Kúpa nehnuteľnosti na firmu: Výhody, riziká a daňové aspekty

Realitný trh neustále prechádza zmenami a s rastúcimi cenami nehnuteľností, infláciou a avizovaným zvyšovaním úrokových sadzieb sa čoraz viac podnikateľov zamýšľa nad kúpou nehnuteľnosti na firmu. Táto stratégia so sebou prináša určité výhody, ale aj riziká, ktoré je potrebné dôkladne zvážiť. V tomto článku sa pozrieme na daňové aspekty, účtovné postupy a riziká spojené s kúpou nehnuteľnosti na firmu.

Úvod do problematiky

Kúpa nehnuteľnosti na firmu môže byť pre podnikateľov atraktívna z viacerých dôvodov. Jedným z nich je možnosť uplatnenia odpočtu DPH, prípadne úspora na daniach. Avšak, právnická osoba nie je pri kúpe chránená tak, ako fyzická osoba a zároveň sa musí vyrovnať so zložitejšou evidenciou a daňovými povinnosťami. Fyzické osoby zas môžu čeliť rizikám spojeným s finančným zabezpečením a hrozbou prepadnutia majetku.

Daňové aspekty kúpy nehnuteľnosti na firmu

Z daňového hľadiska je dôležité posúdiť, či sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť na firmu alebo ako fyzická osoba. Ak má podnikateľ záujem vlastniť nehnuteľnosť dlhšie ako 5 rokov, z pohľadu dane z príjmov a odvodov sa zvyčajne oplatí kúpa na fyzickú osobu. Fyzická osoba totiž po 5 rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti neplatí daň z jej predaja, ak nebola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.

Daňové hľadisko pri prenájme nehnuteľnosti

V praxi sa vyskytujú aj zložitejšie prípady, najmä ak prenajíma nehnuteľnosť fyzická osoba-živnostník. V niektorých prípadoch môže byť takýto spôsob prenájmu daňovo-odvodovo výhodnejší ako tzv. pasívne prenajímanie. Výhodnosť závisí od celkovej výšky príjmov takejto fyzickej osoby aj z iných zdrojov.

DPH a kúpa nehnuteľnosti na firmu

Veľmi významným faktorom pri kúpe bytu či inej nehnuteľnosti na firmu sú aj záležitosti spojené s DPH. Pri splnení určitých podmienok si môže kupujúci nehnuteľnosti odpočítať DPH a štát mu vyplatí tzv. nadmerný odpočet. Ak nehnuteľnosť v novostavbe stojí napríklad 250 000 eur s DPH, kupujúci tak môže dostať od štátu späť 41 667 eur.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy

Podmienky pre odpočet DPH

Vo všeobecnosti platí, že kupujúci musí s danou nehnuteľnosťou uskutočňovať zdaniteľné plnenia pre účely DPH. V praxi sa tiež vyskytujú aj situácie, keď kupujúci napríklad síce dostane od štátu nadmerný odpočet, ale vrátiť ho musí iba sčasti a to po nejakom čase. Variácií v súvislosti s DPH je tak niekoľko.

Legislatívne zmeny v oblasti DPH a prenájmu nehnuteľností

Od roku 2019 nastala významná legislatívna úprava v súvislosti s DPH a nehnuteľností určených na bývanie. Táto zmena sa týka najmä prenájmu nehnuteľností určených na bývanie. V minulosti mal platiteľ DPH možnosť sa rozhodnúť, či bude byt prenajímať s DPH, alebo prenájom oslobodí. S účinnosťou od roku 2019 táto možnosť zo zákona vypadla a platiteľ DPH sa tak nemôže ani rozhodnúť aký spôsob zvolí. Nehnuteľnosť určená na bývanie je podľa zákona o DPH oslobodená od DPH v prípade, že sa prenajíma zdaniteľnej osobe.

