Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka: Všetko, čo potrebujete vedieť

Nájomná zmluva je základným právnym dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Tento článok vám poskytne komplexný pohľad na nájomnú zmluvu, jej podstatu, náležitosti a praktické aspekty.

Podstata nájomnej zmluvy

Podstata nájomnej zmluvy spočíva v tom, že prenajímateľ prenecháva vec nájomcovi do dočasného užívania za odplatu. Nájomný pomer má vždy dočasný charakter, pričom dočasnosť trvania nájomného pomeru môže byť výslovne dohodnutá (napr. na dobu niekoľkých mesiacov alebo rokov) alebo vec môže byť odovzdaná aj bez konkrétneho časového určenia.

Predmetom nájmu môže byť akákoľvek vec, ktorá môže byť predmetom právneho vzťahu, teda tak hnuteľné, ako aj nehnuteľné veci. Nájom niektorých vecí je upravený osobitne, či už Občianskym zákonníkom (napr. nájom bytu), alebo osobitnými predpismi (napr. nájom nebytových priestorov).

Z nájomnej zmluvy vyplýva pre nájomcu právo, aby najatú vec užíval alebo z nej bral úžitky (prichádza to do úvahy pri plodonosných veciach, napr. pri pozemkoch). Spôsob užívania veci alebo brania z nej úžitky upravujú ďalšie ustanovenia Občianskeho zákonníka, resp. to upravuje nájomná zmluva. Takisto práva a povinnosti prenajímateľa sú upravené v ďalších ustanoveniach Občianskeho zákonníka, resp. spresnené v nájomnej zmluve.

Všeobecné ustanovenia o nájomnej zmluve

Občiansky zákonník nevyžaduje pre nájomnú zmluvu určitú formu, možno ju teda uzavrieť v hocijakej forme. Ak má nájomný pomer trvať dlhšie, odporúča sa nájomnú zmluvu uzavrieť v písomnej forme. Občiansky zákonník nepredpisuje, čo má nájomná zmluva obsahovať. To však neznamená, že nájomná zmluva nemusí mať žiadne náležitosti. Musí mať všetky obsahové náležitosti, ktoré sú z hľadiska nájomnej zmluvy ako osobitného typu záväzkovej zmluvy podstatné. Zmluva musí obsahovať označenie prenajímateľa a nájomcu, medzi ktorými sa zmluva uzaviera, predmet nájmu a odplatu za nájom (nájomné). Okrem týchto podstatných náležitostí môže zmluva obsahovať aj ďalšie náležitosti, napríklad dohodnutú dobu nájmu, spôsob odovzdania a užívania najatej veci, spôsob platenia nájomného, výpovedné dôvody, možnosti predčasnej výpovede pred dohodnutou dobou nájmu a pod.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Práva a povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. Medzi ďalšie práva a povinnosti prenajímateľa patrí:

• Umožniť nájomcovi nerušené užívanie bytu po celú dobu účinnosti zmluvy.
• V byte vykonať všetky opravy, ktoré nie je podľa zmluvy povinný vykonať nájomca.
• Byt odovzdať do užívania nájomcovi najneskôr do dohodnutého termínu.

Prenajímateľ je oprávnený vstúpiť do bytu za účelom vykonania kontroly, či ho nájomca užíva dohodnutým spôsobom, výlučne však za prítomnosti nájomcu po predchádzajúcom dohovore. Prenajímateľ je oprávnený v prípade hroziacej škody vstúpiť do bytu, ktorý je predmetom nájmu za účelom vykonania opatrení potrebných na jej zamedzenie alebo zmenšenia jej následkov.

Práva a povinnosti nájomcu

Nájomca je povinný počínať si počas celej doby nájmu tak, aby nedochádzalo ku škodám na predmete nájmu. V prípade zavineného porušenia tejto povinnosti zodpovedá nájomca za vzniknutú škodu. Medzi ďalšie práva a povinnosti nájomcu patrí:

• Udržiavať poriadok v byte a v bytovom dome a správať sa v súlade s dobrými mravmi a zásadami slušného susedského spolunažívania.
• Vykonávať na svoje náklady drobné opravy v byte a na jeho zariadení súvisiace s ich užívaním a s bežnou údržbou.
• Bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi nutnosť vykonania opráv, ktoré má uskutočniť prenajímateľ.

