Nájomná zmluva na prevádzkovanie ubytovacieho zariadenia

Tento článok sa zaoberá problematikou nájomných zmlúv na prevádzkovanie ubytovacieho zariadenia na Slovensku. Cieľom je objasniť diferencované možnosti a podmienky, za ktorých môžu slovenské i zahraničné fyzické osoby a právnické osoby vykonávať tieto aktivity na území SR a zároveň určiť ich právnu kvalifikáciu na účely živnostenského zákona a tým aj na účely zákona o dani z príjmov.

Právny rámec prenájmu nehnuteľností

Právny poriadok SR, predovšetkým v právnom rámci Občianskeho zákonníka (§ 123 a nasl.), vychádza z úpravy, podľa ktorej je vlastník nehnuteľnosti oprávnený v medziach zákona nakladať s nehnuteľnosťou, ktorá zahŕňa okrem iného aj možnosť jej prenájmu tretím osobám. Principiálne platí, že každá fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má vo vlastníctve nejakú nehnuteľnosť, má právo ju prenajať iným osobám na ľubovoľný čas, a to aj opakovane, pričom takto charakterizovaná činnosť nemá ešte (zo zákona) charakter podnikateľskej činnosti, s ktorou náš právny poriadok viaže určité podmienky a povinnosti, predovšetkým povinnosť vopred získať oprávnenie na podnikanie. Dostačujúcim právnym dôvodom, na základe ktorého môže vlastník alebo iná oprávnená osoba prenechať nehnuteľnosť do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe, je nájomná zmluva.

Verejnoprávna úprava prenájmu nehnuteľností

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, týkajúci sa nakladania so svojím majetkom, a teda aj možnosti tento majetok prenajať, je prelomený verejnoprávnou úpravou zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti osobitné živnostenské oprávnenie. Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov vychádza z úpravy (ustanovenia § 4 ods. Z uvedeného vyplýva, že je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky, t. j.

Základnými službami, podľa dôvodovej správy k živnostenskému zákonu, treba pritom rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Za základné služby nemožno už považovať upratovanie prenajímaných priestorov, stráženie prenajímanej nehnuteľnosti ani žiadny iný okruh aktivít prenajímateľa, ktorý nadväzuje alebo súvisí s prenajímaným (nebytovým alebo bytovým) priestorom.

Za poskytovanie doplnkovej služby, ktorá nemá charakter služby podmieňujúcej možnosť riadneho užívania prenajímaných bytových alebo nebytových priestorov, ale ktorá svojím charakterom súvisí s prenajímaným priestorom tým, že smeruje k vylepšeniu podmienok užívania predmetu zmluvy o nájme bytového alebo nebytového priestoru, treba považovať aj poskytovanie vybavenia prenajímaných (holo)priestorov vnútorným zariadením. Súbežné poskytovanie doplnkovej (inej ako základnej) služby má na účely živnostenského zákona dvojité právne účinky. V právnom rámci živnostenského zákona pre prenajímateľa nehnuteľnosti alebo jej časti nepostačuje iba živnostenské oprávnenie na prenájom prenajímaných priestorov (nehnuteľnosti). V uvedenej spojitosti treba upozorniť, že súčasťou rozsahu živnostenského oprávnenia na prenajímanie nehnuteľností nie je (aj) oprávnenie na možné vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom dotknutej nehnuteľnosti. V tomto zmysle obsah živnosti: „Prenajímanie nehnuteľností“ nesubsumuje zo zákona aj oprávnenie na vykonávanie niektorých súvisiacich „doplnkových“ služieb spojených s príslušnou nehnuteľnosťou. A nie je to možné ani v prípade, ak špecifikácia predmetu podnikania bližšie vyjadruje zámer prenajímateľa poskytovať okrem základných služieb, ktoré podmieňujú riadne užívanie nehnuteľnosti, aj súvisiace doplnkové služby. S klasickým príkladom z aplikačnej praxe sa v praxi možno stretnúť napríklad v prípadoch znenia predmetov podnikania „Prenajímanie nehnuteľností s poskytovaním doplnkových služieb“. Ak v uvádzanom príklade mieni prenajímateľ nehnuteľnosti poskytovať popri prenájme napríklad určitého nebytového priestoru v právnom rámci zákona č. 116/1990 Zb.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Prenájom priestorov určených na bývanie

Na prenajímanie priestorov určených na bývanie platí predovšetkým súkromno- právna úprava, ktorá vymedzuje právny rámec, v medziach ktorého možno prenajať priestor určený na bývanie. Konkrétne, Občiansky zákonník v ustanoveniach § 685 a nasl. upravuje podmienky, podľa ktorých možno prenajať byty a v ustanoveniach § 717 a § 718 upravuje podmienky, podľa ktorých možno prenajať obytné miestnosti určené na trvalé bývanie; na rozdiel od nájmu bytov alebo ich častí ide o priestory, ktoré nemajú charakter bytov (projektovo) určených na bývanie rodín s deťmi.

