Náklady predávajúceho a kupujúceho pri prevode nehnuteľnosti: Kompletný sprievodca

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný finančný krok, ktorý zahŕňa rôzne náklady pre obe strany. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o nákladoch, ktoré znášajú predávajúci a kupujúci pri prevode nehnuteľnosti, ako aj o právnych aspektoch s tým spojených.

Kúpna zmluva: Základný dokument pri prevode nehnuteľnosti

Zmluva o prevode vlastníctva k bytu, domu, pozemku alebo nebytového priestoru je špecifický zmluvný typ, ktorý sa riadi Občianskym zákonníkom a osobitnými zákonmi, ako napríklad zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Táto zmluva má viacero formálnych požiadaviek, ktoré je potrebné dodržať, aby bola platná.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí obsahovať presné identifikačné údaje predávajúceho a kupujúceho, ako aj podrobný popis nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu. Dôležité je uviesť všetky údaje o nehnuteľnosti vrátane príslušného spoluvlastníckeho podielu na pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne aj spoluvlastnícky podiel pozemku priľahlom k nemu. Tieto spoluvlastnícke podiely nie je možné prevádzať samostatne - musia sa prevádzať vždy spolu s bytom v rámci jednej zmluvy.

Pri vypracovaní kúpnej zmluvy je užitočné preštudovať si aj pôvodnú zmluvu o prevode vlastníctva k bytu, na základe ktorej ho získal súčasný vlastník.

Predmet zmluvy

Predmetom kúpnej zmluvy je odplatný prevod vlastníckeho práva predávajúceho k nehnuteľnostiam na kupujúceho. Zmluva musí presne špecifikovať všetky nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom kúpy, vrátane:

Prečítajte si tiež: Prehľad príspevkov na réžiu škôlok

• Bytu a jeho čísla, umiestnenia vo vchode a na poschodí bytového domu
• Spoluvlastníckeho podielu k celku na pozemku zastavanom bytovým domom
• Spoluvlastníckeho podielu priestoru na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve bytového domu
• Spoluvlastníckeho podielu k celku na pozemku priľahlému k bytovému domu

Kúpna cena a spôsob úhrady

Jednou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť je uvedenie výšky kúpnej ceny. Taktiež je vhodné, ak sa v kúpnej zmluve uvedie spôsob jej úhrady. Výška kúpnej ceny by mala byť nastavená v trhovej hodnote, aby sa kúpna cena považovala za primeranú.

V zmysle zákona o obmedzení platieb v hotovosti, kúpna cena môže byť zaplatená v hotovosti do výšky 15.000,- Eur, pokiaľ ide o platbu medzi fyzickými osobami, a do výšky 5.000,- Eur, pokiaľ ide o platbu medzi podnikateľmi. Inak uhradenie kúpnej ceny môže prebiehať len bezhotovostne z účtu na účet.

Spôsoby úhrady kúpnej ceny

Existuje niekoľko spôsobov, ako môže kupujúci uhradiť kúpnu cenu za nehnuteľnosť:

• Hypotekárny úver: Kupujúci podpíše zmluvu o úvere s bankou. Na to, aby úver bol načerpaný kupujúcim, banka vyžaduje, aby k prevádzanej nehnuteľnosti bolo zriadené záložné právo, ktoré jej kryje návratnosť úveru.
• Vinkulácia v banke: Kupujúci zriadi vinkulovaný účet na svoje meno v banke na základe zmluvy o vinkulácii, na ktorom bude vinkulovať (blokovať) peniaze v prospech predávajúceho.
• Notárska úschova: Kupujúci vopred na účet notára uhradí kúpnu cenu, vzdá sa dispozície s týmito peniazmi. Následne predávajúci, kupujúci a notár podpíšu zápisnicu o notárskej úschove peňazí.

