Získanie nehnuteľnosti vydržaním: Podmienky a postup

Vydržanie je jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva, ktorý umožňuje uviesť do súladu dlhodobý faktický stav so stavom právnym. Ak dlhodobo užívate nehnuteľnosť v dobrej viere, že vám patrí, môžete sa stať jej vlastníkom aj bez formálneho prevodu. Tento článok podrobne rozoberá podmienky a postup, ako získať nehnuteľnosť vydržaním podľa slovenského práva.

Čo je vydržanie a na čo slúži?

Vydržanie je originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva, čo znamená, že vlastnícke právo nadobúdateľa nie je odvodené od vlastníckeho práva predchádzajúceho vlastníka, ako je to napríklad pri kúpnej zmluve. Účelom vydržania je zosúladiť dlhodobý faktický stav so stavom právnym. Po uplynutí zákonom stanovenej doby a splnení ďalších podmienok sa držiteľ stáva vlastníkom nehnuteľnosti bez potreby ďalšieho právneho úkonu alebo rozhodnutia.

Spôsobilý subjekt a predmet vydržania

Spôsobilým subjektom vydržania môže byť každá osoba, ktorá je spôsobilá nadobúdať vlastnícke právo, teda fyzické osoby, právnické osoby a štát. Vydržaním je možné nadobudnúť vec do podielového alebo bezpodielového spoluvlastníctva. Vylúčené sú však veci, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníckeho práva alebo ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených osôb, napríklad nehnuteľnosti na území vojenských obvodov, pozemky pod diaľnicami vo vlastníctve diaľničnej spoločnosti či jaskyne.

Podmienky vydržania

Na to, aby bolo vydržanie úspešné, musia byť splnené nasledovné podmienky:

1. Oprávnená držba: Držiteľ musí byť so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená. Takáto držba musí existovať počas celej vydržacej doby. Nestačí len subjektívne presvedčenie držiteľa, ale musí existovať objektívny dôvod, prečo sa domnieva, že mu vec patrí.
2. Dobromyseľnosť: Posudzuje sa objektívne, s prihliadnutím na všetky okolnosti prípadu. Držiteľ by mal pri zachovaní náležitej opatrnosti vedieť, či má pochybnosti o existencii svojho práva. Ak sú mu známe skutočnosti, ktoré jeho vlastníctvo spochybňujú, podmienka dobromyseľnosti nie je splnená.
3. Uplynutie vydržacej doby: V prípade nehnuteľností je vydržacia doba 10 rokov. Do tejto doby sa započítava aj doba, počas ktorej mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca.
4. Nepretržitosť držby: Držba musí byť nepretržitá počas celej vydržacej doby.

Proces vydržania po novele Civilného mimosporového poriadku

V máji 2021 nadobudla účinnosť novela Civilného mimosporového poriadku (CMP), ktorá presunula právomoc potvrdzovať nadobudnutie vecného práva vydržaním z notárov na súdy. Nový proces vydržania pozostáva zo štyroch etáp:

Prečítajte si tiež: Príspevok od ÚPSVaR

I. etapa: Advokátsky prieskum a predprípravné štádium

Táto etapa je kľúčová a zahŕňa preverenie predpokladov vzniku vlastníckeho práva, najmä oprávnenosť držiteľa, historicko-právne súvislosti, spôsobilosť predmetu a navrhovateľa, potenciálne nároky zo strany dotknutých osôb, plynutie lehôt a ich preukázanie, a silu konkurenčných práv iných subjektov. Ak sú podmienky splnené, advokát spracuje a podá na súd písomný návrh na začatie konania o potvrdení vydržania. Súd v tomto predprípravnom štádiu posúdi dôvodnosť podania a ak je nekvalifikované alebo nie sú splnené podmienky na vydržanie, podanie zamietne. Súdny poplatok za návrh je 99,5 eur.

II. etapa: Vyzývacie súdne konanie

Ak je žiadateľ v prvej etape úspešný, súd vydá tzv. vyzývacie uznesenie, ktorým dotknuté subjekty vyzve, aby voči zámeru navrhovateľa vydržať nehnuteľnosť uplatnili námietky. Vyzývacie uznesenie súd zverejňuje v Obchodnom vestníku, doručuje ho účastníkom konania, obci aj katastru na vyznačenie informatívnej poznámky na liste vlastníctva. Účastníkom konania je aj Slovenský pozemkový fond (SPF) a správca lesného pozemku. Námietky voči zámeru vydržať nehnuteľnosť môžu oprávnené osoby podať až do vydania uznesenia o potvrdení vydržania, pričom táto lehota nemôže byť kratšia ako šesť mesiacov. Námietky sa podávajú na súde, ktorý vyzývacie uznesenie vydal a treba ich náležite zdôvodniť.

