Podmienky prenájmu nebytových priestorov: Kompletný sprievodca

Nájom nebytových priestorov predstavuje dôležitý aspekt obchodných vzťahov, či už ide o začatie podnikania, zriadenie prevádzky alebo prenechanie nehnuteľnosti inej osobe. Na rozdiel od nájmu bytu, nájom nebytových priestorov má svoje špecifiká, ktoré si vyžadujú dôkladnú prípravu a znalosť platnej legislatívy. Tento článok poskytuje komplexný prehľad podmienok a aspektov, ktoré je potrebné zvážiť pred uzatvorením zmluvy o nájme nebytových priestorov.

Úvod do problematiky nájmu nebytových priestorov

Nájomné vzťahy k nebytovým priestorom upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý predstavuje osobitnú právnu úpravu, nadväzujúcu na ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme. Nebytovým priestorom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie.

Právna úprava nájmu nebytových priestorov

Právna úprava problematiky nájmu nebytových priestorov je obsiahnutá v Občianskom zákonníku a v zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Občiansky zákonník upravuje základné ustanovenia o nájme, zatiaľ čo zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov upravuje špecifické otázky týkajúce sa nájmu nebytových priestorov.

Základné ustanovenia Občianskeho zákonníka

Základná právna úprava nájmu nehnuteľností je upravená v Občianskom zákonníku, ktorý v § 720 odkazuje na zákon č. 116/1990 Zb.

Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov

Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov upravuje podmienky nájmu a podnájmu nebytových priestorov, práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, ako aj spôsoby skončenia nájmu.

Prečítajte si tiež: Kultúrne informácie Púchov

Nájomná zmluva

Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme. Zmluva o nájme nebytových priestorov musí mať písomnú formu a musí obsahovať:

• predmet nájmu,
• účel nájmu,
• výšku a splatnosť nájomného,
• spôsob platenia nájomného,
• čas, na ktorý sa nájom uzaviera (ak nejde o nájom na neurčitý čas).

Ak zmluva neobsahuje tieto náležitosti, je neplatná.

Predmet nájmu

Predmetom nájmu je nehnuteľnosť alebo jej časť, ktorá bude nájomcom používaná. Musí byť v zmluve vymedzený dostatočne určito, napríklad odkazom na konkrétny list vlastníctva, vchod, poschodie, číslo jednotky a grafické vymedzenie v prílohe.

Účel nájmu

Účel nájmu je ďalšou povinnou náležitosťou zmluvy. Musí byť vymedzený dostatočne určitým a zrozumiteľným spôsobom a musí byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím.

Nájomné a úhrady za služby

Výška nájomného musí byť stanovená oddelene od ceny energií a služieb spojených s užívaním predmetu nájmu. Nájomné môže byť určené ako fixná suma alebo ako súčet fixnej sumy a určitého percenta z obratu nájomcu. V zmluve by malo byť presné určenie splatnosti a spôsobu platenia.

Prečítajte si tiež: Nájom nebytových priestorov

Doba nájmu a výpoveď zmluvy

Zmluva o nájme nebytových priestorov môže byť uzatvorená na dobu určitú alebo neurčitú. Zmluvu na dobu neurčitú možno vypovedať kedykoľvek bez uvedenia dôvodu, zmluvu na dobu určitú len z dôvodov stanovených zákonom.

Dôvody výpovede zo strany prenajímateľa

• Nájomca užíva prenajatý priestor v rozpore so zmluvou.
• Nájomca mešká s platením nájomného alebo záloh za energie a služby o viac ako jeden mesiac.
• Nájomca neposkytuje prenajímateľovi služby na úhradu nájomného riadne a včas.
• Nájomca hrubo porušuje pokoj alebo poriadok v prenajatom priestore.
• Užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať.
• Bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor.
• Nájomca prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
• Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd.
• Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa reštitučného zákona.

Dôvody výpovede zo strany nájomcu

• Nájomca stratil spôsobilosť vykonávať činnosť, na ktorú si priestor prenajal.
• Prenajatý priestor sa stal nespôsobilý na dojednané užívanie.
• Prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti.

Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, výpovedná doba je trojmesačná a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb spojených s užívaním nebytového priestoru.

Práva a povinnosti nájomcu

Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve a je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť ich vykonanie.

Zmeny na nebytovom priestore

Zmeny na nebytovom priestore je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak nájomca vykoná zmeny bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Prečítajte si tiež: Prehľad trhu: Prenájom nebytových priestorov Cífer

Súhlas prenajímateľa so zmenami

Súhlas prenajímateľa so zmenami môže byť daný ústne, písomne alebo konkludentne (napr. prenajímateľ videl, že nájomca vykonáva zmeny a nevyslovil nesúhlas).

Náklady na zmeny

Ak prenajímateľ dal súhlas na vybudovanie priečok v nebytových priestoroch, nájomca nie je povinný ich po skončení nájmu zbúrať.

Podnájom nebytových priestorov

Nájomca nebytového priestoru je oprávnený prenechať ho alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa. Osoba, ktorej bol nebytový priestor daný do podnájmu, má tie isté práva a povinnosti ako nájomca.

Skončenie nájmu

Nájom sa skončí:

• uplynutím času, na ktorý bol dojednaný (pri nájme na určitý čas),
• písomnou výpoveďou (pri nájme na neurčitý čas),
• dohodou,
• zánikom predmetu nájmu,
• smrťou nájomcu (ak dedičia neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme),
• zánikom právnickej osoby, ktorá je nájomcom.

Nebytové priestory v bytovom dome

V bytovom dome sa môžu nachádzať aj nebytové priestory, ktoré sú určené na iné účely ako na bývanie. Je možné prenajať nebytový priestor ako bytový? Stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom osvedčení. Zmenou v užívaní stavby je zmena prevažujúceho spôsobu užívania stavby, zmena technických parametrov prevádzky stavby, ktorou sa mení pôvodný vplyv stavby na okolie, protipožiarnu bezpečnosť a na bezpečnosť jej užívania a zmena dočasnej stavby na trvalú stavbu.

Daňová registrácia pri prenájme nehnuteľností

Fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť, byt alebo nebytový priestor, majú registračnú a oznamovaciu povinnosť voči daňovému úradu. Lehota na registráciu je 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajali byt alebo nebytový priestor, alebo nehnuteľnosť okrem pozemku.

tags: #nebytový #priestor #na #prenájom #podmienky