Odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti na podnikanie: Podmienky a aspekty

Tento článok sa zameriava na problematiku odpočtu DPH pri kúpe nehnuteľnosti určenej na podnikanie, a to na základe zákona o DPH č. 222/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o podmienkach, obmedzeniach a postupoch spojených s touto oblasťou, a to s prihliadnutím na rôzne situácie a judikatúru.

Nehnuteľnosť ako tovar podľa zákona o DPH

Podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosť považuje za tovar a jej predaj predstavuje dodanie tovaru. Jedným z určujúcich znakov nehnuteľnosti je jej trvalé viazanie k určitej časti zemského povrchu.

Interpretácia pojmu "nehnuteľný majetok"

Súdny dvor EÚ (SD) sa zaoberal interpretáciou termínu "nehnuteľný majetok" v kontexte DPH. V jednom prípade posudzoval stavbu z prefabrikovaných dielov, ktorá bola pripevnená k zemi a po ukončení nájmu mala byť rozobraná a premiestnená. SD rozhodol, že ide o prenájom nehnuteľného majetku, pričom na oslobodenie od dane nemá vplyv, či bude stavba po ukončení nájmu premiestnená.

V inom prípade sa riešila kúpa práv na chytanie rýb na rieke v Rakúsku nemeckou spoločnosťou. SD uviedol, že úseky rieky, na ktoré sa vzťahujú povolenia, sa považujú za nehnuteľný majetok, pretože sa viažu na určité geografické oblasti.

Oslobodenie od dane pri dodaní nehnuteľnosti

Zákon o DPH v § 38 ods. 1 stanovuje, že dodanie stavby alebo jej časti, vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, je oslobodené od dane, ak sa uskutoční po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie. Dodanie pozemku je oslobodené od dane s výnimkou dodania stavebného pozemku (§ 38 ods. 2). Ak sa stavebný pozemok dodáva so stavbou, vzťahuje sa naň režim podľa § 38 ods. 1.

Prečítajte si tiež: Predčasný starobný dôchodok – info

Stavebný pozemok

V súvislosti so stavebným pozemkom zákon o DPH odkazuje na stavebný zákon č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov.

Vznik daňovej povinnosti

Ak sa neuplatňuje oslobodenie od dane, daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 1 zákona o DPH dňom dodania, ktorým je deň zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Stavba

Podľa § 43 stavebného zákona je stavbou stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevné spojenie so zemou sa rozumie spojenie pevným základom, upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu, ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe, pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia, umiestnenie pod zemou.

Tuzemský prenos daňovej povinnosti

Pri dodaní nehnuteľnosti sa za určitých podmienok môže uplatniť tuzemský prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) až e) zákona o DPH, napríklad pri:

• predaji nehnuteľnosti, pri ktorom sa dodávateľ rozhodne uplatniť zdanenie v zmysle § 38 ods. 8,
• výkone záložného práva a zabezpečovacieho prevodu práva, ak spočíva v prevode vlastníckeho práva.

Pri predaji nehnuteľnosti v rámci výkonu záložného práva a zabezpečovacieho prevodu práva, vzniká povinnosť platiť DPH osobe, ktorá nadobudla právo disponovať s tovarom ako vlastník.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre podporu v nezamestnanosti a invalidný dôchodok

