Nárok spoluvlastníka na náhradu za užívanie spoločnej veci: Judikatúra a praktické aspekty

Častým zdrojom nezhôd medzi spoluvlastníkmi je užívanie spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu. Tento článok sa venuje problematike nároku spoluvlastníka na náhradu za takéto užívanie, s dôrazom na judikatúru a praktické aspekty.

Úvod do problematiky užívania spoločnej veci

Otázka užívania spoločnej veci je častou príčinou sporov medzi podielovými spoluvlastníkmi. Nezhody majú zvyčajne dve podoby: spory o spôsob užívania veci (kvalitatívna stránka) a spory o rozsah užívania veci (kvantitatívna stránka). Základné pravidlo hovorí, že každý spoluvlastník smie užívať vec podľa výšky svojho podielu (§ 137 ods. 1 OZ). Toto pravidlo môže byť modifikované dohodou spoluvlastníkov, rozhodnutím väčšiny alebo rozhodnutím súdu (§ 139 ods. 2 OZ).

Bežne sa stáva, že spoluvlastník užíva vec viac, než na čo má právo podľa výšky podielu, dohody, rozhodnutia väčšiny alebo súdneho rozhodnutia. V takom prípade sa ukrátený spoluvlastník môže domáhať nápravy spôsobenej ujmy, pričom do úvahy prichádza peňažná kompenzácia, často označovaná ako "náhrada za nadužívanie spoluvlastníckeho podielu".

Právny základ nároku na náhradu

Občiansky zákonník výslovne neupravuje nárok na náhradu za nadužívanie spoluvlastníckeho podielu. Napriek tomu je zrejmé, že tento nárok musí mať nejaký právny základ. Autor sa v článku venuje prípadu, keď jeden zo spoluvlastníkov užíva spoločnú vec nad rámec svojho podielu, a tým na úkor ostatných spoluvlastníkov. Ukrátenému spoluvlastníkovi patrí voči nadužívajúcemu spoluvlastníkovi peňažná náhrada. Autor sa pýta, ako sa taká peňažná náhrada kvalifikuje, či ako nárok zo spoluvlastníckeho vzťahu, alebo ako bezdôvodné obohatenie podľa § 451 a nasl. OZ. Dospieva k záveru, že náhrada za oprávnené nadužívanie má základ v titule, ktorý dovoľuje nadužívanie (§ 139 ods. 2 OZ), zatiaľ čo neoprávnené nadužívanie sa má kompenzovať ako bezdôvodné obohatenie (§ 451 ods. 2 prvá alternatíva OZ). Uvedené má význam najmä z hľadiska premlčania jedného či druhého nároku.

Nárok spoluvlastníka na náhradu za neužívanie spoločnej veci v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu vyplýva z ustanovenia § 137 ods. 1 Obč. zákonníka. Jeho nevyhnutným predpokladom je užívanie tejto veci druhým spoluvlastníkom (ostatnými spoluvlastníkmi) nad rozsah jeho (ich) spoluvlastníckeho podielu. Neužívanie veci v rozsahu spoluvlastníckeho podielu spoluvlastníkom musí byť dôsledkom jej užívania druhým spoluvlastníkom nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu. Len v takomto prípade sa spoluvlastník užívajúci spoločnú vec nad rozsah spoluvlastníckeho podielu podieľa na prisvojovaní si úžitkovej hodnoty veci vo väčšej miere, než zodpovedá jeho podielu.

Prečítajte si tiež: Predčasný starobný dôchodok – info

Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka podiel podielového spoluvlastníka vyjadruje mieru, akou sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

Ako sa určuje výška náhrady?

Výška náhrady za užívanie celej spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu sa určuje odborným vyjadrením, znaleckým posudkom, prípadne inými dôkazmi preukazujúcimi výšku tzv. bežného nájomného v danej lokalite a čase, pri porovnateľnej nehnuteľnosti. Je vhodné osloviť niekoľko realitných kancelárií, prípadne priamo znalca, aby túto výšku stanovil a následne je možné si túto náhradu uplatňovať od dotyčného spoluvlastníka.

Napríklad, ak je bežné nájomné porovnateľnej nehnuteľnosti v danej lokalite a danom čase 500 € a spoločný dom užíva len 1 spoluvlastník, ktorý má 1/2 spoluvlastnícky podiel, v takom prípade by sa bavili o náhrade vo výške 250 € za každý mesiac užívania.

Postup pri uplatňovaní nároku

Najskôr sa odporúča podielového spoluvlastníka vyzvať mimosúdne, aby náhradu uhradil dobrovoľne. Pokiaľ odmietne, neostane nič iné, len podať žalobu, kde bude ale musieť svoj nárok a jeho výšku patrične preukázať.