Prenájom nebytových priestorov

Osobitným právnym predpisom, ktorý upravuje problematiku prenajímania nebytových priestorov fyzickými a právnickými osobami, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov). Ide o právny predpis, ktorý má nielen súkromno-právny charakter, ale je zároveň významným predpisom verejno-právnej povahy.

Povinnosť prenajímateľa nebytového priestoru nadobudnúť predchádzajúci súhlas obce (jej samosprávneho orgánu, ktorým je starosta obce alebo primátor mesta) na uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru nachádzajúceho sa na jej území upravoval zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (pôsobnosť obce na výkon tohto práva upravoval zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v znení zákona č. 98/1993 Z. z.). Podmienkou pritom bolo, aby išlo o nebytové priestory, ktoré sú určené na prevádzkovanie obchodu a poskytovanie služieb. V prípade chýbajúceho súhlasu s uzatvorením nájomnej zmluvy alebo v prípade vyjadreného nesúhlasu obce s prenajatím predmetných nebytových priestorov išlo o neplatný právny akt.Uzatvorená nájomná zmluvu bola v takomto prípade, aj keď bola inak formálne (z občianskoprávneho hľadiska) správna, od samotného počiatku neplatná. V praxi to znamenalo, že miestnosti určené na prevádzku obchodu a služieb, ktoré boli umiestnené na území príslušnej obce, bolo možné prenajímať vždy iba po jej predchádzajúcom súhlase. Za súčasného právneho stavu sa už súhlas obce nevyžaduje (nemôže vyžadovať). Pri prípadnom posudzovaní relevantnosti naďalej existujúcich zmluvných vzťahov podnikateľského subjektu na užívanie prenajatých nebytových priestorov je potrebné postupovať obozretne s ohľadom na diferencovaný právny stav, ktorý platil do 30. júna 2004, dokedy bol súhlas obce podmienkou platnosti zmluvy, a po tomto dátume, odkedy nemôžu obce vyžadovať súhlas s prenajímaním priestorov na území dotknutej obce.

Poskytovanie priestorov využívaných na ubytovanie

Rovnako ako v prípade prenajímania bytových a nebytových priestorov platí aj na poskytovanie priestorov využívaných na ubytovanie súkromnoprávna úprava, ktorá vymedzuje východiskový právny rámec, v medziach ktorého možno poskytnúť priestory určené na ubytovanie. Touto úpravou je Občiansky zákonník, ktorý v ustanoveniach § 754 a nasl. upravuje podmienky poskytovania prechodného ubytovania v zariadeniach na to určených, tzv. hotelového typu, za ktoré nemožno považovať iba hotelové zariadenia, ale aj ubytovacie zariadenia inej kategórie s menším vybavením a nižšou úrovňou a rozsahom poskytovaných služieb (nocľahárne, útulky a iné obdobné zariadenia).

Podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (§ 43c) platí, že v prípade ubytovacích zariadení hotelového typu ide o priestory, ktoré sa nachádzajú v tzv. nebytových budovách, za ktoré treba považovať stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

V súvislosti s posudzovaním a rozlíšením podmienok regulácie priestorov využívaných na poskytovanie (krátkodobých) ubytovacích služieb a bytových a nebytových priestorov využívaných na (trvalé alebo dočasné) prenajímanie je osobitne dôležité ich kvalifikované rozlíšenie, s poukazom na to, že na odlišný charakter týchto priestorov sa vzťahuje odlišný právny režim. V nedostatočnom alebo v nekvalifikovanom posúdení tejto prednostnej otázky vznikajú aj v praxi najväčšie problémy.

Kategorizácia ubytovacích zariadení

Kategorizáciu ubytovacích zariadení tzv. hotelového typu taxatívnym spôsobom upravuje osobitný predpis, za ktorý treba považovať vyhlášku Ministerstva hospodárstva SR č. 419/2001 Z. z., ktorou sa upravuje kategorizácia ubytovacích zariadení a klasifikačné znaky na ich zaraďovanie do tried. Kategorizácia sa vzťahuje na ubytovacie zariadenia s kvalifikáciou hotela (hotela, garni hotela, horského hotela, motela), botela, penziónu, turistickej ubytovne, chatovej osady, kempingu, ako aj ubytovania v súkromí. Ubytovacie zariadenia sa členia podľa druhu na kategórie a podľa vybavenia, úrovne a rozsahu poskytovaných služieb na triedy. Triedy sa označujú hviezdičkami od najnižšej triedy () po najvyššiu triedu (). Ubytovacie zariadenia sa zaraďujú do kategórií a tried podľa toho, či spĺňajú alebo nespĺňajú kritériá kategorizácie ustanovené v prílohe uvedenej vyhlášky. Požiadavky na vybavenie, druh, rozsah a úroveň poskytovaných služieb v jednotlivých kategóriách a triedach, ktoré sa uvádzajú v tejto vyhláške, treba považovať za minimálne.