Odpočítanie dane pri nadobudnutí nehnuteľnosti

Odpočítanie dane pri nadobudnutí nehnuteľnosti (na účely DPH tovaru) sa riadi všeobecnými zásadami platnými pre odpočítanie DPH. Rozsah odpočítania dane závisí na type výstupov platiteľa v súvislosti s predmetnou nehnuteľnosťou. Výstupy predstavujúce zdaniteľné plnenia, pri ktorých vzniká daňová povinnosť alebo sú oslobodené od dane s nárokom na odpočítanie (intrakomunitárne dodania tovaru, vývoz tovaru), umožňujú plný odpočet DPH viažucej sa k nadobudnutej nehnuteľnosti. Výstupy z činnosti vykonávanej v predmetnej nehnuteľnosti, ktorými sú zdaniteľné plnenia oslobodené od dane (napr. finančné činnosti, poisťovacie činnosti, nájom bez DPH), neumožňujú odpočítanie DPH pri nadobudnutí nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť má pri odpočítaní DPH špecifické postavenie, a to nielen z dôvodu jej ceny, a teda i celkovej výšky DPH, ktorá môže byť predmetom odpočtu (väčšinou spôsobuje v rámci zdaňovacieho obdobia vznik nadmerného odpočtu, t. j. Dôvody odpočítania DPH z nehnuteľnosti a oprávnenosť nároku odpočítanej dane je z uvedených dôvodov často predmetom preverovania zo strany správcu dane.

Zdaniteľná osoba

Podľa § 3 zákona o DPH je zdaniteľnou osobou každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Zdaniteľnou osobou môže byť aj osoba, ktorá nie je založená alebo zriadená na účely podnikania, ak vykonáva ekonomickú činnosť. Za podnikanie sa na účely DPH považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku za účelom dosahovania príjmu z tohto majetku. Ak je majetok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, považuje sa jeho využívanie na účel dosahovania príjmu za podnikanie v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak. Manželia sa môžu dohodnúť aj inak, napr. Podnikaním sa rozumie činnosť, ktorá sa vykonáva na určitej pokračujúcej báze.

Vznik daňovej povinnosti pri preddavkových platbách

Všeobecne platí, že zdaniteľné plnenie vzniká a DPH sa stáva splatnou v okamihu, keď sa uskutoční dodávka tovaru alebo poskytne služba. Výnimkou sú preddavkové platby, kedy sa DPH stáva splatnou prijatím platby (§ 19 ods. 4 zákona o DPH). Toto platí, ak sú všetky príslušné prvky budúceho zdaniteľného plnenia známe už v momente zaplatenia preddavku.

Najvyšší súd SR potvrdil, že v momente vyplatenia preddavku musí byť známa celá relevantná informácia týkajúca sa zdaniteľného plnenia. V prípade zhotovenia a dodávky stavby to znamená, že v momente vyplatenia preddavku musí byť známa celá relevantná informácia týkajúca sa zdaniteľného plnenia.

Úprava odpočítanej dane pri investičnom majetku

S účinnosťou od 1.1.2019 sa zavádza nová úprava odpočítanej dane pri odpisovanom hnuteľnom hmotnom majetku (hnuteľný investičný majetok). K úprave odpočítanej dane pri hnuteľnom investičnom majetku dochádza v prípade zmeny rozsahu použitia hnuteľného majetku na podnikanie a na iný účel ako na podnikanie.

Prečítajte si tiež: Výpočet dávky v nezamestnanosti

Investičným majetkom sa na účely ustanovenia § 54d zákona o DPH rozumejú hnuteľné veci, ktorých obstarávacia cena bez dane alebo vlastné náklady sú 3 319,39 eura a viac a ktorých doba použiteľnosti je dlhšia ako jeden rok (§ 54 ods. 2 písm. a) zákona o DPH).

Obdobie na úpravu odpočítanej dane pri hnuteľnom investičnom majetku je päť rokov vrátane roka, v ktorom platiteľ dane tento majetok nadobudol.

Právo na odpočítanie dane

Právo na odpočítanie dane je základnou zásadou systému DPH. Platiteľ dane si môže uplatniť odpočítanie dane v rozsahu, v akom je príjemcom plnení pre svoj podnik a tieto plnenia sú použité alebo budú použité na účely jeho vlastných zdaniteľných plnení.