Nájomca sa zaväzuje, že bez súhlasu prenajímateľa nevykoná v byte žiadne stavebné zmeny bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa. Nájomca nie je oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu tretej osobe bez prechádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.

Nájomná zmluva na byt

Nájomná zmluva na byt je dvojstranný právny úkon, na základe ktorého vzniká nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom bytu. Prenajímateľ v nájomnej zmluve prenecháva nájomcovi konkrétny byt za účelom jeho dočasného užívania a nájomca sa zaväzuje mu za to uhradiť nájomné v dohodnutej výške.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Bežný nájom bytu, ktorý vznikol na základe nájomnej zmluvy na byt uzatvorenej v zmysle § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka má zo zákona povahu tzv. „chráneného“ nájmu, v rámci ktorého je nájomca bytu ako „slabšia“ zmluvná strana vo viacerých smeroch osobitne chránený (zvýhodnený). Naopak, nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu uzavretá v zmysle zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu je osobitným (špeciálnym) druhom nájomnej zmluvy na byt, pri ktorej je ochrana nájomcu ako tzv. „slabšej“ strany oproti bežnej nájomnej zmluve na byt podstatne zúžená.

Náležitosti nájomnej zmluvy na byt

Nájomná zmluva na byt by mala obsahovať tieto náležitosti:

1. Identifikácia zmluvných strán - t.j. označenie, kto je prenajímateľ a kto nájomca (identifikácia musí obsahovať minimálne meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa alebo obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať).
2. Označenie predmetu nájmu - byt treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným - preto je potrebné uviesť katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres), číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo bytového domu a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený, počet obytných miestností, príslušenstvo bytu, obytná plocha.
3. Rozsah užívania - na základe zmluvy o nájme bytu sa môže prenajímať len jedna izba v byte alebo sa môže prenajímať každá izba inému nájomcovi).
4. Výška nájomného a výška úhrad za služby spojené s užívaním bytu, alebo spôsob ich výpočtu - nie je potrebné uviesť konkrétnu výšku nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu, avšak spôsob ich výpočtu musí byť uvedený jasne a zrozumiteľne tak, aby bolo možné určiť ich konkrétnu výšku.
5. Opis príslušenstva a stavu bytu - prenajímateľ by mal uviesť, či byt, jeho príslušenstvo a vybavenie majú v čase uzavretia nájomnej zmluvy vady, ktoré sú prenajímateľovi známe.
6. Stav meračov energií (plyn, voda, elektrika, …) - nie je nevyhnutné, aby bol stav meračov uvedený v nájomnej zmluve, pokiaľ sa pri odovzdaní bytu nájomcovi bude podpisovať preberací protokol, v ktorom budú tieto údaje uvedené.

Skončenie nájmu

Nájomný pomer zaniká uplynutím doby, na ktorý bol dohodnutý. Pred uplynutím dohodnutej doby nájmu možno nájomný vzťah ukončiť vzájomnou písomnou dohodou alebo odstúpením od zmluvy jednou zo zmluvných strán pre podstatné porušenie zmluvy. Prenajímateľ je oprávnený zmluvu vypovedať z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku.

Nájomná zmluva zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je zvyčajne 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

Nájom hnuteľných vecí

Pri podnikateľskej činnosti sa môžeme stretnúť nie len s nájmom nebytového priestoru - kanceláriami, ale aj s nájmom hnuteľných vecí, napr. výpočtovou technikou, automobilom, predmetov priemyselného charakteru a pod. Právna úprava nájmu hnuteľných vecí je obsiahnutá v ustanoveniach § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú nájom vo všeobecnosti (teda sa vzťahujú nielen na nájom hnuteľných vecí, ale aj na nájom bytu a pod). Netreba však zabúdať na ustanovenia § 721 až § 723 Občianskeho zákonníka, ktoré sa vzťahujú len na podnikateľský nájom hnuteľných vecí.