Živnostenské oprávnenie a poskytovanie ubytovania

V praxi sa možno veľmi často stretnúť s názorom, že ak nedochádza v prípade poskytovania krátkodobého ubytovania v nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve súčasne aj k poskytovaniu stravovania, na samostatné prenajímanie týchto priestorov sa nevyžaduje živnostenské oprávnenie. V uvedenej spojitosti treba poukázať najmä na dve skutočnosti. Primárna skutočnosť sa týka otázky pôsobnosti živnostenského zákona na uvedenú alebo obdobnú činnosť dotknutej osoby, druhá sa týka spôsobu možnej regulácie vykonávanej činnosti v právnom rámci živnostenského zákona a iných osobitných predpisov. V podmienkach živnostenského podnikania nemá vplyv na pôsobnosť živnostenského zákona poskytovanie stravovania (pohostinskej činnosti). Jej súčasné poskytovanie môže mať vplyv iba na mieru regulácie vykonávanej činnosti z hľadiska jej (odlišného) kvalifikovania živnosti podľa druhu (ohlasovacia viazaná alebo voľná živnosť).

Iný spôsob regulácie poskytovaného ubytovania je spojený s vyhláškou Ministerstva hospodárstva SR č. 419/2001 Z. z. a jej prílohami, ktoré bližšie upravujú klasifikačné znaky ubytovania v súkromí i všeobecné požiadavky na ubytovacie zariadenia, vrátane osobitne uvedených všeobecných požiadaviek, ktoré sa vzťahujú (aj) na ubytovanie v súkromí. Ubytovanie v súkromí podľa uvedenej vyhlášky predstavuje ubytovanie hostí (turistov) v izbách rodinných domov alebo sa na tento účel poskytuje celý objekt, napríklad dom (prázdninový dom), chalupa, chata. Podľa toho ubytovanie v súkromí sa rozdeľuje do kategórií izba a objekt. Do tejto kategórie ubytovania patrí i prázdninový byt.

Účel užívania priestorov a právny režim

Zo stavebno-technického hľadiska nie je bezvýznamné, na aký účel užívania slúžia priestory, ktoré sú dotknutou osobou (prenajímateľom) prenajímané záujemcom o ubytovanie. S poukazom na to, že môže ísť o priestory, ktoré sú určené na trvalé bývanie alebo priestory určené na (prechodné) ubytovanie, je tým určená aj vecná kvalifikácia ubytovacieho zariadenia, aj jej právny režim, v ktorom môže poskytovať ubytovacie služby. V podmienkach poskytovania ubytovania v súkromí sa to týka určenia charakteru nehnuteľnosti alebo jej časti, ktorá sa využíva na tieto účely. Členenie priestorov určených na bývanie alebo ubytovanie má zásadný význam pre verejnoprávnu úpravu živnostenského zákona. V závislosti od okolností, za ktorých dochádza k ich poskytovaniu, môže mať táto činnosť dvojaký charakter.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Zmluva o zájazde a spojené služby cestovného ruchu

Každý subjekt, ktorý bude mať záujem ponúkať služby cestovného ruchu spĺňajúce definičné kritériá zájazdov, prípadne spojených cestovných služieb, bude povinný vykonávať tieto činnosti iba v postavení cestovnej kancelárie a výlučne na základe živnostenského oprávnenia. Okrem povinností, ktoré budú bližšie špecifikované samotným zákonom, bude povinnosťou každej cestovnej kancelárie mať zabezpečenú ochranu pre prípad úpadku v podobe poistenia alebo bankovej záruky v dostatočnej výške, aby boli v prípade jej úpadku uspokojené všetky nároky cestujúcich. Posilní sa tiež informačná povinnosť cestovných kancelárií voči cestujúcim.

Definícia zájazdu uvedená v zákone je transpozíciou čl. 3 ods. 2 smernice. Na účely toho, či ide o zájazd, by sa mala brať do úvahy len kombinácia rôznych druhov služieb cestovného ruchu, ako napríklad ubytovanie, preprava cestujúcich autobusom, vlakom, loďou alebo lietadlom, ako aj prenájom motorových vozidiel alebo niektorých motocyklov, či iných služieb cestovného ruchu. Keďže služby cestovného ruchu sa môžu kombinovať rôznymi spôsobmi, je vhodné za zájazdy považovať všetky kombinácie služieb cestovného ruchu, ktoré majú určité znaky, ktoré cestujúci zvyčajne spájajú so zájazdmi, a to najmä v prípade, keď sú samostatné služby cestovného ruchu kombinované do jediného cestovného produktu, za ktorého riadne poskytnutie preberá zodpovednosť cestovná kancelária.

V súlade s čl. 3 ods. 5 smernice ustanovenie pozitívne aj negatívne vymedzuje nový pojem spojené služby cestovného ruchu. Spojené služby cestovného ruchu predstavujú alternatívny obchodný model, ktorý zájazdom často výrazne konkuruje. Regulácia spojených služieb cestovného ruchu je však samozrejme oproti zájazdom obmedzenejšia a cestujúcim je v súvislosti s nimi priznaná nižšia úroveň ochrany.

tags: #nájomná #zmluva #na #prevádzkovanie #ubytovacieho #zariadenia