Rodinný Dom, Nebytový Priestor: Definícia a Súvislosti v Slovenskej Legislatíve

Úvod

Problematika rodinných domov a nebytových priestorov je v slovenskom právnom poriadku rozsiahla a komplexná. Často sa stretávame s otázkami, ako tieto pojmy definovať, aké sú ich špecifiká a aké právne dôsledky vyplývajú z ich vlastníctva alebo užívania. Tento článok sa zameriava na definície rodinných domov a nebytových priestorov v kontexte slovenskej legislatívy, pričom zohľadňuje aj aktuálne zmeny a novelizácie zákonov. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na danú problematiku, ktorý bude zrozumiteľný pre širokú verejnosť, od študentov až po odborníkov.

Definícia Rodinného Domu

Pojem rodinný dom nie je explicitne definovaný v zákone č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Definícia rodinného domu vyplýva zo stavebného zákona, konkrétne zo zákona č. 50/1976 Zb.. Rodinný dom spadá pod všeobecný názov bytové budovy. Podľa § 43b ods. 1 stavebného zákona ide o stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria okrem rodinných a bytových domov aj ostatné budovy na bývanie, napr. detské domovy, študentské domovy, domovy dôchodcov a útulky pre bezdomovcov.

Definícia Bytu

Byt je v súlade s § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Obdobne je byt definovaný v § 43b ods. 4 stavebného zákona ako obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie. Príslušenstvom bytu sú podľa ods. 6 cit. ustanovenia miestnosti, ktoré sú súčasťou bytu a sú určené na to, aby sa užívali spolu s bytom.

Definícia Bytového Domu

Bytový dom je v súlade s § 2 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Bytový dom upravuje i § 43b ods. 2 stavebného zákona ako budovu určenú na bývanie, ktorá sa skladá zo 4 a viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie. Podľa § 44 ods. 1 vyhlášky č. 532/2002 Z. z. musí mať bytový dom najmenej jedno garážové stojisko na jeden byt. Ak nemožno garážové stojisko situovať v dome alebo stavebným napojením naň, musí byť vymedzená zodpovedajúca plocha na odstavenie vozidla.

Definícia Nebytového Priestoru

Nebytový priestor je podľa § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Ide o vnútorný priestor určený na účelové využitie.

Prečítajte si tiež: Ako získať dotáciu na dom s takmer nulovou spotrebou energie

Problémy Klasifikácie: Polyfunkčné Budovy a Kancelárie v Rodinných Domoch

Problém nastáva v situáciách, keď si podnikateľ zriadi v rodinnom dome kanceláriu. Vtedy by sa mala budova preklasifikovať na polyfunkčnú budovu. Pokiaľ sa to v praxi takto neuskutoční, tendencia je brať do úvahy tzv. formalistický princíp - t. j. dôležité je to, čo je zapísané v katastri. Ide o špecifickú situáciu, ktorá nie je v zákone explicitne vysvetlená.

Apartmán v Bytovom Dome

Apartmán v bytovom dome - ide o miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktoré sú spôsobilé plniť rovnakú funkciu ako byt. V § 5 ods. 8 vyhlášky č. 277/2008 Z. z. je uvedené, že apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí, pričom jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu by malo byť samostatné hygienické zariadenie. Paradoxne, apartmán je považovaný za nebytový priestor, keďže nespĺňa normy požadované pri bytových jednotkách.

Správa Budov s Nebytovými Priestormi

V súvislosti s výkonom správy sa na nás obracia čoraz viac správcov bytových domov s otázkou, ako postupovať v prípade, ak sa v budove, ktorú spravujú, nachádzajú v menšom alebo väčšom počte apartmány či ateliéry. Je potrebné mať v apartmánovom dome správcu? Musí správca budov, v ktorých sa nachádzajú výlučne nebytové priestory a nemajú charakter bytového domu, spĺňať podmienky podľa zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov?