Premlčacia doba

Dôležité je upozorniť na premlčaciu dobu, ktorá v danej veci plynie. Názory na jej dĺžku sa líšia a závisia od právnej povahy nároku, a teda či existuje dohoda (či hlasovanie) o tom, že spoluvlastník môže vec užívať alebo nie a užíva ju svojvoľne. Podľa jedného názorového prúdu je potrebné tieto nároky posudzovať podľa ustanovení o bezdôvodnom obohatení (§ 451 Občianskeho zákonníka), iní zase tvrdia, že nárok vyplýva priamo z vlastníckeho práva, a teda by sa mal posudzovať podľa § 123 Občianskeho zákonníka. Bude však záležať na okolnostiach daného prípadu, ako to vyhodnotí súd. Potom môže byť v závislosti od toho premlčacia doba dvoj alebo trojročná. Vždy však odporúčam žalovať nárok preistotu v kratšej premlčacej lehote.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre podporu v nezamestnanosti a invalidný dôchodok

Judikatúra

• Uznesenie Najvyššieho súdu SR, zo dňa 27. 10. 2010, sp. zn. 4 M Cdo 12/2011: Zdôrazňuje, že nárok spoluvlastníka na náhradu za neužívanie spoločnej veci vyplýva z § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka a je podmienený užívaním veci druhým spoluvlastníkom nad rámec jeho podielu.
• Rozsudok Krajského súdu v Trnave, sp. zn. 24Co/ 138/2011 zo dňa 04.04.2012: Uvádza, že ak došlo k vyporiadaniu predajom nehnuteľnosti a rozdelením podľa výťažku, spoluvlastníctvo zaniká až skutočným predajom.
• Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 25 Cdo 2616/1999 z 22.2.2001: Rieši situáciu, kedy spoluvlastník nemôže užívať vec v rozsahu svojho podielu bez nájomnej zmluvy, pričom obohatenie druhého spoluvlastníka spočíva v užívaní väčšieho rozsahu bez platenia úhrady.
• Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22Cdo/2624/2003: „Bezdôvodné obohatenie podielového spoluvlastníka, ktorý užíva vec nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu, vzniká bez ohľadu na to, či o užívaní rozhodla väčšina spoluvlastníkov počítaná podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov, alebo bolo upravené dohodou spoluvlastníkov, alebo o užívaní rozhodol súd, pokiaľ, hoci aj s konkludentne uzavretej dohody spoluvlastníkov, nevyplýva niečo iné, napríklad, že si za užívanie nad rámec zodpovedajúci spoluvlastníckemu podielu nebudú nič uhrádzať.“

Praktické rady pre spoluvlastníkov

• Dohoda o užívaní: Uzavrite s ostatnými spoluvlastníkmi písomnú dohodu o užívaní nehnuteľnosti, ktorá presne definuje práva a povinnosti každého spoluvlastníka.
• Vyporiadanie spoluvlastníctva: Ak nemáte záujem zotrvať v podielovom spoluvlastníctve, dohodnite sa s ostatnými spoluvlastníkmi na vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.
• Dôkazné prostriedky: Zhromažďujte všetky doklady preukazujúce úhrady nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti a investície do nehnuteľnosti.
• Právna pomoc: V prípade sporu sa obráťte na advokáta so špecializáciou na realitné právo.

Riešenie konkrétnych situácií

Prípad 1: Spoluvlastník v zahraničí

Otázka: Som spoluvlastníčka bytu (1/2), ale rok som v zahraničí a byt užíva len druhý spoluvlastník. Mám povinnosť prispievať na inkaso?

Odpoveď: Ak nebola uzavretá dohoda o bezplatnom užívaní bytu partnerom, máte nárok na náhradu za užívanie bytu voči partnerovi v časti, v ktorej ju užíval nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu. Nie ste povinná podieľať sa na úhradách za náklady spojené s užívaním bytu (ako sú napr. elektrina, voda, kúrenie).

Prípad 2: Investície do nehnuteľnosti

Otázka: Som spoluvlastník domu a investoval som do neho viac peňazí ako ostatní spoluvlastníci. Mám nárok na náhradu?

Odpoveď: Výšku primeranej náhrady za Váš spoluvlastnícky podiel je potrebné určiť na základe hodnoty nehnuteľnosti a investícií do nehnuteľnosti. Pri vyporiadaní je potrebné vziať do úvahy aj to, kto vzal hypotéku, či je ťarcha na dome… Odporúčame kontaktovať advokáta.

Prípad 3: Užívánie domu bez dohody

Otázka: Som vlastníkom 3/4 rodinného domu. V tomto dome žije so mnou aj druhý vlastník. Všetky náklady spojené s vedením domácnosti hradím ja. Je možné od druhého vlastníka vymáhať alebo požadovať časť nájomného?

Prečítajte si tiež: Výpočet dávky v nezamestnanosti

Odpoveď: Vzhľadom k tomu, že druhý vlastník užíva aj Vaše podiely na nehnuteľnosti, prichádza do úvahy žiadať o vydanie bezdôvodného obohatenia. Nájomné vymáhať nemôžete, keďže nájomná zmluva nie je podpísaná.

tags: #narok #spoluvlastnika #na #nahradu #za #uzivanie