Hypotekárny úver: Podmienky, možnosti a na čo si dať pozor

Hypotekárny úver, bežne nazývaný hypotéka, je úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. To znamená, že banka poskytne peniaze na kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti, ale v prípade nesplácania úveru, nehnuteľnosť pripadne banke. Minimálna výška hypotéky je 5 000 €.

Čo je to hypotéka a hypotekárny úver?

Hypotekárny úver, alebo ľudovo hypotéka, je úver zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti (nazývaným aj hypotekárne záložné právo alebo takisto hypotéka). Peniaze od banky dostanete iba v prípade, že založíte nehnuteľnosť, teda budete ňou ručiť - v prípade nesplácania nehnuteľnosť pripadne banke.

Hypotekárny úver môžete použiť na nasledovné:

Chystáte sa kúpiť dom alebo byt? Svoje súčasné výdavky by ste mali mať dôkladne zrátané predtým, ako sa rozhodnete zadĺžiť sa na väčšiu časť svojho produktívneho života. Keď detailne poznáte svoje náklady na život, viete, akú splátku budete schopní splatiť a minimalizujete tým riziko, že by ste sa dostali do existenčných problémov alebo v dôsledku neschopnosti splácať by ste prišli o svoju nehnuteľnosť. Máte iné úvery? Nevyplatí sa ich refinancovať? Kúpa nehnuteľnosti je len začiatok.

Pred rozhodnutím o hypotéke

Vek

Musíte rátať s tým, že hypotéku treba vyplatiť najneskôr do nástupu do dôchodkového veku. To znamená, že do budúcna najneskôr do 65. roku života. Ak si vezmete hypotéku v dvadsiatke, môžete ju dosplácať v 45-ke, ale aj o 30 rokov, ak v 40-ke, musíte to stihnúť splatiť za 25 rokov.

Revízia výdavkov a rozpočtu

Svoje súčasné výdavky by ste mali mať dôkladne zrátané predtým, ako sa rozhodnete zadĺžiť sa na väčšiu časť svojho produktívneho života. Keď detailne poznáte svoje náklady na život, viete, akú splátku budete schopní splatiť a minimalizujete tým riziko, že by ste sa dostali do existenčných problémov alebo v dôsledku neschopnosti splácať by ste prišli o svoju nehnuteľnosť.

Prečítajte si tiež: Predčasný starobný dôchodok – info

Úverová história

Musíte mať čistý úverový register. Ak sa nachádzate v úverovom registri, je zbytočné vynakladať čas zaoberaním sa predchádzajúcimi a nasledujúcimi bodmi, hypotekárny úver vám neschvália.

Náklady spojené s vybavovaním hypotéky

Musíte rátať s tým, že skôr, ako vám hypotéku poskytnú, budete potrebovať peniaze - napríklad na znalecký posudok na kupovanú nehnuteľnosť. Pri kúpe bytu je to cca 150 eur, pri kúpe domu cca 200 eur. Niektoré banky však majú svojich interných znalcov a vtedy za znalecký posudok neplatíte. Avšak takýto znalecký posudok zostáva len pre potreby konkrétnej banky. Klient k nemu nemá prístup. Ďalší náklad je poplatok za kataster vo výške 66 eur. Musíte tiež rátať s poplatkom za poskytnutie úveru, ktorý je vo výške 1 % z objemu úveru (najviac však do výšky 1000 eur).

Cena nehnuteľnosti a jej výber

Rovnako ako ekonomika, tak aj ceny realít majú kolísavý charakter. Sú obdobia, kedy sú nehnuteľnosti drahé a kedy naopak lacné (rok 2008 - 2010). Ceny realít sú v súčasnosti historicky najvyššie. Predpokladá sa však, že cena nehnuteľností bude naďalej stúpať. Hovorí sa síce o bubline na realitnom trhu, avšak ceny bytov a domov v súčasnosti nerastú ani zďaleka tak rýchlo, ako pred krízou v rokoch 2008-2009. Dôležitú úlohu zohráva aj lokalita.

Dĺžka splácania hypotéky

Splatnosť hypotéky sa pohybuje od 4 do 30 rokov. Čím je dlhšia splatnosť, tým viac preplatíte na úrokoch. Obdobie splácania si môžete na základe dohody s bankou meniť. Skrátením splácania sa splátka zvyšuje, predĺžením obdobia splácania sa splátky, logicky, znižujú.

Ako získať 100 % hypotéku?