Náklady predávajúceho

Predávajúci znáša rôzne náklady spojené s predajom nehnuteľnosti. Medzi najčastejšie patria:

• Daň z príjmu: Ak predávajúci predáva nehnuteľnosť, ktorú vlastnil menej ako 5 rokov (alebo nesplnil iné podmienky na oslobodenie od dane), je povinný zaplatiť daň z príjmu z rozdielu medzi predajnou cenou a nadobúdacou cenou nehnuteľnosti. Daň z príjmu sa platí len z rozdielu medzi príjmom - vami uhradená kúpna cena a výdavkom, ktorým je cena nehnuteľností, za ktorú predávajúci nehnuteľnosť nadobudol do svojho vlastníctva.
• Poplatok za vypracovanie znaleckého posudku: V niektorých prípadoch môže predávajúci potrebovať vypracovať znalecký posudok na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
• Poplatok za zrušenie ťarchy: Ak je na nehnuteľnosti ťarcha (napr. záložné právo), predávajúci je povinný ju zrušiť a zaplatiť poplatok s tým spojený.
• Provízia realitnej kancelárii: Ak predávajúci využíva služby realitnej kancelárie, je povinný zaplatiť jej províziu za sprostredkovanie predaja.
• Náklady na geometrický plán: Ak je potrebné zamerať pozemok alebo vykonať zmeny v katastrálnej mape, predávajúci znáša náklady na vypracovanie geometrického plánu.
• Poplatok za overenie podpisu: Podpisy predávajúceho na kúpnej zmluve musia byť overené notárom alebo na matrike.
• Ďalšie náklady: Medzi ďalšie náklady, ktoré môže znášať predávajúci, patria napríklad náklady na inzerciu nehnuteľnosti, náklady na právne poradenstvo alebo náklady na energetický certifikát.

Náklady kupujúceho

Kupujúci taktiež znáša rôzne náklady spojené s kúpou nehnuteľnosti. Medzi najčastejšie patria:

Prečítajte si tiež: Zariadenia pre seniorov a ich náklady

• Poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľností: Kupujúci je povinný zaplatiť poplatok za návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
• Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti: Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti bola zrušená, takže kupujúci ju už nie je povinný platiť.
• Poplatok za vypracovanie znaleckého posudku: Ak kupujúci financuje kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru, banka vyžaduje vypracovanie znaleckého posudku.
• Poplatky spojené s hypotekárnym úverom: Kupujúci znáša poplatky spojené s poskytnutím hypotekárneho úveru, ako napríklad poplatok za spracovanie úveru, poplatok za vedenie úverového účtu alebo poplatok za poistenie nehnuteľnosti.
• Poplatok za notársku úschovu: Ak kupujúci využíva notársku úschovu na úhradu kúpnej ceny, je povinný zaplatiť poplatok za túto službu.
• Náklady na poistenie nehnuteľnosti: Kupujúci je povinný poistiť nehnuteľnosť proti rôznym rizikám, ako napríklad požiar, povodeň alebo krádež.
• Ďalšie náklady: Medzi ďalšie náklady, ktoré môže znášať kupujúci, patria napríklad náklady na právne poradenstvo, náklady na sťahovanie alebo náklady na vybavenie nehnuteľnosti.

Špecifiká pri predaji podniku

Okrem predaja nehnuteľností je dôležité spomenúť aj špecifiká pri predaji podniku. Podnik je súbor hmotných, osobných a nehmotných zložiek podnikania, ktoré patria podnikateľovi a slúžia na prevádzkovanie podniku.

Zmluva o predaji podniku

Predaj podniku sa realizuje uzatvorením zmluvy o predaji podniku. Táto zmluva zakladá medzi zmluvnými stranami absolútny obchod patriaci do pôsobnosti Obchodného zákonníka bez ohľadu na povahu zmluvných strán.

Náležitosti zmluvy o predaji podniku

Zmluva o predaji podniku musí obsahovať identifikačné údaje predávajúceho a kupujúceho, presnú špecifikáciu predávaného podniku (vrátane všetkých hnuteľných a nehnuteľných vecí, finančných prostriedkov, práv a iných majetkových hodnôt) a kúpnu cenu.

Prechod práv a povinností

Pri predaji podniku prechádzajú na kupujúceho všetky práva a záväzky patriace k podniku, pokiaľ nie sú z tohto prechodu vylúčené zákonom alebo dohodou strán. Na kupujúceho prechádzajú aj všetky práva a povinnosti z pracovnoprávnych vzťahov k zamestnancom kúpeného podniku.

Prečítajte si tiež: Komplexný sprievodca starostlivosťou a nákladmi

tags: #naklady #predavajuci #a #kupujuci #rozdelenie