III. etapa: Prejednanie a súdne rozhodnutie (potvrdenie / zamietnutie)

Po podaní námietok môže súd vykonať šetrenie, ktorým overí tvrdené skutočnosti, a to aj na pojednávaní. Ak námietky preukážu, že podmienky na vydržanie nie sú splnené a existuje „silnejšie právo“, súd návrh zamietne. Ak sa podklady v návrhu na priznanie vlastníctva vydržaním preukážu, súd vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí vydržanie vlastníckeho práva, resp. práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu. Okamih „vzniku“ vlastníckeho práva bude uvedený v samotnom súdnom rozhodnutí.

IV. etapa: Zápis do katastra nehnuteľností

Posledná etapa je administratívno-formálna. Súd doručí právoplatné rozhodnutie o potvrdení vydržania príslušnému katastru, ktorý v rámci záznamového konania vykoná zápis vlastníka do katastrálneho operátu. Za vlastníka kataster zapíše osobu, ktorá preukázala vznik vlastníckeho práva vydržaním. Záznamové konanie je bez poplatku.

Návrh na začatie konania o potvrdení vydržania

Návrh na začatie konania o potvrdení vydržania musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Ako získať invalidný dôchodok pri nespavosti

• Všeobecné náležitosti podania
• Opísanie skutočností, z ktorých vyplýva, že navrhovateľ splnil predpoklady pre nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním
• Označenie nehnuteľnosti podľa údajov z katastra nehnuteľností
• Označenie dňa, keď navrhovateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vydržaním

Špecifické situácie a obmedzenia

• Zákaz drobenia pozemkov: V záujme zamedzenia drobenia poľnohospodárskych pozemkov a lesných pozemkov, pri prechode alebo prevode vlastníctva k nim sa postupuje podľa zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.
• Vydržanie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu: Základným predpokladom je, že ten, kto užíva nehnuteľnosť za účelom prejazdu alebo prechodu, je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že koná ako oprávnený z vecného bremena.
• Vydržanie záložného práva: Pri tejto otázke je potrebné vychádzať z ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich držbu.
• Smrť pôvodného vlastníka: Ak osoba, voči ktorej uplynula vydržacia doba, nežije, dedičia sa môžu domáhať len určenia, že predmetné nehnuteľnosti patria do dedičstva po ňom.

Dobromyseľnosť a oprávnenosť držby v praxi

Posúdenie dobromyseľnosti držby je často najproblematickejším aspektom vydržania. Je potrebné objektívne posúdiť, či držiteľ mohol s prihliadnutím na všetky okolnosti považovať nehnuteľnosť za svoju. Ako dôkazy slúžia nadobúdacie zmluvy, aj keď sú postihnuté právnou vadou, výpovede svedkov ústnej dohody a podobne.

V praxi môže nastať situácia, že nadobúdateľ nehnuteľnosti sa chopí držby susednej parcely, ktorú nekúpil, v dobrej viere, že je vlastníkom aj tejto časti. V zmysle judikatúry je jedným z hľadísk pre posúdenie ospravedlniteľnosti omylu držiteľa pomer plochy kúpeného a skutočne držaného pozemku. Rozhodovacia prax toleruje prekročenie výmery až do výšky 50 %, vo výnimočných prípadoch aj viac, no vždy záleží od konkrétnych okolností.

Príklad z praxe

Ján kúpil v roku 2010 od Martina oplotený pozemok. Martin mu pozemok na obhliadke ukázal, a Ján si myslel, že celý pozemok až po plot patrí Martinovi a v takom rozsahu ho aj kupuje. V roku 2024 si však sused dal zamerať pozemok a zistilo sa, že plot je posunutý a Ján tak užíval aj časť susedovho pozemku. Ján by sa mohol teoreticky domáhať nadobudnutia vlastníckeho práva k časti susedovho pozemku vydržaním, ak preukáže, že bol v dobrej viere, že mu táto časť pozemku patrí.

Prečítajte si tiež: Postup pri vybavovaní preukazu ZŤP

tags: #ziskat #nehnutelnost #vydrzanim #podmienky