Predaj nehnuteľnosti a DPH

Od roku 2019 došlo k ďalšej významnej zmene v súvislosti s predajom stavieb na bývanie, t. j. aj bytov. Platiteľ DPH sa už nemôže rozhodnúť, že ak by bol predaj bytu uskutočnený po 5 rokoch, tak by sa neuplatnilo oslobodenie od DPH, ale predaj bytu by sa zdanil. Z uvedeného vyplýva, že predaj takéhoto bytu od roku 2019 musí ísť v povinnom oslobodenom režime od DPH. Z tohto dôvodu, ak sa predáva byt, pričom pri predaji sa uplatní oslobodenie od DPH, a zároveň pri kúpe tohto bytu bola DPH odpočítaná sčasti alebo v celom rozsahu, vzniká spoločnosti povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka.

Účtovné hľadisko kúpy nehnuteľnosti na firmu

Z pohľadu účtovníctva je potrebné správne zaúčtovať kúpu nehnuteľnosti. Ak je od začiatku známy účel kúpy bytu na ďalší predaj, účtuje sa nehnuteľnosť v účtovej triede 1 - Zásoby na účte 133 - Nehnuteľnosť na predaj. V takomto prípade spoločnosť nemôže nehnuteľnosť odpisovať účtovne ani daňovo, ale navýšia sumu na účte 133 - Nehnuteľnosť na predaj. Pri predaji nehnuteľnosti sa do daňových výdavkov dostane hodnota budovy pri vyradení.

Ak sa nehnuteľnosť používa na podnikateľské účely, uplatňujú sa daňové odpisy. V takomto prípade sa nehnuteľnosť zaraďuje do odpisovej skupiny s dobou odpisovania 40 rokov pre účely daňových odpisov. To znamená, že do daňových výdavkov sa dostane len 1/40 z obstarávacej ceny nehnuteľnosti ročne.

Prečítajte si tiež: Ako nájsť komerčnú nehnuteľnosť

Podnikateľské účely a daňové výdavky

Je dôležité, aby sa nehnuteľnosť využívala na podnikateľské účely, t. j. na zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov. Ak by sa nehnuteľnosť prenajímala na bývanie iným rodinným príslušníkom, z daňového hľadiska to nie je v poriadku. Spotreba spoločníkov či konateľov do účtovníctva firmy nepatria.

Ak firma prenajíma byt, môže si do daňových výdavkov uplatňovať aj súvisiace vznikajúce výdavky vrátane odpisov. Firma by však mala mať takúto činnosť zapísanú v predmete podnikania. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa zdaňujú podľa § 19 ods. 3 písm. a) zákona o dani z príjmov.

Predaj nehnuteľnosti a základ dane

Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité správne určiť základ dane. Ak bola nehnuteľnosť odpisovaná, do základu dane sa zahrnie aj zostatková cena. Ak by firma neoprávnene znižovala výnosy na strane firmy, napríklad predajom pod cenu, mohlo by to byť považované za neoprávnené znižovanie základu dane a mohlo by to byť aj súčasťou vymeriavacieho základu pre platenie odvodov.

Riziká spojené s kúpou nehnuteľnosti na firmu

Kúpa nehnuteľnosti na firmu prináša aj určité riziká, ktoré treba zvážiť:

• Riziko spojené s podnikateľskou činnosťou: V prípade problémov s podnikateľskou činnosťou môže firme hroziť aj majetok firmy vrátane predmetného bytu.
• Riziko v prípade viacerých spoločníkov: Ak sú vo firme napríklad dvaja spoločníci, byt nie je v rukách jedného majiteľa, ale oboch spoločníkov.
• Zmena účelu použitia bytu: Ak dôjde k zmene účelu použitia bytu, napríklad na bývanie a nie na podnikateľskú činnosť, alebo sa začne prenajímať, môže to mať vplyv na odpočítavanie DPH.
• Zložitejšia evidencia DPH: Evidencia DPH pri kúpe bytu na firmu môže byť zložitejšia.
• Nepeňažný príjem: Ak firma poskytne byt na bývanie konateľovi alebo spoločníkovi zadarmo alebo za symbolické 1 €, daňový úrad to považuje za nepeňažný príjem a zdaňuje ho.
• Exit (predaj bytu): Ak predáva byt firma, zisk z predaja (rozdiel medzi predajnou cenou a zostatkovou účtovnou cenou) je vždy príjem firmy a zdaňuje sa. Oslobodenie od dane po 5 rokoch, ktoré platí pre fyzické osoby, pre firmu neplatí.