100 % hypotéka znamená, že vám bude poskytnutá hypotéka v plnej cene kupovanej nehnuteľnosti. Vo finančníckej reči o tom, koľko % z hodnoty domu či bytu banka požičia, hovorí „loan to value“, teda skratka LTV. Je to jeden z najdôležitejších faktorov, ktorý rozhoduje o tom, či vám schvália alebo neschvália hypotéku a s akými podmienkami. LTV vyjadruje pomer požičanej sumy ku kupovanej (založenej) nehnuteľnosti. V súčasnosti je 100 % hypotéka zriedkavá, a ak ju niekto dostane, tak ide zväčša o bonitného klienta. Centrálna národná banka určuje, aké množstvo 100 % hypoték môžu banky poskytnúť.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre podporu v nezamestnanosti a invalidný dôchodok

Dôležité je rozlišovať hodnotu a cenu nehnuteľnosti. Ide o dva rôzne pojmy. Hodnotu určuje znalec a cenu stanovuje realitný trh, teda predávajúci, a tá môže byť vyššia alebo nižšia ako hodnota od znalca. Pre banku je smerodajná kúpna cena nehnuteľnosti. To znamená, že keď budete kupovať byt za 100 tis. eur a znalec ho ohodnotí na 110 tis. eur, tak pri LTV 80 % vám banka schváli úver max. 80 tis. eur a nie 88 tis. Pri LTV platí vždy pravidlo, že čím je LTV vyššie, tým je horšia úroková sadzba a podmienky úveru. Banka sa tým chráni pred rizikom nesplácania. Najnižšie úrokové sadzby, na ktoré lákajú banky v reklamách, sú spojené s LTV do 50 či 70%.

Ďalší dôležitý faktor, ktorý vstupuje do výšky LTV, je lokalita nehnuteľnosti. 100 % financovanie banka schváli len na nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú na území, kde je predpoklad, že po bývaní bude vždy veľký dopyt - napr. širšie centrum Bratislavy. Preto netreba očakávať, že 100 % LTV banka schváli napr.

Ručenie pri hypotéke

Podstatou hypotekárnych úverov je, že banka vám požičia peniaze na kúpu nehnuteľnosti, no ručíte ňou, až kým všetky peniaze nesplatíte.

Ručenie, ak kupujete dom či byt

Pri hypotéke ručíte domom alebo bytom. V tomto prípade je otázka ručenia jednoduchšia. Najčastejšie ručíte banke práve nehnuteľnosťou, na ktorej kúpu si od banky beriete pôžičku. V praxi sa na katastrálnom úrade vyznačí v liste vlastníctva danej nehnuteľnosti záložné právo v prospech banky, a v prípade neplatenia poskytnutého úveru dlžníkom, môže prísť k exekúcii nehnuteľnosti v prospech banky.

Keďže v súčasnosti je už takmer nemožné zobrať si hypotéku so 100% financovaním nehnuteľnosti, vedie to k dvom situáciám. Druhou možnosťou je, že bude ručiť ešte ďalšou nehnuteľnosťou, ktorá nie je zaťažená záložným právom. Táto možnosť býva často citlivá. Ak nevlastníte ďalšiu nehnuteľnosť, musíte nájsť niekoho, kto pristúpi na to, že bude ručiť svojím majetkom v prípade nesplácania.

Prečítajte si tiež: Výpočet dávky v nezamestnanosti

Ručenie, ak staviate dom

Ak ste sa rozhodli postaviť si dom, proces ručenia je mierne odlišný. Do obdobia, kedy dom postavíte a skolaudujete, budete ručiť nejakou inou nehnuteľnosťou, ktorá však musí mať hodnotu minimálne takú, na akú vám banka poskytuje pôžičku. V prípade, že nemáte čím ručiť, prichádza hypotéka s postupným čerpaním, na tzv. tranže. Znamená to, že banka vie poskytnúť pôžičku maximálne do 70 % z hodnoty stavebného pozemku. Z tejto prvej „tranže“ (časti) postavíte základy domu spolu s múrmi do min. 1,5 m. Jednotlivé tranže a ich počet sa presne definuje na začiatku v zmluve.

Výber najvýhodnejšej hypotéky

Výška úrokovej sadzby je samozrejme veľmi dôležitý ukazovateľ, ale určite nehovorí o tom, koľko peňazí nám v konečnom dôsledku naozaj z peňaženky počas doby splácania úveru odíde. Preto treba dobre zvážiť aj ďalšie dôležité faktory, ktoré žiadatelia o hypotéku často podceňujú. Tie vás často pri prepočítaní na celú dobu splácania hypotéky budú stáť nezanedbateľné sumy. Každú jednu z týchto položiek prirátajte k úrokom.

Vezmime si vedenie bežného účtu. Podmienkou každej banky je, že klient si musí v banke založiť bežný účet, aby mu banka dala hypotéku. Tu prichádza ďalší, pomerne náročný vyhodnocovací proces, keďže každá banka má inú cenu za vedenie bežného účtu. Majú rôzne kritériá na to, aby mal klient na vedenie účtu zľavu alebo ho dostal úplne zadarmo. Množstvo žiadateľov o úver nie je natoľko bonitných (finančne zabezpečených) alebo nemá také možnosti, aby splnili všetky podmienky banky, ktoré umožnia mať bežný účet zadarmo. Často ide o minimálny požadovaný obrat na bežnom účte („povinná“ suma, ktorú musíte mesačne minúť, aby ste za účet neplatili), mesačné platby platobnou kartou aspoň 200 eur, atď… Preto je bežné, že klient pri rovnako vysokej hypotéke s totožnými podmienkami platí v jednej banke napr. Pri prepočítaní tejto sumy v horizonte 30 rokov dostaneme nemalú sumu len za vedenie bežného účtu.