Nájomná zmluva na hnuteľné veci musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán
• vymedzenie predmetu nájmu
• výšku nájomného
• dobu trvania nájmu

Vzor nájomnej zmluvy

Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka:

Nájomná zmluva

uzatvorená podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka

Prenajímateľ:

Meno a priezvisko:

Dátum narodenia:

Trvale bytom:

(ďalej aj ako „prenajímateľ“)

a

Nájomca:

Meno a priezvisko:

Dátum narodenia:

Trvale bytom:

(ďalej aj ako „nájomca“)

sa dohodli na uzatvorení zmluvy o nájme bytu za týchto podmienok:

Článok I Predmet nájmu

Prenajímateľ sa zaväzuje prenechať nájomcovi do užívania …..-izbový byt číslo ……, ktorý sa nachádza na …… nadzemnom podlaží v bytovom dome, súp. č. …………, na ul. …………………….. v ………………….. Bytový dom je postavený na pozemku, parc. č.: ………………, druh pozemku - zastavané plochy. Predmetné nehnuteľnosti sú zapísané na LV č. …………, pre obec k. ú. …………, obec ………… - m. č. …………, vedenom na Katastrálnom úrade v …………, Správa katastra …………………….

Článok II Účel nájmu

1) Prenajímateľ prenecháva byt nájomcovi výlučne za účelom bývania.

2) Nájomca sa zaväzuje, že bude prenajatý byt využívať v súlade s dohodnutým účelom bývania. Porušenie tohto ustanovenia sa považuje za podstatné porušenie zmluvy a zakladá právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy.

Článok III Práva a povinnosti prenajímateľa

1) Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať byt nájomcovi do užívania v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. O odovzdaní a prevzatí bytu a o zariadení bytu spíšu zmluvné strany písomný protokol, ktorý bude pripojený k tejto zmluve ako jej príloha č. 1.2) Prenajímateľ sa zaväzuje, že umožní nájomcovi nerušené užívanie bytu po celú dobu účinnosti tejto zmluvy.3) Prenajímateľ je oprávnený vstúpiť do bytu za účelom vykonania kontroly, či ho nájomca užíva dohodnutým spôsobom, výlučne však za prítomnosti nájomcu po predchádzajúcom dohovore. Prenajímateľ je oprávnený v prípade hroziacej škody vstúpiť do bytu, ktorý je predmetom nájmu za účelom vykonania opatrení potrebných na jej zamedzenie alebo zmenšenia jej následkov. Pre tento prípad bude mať k dispozícii jednu sadu kľúčov od uvedeného bytu, ktoré budú v obálke zapečatenej nájomcom.4) Prenajímateľ je povinný v byte vykonať všetky opravy, ktoré nie je podľa tejto zmluvy povinný vykonať nájomca.

Článok IV Práva a povinnosti nájomcu

1) Nájomca je povinný počínať si počas celej doby nájmu tak, aby nedochádzalo ku škodám na predmete nájmu. V prípade zavineného porušenia tejto povinnosti zodpovedá nájomca za vzniknutú škodu.2) Nájomca sa zaväzuje, že bez súhlasu prenajímateľa nevykoná v byte žiadne stavebné zmeny bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.3) V prípade skončenia doby nájmu je nájomca povinný vrátiť byt v stave, v akom bol prevzatý, s prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie bytu a zariadenia v byte podľa protokolu spísaného pri preberaní bytu.4) Zmeny v byte, ktoré nájomca vykonal so súhlasom prenajímateľa, nie je povinný po skončení doby nájmu uviesť do pôvodného stavu. Nájomca nemá nárok na náhradu nákladov spojených s takýmito zmenami.5) Nájomca nie je oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu tretej osobe bez prechádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.6) Nájomca sa zaväzuje udržiavať poriadok v byte a v bytovom dome a správať sa v súlade s dobrými mravmi a zásadami slušného susedského spolunažívania.7) Nájomca sa zaväzuje vykonávať na svoje náklady drobné opravy v byte a na jeho zariadení súvisiace s ich užívaním a s bežnou údržbou. Drobnými opravami sa pre účely tejto zmluvy považujú opravy, ktorých náklady v jednotlivom prípade neprevyšujú sumu 33,- €. Nájomca nemá voči prenajímateľovi nárok na náhradu takto vynaložených nákladov.8) Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi nutnosť vykonania opráv, ktoré má uskutočniť prenajímateľ. Prenajímateľ sa zaväzuje do 15 dní začať s uskutočňovaním potrebnej opravy. Ak tieto opravy napriek oznámeniu nájomcu prenajímateľ neobstará v primeranej lehote, je oprávnený vykonať ich nájomca. Prenajímateľ je povinný nájomcovi uhradiť takto vynaložené náklady.