Pojmy apartmán a ateliér nemajú v súčasnosti v slovenskom právnom poriadku legálnu definíciu. Definícia pojmu apartmán bola v minulosti upravená vo vyhláške Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., ktorou sa stanovovali kvalifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórii a tried, ktorá bola však v platnosti iba do 18.02.2021. Od tohto momentu legálna definícia pojmu apartmán v právnom poriadku absentuje. Pojem ateliér sa dokonca spomína aj v samotnom zákone č. 182/1993 Z. z.

V praxi tieto pojmy zvyknú spôsobovať chaos v tom, o aký priestor vlastne ide. Vo väčšine prípadov sú totiž apartmán i ateliér nebytovými priestormi, a takto sú označené v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu a zapísané v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva, čo nespôsobuje obzvlášť veľké nejasnosti z pohľadu výkonu správy.

Prečítajte si tiež: Nulový dom: Ako na to?

Avšak, v súčasnej dobe, kedy nových developerských projektov neustále pribúda, sa stretávame s tým, že apartmány sú v rozhodnutí stavebného úradu označené ako priestor určený na bývanie a zapísané v katastri nehnuteľností a na liste vlastníctva ako byty. V prvom rade je nevyhnutné sa zaoberať tým, ako vôbec môže táto situácia pri apartmánoch nastať, t. j., že na liste vlastníctva ich nájdeme ako byty. Problém nastáva pri územnom plánovaní.

Dôvodov, prečo je priestor v územnom pláne určený ako nebytový priestor - apartmán, môže byť viacero, napríklad územný plán mesta či danej zóny vyžaduje určitý pomer bytov k nebytovým priestorom v danom území, prípadne zabezpečenie parkovacích miest k bytom. Takisto býva priestor označený ako apartmán i vtedy, keď nespĺňa normy na bytové jednotky (napr. rozmery miestností, dĺžka svietenia denného svetla do priestoru a pod.).

Ak ide o prípad, že územný plán povoľuje iba určitý pomer bytov a nebytových priestorov, môže nastať práve vyššie uvedená situácia, že síce ide o apartmán, ale stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie, v ktorom už bude takýto priestor označený ako „priestor určený na bývanie“, pretože tento priestor v zásade bude spĺňať všetky technické normy.

V súvislosti so zápisom apartmánu, pri ktorom je v rozhodnutí stavebného úradu uvedené, že je určený na bývanie, do katastra nehnuteľností a nahlásenia trvalého pobytu, je vhodné spomenúť vyjadrenie katastra nehnuteľností uvedené v katastrálnom bulletine č. 3/2007 ako odpoveď na otázku č. 31: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezóne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku. Z uvedeného vyplýva, že apartmán zapíšeme do katastra ako byt.“ V tomto prípade je teda možné si v apartmáne nahlásiť aj trvalý pobyt podľa § 3 ods. 10 zákona č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky.

Ateliér na rozdiel od apartmánu býva označený za nebytový priestor z dôvodu nesplnenia podmienok na bytovú jednotku, a to kvôli nedosiahnutiu limitu denného svetla, hygienických podmienok či prípadne hlukových noriem. Vtedy je samozrejmé, že bude označený aj na liste vlastníctva ako nebytový priestor.

Prečítajte si tiež: Vláda schválila príspevok

V praxi je už bežnou realitou, že sa v budove nachádza viac nebytových priestorov, apartmánov, ateliérov, než bytov, prípadne iba nebytové priestory, či iba apartmány. Apartmánové domy sa často vyskytujú pri rekreačných zariadeniach a v turistami vyhľadávaných oblastiach.

Podľa § 2 ods. 1 BytZ sa bytovým domom rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určenej na bývanie a má viac ako tri byty. Podľa § 2 ods. 2 BytZ je nebytový priestor miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú určené na iné účely ako na bývanie.

V zmysle § 6 ods. 1 BytZ „správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom.

Podľa § 24 ods. 1 BytZ „ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu sa vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis,“ pričom osobitným predpisom sa rozumie zákon č. 246/2015 Z.z.

