Podmienky prenájmu nebytových priestorov na Slovensku

Nájom nebytových priestorov predstavuje dôležitý aspekt obchodných vzťahov, či už ide o začatie podnikania, zriadenie novej prevádzkarne alebo prenechanie vlastnej nehnuteľnosti ďalšej osobe. Na rozdiel od nájmu bytu, nájom nebytových priestorov má svoje špecifiká, ktoré si vyžadujú dôkladnú prípravu a znalosť platnej legislatívy.

Právny rámec nájmu nebytových priestorov

Nájomné vzťahy k nebytovým priestorom upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý predstavuje osobitnú právnu úpravu nadväzujúcu na ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme.

Definícia nebytového priestoru

Nebytovým priestorom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Patria sem aj byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Príslušenstvo bytu a spoločné priestory domu sa za nebytové priestory nepovažujú.

Subjekty nájomného vzťahu

Na nakladanie s nebytovými priestormi sú oprávnení ich vlastníci alebo tí, ktorí vykonávajú právo hospodárenia. Prenajímateľom môže byť fyzická aj právnická osoba.

Nájomná zmluva a jej náležitosti

Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (nájomcovi) zmluvou o nájme. Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať zákonom stanovené náležitosti, inak je neplatná. Medzi tieto náležitosti patrí:

Prečítajte si tiež: Súvislosti medzi rodinným domom a nebytovým priestorom

1. Predmet nájmu: Musí byť presne špecifikovaný, napríklad odkazom na konkrétny list vlastníctva, vchod, poschodie a číslo jednotky.
2. Účel nájmu: Musí byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím a dostatočne určitý a zrozumiteľný.
3. Výška nájomného: Musí byť stanovená oddelene od ceny energií a služieb spojených s užívaním nebytového priestoru.
4. Splatnosť nájomného: Musí byť presne určená, napríklad vždy do 10. dňa v mesiaci vopred za nasledujúci kalendárny mesiac alebo štvrťrok.
5. Spôsob platenia nájomného: Musí byť jasne definovaný.
6. Čas nájmu: Ak nejde o nájom na neurčitý čas, musí byť uvedený čas, na ktorý sa zmluva uzatvára.

Súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla

Podnikatelia si mnohokrát nie sú istí, kedy pre svoje účely potrebujú nájomnú zmluvu a kedy len súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla. Na začiatok si preto vysvetlíme, aký je medzi týmito úkonmi rozdiel.

Súhlas vlastníka nehnuteľnosti je obyčajný jednostranný prejav vôle, ktorý je potrebný pri zápise sídla spoločnosti do obchodného registra alebo pri jeho zmene. Tento súhlas môže byť udelený bezodplatne (napríklad pri sídle v rodičovskom dome) alebo za dohodnutú odplatu (napríklad pri službách virtuálneho sídla). Je však potrebné upozorniť, že súhlas vlastníka automaticky neoprávňuje k užívaniu nehnuteľnosti, v ktorej sa bude sídlo podnikateľa nachádzať.

Pokiaľ chce podnikateľ užívať priestory, v ktorých bude reálne prevádzkovať svoju podnikateľskú činnosť, napríklad pre účely zriadenia kancelárie či skladu, s vlastníkom priestorov bude musieť uzatvoriť zmluvu o nájme nebytových priestorov. Nájomná zmluva bude takmer určite potrebná taktiež pri podaní žiadosti o dobrovoľnú registráciu k DPH.

Poznámka: Súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla môže byť zahrnutý aj v nájomnej zmluve, ktorá sa použije ako príloha návrhu na zápis údajov alebo ich zmien do obchodného registra.

Nájomné a cena energií a služieb

Výška nájomného musí byť stanovená oddelene od ceny energií a služieb spojených s užívaním predmetu nájmu. Pokiaľ by bolo v nájomnej zmluve uvedené, že nájomca je povinný platiť nájomné, cenu energií a služieb vo výške napr. 500 eur, zmluva by bola neplatná pre neurčitosť nájomného (nevie sa, aká časť z dohodnutej sumy sa hradí na nájomnom a aká časť na energiách a službách).

Prečítajte si tiež: Inzercia nebytových priestorov

Príklad správne znejúcej formulácie: Nájomca je povinný platiť nájomné vo výške 400 eur a zálohu za energie a služby vo výške 100 eur. Samotné nájomné môže byť určené rôznymi spôsobmi, napríklad ako fixná suma alebo ako súčet fixne dohodnutej sumy a určitého percenta z obratu nájomcu.

Pre zachovanie platnosti by v zmluve o nájme nebytových priestorov nemalo chýbať presné určenie splatnosti (napr. vždy do 10 dňa v mesiaci vopred za nasledujúci kalendárny mesiac alebo štvrťrok) a spôsobu platenia.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Povinnosti prenajímateľa

• Odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie.
• Udržiavať nebytový priestor v tomto stave na svoje náklady.
• Zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.

Práva a povinnosti nájomcu

• Užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve.
• Uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním predmetu nájmu.
• Oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť.
• Umožniť vykonanie potrebných opráv.
• Prenechať nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa.

Skončenie nájmu

Nájom, ktorý bol dojednaný na určitý čas, sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný. Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak:

• nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou,
• nájomca mešká s platením nájomného alebo za služby o viac ako jeden mesiac,
• nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, hrubo porušujú pokoj alebo poriadok,
• nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa,
• ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd alebo v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa reštitučného zákona.

Rovnaké právo má aj nájomca, ak:

• stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal,
• sa nebytový priestor stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie,
• prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti.

Ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ aj nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak. Pri výpovedi sa uplatňuje trojmesačná lehota, ktorá sa počíta od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Prečítajte si tiež: Prevádzate byt? Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve

Zmeny a úpravy nebytových priestorov

Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Prenájom nehnuteľnosti a daň z pridanej hodnoty (DPH)

Podľa zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje povinnosť registrácie pre DPH, ak prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska (dom, byt, garáž, pozemok a pod.) na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.

Obrat pre účely DPH

Obratom sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného a nehmotného majetku.

Oslobodenie od dane

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

Povinnosť registrácie pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur.

Verejná súťaž na prenájom nebytových priestorov

Mesto Nové Mesto nad Váhom v minulosti vyhlásilo verejnú súťaž na prenájom nebytových priestorov. Podmienky súťaže zahŕňali:

• Doručenie cenových ponúk písomne poštou v zapečatenej obálke so spätnou adresou do stanoveného termínu.
• Ponuky museli obsahovať všetky požadované náležitosti, vrátane čestného vyhlásenia podľa § 9a ods. 6 a 7 zákona č. 138/1991 Zb., vyhlásenia podľa § 7 zákona č. 428/2002 Z. z. a overenej kópie živnostenského listu.
• Konkrétny nebytový priestor mal byť prenajatý záujemcovi, ktorý ponúkne najvyššiu cenu nájmu.
• Záujemca mohol na jeden konkrétny nebytový priestor podať len jednu cenovú ponuku.

tags: #nebytovy #priestor #prenajom #podmienky