Článok V Doba nájmu

1) Zmluvné strany sa dohodli, že nájom bytu sa uzatvára na dobu určitú, a to na dobu …………………………….

Článok VI Odovzdanie bytu

1) Prenajímateľ sa zaväzuje, že byt odovzdá do užívania nájomcovi najneskôr do ………… dní od podpisu tejto zmluvy.2) Zmluvné strany sa dohodli, že o odovzdaní bytu spíšu protokol o odovzdaní a prevzatí, v ktorom uvedú najmä: a) stav, v akom sa byt nachádza v čase jeho odovzdania, b) zariadenie bytu a stav v akom sa nachádza, c) stavy meračov energií, d) iné skutočnosti, ktorých vyznačenie požaduje niektorá so zmluvných strán.3) Prenajímateľ sa zaväzuje najneskôr v deň odovzdania bytu odovzdať nájomcovi jednu sadu kľúčov od bytu a od pivničnej kobky.

Článok VII Nájomné

1) Nájomné za užívanie bytu je zmluvnými stranami dohodnuté vo výške ………. € mesačne.2) V nájomnom nie sú zahrnuté poplatky za odber studenej a teplej vody a poplatky za spotrebu elektrickej energie a poplatky za spotrebu plynu. Tieto poplatky hradí nájomca zálohovo spolu s bežným nájomným a to výške …………… € mesačne. Po skončení nájmu budú zaznamenané stavy meračov energií a vyúčtovanie bude vykonané po doručení vyúčtovania od správcu / spoločenstva vlastníkov bytov bytového domu.3) Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca bude hradiť nájomné bezhotovostne, prevodom na účet prenajímateľa, č. účtu: ………………………………. Nájomné je splatné mesačne vopred, najneskôr k 15. dňu príslušného mesiaca.4) Nájomné za prvý mesiac nájmu uhradil nájomca v hotovosti do rúk prenajímateľa pri podpise tejto zmluvy, čo prenajímateľ potvrdzuje svojím podpisom.5) Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca zloží do rúk prenajímateľa depozit vo výške 2-mesačného nájomného, a to na základe príjmového dokladu. Depozit bude odovzdaný nájomcovi po skončení nájmu. Prenajímateľ má právo vykonať v prípade nedoplatkov zo strany nájomcu jednostranné započítanie pohľadávok.

Článok VIII Skončenie nájmu

1) Nájomný pomer zaniká uplynutím doby, na ktorý bol dohodnutý.2) Pred uplynutím dohodnutej doby nájmu možno nájomný vzťah ukončiť vzájomnou písomnou dohodou alebo odstúpením od zmluvy jednou zo zmluvných strán pre podstatné porušenie zmluvy.3) Prenajímateľ je oprávnený zmluvu vypovedať z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku.

Článok IX Záverečné ustanovenia

1) Zmena tejto zmluvy je možná len formou písomných dodatkov k nej. Dodatky sa podľa poradia číslujú a označia dátumom.2) Práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré nie sú upravené touto zmluvou, sa spravujú ustanoveniami zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka.3) Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Táto zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, jeden pre nájomcu a jeden pre prenajímateľa.4) Zmluvné strany sa dohodli, že všetky spory, ktoré vzniknú z tejto zmluvy budú riešené v rozhodcovskom konaní (písomne a zrýchlenou formou) rozhodcom: ………………………….., advokát (číslo licencie SAK ……………….), so sídlom: ……………………………………… (………………………..) ustanoveným podľa § 8 ods. 1 zákona č. 244/2002 Z.z. o rozhodcovskom konaní. Rozhodcovské konanie bude vedené v súlade s právnymi predpismi platnými na území SR a pravidiel zverejnených v Obchodnom vestníku č. ………………… pod ………………………….. Účastníci sa podrobia rozhodcovskému konaniu a rozhodnutiu. Rozhodca je povinný rozhodovať nestranne a nezaujato a zachovávať mlčanlivosť.5) Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak toho, že obsah tejto zmluvy zodpovedá ich skutočnej a slobodnej vôli, ju podpísali.

V ……………………. dňa …………………………………………………………….

prenajímateľ ……………………………..

nájomca

tags: #nájomná #zmluva #podľa #§ #663 #a