Fixácia úrokovej sadzby

Fixácia je obdobie, počas ktorého vám banka úrokovú sadzbu nemení. Na Slovensku sú úrokové sadzby fixované na určité obdobie. Väčšinou platí, že čím vyššiu dobu fixácie si vyberiete, tým máte vyššie úrokové sadzby. Výber fixácie úrokovej sadzby je tak trochu lotéria. Dnes sú úrokové sadzby na oveľa nižšej úrovni, ako to bolo pred piatimi alebo desiatimi rokmi. Mnohí si to dnes nevedia predstaviť, ale úroková sadzba 6,5 % bola pred 7 rokmi štandardom. Keďže sú v súčasnosti úrokové sadzby na historických minimách, t. j. 1,5 - 1,7 %, je veľmi nepravdepodobné, že by ešte mohli časom výrazne klesať. Práve naopak, očakáva sa, že v najbližších rokoch bude úroková sadzba stúpať. Na Slovensku úraduje v súčasnosti realitná bublina - ceny nehnuteľností sú predražené. Zafixovanie úroku znamená, že sa mesačná splátka nebude meniť počas konkrétneho obdobia splácania hypotéky. Aj v čase výkyvov na finančných trhoch, keď úrokové sadzby dramaticky stúpajú, máte istotu nemennej splátky.

Refinancovanie hypotéky

Banka je povinná upozorniť vás na blížiaci sa koniec fixačného obdobia na základe zákona o bankách najmenej 2 mesiace pred jeho uplynutím. Dáva vám tak dostatok času, aby ste si premysleli a aj stihli zrealizovať prípadné refinancovanie úveru. Počas tohto obdobia môžete vyplatiť hypotéku bez pokuty - buď vlastnými prostriedkami, alebo pomocou tzv. Ak by ste chceli hypotéku vyplatiť mimo tohto obdobia, musíte rátať s pokutou za predčasné splatenie úveru. Avšak od 31. 3. 2016 si môže banka aj tak účtovať maximálne 1 % zo zostatkovej výšky úveru. Treba si však dať pozor na všetky náklady spojené s refinancovaním a dobre zvážiť, či ísť do refinancovania za každú cenu.

Pri refinancovaní hypotéky je tiež dôležité zobrať do úvahy dĺžku splácania starého úveru. „Ak sa žiadateľ rozhodne v polovici trvania úverového vzťahu ukončiť zmluvu, zaplatený má takmer celý úrok a len málo z istiny. Nový úverový vzťah musí zaplatiť nesplatenú istinu zo starého vzťahu plus úrok.

Poistenie úveru

Jedna z možností, ako zabezpečiť, aby nás hypotéka nedostávala do stresových situácií, je poistenie úveru. Poistenie úveru v prvom rade urobí život komfortnejším a zaistí pocit bezpečia. Hlavným cieľom je zabezpečiť rodinu v prípade úmrtia. V takom prípade bude dlh vymazaný a rodina či partner/ka s deťmi nebudú musieť bojovať so splátkami úveru ďalšie dlhé roky, prípadne nebudú musieť byt/dom predať a ísť bývať do menšieho.

Ďalší prípad, ktorý môže ohroziť schopnosť splácať úver, sú nečakané zdravotné komplikácie: napríklad kritické choroby, dlhodobá práceneschopnosť alebo trvalá invalidita. Aj v týchto prípadoch vám poistenie vykryje znížený alebo úplný výpadok príjmu. Vo všeobecnosti sa tento druh poistenia nazýva „poistenie schopnosti splácania úveru“. Hlavnou úlohou poistenia úveru je krytie rizík pri neočakávaných životných situáciách. Existujú aj rôzne iné druhy poistenia, napríklad čisto rizikové a úrazové poistenie či životné poistenie. Účel tohto poistenia je vyplatenie zostatkovej výšky dlhu poisťovňou.

Dlh sa po smrti dlžníka neruší, ale prechádza na najbližších príbuzných: manželku, manžela, deti alebo rodičov. Tí sa následne musia s touto pohľadávkou a splátkami vysporiadať, čo môže viesť až k predaju nehnuteľnosti. V prípade poistenia pre prípad smrti ešte rozlišujeme poistenie s lineárnou alebo klesajúcou poistnou sumou. Lineárna poistná suma znamená, že v prípade smrti bude pozostalým vyplatená pevne daná suma počas celej doby poistenia. Výhodou je, že po vyplatení dlhu ostanú ešte nejaké finančné prostriedky na iné použitie. Toto poistenie je však drahšie. Ide predovšetkým o poistenie práceneschopnosti, trvalú invaliditu či poistenie kritických chorôb. Tieto prípady sú vždy spojené so znížením príjmu a následne s obmedzenou schopnosťou splácania.

tags: #nárok #na #štátnu #prémiu #u #skôr