Výhody kúpy bytu na firmu

Medzi základné výhody kúpy bytu na firmu patria:

Prečítajte si tiež: Správa cudzieho majetku a povinnosti

• Možnosť odpisovania dane: Možnosť odpisovania dane, ako aj zhrnutie vzniknutých výdavkov do základu dane. Odpisovať dane si môžete aj ako fyzická osoba, ak dosahujete príjmy z prenájmu nehnuteľnosti.
• Uplatnenie dane z príjmov právnických osôb: Ak sa rozhodnete byt po kúpe predať, môžete si uplatniť daň z príjmov právnických osôb vo výške 21 %, respektíve 15 %, ak nepresiahnu zdaniteľné príjmy 49 790 eur.
• Vrátenie sumy DPH: V prípade vrátenia sumy DPH z ceny bytu, ak vám nevznikol nárok na jeho odpočet podľa zákona o DPH.
• Odpočet DPH: Taktiež v odpočte DPH, ktoré sa týkajú zariadenia nehnuteľnosti. Vtedy by ste mali myslieť na podmienky nároku na odpočet.

Nevýhody kúpy bytu na firmu

Medzi základné nevýhody kúpy bytu na firmu patria:

• Evidencia nehnuteľnosti v účtovníctve: Ak kúpite byt na firmu, zvyšujete riziko jeho likvidácie v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie.
• Problémy pri viacerých spoločníkoch: Nevýhodu vnímame tiež, ak sú vo firme dvaja spoločníci. Jeden z nich si kúpy byt, ktorý sa zapíše do majetku podniku. Tento byt následne nie je v rukách jedného majiteľa, ale oboch spoločníkov.
• Povinnosť odvedenia DPH: Taktiež v povinnosti odvedenia DPH, ak by ste sa rozhodli nehnuteľnosť predať do 5 rokov od prvej kolaudácie alebo prvého užívania. Vaša firma by bola stratovejšia, kvôli vyššiemu rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou.
• Zmena odpočítavania DPH: V možnej zmene odpočítavania DPH v prípade, ak by ste sa byt rozhodli v čase oslobodenia od daní z príjmu využívať na súkromné účely.
• Zložitejšie výpočty pri odpočte dane: Ďalšou nevýhodou sú zložitejšie výpočty pri odpočte dane, a teda aj komplikovanejšia evidencia.
• Nadmerný odpočet DPH: Nevýhodou je aj nadmerný odpočet DPH, ktorý býva vzhľadom na cenu nehnuteľnosti vo vyššej sume.

Rozhodovanie medzi kúpou na firmu a na fyzickú osobu

Jednoznačne vyhodnotiť, či je lepšie uprednostniť kúpu bytu na firmu, alebo na fyzickú osobu, nie je možné. Dôležité je, aby ste tieto rozhodnutia posúdili individuálne, podľa vašej aktuálnej situácie. Ak by ste chceli vlastniť byt dlhšie ako 5 rokov a ste fyzická osoba, boli by ste pri príjme z predaja oslobodený od dane aj zdravotných odvodov. Právnická osoba takéto oslobodenie nemá, pretože výnosy sú zdaňované 21 %, alebo 15 % sadzbou dane z príjmov.

Príklad daňového odpisu nehnuteľnosti

Ak by firma XY zakúpila byt dňa 10.9. v obstarávacej sume 150 000 eur bez DPH a v tento deň ju začali aj využívať, potom sa bude výška daňového odpisu vyčísľovať ako podiel 150 000 eur / 240 mesiacov a bude rovná 625 eurám. Daňový odpis za rok by bol následne vyčíslený 2 500 eurami (625 eur x 4 mesiace). Okrem odpisov si môžete do daňových výdavkov započítať aj prevádzkové náklady nehnuteľnosti, ako napríklad režijné náklady, výdavky na energiu, opravu alebo údržbu. Tie sa nakoniec premietnu do obstarávacej ceny a následne do odpisov nehnuteľnosti.

tags: #nehnutelnost #pre #firmu #vyhody #a #nevyhody