1. 1. Odpočítanie dane si môže uplatniť len platiteľ dane. Z tohto všeobecného pravidla existujú dve výnimky. Prvá výnimka sa uplatňuje v prípade príležitostného dodania nového dopravného prostriedku z tuzemska do iného členského štátu osobou, ktorá nie je platiteľom dane. Druhou výnimkou je uplatnenie odpočítania dane zdaniteľnou osobou, tak tuzemskou ako aj zahraničnou, ktorá si včas nesplnila registračnú povinnosť a po následnej oneskorenej registrácii si môže uplatniť odpočítanie dane za obdobie, v ktorom mala byť registrovaná za platiteľa dane (§55 ods.3 a 4 zákona o DPH). Právo odpočítať daň z tovaru alebo zo služby vzniká platiteľovi dane podľa §49 ods.1 zákona o DPH v deň, keď pri tomto tovare alebo službe vznikla daňová povinnosť.

Odpočítanie dane a účel využitia nehnuteľnosti

Pri kúpe bytu na firmu z vlastných zdrojov je rozhodujúce, či je fyzická osoba registrovaná ako platiteľ DPH a tiež účel využitia nehnuteľnosti (napr. kúpa za účelom rekonštrukcie a následného predaja, kúpa za účelom prenájmu, kúpa za účelom sídla spoločnosti). Ak spoločnosť využíva nehnuteľnosť na plnenia, ktoré sú predmetom DPH, má nárok na odpočítanie dane. Ak sa nehnuteľnosť využíva na plnenia, ktoré nie sú predmetom DPH, nárok na odpočítanie dane nevzniká. V prípade, že sa nehnuteľnosť využíva na plnenia, ktoré sú predmetom aj nie sú predmetom DPH, využíva sa inštitút pomerného odpočtu dane.

Od roku 2019 nastala legislatívna úprava v súvislosti s DPH a nehnuteľností určených na bývanie. Prenájom nehnuteľností určených na bývanie je oslobodený od DPH v prípade, že sa prenajíma zdaniteľnej osobe. Ak sa spoločnosť rozhodne využívať byt na podnikateľskú činnosť ako platiteľ DPH t.j. zriadi si v danom byte sídlo/kanceláriu, prípadne kupuje byt za účelom následného predaja resp. rekonštrukcie a následného predaja, má nárok na odpočet DPH.

Oslobodenie od DPH pri predaji nehnuteľnosti po 5 rokoch

Zákon o DPH definuje podmienky oslobodenia predaja nehnuteľnosti, ak je dodanie uskutočnené po 5 rokoch odo dňa:

• kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po 5 rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,
• kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác;
• kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Od roku 2019 sa platiteľ DPH nemôže rozhodnúť, že ak by bol predaj bytu uskutočnený po 5 rokoch, tak by sa neuplatnilo oslobodenie od DPH, ale predaj bytu by sa zdanil. Z uvedeného vyplýva, že predaj takéhoto bytu od roku 2019 musí ísť v povinnom oslobodenom režime od DPH. Ak sa predáva byt, pričom pri predaji sa uplatní oslobodenie od DPH, a zároveň pri kúpe tohto bytu bola DPH odpočítaná sčasti alebo v celom rozsahu, vzniká spoločnosti povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka.

Výhody a nevýhody kúpy bytu na firmu

Medzi základné výhody kúpy bytu na firmu patrí možnosť odpisovania dane a zahrnutie vzniknutých výdavkov do základu dane. V prípade vrátenia sumy DPH z ceny bytu, ak nevznikol nárok na jeho odpočet podľa zákona o DPH, a tiež v odpočte DPH, ktoré sa týkajú zariadenia nehnuteľnosti.

Medzi základné nevýhody patrí evidencia nehnuteľnosti v účtovníctve, zvýšené riziko likvidácie v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie, povinnosť odvedenia DPH, ak by ste sa rozhodli nehnuteľnosť predať do 5 rokov od prvej kolaudácie alebo prvého užívania, a zložitejšie výpočty pri odpočte dane, a teda aj komplikovanejšia evidencia.

tags: #narok #na #odpocet #dph #pri #kupe