Na základe vyššie uvedených zákonných ustanovení teda možno dôjsť k záveru, že potreba správy vzniká aj pri budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty (napr. polyfunkčné budovy, kde sa nachádzajú byty i nebytové priestory rôzneho druhu), alebo aj v iných budovách, ktoré nemajú charakter bytového domu (sem možno zaradiť práve budovy, v ktorých sa nachádzajú iba nebytové priestory, napr. apartmánové domy). Pri správe iných budov, teda tých, v ktorých je menej tretina podlahovej plochy určená na bývanie a nie sú v nich najmenej štyri byty, sa však podľa uvedeného ustanovenia neuplatňujú ustanovenia § 29 a §29a ods. 1 BytZ a požiadavky na správcu podľa zákon č. 246/2015 Z.z.

Nadobúdanie Vlastníctva Bytu alebo Nebytového Priestoru

Ak uvažujete o nadobudnutí bytu alebo nebytového priestoru, je dôležité vedieť, aké sú možnosti nadobudnutia vlastníctva. Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome sa nadobúda:

• na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome s vlastníkom domu alebo s právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k domu, s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru,
• na základe zmluvy o výstavbe domu, vstavbe alebo nadstavbe,
• dedením,
• rozhodnutím štátneho orgánu.

Byt alebo nebytový priestor môže byť vo vlastníctve jedného vlastníka, v podielovom spoluvlastníctve (viac vlastníkov s podielmi) alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Zmluva o Prevod Vlastníctva Bytu a Nebytového Priestoru v Dome

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a musí obsahovať:

• popis bytu alebo nebytového priestoru a príslušenstva,
• vymedzenie polohy a čísla bytu, čísla vchodu,
• určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru,
• vymedzovanie veľkosti, určenie a popis spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
• zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada.
• vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

Príloha k zmluve musí obsahovať vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov.

Náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru znáša predávajúci; predávajúci môže požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov.

Využívanie Nebytového Priestoru na Bývanie a Súvisiace Riziká

V súčasnosti, vzhľadom na vysoké ceny bytov, niektorí ľudia uvažujú o kúpe nebytového priestoru a jeho dočasnom využívaní na bývanie, pretože môže mať všetko potrebné pre život. Kúpu by financovali v hotovosti a uvedomujú si, že tam nebudú môcť mať trvalý pobyt.

Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z. z.) je nebytovým priestorom taká miestnosť alebo súbor miestností, ktoré nie sú určené na trvalé bývanie a stavebno-technicky slúžia na iný než obytný účel. V prípadoch, keď sa ukáže, že nebytový priestor je v rozpore so stavebným určením fakticky využívaný ako byt, môže to byť závažný problém, lebo stavby možno užívať len tak, ako to povoľuje rozhodnutie stavebného úradu. Ak by predsa došlo k inému spôsobu užívania, hrozí riziko porušenia stavebných predpisov.

Tým, že takýto priestor nie je kolaudovaný na bývanie, nedá sa v ňom okrem iného získať trvalý pobyt. Okrem toho v budúcnosti môžu prísť ťažkosti so stavebným úradom, ktorý by mohol využitie nebytového priestoru na bývanie považovať za rozpor so stavebným určením.

Z pohľadu Občianskeho zákonníka a citovaného zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov teda nestačí, ak priestor má všetko potrebné pre bývanie; rozhodujúce je správne právne vymedzenie tohto priestoru a vydané kolaudačné rozhodnutie. Z praktického hľadiska môže neskôr vzniknúť problém s prípadným financovaním (napríklad pri úveroch určených na bytové priestory), takisto môže byť komplikované poistenie alebo potreba neskoršej zmeny účelu užívania na „byt“ v súlade so stavebnými predpismi.

Novela Zákona o Vlastníctve Bytov a Nebytových Priestorov

Dňa 30. októbra bol v parlamente schválený zákon č. 325/2024 Z. z., ktorým bol novelizovaný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „BytZ“). Novela je účinná od 1. januára 2025.

