebo prekonať, a v dôsledku ktorých nemohol nájomca prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom kalendárnom roku, nie je povinný platiť nájomné. Ak z týchto dôvodov úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného.

Ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond, je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára. Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1.

Povinnosti nájomcu

Každá nájomná zmluva na pôdu musí byť písomná a obsahovať musí predpísané náležitosti, upozorňuje advokát Róbert Bános.

Agropodnik, družstvo alebo roľník, ktorý si pozemky od vlastníka prenajal, je povinný viesť ich evidenciu, ako aj evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom a to podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.

tags: #nájomná #zmluva #na #pozemok #pri #prevádzkovaní