Podľa § 14 ods. 2 BytZ: „Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie.“ Novela umožňuje vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov v dome hlasovať nielen na hlasovacej listine, ale aj prostredníctvom elektronických prostriedkov (napr. elektronická pošta). Elektronické hlasovanie však nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania, ide iba o zmenu formy či spôsobu hlasovania - princíp hlasovania zostáva zachovaný.

Podľa nového ustanovenia § 14a ods. 5 BytZ sa elektronické hlasovanie uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob hlasovania prejaví vlastník bytu alebo nebytového priestoru záujem. Vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru oznámi spoločenstvu alebo správcovi na účely elektronického hlasovania svoju elektronickú adresu (§ 14a ods. 6 BytZ).

Podľa § 14 ods. 4 BytZ: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom a pri elektronickom hlasovaní správcovi alebo rade.“ Novelou došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci („Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.“), ktorou je príkaz na hlasovanie. To ale neznamená, že splnomocniteľ nemá právo splnomocnencovi takýto príkaz udeliť. Od 1. januára 2025 však bude otázka rozsahu oprávnení vyplývajúcich z takejto plnej moci ponechaná výlučne na úpravu zmluvného zastúpenia v zákone č. 40/1964 Zb.

Podľa nového znenia § 14b ods. 2 písm. c) BytZ, správca alebo spoločenstvo sú povinní zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí majú nedoplatky na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a na úhradách za plnenia aspoň vo výške trojnásobku ich mesačného predpisu. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie.

V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudne novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť dňa 1.4.2023.

Obmedzenia Neplatičov

Obmedzenia neplatičov podľa zákona č. 182/1993 Z. z.:

• Obmedzenie neplatiča spočívajúce v oprávnení správcu domu vymáhať vzniknuté nedoplatky (§ 8b ods. 1 písm. e) BytZ).
• Obmedzenie spočívajúce v oprávnení správcu alebo spoločenstva zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia (§ 9 ods. 3 BytZ).

Transakcie Predaja a Nájmu Nehnuteľností a DPH

Transakcie predaja a nájmu nehnuteľností sú špecificky upravené v § 38 zákona o DPH od roku 2019. Snahou zákonodarcu bolo oslobodiť dodanie stavieb určených na bývanie, ak uplynul časový test 5 rokov od kolaudácie (t. j. ak ide o staršiu nehnuteľnosť). To, či je stavba, resp. jej časť určená na bývanie, vyplýva z kolaudačného rozhodnutia. Kolaudačným rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby na určený účel.

Za predpokladu, že sa spolu s rodinným domom, bytovým domom, bytom, apartmánom v bytovom dome dodáva aj pozemok, uplatní sa rovnaký daňový režim, tzn. oslobodenie od dane, aj na toto plnenie. Platiteľ sa nemôže rozhodnúť pre zdanenie tejto transakcie. Ak sa dodáva aj garáž, resp. garážové státie, ktoré sú súčasťou bytu, postupuje sa rovnako.

Pri výklade jednotlivých pojmov, ako napr. stavba, byt, nebytový priestor, príslušenstvo, sa Metodický pokyn k uplatňovaniu dane z pridanej hodnoty pri dodaní a nájme nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH sa odvoláva aj na štyri typy vyhlášok, ktoré sú v tomto dokumente vymenované (č. 259/2008 Z. z., 532/2002 Z. z, 277/2008 Z. z. 461/2009 Z.

Záver

Problematika rodinných domov a nebytových priestorov je rozsiahla a vyžaduje si dôkladné poznanie slovenskej legislatívy. Tento článok poskytol základný prehľad o definíciách, právnych aspektoch a aktuálnych zmenách v tejto oblasti. Dôležité je mať na pamäti, že pri nadobúdaní, užívaní alebo správe nehnuteľností je vždy nevyhnutné zohľadniť platné právne predpisy a v prípade nejasností sa poradiť s odborníkom.

tags: #rodinný #dom #nebytový #priestor #definícia